【正文】 一、長沙市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r分析二、長沙市概況三、長株潭一體化，中心型城市發(fā)展加快四、“一主兩次四組團(tuán)”為城市發(fā)展圈定藍(lán)圖，加快城市發(fā)展第二章 2008年長沙市房地產(chǎn)市場分析一、市場熱點區(qū)域增多，供應(yīng)向北、南、河西傾斜二、適應(yīng)新政調(diào)整，產(chǎn)品將向緊湊合理化發(fā)展三、長沙城市中心大戶型豪宅價格繼續(xù)堅挺第三章資料來源:長沙市統(tǒng)計局公報經(jīng)濟(jì)以服務(wù)業(yè)為中心，增長迅猛20062007 年長沙第三產(chǎn)業(yè)GD P 約占全市總量的一半（ 49. 9％ ）， 第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)帶動長沙經(jīng)濟(jì)的繁榮發(fā)展。資料來源:長沙市統(tǒng)計局公報二、長沙市城市規(guī)劃與發(fā)展?fàn)顩r分析長沙市概況長沙，湖南省省會，既是全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，又是我國長沙開發(fā)帶中洞庭湖地帶開放開發(fā)的依托中心和國務(wù)院公布的24 個歷史文化名城之一。長株潭三市通過一體化途徑， 以長沙、株洲和湘潭三個大城市為核心， 與包括星沙在內(nèi)的三市周邊縣市和一批中心集鎮(zhèn)共同組成現(xiàn)代化、生態(tài)化網(wǎng)狀城市群， 成為湖南省發(fā)展水平最高、經(jīng)濟(jì)最活躍、投資效益最好的地區(qū)。年內(nèi)建成區(qū)面積擴大10 平方公里，城市化水平提高2 個百分點。以長沙為中心，行車一小時左右的范圍包括8 個地級市、3 9 個縣級城市， 總?cè)丝诮? 0 0 0 萬， 是一個極具潛力的市場。其次是：天心區(qū)、岳麓區(qū)、芙蓉區(qū)約占銷售總量的20%。） 長沙房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2007年的波瀾以后,接下來幾年年房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢對于各界人士都是一個關(guān)注的熱點,現(xiàn)從以下幾個方面研究得出以下幾方面。 河西板塊將繼續(xù)依托市政府將延伸到望城板塊，金星大道主干道沿線住宅物業(yè)將大量上市，從而帶動其兩廂商業(yè)的租、售價格大幅上揚。長沙別墅市場2007年態(tài)勢分析一、別墅發(fā)展空間不容置疑別墅在中國自古以來都是作為達(dá)官貴人及擁有特權(quán)階層的享有品，在中國歷史的幾千年中 ，別墅作為特殊的商品不為普通百姓所了解，更談不上感受其代表的生活方式，隨著中國改革開放后經(jīng)濟(jì)快速增長，民間財富的進(jìn)一步積累，全球化概念的逐步深入，同時社會主義民主與法制的進(jìn)一步健全，人民生活進(jìn)一步改善，社會上一定數(shù)量的人群經(jīng)過了單位分房、商品公寓、花園社區(qū)的居住成長，開始尋求更高更符合目前人生狀態(tài)的居住類產(chǎn)品，而具有中國特色的別墅產(chǎn)品，既滿足了對居住升級的需要又符合到中國人多地少的國情，因此別墅市場的發(fā)展空間不容置疑。第四章 由于市府的搬遷、城市規(guī)劃的擴張、市政配套的興建，為河西樓市繁榮奠定硬性基礎(chǔ)，帶動了河西房地產(chǎn)的發(fā)展；而河西深厚的人文底蘊及岳麓山人文生態(tài)資源，更得高端客戶青睞，同樣也吸引開發(fā)企業(yè)的涌入。 以上看出，長沙市場現(xiàn)以綜合性產(chǎn)品為主導(dǎo)，純別墅產(chǎn)品為次，純獨產(chǎn)品更為市場稀缺性產(chǎn)品216。其區(qū)域也是所有板塊中發(fā)展后勁最強的區(qū)域。項目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開盤時間均價銷售率保利閬峰云墅583畝20萬97套（對外）40余套（內(nèi)）北美獨棟350～532㎡ 主力410460㎡12000元/㎡左右93%美洲故事800畝60萬195套北美獨棟、雙拼、聯(lián)排330～450㎡ 主力330450㎡，獨棟8套雙拼：9500元/㎡獨棟：15000元/㎡(雙拼14000獨棟18000100%（第一組團(tuán)41套）100 %(22套)銷售2套托斯卡納280畝20萬252套別墅意大利聯(lián)排、洋房別310～390㎡ 洋140260㎡聯(lián)：66008000元/㎡ 洋：6000元/㎡洋100% 聯(lián)75%御邦460畝16萬約120套英倫聯(lián)排、疊加、雙拼170 ～230㎡ 聯(lián)排4600元/㎡疊加4300元/㎡二批100%項目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開盤時間均價銷售率比華利山1500畝（156一期）7萬171套（別）144套（洋，未上市）北美獨立、聯(lián)排、雙拼、洋房230～310㎡ 主力230310㎡7棟420㎡獨棟尚未上市二期　6500元/㎡90%國中新城72890 ㎡ 30萬1073套 橘郡2000畝（483畝一期）　　西班牙聯(lián)排、洋房、獨棟、小高層　　 　　同升湖白竹水鄉(xiāng)127畝33萬643套澳洲獨立、聯(lián)排、洋房300～1000㎡ 主力300500㎡　聯(lián)4000元/㎡以上、獨7000元/㎡以上100%二、長沙別墅表情對長沙五個板塊中二十四個項目進(jìn)行了系列的調(diào)查和對比分析，通過數(shù)據(jù)參數(shù)研究長沙目前別墅市場的狀況。開發(fā)規(guī)模長沙別墅市場各項目占地規(guī)模近年來面市項目規(guī)模不斷增大，如近兩年內(nèi)面市的“比華利山”、“綠城青竹園”、“和記黃埔”、“橘郡”、“威尼斯城”等項目占地規(guī)模均在1000畝以上，且基本上是外地實力品牌開發(fā)商開發(fā)。銷售價格從上述長沙聯(lián)排別墅市場銷售價格分析可以看出，銷售價格主體范圍在30003500元/平米之間，其中以位于人民東的“水云間“項目為最高（5000元/平米）；而以”青竹湖畔”項目聯(lián)排銷售價格最低，達(dá)到2100元/平米。系列房地產(chǎn)相關(guān)政策對長沙別墅市場的影響國家宏觀政策繼續(xù)對房地產(chǎn)市場實行高壓政策，各類新政策不斷出臺，尤其是繼續(xù)實行限制別墅類土地的審批，使得別墅類用地逐步稀少，對于已經(jīng)取得別墅地塊開發(fā)的開發(fā)商來講，也是一個有利的因素。別墅項目開發(fā)近期增量迅猛，開發(fā)規(guī)模不斷增大長沙別墅項目開發(fā)規(guī)模從幾百畝到上千畝再到二千多畝，規(guī)模不斷增大，別墅產(chǎn)品供應(yīng)量迅速增加。長沙未來頂級別墅客戶增長呈現(xiàn)緩慢的增長趨勢長沙作為湖南省唯一的單一核心城市，消費力只能輻射全省，未有北京、上海、深圳等區(qū)域性城市的輻射面廣。頂級別墅項目銷售乏力，長沙高端客戶量稍顯不足從目前長沙別墅項目的銷售進(jìn)展?fàn)顩r的綜合分析可以得出，高端別墅項目市場表現(xiàn)不盡理想。長沙別墅項目多為綜合性物業(yè)開發(fā)（包含有別墅、洋房及高層住宅等多種物業(yè)類型）伴隨著長沙別墅項目用地規(guī)模的增大，近期推出項目多為綜合性開發(fā)項目，包含了多種物業(yè)類型，在照顧到市場的需求的同時，在一定程度上降低了項目開發(fā)的風(fēng)險與壓力。150007000元/平米的高檔純別墅項目目前未形成氣候長沙別墅項目銷售價格相對較低，這與整個長沙房地產(chǎn)市場的整體市場形勢有關(guān)。如：位于市區(qū)人民東的“水云間”及位于金鷹城板塊的“圣爵菲斯”兩個項目均有不錯的市場表現(xiàn)。項目用地北鄰萬家麗路，其對面為湖南理工大學(xué)新址，北鄰芙蓉南路，西鄰萬家麗路，距已動工的中信新城（2038畝）不到一公里。長、株、潭三市成“品”字形分布，本項目的地理位置正好位于“品”字型的幾何中心地帶。第二節(jié) 項目周邊分析項目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開盤時間均價銷售率－ 保利閬峰云墅583畝20萬97套（對外）40余套（內(nèi)）北美獨棟350～532㎡ 主力410460㎡12000元/㎡左右93%美洲故事800畝60萬195套北美獨棟、雙拼、聯(lián)排330～450㎡ 主力330450㎡，獨棟8套雙拼：9500元/㎡獨棟：15000元/㎡(雙拼14000獨棟18000100%（第一組團(tuán)41套）100 %(22套)銷售2套托斯卡納280畝20萬252套別墅意大利聯(lián)排、洋房別310～390㎡ 洋140260㎡聯(lián)：66008000元/㎡ 洋：6000元/㎡洋100% 聯(lián)75%御邦460畝16萬約120套英倫聯(lián)排、疊加、雙拼170 ～230㎡ 聯(lián)排4600元/㎡疊加4300元/㎡二批100%項目名稱用地面積建筑面積總套數(shù)容積率建筑風(fēng)格產(chǎn)品類型產(chǎn)品線開盤時間均價銷售率比華利山1500畝（156一期）7萬171套（別）144套（洋，未上市）北美獨立、聯(lián)排、雙拼、洋房230～310㎡ 主力230310㎡7棟420㎡獨棟尚未上市二期　6500元/㎡90%國中新城72890 ㎡ 30萬1073套 橘郡2000畝（483畝一期）　　西班牙聯(lián)排、洋房、獨棟、小高層　　 　　同升湖白竹水鄉(xiāng)127畝33萬643套澳洲獨立、聯(lián)排、洋房300～1000㎡ 主力300500㎡　聯(lián)4000元/㎡以上、獨7000元/㎡以上100%據(jù)不完全統(tǒng)計，目前，長沙別墅項目潛量高達(dá) 1000 多萬㎡，其中暫以市府麓谷板塊居首，高達(dá) 萬㎡，占到全市總量的近三成。從短期來看，長沙別墅市場放量呈逐漸增加態(tài)勢，將主要集中在星沙、麓南、市府麓