【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 發(fā)；而雙拼別墅在舒適性與經(jīng)濟(jì)性之間取得了良好的折中效果，也得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，而疊加戶型由于市場(chǎng)接受度有限，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量不大；獨(dú)棟別墅在擁有高度舒適性的同時(shí)，具有較高的銷售價(jià)格，市場(chǎng)需求量有限，因而，長(zhǎng)沙獨(dú)棟別墅產(chǎn)品供應(yīng)量相對(duì)較少，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)得出，目前長(zhǎng)沙獨(dú)棟別墅推出量近500套（含中低高端）。長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目多為綜合性物業(yè)開(kāi)發(fā)（包含有別墅、洋房及高層住宅等多種物業(yè)類型）伴隨著長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目用地規(guī)模的增大，近期推出項(xiàng)目多為綜合性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包含了多種物業(yè)類型，在照顧到市場(chǎng)的需求的同時(shí)，在一定程度上降低了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與壓力。屬于純別墅類的項(xiàng)目?jī)H有“綠城青竹園”純獨(dú)棟別墅項(xiàng)目和“水云間”純聯(lián)排別墅項(xiàng)目。1長(zhǎng)沙別墅設(shè)計(jì)——?dú)W陸及北美風(fēng)格盛行縱觀整個(gè)長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)，近期內(nèi)上市的項(xiàng)目大多數(shù)為“歐陸、北美風(fēng)格”，但其它各類風(fēng)格基本上都有所表現(xiàn)。1長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目營(yíng)銷主打自然、生態(tài)與文化、風(fēng)情牌長(zhǎng)沙市區(qū)周邊別墅區(qū)均屬丘陵及山體地帶，加之本地植被生長(zhǎng)茂盛，別墅項(xiàng)目大都依托自然景觀和生態(tài)作規(guī)劃設(shè)計(jì)亮點(diǎn)及宣傳賣點(diǎn)；如項(xiàng)目無(wú)獨(dú)特的自然差異性優(yōu)勢(shì)基本以文化和風(fēng)情作為設(shè)計(jì)規(guī)劃主線。150007000元/平米的高檔純別墅項(xiàng)目目前未形成氣候長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目銷售價(jià)格相對(duì)較低，這與整個(gè)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體市場(chǎng)形勢(shì)有關(guān)。長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目銷售價(jià)格主體在30005000元/平米之間，別墅銷售最高價(jià)銷售價(jià)格高線在10000元/平米左右，兩極落差過(guò)大，并未形成中高檔的別墅主流消費(fèi)區(qū)域。1長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)主體銷售價(jià)格保持快速增長(zhǎng)在長(zhǎng)沙整體經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速增長(zhǎng)的前提下，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡穩(wěn)定增長(zhǎng)，為別墅市場(chǎng)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)從2004年前3000元/平米以下主體市場(chǎng)到2005年30005000元的主體市場(chǎng)逐步拉升，2007年市場(chǎng)出現(xiàn)了上10000元/平米左右的頂級(jí)別墅項(xiàng)目。1長(zhǎng)沙大部分別墅項(xiàng)目銷售進(jìn)度緩慢，個(gè)別項(xiàng)目銷售迅速?gòu)拈L(zhǎng)沙整體別墅市場(chǎng)來(lái)看，由于別墅項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，其消化速度較慢，銷售周期較長(zhǎng)，但也有個(gè)別項(xiàng)目以其獨(dú)特優(yōu)越的條件，贏得市場(chǎng)的普遍認(rèn)可，銷售速度相對(duì)較快。如：位于市區(qū)人民東的“水云間”及位于金鷹城板塊的“圣爵菲斯”兩個(gè)項(xiàng)目均有不錯(cuò)的市場(chǎng)表現(xiàn)。從調(diào)查取樣的信息不難發(fā)現(xiàn)，在長(zhǎng)沙購(gòu)買頂級(jí)別墅人群對(duì)項(xiàng)目的區(qū)域地理位置、社區(qū)的建筑規(guī)劃及園林、產(chǎn)品的關(guān)注相對(duì)較高，對(duì)價(jià)格和交通的關(guān)注較低，這也正說(shuō)明了購(gòu)買別墅的群體對(duì)個(gè)人時(shí)間、金錢的掌控和對(duì)高尚、便利生活的一種要求。 第五章項(xiàng)目定位第一節(jié) 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目所在地長(zhǎng)沙暮云鎮(zhèn)是長(zhǎng)、株、潭一體化進(jìn)程中重點(diǎn)發(fā)展的小城鎮(zhèn)，也是長(zhǎng)潭、長(zhǎng)株公路必經(jīng)之處，京廣線穿鎮(zhèn)而過(guò)，并與長(zhǎng)沙市雨花區(qū)接壤，距黃花機(jī)場(chǎng)40公里，對(duì)外交通十分便捷。項(xiàng)目用地北鄰萬(wàn)家麗路，其對(duì)面為湖南理工大學(xué)新址，北鄰芙蓉南路，西鄰萬(wàn)家麗路，距已動(dòng)工的中信新城（2038畝）不到一公里。提拉米蘇距市中心10公里左右，距湖南省政府新址5公里。省府周圍將是長(zhǎng)沙新的商業(yè)區(qū)。該地區(qū)目前交通網(wǎng)絡(luò)縱橫，建設(shè)規(guī)格高，所有主干道均為8車道；沿芙蓉南路至韶山南路目前建成的有聞名全國(guó)的家俱、建材市場(chǎng)及農(nóng)博中心；省政府規(guī)劃的野生動(dòng)物園及環(huán)保科技園在其北邊；目前已動(dòng)工的武廣客運(yùn)專線高速鐵路長(zhǎng)沙站在其東邊2公里左右。長(zhǎng)、株、潭三市成“品”字形分布，本項(xiàng)目的地理位置正好位于“品”字型的幾何中心地帶。距三市均約18公里，從三市一體化進(jìn)程來(lái)看，區(qū)域優(yōu)勢(shì)十分明顯。整體來(lái)說(shuō)，在交通方面，格蘭小鎮(zhèn)周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，道路寬敞。對(duì)于別墅消費(fèi)群體來(lái)說(shuō)，出行主要是私人交通工具，所以道路建設(shè)顯得尤其重要。第二節(jié) 項(xiàng)目周邊分析項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)銷售率－ 保利閬峰云墅583畝20萬(wàn)97套（對(duì)外）40余套（內(nèi)）北美獨(dú)棟350～532㎡ 主力410460㎡12000元/㎡左右93%美洲故事800畝60萬(wàn)195套北美獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排330～450㎡ 主力330450㎡，獨(dú)棟8套雙拼：9500元/㎡獨(dú)棟：15000元/㎡(雙拼14000獨(dú)棟18000100%（第一組團(tuán)41套）100 %(22套)銷售2套托斯卡納280畝20萬(wàn)252套別墅意大利聯(lián)排、洋房別310～390㎡ 洋140260㎡聯(lián)：66008000元/㎡ 洋：6000元/㎡洋100% 聯(lián)75%御邦460畝16萬(wàn)約120套英倫聯(lián)排、疊加、雙拼170 ～230㎡ 聯(lián)排4600元/㎡疊加4300元/㎡二批100%項(xiàng)目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開(kāi)盤時(shí)間均價(jià)銷售率比華利山1500畝（156一期）7萬(wàn)171套（別）144套（洋，未上市）北美獨(dú)立、聯(lián)排、雙拼、洋房230～310㎡ 主力230310㎡7棟420㎡獨(dú)棟尚未上市二期　6500元/㎡90%國(guó)中新城72890 ㎡ 30萬(wàn)1073套 高層、別墅橘郡2000畝（483畝一期）　　西班牙聯(lián)排、洋房、獨(dú)棟、小高層　　 　　同升湖白竹水鄉(xiāng)127畝33萬(wàn)643套澳洲獨(dú)立、聯(lián)排、洋房300～1000㎡ 主力300500㎡　聯(lián)4000元/㎡以上、獨(dú)7000元/㎡以上100%據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前，長(zhǎng)沙別墅項(xiàng)目潛量高達(dá) 1000 多萬(wàn)㎡，其中暫以市府麓谷板塊居首，高達(dá) 萬(wàn)㎡，占到全市總量的近三成。而就其各板塊綜合容積率來(lái)看，新南城板塊綜合容積率相對(duì)最低，金鷹城板塊相對(duì)較高，意味著未來(lái)新南城板塊競(jìng)爭(zhēng)主要集中在低密度物業(yè)之上，其別墅競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈。小結(jié) 目前，㎡以上，㎡。短期一兩年內(nèi)，由于往年所存量的別墅土地開(kāi)始進(jìn)入開(kāi)發(fā)過(guò)程中，長(zhǎng)沙暫時(shí)不會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品短缺。從短期來(lái)看，長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)放量呈逐漸增加態(tài)勢(shì)，將主要集中在星沙、麓南、市府麓谷、北城、新南城五大板塊，成為長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)的供應(yīng)基地；長(zhǎng)期來(lái)看，在政府停止審批別墅用地政策的有效作用下，別墅的市場(chǎng)稀缺性將成為必然。政府一再聲明停止審批別墅用地，并限制低密度住宅的建設(shè)，由此來(lái)看，在滿足容積率的條件下，長(zhǎng)沙將有可能大量出現(xiàn)亞別墅、洋房、高層等復(fù)合型社區(qū)。幾年前，只有極少數(shù)上層精英人士才可以享受的物業(yè)，到如今中高層白領(lǐng)都可以購(gòu)置一套別墅，這說(shuō)明產(chǎn)品檔次跨度逐步拉大，同時(shí)，長(zhǎng)沙別墅置業(yè)群體逐漸被激活，市場(chǎng)消費(fèi)需求潛力引爆。如，威尼斯城180㎡左右的小獨(dú)立別墅一經(jīng)推出便引起了廣泛關(guān)注。如今，長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)已引起了深圳、上海等一線城市投資客的關(guān)注，外來(lái)投資置業(yè)大量增加。當(dāng)然，長(zhǎng)沙別墅市場(chǎng)正步入高速發(fā)展期，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將不容低估。一、地塊環(huán)境調(diào)研項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查u 位置：北鄰萬(wàn)家麗路，其對(duì)面為湖南理工大學(xué)新址，北鄰芙蓉南路，西鄰萬(wàn)家麗路u 占地面積：500畝2．地塊交通條件調(diào)查1）地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠(yuǎn)景規(guī)劃交通情況提拉米蘇項(xiàng)目位于暮云鎮(zhèn)，與長(zhǎng)沙理工大學(xué)云塘校區(qū)隔路相對(duì)。距離省政府、天心區(qū)政府新址約6公里，到市中心約20分鐘車程。702路公交可直接到達(dá)。702路至桔園立交橋后，改經(jīng)芙蓉中路至涂家沖接原線往返行駛。702路公交上車1元，單程連跨汽車南站、長(zhǎng)沙理工大學(xué)站2元。未來(lái)的地鐵1號(hào)線萬(wàn)家麗路站離本項(xiàng)目?jī)H800米3．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查1）商店、文體及娛樂(lè)配套距項(xiàng)目2分鐘車程有中信新城與奧特萊斯購(gòu)物公園。中信新城是一個(gè)占地2400畝的超大型綜合商業(yè)項(xiàng)目，設(shè)有大型百貨、超市、商業(yè)廣場(chǎng)、電影院以及五星級(jí)酒店，商業(yè)部分已開(kāi)始招商，將于年內(nèi)投入使用。奧特萊斯購(gòu)物公園在中信新城的斜對(duì)面，是由長(zhǎng)沙本土商業(yè)巨頭友阿集團(tuán)致力打造的中國(guó)南部最大的生態(tài)購(gòu)物公園，目前也已開(kāi)始動(dòng)工建設(shè)2）教育周邊有長(zhǎng)沙理工大學(xué)、女子大學(xué)和中南林業(yè)科技大學(xué)等。省重點(diǎn)中學(xué)明德中學(xué)在天心生態(tài)新城內(nèi)，離項(xiàng)目很近3）醫(yī)院提拉米蘇臨近省醫(yī)療中心、303醫(yī)院、湖南省腦科醫(yī)院、長(zhǎng)沙市中心醫(yī)院。二、SWOT分析地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個(gè)建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個(gè)地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來(lái)建筑價(jià)值之核心因素之一。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：◆ 地塊位于政府大力開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)沙城南開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，是適應(yīng)未來(lái)城市住宅發(fā)展趨勢(shì)的優(yōu)質(zhì)地塊；◆ 地塊位于長(zhǎng)沙市的芙蓉大道和萬(wàn)家麗路的交匯處，距長(zhǎng)沙火車站15公里，距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)30分鐘車程，距京珠高速公路入口約1公里；交通較為突出；◆ 地塊周邊規(guī)劃為大型公園及低容積率的高檔物業(yè)，視野開(kāi)闊；◆ 地塊周邊1公里半徑內(nèi)市政配套齊全，擁有大型超市及部分高檔娛樂(lè)場(chǎng)所；◆ 區(qū)域內(nèi)道路完全通暢，出行較為方便。以上，就是本項(xiàng)目地塊作為別墅用地所具有的地產(chǎn)因子。地塊SWOT分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 考察本項(xiàng)目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢(shì)：◆ 地塊位于政府大力開(kāi)發(fā)長(zhǎng)沙國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技