【文章內容簡介】 的變化率的情況　　二是對于收益期較長的房地產(chǎn)，不是按照其收益期來估價的，而是先確定一個合理的持有期，然后預測持有期的凈收益和持有期末的價值，再將他們折算為現(xiàn)值。　　 第三節(jié)　收益期限的確定　　　　收益期限是估價對象自估價時點起至預期未來可以獲得收益的時間?！　〗ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟壽命是自估價時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結束的時間?！　⊥恋厥褂脵嗍Ｓ嗥谙奘亲怨纼r時點起至土地使用期限結束的時間?！　∪N情況的處理：　　兩者同時結束，以其共同的期限作為收益期限?！　〗ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟壽命早于土地使用權剩余期限結束時，房地產(chǎn)價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期限，計算的房地產(chǎn)價值，加上建筑物剩余經(jīng)濟壽命結束后的剩余期限土地使用權在估價時點的價值。　　建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于土地使用權剩余期限結束時，出讓合同中未約定不可續(xù)期的，房地產(chǎn)的價值等于以土地使用權剩余期限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值，加上土地使用權剩余期限結束時建筑物的殘余價值折算到估價時點的價值　　出讓合同中已約定不可續(xù)期的，以土地使用權剩余期限為收益期限　　 第四節(jié)　凈收益的求取　　　　（掌握）　　基于租賃收入測算凈收益——投資法　　基于營業(yè)收入測算凈收益——利潤法　　對于既有大量租賃收入又有營業(yè)收入的，宜通過租賃收入求取凈收益　　 基于租賃收入測算凈收益　　基本公式：凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用＝有效毛收入－運營費用　　相關概念：凈收益 潛在毛收入 空置和收租損失 有效毛收入 運營費用　　運營費用的構成：房地產(chǎn)稅、保險費、人員工資及辦公費用、保持房地產(chǎn)正常運轉的成本，以及為承租人提供服務的費用?！　　　∵\營費用與會計上成本費用的區(qū)別（四個不包括）　　不包含抵押貸款還本付息額，如扣除為稅前現(xiàn)金流量　　不包含折舊（不包括建筑物、土地取費費用的折舊攤銷，但包括壽命比整體建筑物經(jīng)濟壽命短的構件、設備、裝飾裝修等折舊）　　不包含改擴建費用——可用假設開發(fā)法來測算改擴建項目　　不包含所得稅——與特定業(yè)主經(jīng)營狀況相關，所得稅后稱為稅后現(xiàn)金流量　　兩個重要指標：　　可以通過市場提取法獲得　　　　凈收益率=1運營費用率　　某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為（?。┤f元。【2006年真題】　　　　　　　　　　提示：參見教材P21P233　　[答疑編號500434070301]『正確答案』A　　年租金收入＝50012012＝72（萬元）　　運營費用＝7225%=18（萬元）　　凈收益＝7218=54（萬元）　　　　【多選題】某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費、物業(yè)管理費由承租人負擔，水費、供暖費、房地產(chǎn)稅由出租人負擔。由該租金減去運營費用求取該寫字樓的凈收益，應減去的運營費用包括（　）?！?008年真題】 　　　　　　　　　　　　提示：參見教材P234　　[答疑編號500434070302]『正確答案』CDE　　　　特點：業(yè)主與經(jīng)營者為同一主體，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營者利潤沒有分開　　與租賃收入測算凈收益的區(qū)別　　潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入　　要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益　　（掌握）　　出租的房地產(chǎn)凈收益的求取　　計算公式：凈收益＝租賃收入－由出租人負擔的費用　　租賃收入（2項）：租金收入、租賃保證金或押金的利息　　出租人負擔的費用（6項）：維修費，管理費，保險費，房地產(chǎn)稅，租賃費用，租賃稅費?！　‖F(xiàn)實出租人負擔的費用——名義租金，計算時要轉變成實際租金——由雙方在租賃合同中約定?！　　締雾椷x擇題】某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為（?。┤f元. 【2009年真題】　　 　　 　　 　　　　提示：參見教材P236　　[答疑編號500434070303]『正確答案』D『答案解析』水電供暖費，不是真正的房租，抵押貸款還本付息額也不包括在收益性房屋的使用成本中?！　?00305065=355　　營業(yè)的房地產(chǎn)凈收益的求取　　商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)：凈收益=商品銷售收入商品銷售成本經(jīng)營費用商品銷售稅金及附加管理費用財務費用商業(yè)利潤　　工業(yè)生產(chǎn)的房地產(chǎn)：凈收益=產(chǎn)品銷售收入生產(chǎn)成本產(chǎn)品銷售費用產(chǎn)品銷售稅金及附加管理費用財務費用廠商利潤　　農地凈收益的測算：凈收益=農地年產(chǎn)值各種費用投資利息農業(yè)稅農業(yè)利潤　　自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的求取?？梢愿鶕?jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關資料來測算，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較得出。　　混合收益的房地產(chǎn)凈收益的求?。?種方法 　　方法1：首先區(qū)分變動費用和固定費用，將各種類型的收入分別減去相應的變動費用，再減去加總的固定費用?！　》椒?：首先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費用，再將總收入減去總費用　　方法3：把混合收益的房地產(chǎn)看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，分別求出各自的凈收益，再相加得出總的凈收益　?。ㄊ煜ぃ　∮行问找婧蜔o形收益　　有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益　　無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益　　在求取凈收益時既要包括有形收益，又要考慮各種無形收益　　無形收益難以貨幣化，難以在計算凈收益時考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮。注意不要重復計算無形收益　　實際收益和客觀收益　　實際收益是在當前經(jīng)營管理狀況下實際取得的收益，一般不能直接用于估價?！　】陀^收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，可以作為估價的依據(jù)。　　【重點】租約的限制　　有租約限制的，租賃期限內的租金應采用租賃合同中約定的租金，即實際租金，租賃期外的租金應采用正?？陀^的市場租金　　[例720]某商店的土地使用期限為40年，自2003年10月1日起計算。該商店共有兩層，每層可出租面積各為200m2。一層于2004年10月1日租出，租賃期限為5年，可出租面積的月租金為180元/m2，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m2和120元/m2，運營費用率為25%。該類房地產(chǎn)的出租率為100%，報酬率為9%。請計算該商場2007年10月1日帶租約出售時的正常價格。　　提示：參見教材P239　　[答疑編號500434070304]　　[解]該商場2007年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：　?。?）商店一層價格的測算：　　租賃期限內年凈收益=200180（125%）12=（萬元）　　租賃期限外年凈收益=200200（125%）12=（萬元）　　　　=（萬元）　　（2）商店二層價格的測算：　　年凈收益=200120（125%）12=（萬元）　　　　=（萬元）　　該商店的正常價格=商店一層的價格+商店二層的價格=+=（萬元）　　【重點】承租人權益價值評估　　成本節(jié)約資本化法，即：承租人權益價值=某種權益或資產(chǎn)的價值等于其未來有效期內可以節(jié)約的成本的現(xiàn)值之和　　承租人權益價值評估　　等于剩余租賃期間各期合同租金與市場租金差額的現(xiàn)值之和　　合同租金低于市場租金，承租人就有價值　　合同租金高于市場租金，承租人權益價值為負　　有租約限制下的價值＝無租約限制下的價值－承租人權益價值　　樂觀估計、保守估計和最可能估計　　估價時應同時給出凈收益的三種估計值：樂觀估計值、保守估計值、最可能的估計值　　除了評估房地產(chǎn)抵押價值應遵守謹慎原則而應選用較保守的估計值外，其他目的的估價都應選用最可能的估計值　　就收益性房地產(chǎn)而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（?。！?009年真題】　　　　　　　　　　　　提示：參見P241　　[答疑編號500434070305]『正確答案』BE『答案解析』預測凈收益時存在樂觀估計、保守估計和最可能估計。如果是評估抵押價值，那么根據(jù)謹慎原則，應該選擇較保守的估計；如果