【文章內容簡介】 指導管理商制訂全套管理方案、程序文件、管理制度、服務質量標準等，并督促其有效運行，按照雙方約定的顧問服務內容為管理商提供全方位、全過程、專業(yè)化的顧問管理服務。 考慮到銀信商座項目物業(yè)類型較為多樣，其設施設備亦將較為復雜，其管理難度隨之加大，故為保證管理目標的實現及更有力地推行中海物業(yè)管理模式，我司將于顧問實操指導階段派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔任駐場經理，作為管理商管理的實體“核心”，并輔之以公司顧問團以及公司各專業(yè)部門、專業(yè)公司的技術支持，結合銀信商座物業(yè)管理工作的實際需要定期赴現場進行考察指導，根據項目現場發(fā)現的問題及時針對性地提出整改建議與整改措施。在公司顧問團與駐場顧問二者的共同努力下，將為管理商日后的物業(yè)管理工作打下良好的基礎。 我司提供顧問管理服務的目的在于為管理商培養(yǎng)一支高水準、高質素的管理隊伍，同時中海物業(yè)良好的品牌效應也必將促進銀信商座物業(yè)的租售；在顧問期限內，我司允許發(fā)展商就銀信商座項目向外界使用“中海物業(yè)顧問管理”等文字進行宣傳推廣?！?顧問服務方式示意圖：二、 顧問期限顧問期限預計共計二十五個月（以項目入伙時間預計為2005年3月1日為準）。顧問期分前期介入、實操指導和服務質量跟蹤三個階段。其中前期介入階段為10個月（預計自2004年3月至2004年12月），實操指導階段為12個月，自銀信商座物業(yè)入伙之日前二個月起計（預計自2005年1月1日起）；服務質量跟蹤階段為實操指導階段結束后首三個月。三、駐場顧問和顧問團工作職責◆ 駐場顧問工作職責：根據項目的實際情況，在實操指導階段（物業(yè)入伙前二個月起）我司將于項目現場派駐一名物業(yè)管理資深人仕擔任駐場經理，常駐現場負責以下各類工作：216。 全面考察項目，收集關于針對該項目類型的物管法規(guī)、人文情況，并將這些信息傳遞給顧問商的該項目顧問團。216。 將顧問團針對本項目制定的物業(yè)管理具體計劃付諸實施。216。 將項目物業(yè)管理計劃推行過程中遇到的情況、問題和執(zhí)行進度及時反饋給顧問團，以獲得技術支持，并協(xié)助管理商落實解決。216。 協(xié)助顧問團人員對項目的實地考察、評審、監(jiān)督整改等工作。216。 日常物業(yè)管理工作的培訓、指導、咨詢。 緊急事故的應對與處理技巧。216?！?顧問團工作職責：顧問團由一批有著豐富管理專業(yè)經驗的物業(yè)管理專家組成，分別于前期介入、實操指導和服務質量跟蹤三個階段針對項目進度并結合發(fā)展商的需要定期赴現場考察指導，以下為建議各階段赴現場的時間供參考：216。 前期介入階段 首次考察l 工程交接驗收階段l 實操指導階段216。 物業(yè)入伙當月l 入伙后的正常管理期l216。 服務質量跟蹤階段 本階段末l顧問團（約35人）于前期介入階段、實操指導階段和服務質量跟蹤階段三個階段的考察次數總共不超過五次，顧問團具體赴現場的工作時間將配合發(fā)展商的工程進度和項目的實際需要來安排。顧問團主要負責工作如下：216。 由顧問團根據駐場顧問及每次考察、評審所傳遞、獲得的信息，憑借中海豐富的管理經驗為項目度身訂造一整套物業(yè)管理實施方案，完成合同約定的各項工作內容。216。 負責解決物業(yè)管理工作中的重點和難點等。 定期對項目管理商進行全方位考核，并提出整改意見。216。 對駐場顧問的工作予以考察、評價和完善。216。顧問工作安排（詳見下頁表）工 作 階 段 人 員 構 成 工 作 方 式 現 場 工 作 安 排前期介入階段（10個月） 顧問團3—5人駐場經理1人（開盤前后各一個月） 定期赴現場考察指導 建議赴現場工作2次實操指導（12個月） 顧問團3~5人 定期赴現場考察指導 建議赴現場工作2次。駐場顧問1人 常駐現場作日常指導 本階段內常駐現場實地工作。服務質量跟蹤（3個月） 顧問團3~5人定期赴現場考評指導 建議本階段末赴現場工作1次。另：除上表中所列顧問團定期赴現場考察的安排之外，在顧問期內，顧問商還可應發(fā)展商及管理商的要求，并結合顧問管理服務的實際需要，不定期派遣顧問團人員到項目施工現場進行實地工作指導，并對管理商進行相應的考核評價。顧問團不定期赴現場的費用另計,（往返差旅費及現場食宿由發(fā)展商承擔）。說明：，由包含有質量管理、機電設備、土建、空調、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長期為該項目服務。，顧問團除完成上表中提及的現場工作外，同時將全程跟進項目的竣工驗收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時提供相應的咨詢指導服務?！?為了配合發(fā)展商的開盤銷售工作，我司將在項目開盤前后的一個月派駐駐場經理一名，配合開發(fā)商開展以下工作： 對售樓人員進行物業(yè)管理方面的培訓 職業(yè)禮儀培訓 售樓現場的布置及人員崗位職責指導第二節(jié) 顧問管理工作范圍一、 樓盤銷售、廣告宣傳、銷售人員培訓等工作中關于物業(yè)管理方面的指導。二、 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設備機房等。三、 房屋建筑本體共用設施設備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、中央空調、加壓供水設備、配電系統(tǒng)、樓內消防設施設備、電梯、中水系統(tǒng)等。四、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內屬物業(yè)管理范圍的公用設施的維修、養(yǎng)護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場等。五、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內的附屬配套服務設施的維修、養(yǎng)護和管理。六、 專業(yè)裝修工程質量監(jiān)理與裝修管理。七、 公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護與管理。八、 公共環(huán)境的酒店式清潔服務。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。九、 交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。 十、 對本物業(yè)實行二十四小時全封閉式安全管理，確保安全。十一、 管理與物業(yè)相關的工程圖紙、租用戶檔案與竣工驗收資料。十二、 接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設施及設備的專業(yè)維修、養(yǎng)護提出的委托并合理收費。十三、 全方位商務服務支持。十四、 協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務費等政府規(guī)定的各項費用，維護全體物業(yè)使用人的公共利益。十五、 理禮并用、德法共行，對物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理。第三節(jié) 顧問管理工作內容一、前期介入階段時限界定：由簽約之日起至銀信商座入伙之日前二個月（預計2004年3月至2004年12月）結合物業(yè)管理角度在項目施工驗收階段提供合理化建議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎，同時為進入實操指導階段做好充分的準備工作。（一） 由顧問團對項目進行實地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設計施工圖、項目模型等資料，了解項目的規(guī)劃意圖、設計內容和規(guī)范，確定項目檔次，協(xié)助管理商對管理檔次進行定位。（二） 顧問團根據項目實際情況，從提高物業(yè)管理水平的角度，就設備設施的維修保養(yǎng)、樓宇綠化保養(yǎng)、樓宇智能化建設、保安隊伍建設、社區(qū)文化建設等內容提出合理化建議，就相關問題給出整改意見。（三） 根據我司長期從事物業(yè)管理實踐積累的豐富經驗，從物業(yè)管理的角度對項目的各種設施、設備、材料的設計、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項目的投入上既能準確把握未來業(yè)主的實際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質量。 考查整體工程進度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實施進 度計劃提議方案； 建筑設計（地下、地面、裙房、標準層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求； 設備機房的環(huán)境、通風是否滿足要求； 對樓宇室外空調機位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建議； 根據清潔管理經驗及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置和建造價格建議； 管理用房位置確定的原則及設計、裝修標準，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局； 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國際環(huán)保理念的推行，對適當設置一些環(huán)保設施，如感應式開關、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議； 在空調工程施工前，根據設計圖紙從節(jié)能和便于管理的角度提出對設計的修改建議；在空調設施安裝時，為便于以后維修管理，對需改變安裝位置和工藝的地方提出建議； 從消防設施設計布局、產品選型等方面提出建議； 根據國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設計中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪費等)，提出糾正及修改建議；1 根據物業(yè)所在地的氣候特點，審查植物設計圖紙，選擇因地 制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長期養(yǎng)護，對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調整建議；1 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議；1 根據公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標準和程序建議；1 對建筑外墻的選材和設計提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗，使之保持長久的美觀；1 根據項目規(guī)模、物業(yè)管理目標及服務范圍、深度、當地行業(yè)管理相關法規(guī)政策等，對管理商的機構設置、定崗定編、各級各類員工的任職條件和素質要求等提出建議；（四）從業(yè)主/住戶使用的角度，提出專業(yè)建議： 從居家生活及安全角度考慮，提出是否增設安防設施的建議。用電負荷是否滿足現代家庭需要。住戶門是否有明顯標識。是否有方便殘疾人進出、行走的通道，是否有非機動車停車位。（五） 從智能化的角度，提出專業(yè)建議：考察整體工程進度，提出智能化工程的階段性實施進度計劃；針對發(fā)展商對智能化工程的要求，對原智能化設計提出合理化建議，并根據當前市場情況，提出增加智能化功能的建議； 根據發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設計方案，方案要求功能完善、先進，設計合理、實用； 協(xié)助發(fā)展商對多家智能化系統(tǒng)設計方案進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對智能化設備的選型提出建議。（六）從環(huán)保的角度，提出專業(yè)建議：根據我司在給排水、供電、垃圾處理等方面的節(jié)能、環(huán)保的成功經驗提供專業(yè)建議；根據會所增設的項目及小區(qū)配套設施（如：泳池、餐飲等），從節(jié)能和環(huán)保角度，提出建議。（七）從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務以降低成本提高效益：物業(yè)周邊圍欄、崗亭、垃圾中轉站的位置、規(guī)格及標準等；公共部分裝修材料的選用；協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方 面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號、規(guī)格；滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設備技術或施工方法；協(xié) 助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質量可靠、售后服務良好的消防產品和分包商；根據管理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術、設計、 施工等的成功經驗；根據項目和各項工作的程序提供測算實際需要配備的人員和費用的咨詢；解答發(fā)展商及管理商關于物業(yè)管理相關法規(guī)、政策的咨詢或提供 相關法規(guī)、政策文本；（八）在施工過程中，協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進展情況，盡力提高工程施工質量，確保工程按計劃完工，同時可以降低日后物業(yè)設備管理難度。（九）指導發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設備安裝和調試工作，確保工程質量。（十）指導發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設施設備的驗收工作，對不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責成有關施工單位進行整改，然后進行復驗，最后協(xié)助收集驗收報告。 指導發(fā)展商及管理商制定工程、設備驗收程序及發(fā)現相關問題的處理程序。 指導開發(fā)商進行資料驗收，包括產權資料、工程技術資料等。 樓宇質量及使用功能的檢驗。 公共配套設施設備的驗收。 協(xié)助制定工程及設備的驗收記錄（十一）根據物業(yè)項目檔次定位、物業(yè)當地管理費市場情況和當地政府物價主管部門有關物業(yè)管理收費政策，指導發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費標準。（十二）配合發(fā)展商樓宇營銷宣傳、推廣工作之需要，提供中海物業(yè)企業(yè)簡介、主要業(yè)績證書、在管物業(yè)圖片及資質等級證書等資料。（十三）配合發(fā)展商樓盤租售工作：、職業(yè)禮儀培訓。 、車輛管理、導向工作。 。 ，提出專業(yè)化建議。 （十四）小區(qū)會所前期建議會所的規(guī)模和格局：根據小區(qū)的面積、住戶數量以及小區(qū)所處的位置和環(huán)境，向發(fā)展商提出會所的規(guī)模和格局建議。會所的功能設置：根據市場情況結合小區(qū)特點（住戶的結構性質等），提供較合理的功能配置方案，盡量做到全面而實用。會所項目的面積要求：根據項目特點和市場需求，測算出精確的（某些體育項目）、科學又合理的面積數據。會所的裝修格局：會所裝修的格局和用料與會所的后期經營有著密切的關聯(lián)，應結合小區(qū)環(huán)境和項目要求，提出相宜的裝修建議。會所的器材配置：向發(fā)展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。會所的節(jié)能要求：會所的許多項目與ISO14000環(huán)境管理相關，如泳池的節(jié)能和藥污染、餐飲業(yè)的排污、娛樂項目的噪音等，我司將對此提供專業(yè)的處理建議。會所的管理和經營：包括會所的管理方案、管理章程、經營模式、經營價位以及人員配備等方面的建議。三、 實操指導階段合作期限：共12個月，由本物業(yè)入伙之日前二個月起計，又分為前期籌備、集中入伙、裝修搬遷和正常管理四個時期。前期籌備期指物業(yè)入伙前，中海協(xié)助管理商從機構組建、人員培訓到為物業(yè)入伙做相應籌備的工作時期。（一） 在發(fā)展商需要對物業(yè)設施設備系統(tǒng)進行