【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)；而雙拼別墅在舒適性與經(jīng)濟性之間取得了良好的折中效果，也得到了市場的認可，而疊加戶型由于市場接受度有限，市場開發(fā)量不大；獨棟別墅在擁有高度舒適性的同時，具有較高的銷售價格，市場需求量有限，因而，長沙獨棟別墅產(chǎn)品供應(yīng)量相對較少，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計得出，目前長沙獨棟別墅推出量近500套（含中低高端）。長沙別墅項目多為綜合性物業(yè)開發(fā)（包含有別墅、洋房及高層住宅等多種物業(yè)類型）伴隨著長沙別墅項目用地規(guī)模的增大，近期推出項目多為綜合性開發(fā)項目，包含了多種物業(yè)類型，在照顧到市場的需求的同時，在一定程度上降低了項目開發(fā)的風險與壓力。屬于純別墅類的項目僅有“綠城青竹園”純獨棟別墅項目和“水云間”純聯(lián)排別墅項目。1長沙別墅設(shè)計——歐陸及北美風格盛行縱觀整個長沙別墅市場，近期內(nèi)上市的項目大多數(shù)為“歐陸、北美風格”，但其它各類風格基本上都有所表現(xiàn)。1長沙別墅項目營銷主打自然、生態(tài)與文化、風情牌長沙市區(qū)周邊別墅區(qū)均屬丘陵及山體地帶，加之本地植被生長茂盛，別墅項目大都依托自然景觀和生態(tài)作規(guī)劃設(shè)計亮點及宣傳賣點；如項目無獨特的自然差異性優(yōu)勢基本以文化和風情作為設(shè)計規(guī)劃主線。150007000元/平米的高檔純別墅項目目前未形成氣候長沙別墅項目銷售價格相對較低，這與整個長沙房地產(chǎn)市場的整體市場形勢有關(guān)。長沙別墅項目銷售價格主體在30005000元/平米之間，別墅銷售最高價銷售價格高線在10000元/平米左右，兩極落差過大，并未形成中高檔的別墅主流消費區(qū)域。1長沙別墅市場主體銷售價格保持快速增長在長沙整體經(jīng)濟保持持續(xù)快速增長的前提下，整體房地產(chǎn)市場供需平衡穩(wěn)定增長，為別墅市場的發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)，長沙別墅市場從2004年前3000元/平米以下主體市場到2005年30005000元的主體市場逐步拉升，2007年市場出現(xiàn)了上10000元/平米左右的頂級別墅項目。1長沙大部分別墅項目銷售進度緩慢，個別項目銷售迅速從長沙整體別墅市場來看，由于別墅項目自身的特點，其消化速度較慢，銷售周期較長，但也有個別項目以其獨特優(yōu)越的條件，贏得市場的普遍認可，銷售速度相對較快。如：位于市區(qū)人民東的“水云間”及位于金鷹城板塊的“圣爵菲斯”兩個項目均有不錯的市場表現(xiàn)。從調(diào)查取樣的信息不難發(fā)現(xiàn)，在長沙購買頂級別墅人群對項目的區(qū)域地理位置、社區(qū)的建筑規(guī)劃及園林、產(chǎn)品的關(guān)注相對較高，對價格和交通的關(guān)注較低，這也正說明了購買別墅的群體對個人時間、金錢的掌控和對高尚、便利生活的一種要求。 第五章項目定位第一節(jié) 項目概況 本項目所在地長沙暮云鎮(zhèn)是長、株、潭一體化進程中重點發(fā)展的小城鎮(zhèn)，也是長潭、長株公路必經(jīng)之處，京廣線穿鎮(zhèn)而過，并與長沙市雨花區(qū)接壤，距黃花機場40公里，對外交通十分便捷。項目用地北鄰萬家麗路，其對面為湖南理工大學新址，北鄰芙蓉南路，西鄰萬家麗路，距已動工的中信新城（2038畝）不到一公里。提拉米蘇距市中心10公里左右，距湖南省政府新址5公里。省府周圍將是長沙新的商業(yè)區(qū)。該地區(qū)目前交通網(wǎng)絡(luò)縱橫，建設(shè)規(guī)格高，所有主干道均為8車道；沿芙蓉南路至韶山南路目前建成的有聞名全國的家俱、建材市場及農(nóng)博中心；省政府規(guī)劃的野生動物園及環(huán)保科技園在其北邊；目前已動工的武廣客運專線高速鐵路長沙站在其東邊2公里左右。長、株、潭三市成“品”字形分布，本項目的地理位置正好位于“品”字型的幾何中心地帶。距三市均約18公里，從三市一體化進程來看，區(qū)域優(yōu)勢十分明顯。整體來說，在交通方面，格蘭小鎮(zhèn)周邊路網(wǎng)發(fā)達，道路寬敞。對于別墅消費群體來說，出行主要是私人交通工具，所以道路建設(shè)顯得尤其重要。第二節(jié) 項目周邊分析項目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開盤時間均價銷售率－ 保利閬峰云墅583畝20萬97套（對外）40余套（內(nèi)）北美獨棟350～532㎡ 主力410460㎡12000元/㎡左右93%美洲故事800畝60萬195套北美獨棟、雙拼、聯(lián)排330～450㎡ 主力330450㎡，獨棟8套雙拼：9500元/㎡獨棟：15000元/㎡(雙拼14000獨棟18000100%（第一組團41套）100 %(22套)銷售2套托斯卡納280畝20萬252套別墅意大利聯(lián)排、洋房別310～390㎡ 洋140260㎡聯(lián)：66008000元/㎡ 洋：6000元/㎡洋100% 聯(lián)75%御邦460畝16萬約120套英倫聯(lián)排、疊加、雙拼170 ～230㎡ 聯(lián)排4600元/㎡疊加4300元/㎡二批100%項目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開盤時間均價銷售率比華利山1500畝（156一期）7萬171套（別）144套（洋，未上市）北美獨立、聯(lián)排、雙拼、洋房230～310㎡ 主力230310㎡7棟420㎡獨棟尚未上市二期　6500元/㎡90%國中新城72890 ㎡ 30萬1073套 高層、別墅橘郡2000畝（483畝一期）　　西班牙聯(lián)排、洋房、獨棟、小高層　　 　　同升湖白竹水鄉(xiāng)127畝33萬643套澳洲獨立、聯(lián)排、洋房300～1000㎡ 主力300500㎡　聯(lián)4000元/㎡以上、獨7000元/㎡以上100%據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，長沙別墅項目潛量高達 1000 多萬㎡，其中暫以市府麓谷板塊居首，高達 萬㎡，占到全市總量的近三成。而就其各板塊綜合容積率來看，新南城板塊綜合容積率相對最低，金鷹城板塊相對較高，意味著未來新南城板塊競爭主要集中在低密度物業(yè)之上，其別墅競爭相對激烈。小結(jié) 目前，㎡以上，㎡。短期一兩年內(nèi)，由于往年所存量的別墅土地開始進入開發(fā)過程中，長沙暫時不會出現(xiàn)產(chǎn)品短缺。從短期來看，長沙別墅市場放量呈逐漸增加態(tài)勢，將主要集中在星沙、麓南、市府麓谷、北城、新南城五大板塊，成為長沙別墅市場的供應(yīng)基地；長期來看，在政府停止審批別墅用地政策的有效作用下，別墅的市場稀缺性將成為必然。政府一再聲明停止審批別墅用地，并限制低密度住宅的建設(shè)，由此來看，在滿足容積率的條件下，長沙將有可能大量出現(xiàn)亞別墅、洋房、高層等復(fù)合型社區(qū)。幾年前，只有極少數(shù)上層精英人士才可以享受的物業(yè)，到如今中高層白領(lǐng)都可以購置一套別墅，這說明產(chǎn)品檔次跨度逐步拉大，同時，長沙別墅置業(yè)群體逐漸被激活，市場消費需求潛力引爆。如，威尼斯城180㎡左右的小獨立別墅一經(jīng)推出便引起了廣泛關(guān)注。如今，長沙別墅市場已引起了深圳、上海等一線城市投資客的關(guān)注，外來投資置業(yè)大量增加。當然，長沙別墅市場正步入高速發(fā)展期，未來競爭態(tài)勢將不容低估。一、地塊環(huán)境調(diào)研項目土地性質(zhì)調(diào)查u 位置：北鄰萬家麗路，其對面為湖南理工大學新址，北鄰芙蓉南路，西鄰萬家麗路u 占地面積：500畝2．地塊交通條件調(diào)查1）地塊周邊的市政路網(wǎng)及其公共交通起始線路的現(xiàn)狀及其遠景規(guī)劃交通情況提拉米蘇項目位于暮云鎮(zhèn)，與長沙理工大學云塘校區(qū)隔路相對。距離省政府、天心區(qū)政府新址約6公里，到市中心約20分鐘車程。702路公交可直接到達。702路至桔園立交橋后，改經(jīng)芙蓉中路至涂家沖接原線往返行駛。702路公交上車1元，單程連跨汽車南站、長沙理工大學站2元。未來的地鐵1號線萬家麗路站離本項目僅800米3．周邊市政配套設(shè)施調(diào)查1）商店、文體及娛樂配套距項目2分鐘車程有中信新城與奧特萊斯購物公園。中信新城是一個占地2400畝的超大型綜合商業(yè)項目，設(shè)有大型百貨、超市、商業(yè)廣場、電影院以及五星級酒店，商業(yè)部分已開始招商，將于年內(nèi)投入使用。奧特萊斯購物公園在中信新城的斜對面，是由長沙本土商業(yè)巨頭友阿集團致力打造的中國南部最大的生態(tài)購物公園，目前也已開始動工建設(shè)2）教育周邊有長沙理工大學、女子大學和中南林業(yè)科技大學等。省重點中學明德中學在天心生態(tài)新城內(nèi)，離項目很近3）醫(yī)院提拉米蘇臨近省醫(yī)療中心、303醫(yī)院、湖南省腦科醫(yī)院、長沙市中心醫(yī)院。二、SWOT分析地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。通過對項目地塊之環(huán)境考察，可以看出，該地塊具有以下特色：◆ 地塊位于政府大力開發(fā)的長沙城南開發(fā)區(qū)內(nèi)，是適應(yīng)未來城市住宅發(fā)展趨勢的優(yōu)質(zhì)地塊；◆ 地塊位于長沙市的芙蓉大道和萬家麗路的交匯處，距長沙火車站15公里，距黃花國際機場30分鐘車程，距京珠高速公路入口約1公里；交通較為突出；◆ 地塊周邊規(guī)劃為大型公園及低容積率的高檔物業(yè)，視野開闊；◆ 地塊周邊1公里半徑內(nèi)市政配套齊全，擁有大型超市及部分高檔娛樂場所；◆ 區(qū)域內(nèi)道路完全通暢，出行較為方便。以上，就是本項目地塊作為別墅用地所具有的地產(chǎn)因子。地塊SWOT分析 項目優(yōu)勢分析 考察本項目之地產(chǎn)因子，可以看出其具有以下優(yōu)勢：◆ 地塊位于政府大力開發(fā)長沙國家級經(jīng)濟技