新的房地產(chǎn)調(diào)控措施(編輯修改稿)
2025-07-26 02:28 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 上也傳導(dǎo)至中國(guó)，增加了我國(guó)經(jīng)濟(jì)所面臨的外部壓力、加大了我國(guó)的金融風(fēng)險(xiǎn)，也在一定程度上改變了我國(guó)房市的預(yù)期。這主要體現(xiàn)在以下方面： 一是改變了政府的預(yù)期。次貸危機(jī)使我國(guó)政府意識(shí)到房地產(chǎn)泡沫和房地產(chǎn)領(lǐng)域集聚的金融風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)金融危機(jī)會(huì)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)極大的破壞，會(huì)危及我國(guó)改革開(kāi)放的成果和社會(huì)穩(wěn)定，因而有必要采取緊縮措施，加大擠壓我國(guó)房市泡沫，使我國(guó)房市能持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。為此，我國(guó)政府在次貸危機(jī)爆發(fā)后開(kāi)始警覺(jué)起來(lái)，并采取了多項(xiàng)緊縮政策來(lái)調(diào)控房市。 二是改變了金融機(jī)構(gòu)的預(yù)期。美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)很好的預(yù)警，使我國(guó)銀行意識(shí)到重視對(duì)第一還款來(lái)源的審查至關(guān)重要。美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)對(duì)中國(guó)金融業(yè)的影響幾乎是立竿見(jiàn)影的，為降低風(fēng)險(xiǎn)，銀行采取了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)的措施。 三是改變了投機(jī)者的預(yù)期。 四是改變了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的預(yù)期。次貸危機(jī)使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認(rèn)識(shí)到房市是一個(gè)一榮俱榮、一損俱損的市場(chǎng)，房市因?yàn)榕菽茰缍ヂ鋵?duì)誰(shuí)都沒(méi)有好處。 以上預(yù)期的改變都會(huì)改變我國(guó)房市的供求狀況，使得房?jī)r(jià)在近期有向下調(diào)整的需要。 近期我國(guó)已進(jìn)入此輪房市周期的下行軌道 據(jù)筆者和其他學(xué)者的研究，我國(guó)的房市自20世紀(jì)90年代以來(lái)大概是五年一個(gè)周期。此輪周期始于2004年初，并于2007年達(dá)到波峰。目前已進(jìn)入此輪周期的下行軌道，而且還有進(jìn)一步下探的空間。目前，民眾普遍關(guān)注的問(wèn)題是我國(guó)房市此輪調(diào)整的時(shí)間有多長(zhǎng)，幅度有多大，何時(shí)見(jiàn)底，其未來(lái)的走向如何？根據(jù)我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期趨勢(shì)、我國(guó)城市化和工業(yè)化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)以及世界其他國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，我們可以得出以下推斷和結(jié)論： 我國(guó)房市已進(jìn)入調(diào)整期，但不會(huì)崩盤(pán) 決定我國(guó)房市不會(huì)崩盤(pán)的原因如下： 一是房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，政府不允許房?jī)r(jià)崩盤(pán)。2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)投資一直占GDP5%以上的份額，2006年、2007年更是連續(xù)兩年超過(guò)10%，是事實(shí)上的支柱性行業(yè)。并且，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長(zhǎng)，對(duì)相關(guān)的建材、鋼鐵、水泥、家居等行業(yè)有著很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。同時(shí)，從目前的政府財(cái)政收入來(lái)看，根據(jù)國(guó)土資源部公報(bào)數(shù)據(jù)，2004年2006年，全國(guó)土地出讓金分別為5894億元、5505億元、7677億元，2007年1月11月為9130億元，占全國(guó)財(cái)政收入的比重接近20%，賣(mài)地已經(jīng)成為地方財(cái)政收入的重要源泉。加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅等直接稅費(fèi)，兩者合計(jì)約占財(cái)政收入的27%，若考慮相關(guān)建材、建筑等行業(yè)，貢獻(xiàn)的收入就更大了。 二是我國(guó)房?jī)r(jià)價(jià)格偏離幅度不大，決定其跌幅有限。由于我國(guó)處于城市化的快速發(fā)展和住房條件不斷改善的階段，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該比國(guó)際上通常的6～8倍要高。參考日本和香港的歷史，我們認(rèn)為，我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比將在10～12間達(dá)到高位平衡。對(duì)于二線城市，由于其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口密度、城市配套等方面與一線城市存在一定差距，因此，我們認(rèn)為二線城市的房?jī)r(jià)收入比在8～10倍的范圍內(nèi)是較為合理的。而目前，我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比在15左右，除深圳偏離正常價(jià)格上限約40%外，北京、上海偏離的幅度并不大，這也決定了其調(diào)整幅度有限。 三是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面未變壞，支持房?jī)r(jià)的諸多因素仍然存在。我國(guó)今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將達(dá)到10%以上，明年也可能保持在較高的水平上，人均收入增長(zhǎng)率也不會(huì)降低；同時(shí)城市化和人口因素也未惡化。這就決定了我國(guó)近期對(duì)住房的需求不會(huì)波動(dòng)太大。同時(shí)，我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商和已購(gòu)房者也不會(huì)允許房?jī)r(jià)調(diào)整幅度太大。 四是從我國(guó)歷次的房市周期和其他國(guó)家的房市周期來(lái)看，此輪調(diào)整的時(shí)間大概為兩年。從我國(guó)
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