【文章內(nèi)容簡介】 項目市場定位；2） 配合營銷（或租賃）的現(xiàn)場包裝工作，完成相關(guān)項目的地盤圍墻、售樓處、樣板房、示范園林、戶外廣告構(gòu)架及會所等設(shè)計及施工；3） 配合營銷（或租賃）部門完成戶型圖、效果圖、售樓文件、廣告等銷售資料；4） 配合營銷（或租賃）部門共同完成展銷會、開盤典禮等促銷活動；5） 協(xié)助營銷（或租賃）部門舉辦銷售培訓(xùn)、講座等工作；6） 協(xié)助營銷（或租賃）部門制訂相關(guān)營銷（或租賃）計劃。 工程管理1） 關(guān)系協(xié)調(diào)：u 協(xié)調(diào)監(jiān)理單位的關(guān)系；u 協(xié)調(diào)質(zhì)檢部門的關(guān)系；u 協(xié)調(diào)安監(jiān)部門的關(guān)系；u 協(xié)調(diào)城管部門的關(guān)系；u 協(xié)調(diào)環(huán)保部門的關(guān)系；u 協(xié)調(diào)邊防（派出所、街道辦）的關(guān)系；u 協(xié)調(diào)周邊小區(qū)與居民的關(guān)系；u 其他單位的協(xié)調(diào)2） 施工單位的管理：u 土建總包單位的管理u 消防施工單位的管理u 電梯安裝單位的管理u 人防施工單位的管理u 裝修單位的管理u 總平環(huán)境施工單位的管理u 高低壓配電施工單位的管理u 通訊施工單位的管理u 有線電視施工單位的管理u 智能化施工單位的管理u 燃氣施工單位的管理u 設(shè)備供貨單位的管理u 其他分包單位的管理3） 工程質(zhì)量管理（詳?shù)谖?、六?jié)）工程質(zhì)量的保證和提高，關(guān)鍵在于工程的每一環(huán)節(jié)中做好事前預(yù)控、事中檢查、事后總結(jié)工作。4） 進度管理u 制訂包括市場定位、設(shè)計、報建、工程、驗收、入伙的項目總體進度計劃；u 根據(jù)總體進度計劃，確定關(guān)鍵線路，制訂項目里程碑；u 根據(jù)項目總體進度計劃，制訂項目設(shè)計進度計劃；u 根據(jù)項目總體進度計劃，制訂項目報建計劃；u 根據(jù)項目總體進度計劃，制訂項目工程實施計劃；u 根據(jù)項目總體進度計劃，制訂驗收及入伙計劃；u 根據(jù)項目總體進度計劃及以上分項計劃，制訂土建、給排水、電氣等各專項計劃；u 根據(jù)各專項進度計劃，制訂資金使用計劃。第四節(jié) 《項目工作總結(jié)》編制規(guī)定 根據(jù)《工程建設(shè)項目質(zhì)量管理制度》，工程完工后，項目組各成員應(yīng)結(jié)合本工程實例，認真總結(jié)并作出書面報告供公司內(nèi)部交流，《項目工作總結(jié)》一般可按以下內(nèi)容編制：一、項目總體情況二、項目目標分析三、質(zhì)量控制情況四、進度控制情況五、成本控制情況六、各施工單位評價七、管理經(jīng)驗總結(jié)八、技術(shù)經(jīng)驗總結(jié)第五節(jié) 工程項目開工事前控制關(guān)鍵環(huán)節(jié)檢查制度 房地產(chǎn)建設(shè)項目是一項歷時長、投入大、涉及面廣的系統(tǒng)工程，而且一旦開工將不得不持續(xù)下去，因此為了使公司所開發(fā)的項目能不間斷、高效率地進行，特要求各項目組依照本條例中所規(guī)定的關(guān)鍵環(huán)節(jié)對分管項目實行檢查審核，確認各項手續(xù)齊備后提出項目實施報告，提請領(lǐng)導(dǎo)批準。一、項目開工前的各環(huán)節(jié) 項目組在接到任務(wù)后應(yīng)認真核查本項目各類手續(xù)是否齊備，對于手續(xù)不齊的項目應(yīng)及時報請上級領(lǐng)導(dǎo)；切不可盲目開工。手續(xù)完整的項目視投資總額的多少應(yīng)包括下列內(nèi)容： 項目可行性報告 立項申請報告 征地、拆遷批文 建設(shè)用地批文及紅線圖 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同書 環(huán)境評價報告 建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 勘察、設(shè)計委托書及合同 施工許可證 施工圖1 工程招投標文件1 施工合同1 政府主管部門的各類批文二、項目開工后 項目主任在工程實施過程中應(yīng)會同各專業(yè)工程師結(jié)合本工程特點對項目各重點環(huán)節(jié)進行預(yù)先排查，并與監(jiān)理方面及施工單位共同擬定檢查內(nèi)容，下面是一般工程的關(guān)鍵環(huán)節(jié)： 基礎(chǔ)工程 深基坑支護和排水、大體積混凝土的施工及養(yǎng)護、樁基工程中的縮頸偏位和斷樁、不同性質(zhì)的基礎(chǔ)持力層、基礎(chǔ)各軸線尺寸、打樁中的振動噪聲擾民。 主體結(jié)構(gòu) 梁柱墻定位軸線、樓面預(yù)留孔預(yù)埋件、樓面板負筋在澆注過程中的固定、節(jié)點核心區(qū)密集鋼筋交叉穿越、不同標號混凝土間的施工縫。 門窗工程 窗框底槽內(nèi)水泥砂漿填滿、窗框頂?shù)嗡€。 外墻及飾面框架結(jié)構(gòu)外墻砌筑質(zhì)量、磚混結(jié)構(gòu)頂層轉(zhuǎn)角墻體砌筑質(zhì)量、外墻飾面平整度及陰陽角平直度。 屋面防水 防水層施工質(zhì)量、防水層泛水處理、落水口處理。 其他 防雷接地和安全接地系統(tǒng)、外墻預(yù)留孔及窗臺面的泛水。三、工程竣工前 項目主任會同各專業(yè)工程師審核經(jīng)監(jiān)理方面核定的乙方竣工交驗資料是否完備、基礎(chǔ)工程是否按要求完成各方簽字、設(shè)計變更及現(xiàn)場簽證是否有我方代表參加。第六節(jié) 建筑工程分部分項目標控制制度 為規(guī)范公司各在建項目的現(xiàn)場質(zhì)量檢查制度和檢查重點，根據(jù)建筑工程質(zhì)量監(jiān)督項目的內(nèi)容規(guī)定，本制度確定下列八個分部工程及其所對應(yīng)的分項內(nèi)容為控制目標。一、基礎(chǔ)工程 本分部工程關(guān)系到建筑物的安全，又屬隱蔽工程項目，因此要求本分部工程的質(zhì)量必須達到優(yōu)良。 分項工程控制點： 基礎(chǔ)驗槽； 核驗軸線：墊層施工完畢要進行基礎(chǔ)軸線的投線復(fù)核工作； 錘擊沉管灌注樁的貫入度與設(shè)計承載力的對應(yīng)關(guān)系，復(fù)打、拔管時的縮頸、斷樁； 預(yù)制樁的接樁對焊、截樁、貫入度及樁長控制； 人工挖孔樁的樁端持力層檢查； 試樁報告和樁位復(fù)測報告 。二、主體工程： 本分部工程包括建筑的各主要受力結(jié)構(gòu)，要求工程質(zhì)量達到優(yōu)良。 分項工程控制點： 各梁、柱、墻軸線、標高要求每完成一層后復(fù)查一遍； 梁、柱核心區(qū)配筋及混凝土澆搗； 混凝土標號分層、分段不同時。 填充墻與柱的交接處的防水構(gòu)造。 注意結(jié)構(gòu)尺寸、特別是板厚。三、樓地面工程： 分項工程控制點： 懸挑板、梁負筋位置； 板負筋施工中定位； 陽臺、衛(wèi)生間、廚房等板面低于本層樓面板。四、屋面工程： 分項工程控制點： 板厚度應(yīng)滿足設(shè)計要求； 板面拐角處應(yīng)布置加強筋； 屋面防水層做法應(yīng)符合規(guī)范要求。五、門窗工程： 分項工程控制點： 外窗框底槽內(nèi)水泥砂漿應(yīng)填密實； 窗洞口外檐滴水、窗臺面外泛水、窗扇密閉性、窗框槽瀉水孔。六、上、下水工程： 分項工程控制點： 管道材質(zhì)、管材類型的選擇； 管道除銹及防銹處理； 管卡、吊桿間距； 上水系統(tǒng)試壓； 管道穿外墻、樓面板、屋面板時防水套管。七、電氣工程： 分項工程控制點： 安全接地、防雷接地、工作接地及其接地電阻； 電源插座、開關(guān)及各類配電箱距地面的高度； 各類配電箱殼體應(yīng)接地； 穿線套管采用焊接鋼管時的電氣連接性，采用PVC管材要具備阻燃性； 管線彎折（線路彎折）過長時應(yīng)設(shè)過路盒，管線端頭裝封口套箍。八、外飾面工程： 分項工程控制點： 打底灰平整、陰陽角直挺； 外飾面材料尺寸規(guī)距、無色差； 墻面磚縫要求橫平豎直、縫寬均勻； 填充墻與混凝土柱間應(yīng)掛網(wǎng)，分層批蕩。九、其它： 散水坡與建筑物留沉降縫，散水坡縱向切溫度縫； 雨水管出口接彎頭，彎頭下設(shè)支承墩。第七節(jié) 工程管理部會議紀要、報表管理規(guī)定為配合公司管理年的需要，規(guī)范部門內(nèi)部管理及運作程序，特制定本部門會議紀要的整理與發(fā)送、各類報表填報的規(guī)定如下：一、會議紀要： 凡是部門月度會、例會、各類專題會議、地盤周例會等會議均須擬寫會議紀要。格式見附件一。 各類會議紀要發(fā)送程序： 專題會議紀要：記錄整理核稿人（部門經(jīng)理）會簽（與會單位）簽發(fā)人（分管副總） 地盤例會紀要：分發(fā)相關(guān)部門和單位記錄整理（監(jiān)理） 部門例會紀要、工程巡查報告：核稿、簽發(fā)人（部門經(jīng)理）記錄整理備注：以上文件必須注明主送、抄送、抄報單位。 會議紀要必須在24小時內(nèi)送出。二、各類報表填報規(guī)定： 《工程月報表》填報要求（表樣見附件二）：1） 《工程月報表》原則上由各項目主任填寫，特殊情況下可委托本項目組的專業(yè)工程師填寫。2） 各項目組務(wù)必于每月25日前填寫完畢，并交予XXX處整理、匯總后報部門經(jīng)理審閱。3） 各項目組管理的所有工程在竣工驗收前均必須按月填報《工程月報表》，不得漏項。4） 填報內(nèi)容要求：四個欄目均需詳細填寫。 第一欄：應(yīng)詳細填寫完成的工程量及占總量的比例、工程形象進度、本月付款情況及占總額的比例； 第二欄：應(yīng)詳細填寫質(zhì)量與安全方面的情況，目前關(guān)鍵質(zhì)量控制點、隱蔽驗收情況、分部分項驗收情況及存在問題； 第三欄：應(yīng)詳細填寫工程量調(diào)整情況說明以及需要部門及公司層面解決的問題； 第四欄：應(yīng)詳細填寫計劃完成的形象進度及資金使用計劃。 《工程聯(lián)系單》填報要求（表樣見附件三）： 凡是工程管理部與施工單位、監(jiān)理公司、本公司各部門等單位的工作聯(lián)系，需要以書面形式表達并加蓋部門印章的，均要求以《工程聯(lián)系單》形式出現(xiàn)。附件一：____________________會議紀要一、 議 題：二、 時 間：三、 地 點：四、 與會人員：五、 會議主持：六、會議內(nèi)容：七、 結(jié) 論：附件二：（月報表） 項目 年 月計劃表項目名稱： 日期： 上月工作完成情況本月工作計劃時限計劃一、上月計劃內(nèi)工作事項時限要求實際情況A、土建A、土建B、電氣B、電氣C、給排水C、給排水D、其他D、其他二、上月計劃外工作事項實際完成情況三、計劃未完成的原因：四、存在問題及需協(xié)調(diào)事項：