【正文】 術(shù)開發(fā)區(qū)，可依托區(qū)域形成規(guī)模效應(yīng)，市場前景看好；◆獨特的地塊交通優(yōu)勢，地處萬家麗路和芙蓉大道交匯處，距長沙火車站15公里，距黃花國際機(jī)場30分鐘，距京珠高速公路入口約2公里。；◆ 地形方正，規(guī)模適中，適合營造一個具較高品質(zhì)的社區(qū)；◆ 地塊內(nèi)現(xiàn)有的兩處荷花塘，加以治理改造可成為項目內(nèi)部的一大景觀?！?項目鄰近有主要交通干道，能遠(yuǎn)離城市的喧囂干擾，又可享受城市之便利繁華； 項目弱勢分析 當(dāng)然，在看到本項目的優(yōu)勢同時，我們必須正視本項目存在的一些弱點：◆ 由于本項目為公司所開發(fā)第一個項目，實戰(zhàn)經(jīng)驗、品牌號召力均較為薄弱。◆ 長沙現(xiàn)有別墅體量過大，客戶群體過于缺乏，出現(xiàn)僧多粥少的局面，項目本身建筑外觀無特色。上述弱勢點都為暫時性的，只要規(guī)避得當(dāng)，可以進(jìn)行有效的弱化改善。 項目市場機(jī)會分析◆ 宏觀市場整體向好，別墅類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大；◆ 加以改造現(xiàn)有景觀配套及區(qū)內(nèi)會所休閑服務(wù)配套；◆ 改建現(xiàn)有的交通條件。 項目市場威脅分析 ◆ 項目周邊別墅的競爭威脅是顯而易見的，區(qū)域內(nèi)尚有少量待開發(fā)地塊，其內(nèi)部的地塊面積、地質(zhì)都與本地塊相似，將對本項目形成直接威脅?！?政府加大對房地產(chǎn)市場調(diào)控對項目產(chǎn)生有所影響。根據(jù)上述SWOT分析，對本項目商業(yè)發(fā)展策略作如下思考：項目SWOT分析項目策略機(jī)會點（O）◆ 宏觀市場整體向好，別墅類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大；◆ 加以改造現(xiàn)有景觀配套及區(qū)內(nèi)會所休閑服務(wù)配套；◆ 改建現(xiàn)有的交通條件。優(yōu)勢（S）◆地段優(yōu)勢◆交通優(yōu)勢◆環(huán)境優(yōu)勢劣勢（W）◆ 項目現(xiàn)已全面主體完工，建筑風(fēng)格普通，可能影響部分客戶的判斷；◆ 項目當(dāng)前直入公共交通較為缺乏，如入?yún)^(qū)道路，入戶道路等?！?由于本項目為公司所開發(fā)第一個項目，實戰(zhàn)經(jīng)驗、品牌號召力均較為薄弱?！?長沙現(xiàn)有別墅體量過大，客戶群體過于缺乏，出現(xiàn)僧多粥少的局面，項目本身建筑外觀無特色。策略一利用機(jī)會，強(qiáng)化優(yōu)勢策略二利用機(jī)會，減輕劣勢策略三弱化劣勢以應(yīng)對外來的威脅和挑戰(zhàn)策略四發(fā)揮優(yōu)勢，規(guī)避威脅威脅（T）◆ 項目周邊別墅的競爭威脅是顯而易見的，區(qū)域內(nèi)尚有少量待開發(fā)地塊，其內(nèi)部的地塊面積、地質(zhì)都與本地塊相似，將對本項目形成直接威脅。◆ 政府加大對房地產(chǎn)市場調(diào)控對項目產(chǎn)生有所影響。三、別墅造價指標(biāo)分析別墅造價指標(biāo)分析Cost Analysis of a House一、工程概況 建筑面積 平方米工程地點雨花區(qū)工程用途別墅結(jié)構(gòu)類型短肢剪力墻檐高戶數(shù)1戶埋置深度層數(shù)3層層高土建工程基礎(chǔ)鋼筋混凝土二節(jié)微型樁，鋼筋混凝土帶型基礎(chǔ)。樓地面細(xì)石混凝土整體面層，廚衛(wèi)地面單組份水性聚氨酯，陽臺、露臺采用靜電噴涂塑鋼全玻璃欄桿。門窗高級鋁合金門窗。外裝飾EPS外墻外保溫層，面磚，局部乳膠漆。內(nèi)裝飾板底滿批建筑膩子、白水泥，廚衛(wèi)墻面防水砂漿、細(xì)砂批嵌，其余墻面混合砂漿。屋面單組份水性聚氨酯防水層，EPS擠塑保溫層，坡屋面瓦片（彩色水泥瓦斜屋面），露臺地磚。安裝工程電氣普通開關(guān)及插座，座燈頭，軟線吊燈，電表箱、配電箱安裝。智能化電視電話系統(tǒng)，訪客對講、安保系統(tǒng)配管。給排水PPR冷熱水管安裝，PVC排水管，洗滌盆及座便器每戶一套。設(shè)備配電箱二、工程造價指標(biāo)項 目造價（元/平方米）造價比例（%）一、土建工程造價打樁工程基礎(chǔ)工程砌筑工程混凝土及鋼筋混凝土工程屋面工程裝飾工程、樓地面工程、門窗工程、飾面工程其它工程（腳手架、超高、煙道等）二、安裝工程造價電氣工程智能化系統(tǒng)工程給排水工程合計三、主要工料消耗量指標(biāo)序號名 稱單位平方米指標(biāo)1人工土建工日安裝工日2鋼材千克3水泥千克4黃砂千克5石子千克6砌塊立方米7商品混凝土立方米8門窗平方米9外墻面磚平方米10塑料銅芯線米11電話線米12同軸線米13電線管米14易彎塑料電線管米15電氣鋼管米16PPR給水管米17PVC排水管米預(yù)期總造價：200套*300萬=6億三、主力客戶群定位消費分析長沙市目前別墅市場的主力消費者集中在私營業(yè)者、教師、醫(yī)生、公職人員，即所謂的富人階級及職業(yè)中產(chǎn)階級，他們是長沙的主要的高端消費群體，引導(dǎo)著長沙高端消費的方向，提前進(jìn)入到人生的知富階段，下表是新業(yè)公司對長沙購買頂級別墅人群的抽樣調(diào)查，這些信息在一定程度上代表了長沙的別墅消費狀況和未來發(fā)展趨勢。對長沙頂級別墅的定義：獨棟別墅，建筑面積在300—500平米。購買單價在6500—8000元/平米左右，總價在190—400萬元。購買人群分析購買因數(shù)分析從上圖的信息不難發(fā)現(xiàn)，在長沙購買頂級別墅人群對項目的區(qū)域地理位置、社區(qū)的建筑規(guī)劃及園林、產(chǎn)品的關(guān)注相對較高，對價格和交通的關(guān)注較低，這也正說明了購買別墅的群體對個人時間、金錢的掌控和對高尚、便利生活的一種要求。根據(jù)以上情況分析項目的市場定位，本項目之主要客戶群應(yīng)包括： 主力客戶群體職業(yè)特征家庭結(jié)構(gòu)可能購樓類型私營企業(yè)主各行業(yè)滿巢階段或空巢階段，一般有保姆處理家務(wù)。追求人生功成名就后的高品質(zhì)生活享受。成熟型及豪華型企業(yè)高級管理人員外企、合資企業(yè)及效益較好的國內(nèi)企業(yè)初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。經(jīng)濟(jì)型及實用型個體工商戶以商貿(mào)為主初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。實用型及成熟型灰色收入者行政單位滿巢階段或空巢階段。成熟型及豪華型律師、會計師事務(wù)所等部分高收入者有名氣的律師、會計師等初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。經(jīng)濟(jì)型及實用型證券投資行業(yè)及部分自由職業(yè)者工作場所、時間相對自由初巢或滿巢階段，一般為三口之家，追求生活的舒適品位和情調(diào)。經(jīng)濟(jì)型及實用型文藝界知名人士歌、畫、文等文藝娛樂界初巢、滿巢和空巢階段，需要家庭工作空間，追求品位和格調(diào)。豪華型及成熟型衣錦還鄉(xiāng)人士在沿海城市或海外有較高收入者多為家人購置。實用型及成熟型少量的外來別墅投資客戶群體四、項目定位在規(guī)劃思想中的體現(xiàn)本部份將依據(jù)項目的市場定位，提出我們對本項目規(guī)劃設(shè)計上的一些傾向性建議，以供參考。1)可持續(xù)的居?。⊿ustainable housing）理念可持續(xù)居住概念的核心是強(qiáng)調(diào)生態(tài)化生存，它追求居住環(huán)境的健康價值，人與環(huán)境間的協(xié)調(diào)和交流價值，它能滿足、更能兼顧后代人的福利。2）居住空間私密性適當(dāng)圍合的半私密空間，有利于產(chǎn)生歸屬和領(lǐng)域感。3)組團(tuán)中介空間的營造所謂中介空間，是一種介于室內(nèi)與室外的第三種空間，籍由這種空間，人們得以享受室內(nèi)與室外雙重空間的特質(zhì)。4）親水環(huán)境——柔性空間利用區(qū)域內(nèi)內(nèi)部的河浜，采用濱河景觀廊帶構(gòu)成居住區(qū)的一條柔性“邊界”，可接近的親水空間沿此邊界生長的“指狀綠地”深入到區(qū)域內(nèi)內(nèi)部，使河面景觀向區(qū)域內(nèi)每一幢樓敞開。未來的家，不再只是一幢房子，它融合了自然的光影聲色，能真正傾聽自然的聲音，呼吸自然的氣息。居住區(qū)西北緣圈合形成盡端空間，東南向海面敝開，符合生態(tài)設(shè)計的“微氣候”原理，亦與中國風(fēng)水理論相合，西北緣封閉有利于冬季擋風(fēng)，東南向敞開，有利于引入東南風(fēng)，此格局能有效調(diào)節(jié)環(huán)境的微氣候。5）空間的可識別性和文化性組團(tuán)以梅、蘭、竹、桃、櫻、銀杏……主題設(shè)定，強(qiáng)化了各組團(tuán)不同特點并深具文化意蘊(yùn)。6）環(huán)藝設(shè)計細(xì)部區(qū)域內(nèi)道路可分為幾種不同主次的道路，如區(qū)域內(nèi)主干道、次干道、門口小道、散步道、庭園小徑等，把它們用不同的材料與色彩加以區(qū)分，同時區(qū)間所有的硬道路都做色彩處理，同外部城市道路有明顯的區(qū)分，使區(qū)域內(nèi)空間有明顯的歸屬感，同時也豐富了區(qū)域內(nèi)的道路網(wǎng)。散步道上可布置、擺放一些原創(chuàng)性的主題園藝小品，可提高區(qū)域內(nèi)的藝術(shù)內(nèi)涵。功能藝術(shù)小品的導(dǎo)示牌、垃圾桶、座椅等的獨立設(shè)計、精心選材。照明的道路主燈、草地?zé)?、泛光燈、?jié)日的裝飾燈、慶典用燈等，營造多層次的光環(huán)境。7)共享游憩空間對游憩場所視覺感受與親身體驗的好壞愈來愈成為衡量高檔社區(qū)的重要標(biāo)準(zhǔn)。游憩場所主要指區(qū)域內(nèi)內(nèi)共享性的休閑廣場、娛樂中心等。因此建議廣場的設(shè)計應(yīng)層次豐富，面積適中，結(jié)合周邊景觀設(shè)置情況來看，重點突出水景觀，同時考慮花圃、綠地、按摩小徑、大型雕塑。公共座椅等來充實休閑廣場的內(nèi)部空間，再配上廣場背景音樂，更添情調(diào)。娛樂中心供兒童嬉戲與鍛煉。可考慮設(shè)置小型球場，兒童玩具模型城與游樂小天地等。至于區(qū)域內(nèi)老