【文章內(nèi)容簡介】 務(wù)均好性與品牌的穩(wěn)定性。外部供應(yīng)商資源、服務(wù)資源已經(jīng)建立起穩(wěn)定的合作與選擇機(jī)制保障了項(xiàng)目管控的穩(wěn)定性與路徑優(yōu)化。另外，融資資源至維保資源等，都持續(xù)豐富房地產(chǎn)代建領(lǐng)域的資源鏈條，強(qiáng)化了行業(yè)的整體競爭實(shí)力。對于房地產(chǎn)代建領(lǐng)域來說，由于發(fā)展時間短，不可避免地存在諸多問題。但1從1發(fā)1展1的1角1度1來1看1，1房1地1產(chǎn)1代1建1的1發(fā)1展1速1度1和1盈1利1能1力1均1明1顯1高1于1傳1統(tǒng)1的1房1地1產(chǎn)1行1業(yè)1另1外1，1開1展1房1地1產(chǎn)1代1建1業(yè)1務(wù)1的1企1業(yè)1都1是1房1地1產(chǎn)1行1業(yè)1的1佼1佼1者1，1整1體1經(jīng)1營1管1理1能1力1品1牌1影1響1力1團(tuán)1隊(duì)1建1設(shè)1能1力1和1資1源1整1合1能1力1等1都1具1有1不1可1比1擬1的1優(yōu)1勢1，1為促進(jìn)房地產(chǎn)代建的快速、穩(wěn)健發(fā)展夯實(shí)根基。 商業(yè)代建制項(xiàng)目風(fēng)險的概念及其主要分類 (1)項(xiàng)目風(fēng)險的概念 在一個建設(shè)周期當(dāng)中，各類工程項(xiàng)目都會面臨各式各樣的風(fēng)險，這些風(fēng)險統(tǒng)稱為項(xiàng)目風(fēng)險。正是由于這些風(fēng)險的存在，給整個項(xiàng)目建設(shè)造成了巨大的威脅。若這些風(fēng)險得不到及時地發(fā)現(xiàn)或控制，則必將導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)的失敗。關(guān)于項(xiàng)目風(fēng)險，從廣義的角度可被界定為一種顯著不確定性影響。這種影響與可以實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目執(zhí)行水平有著緊密聯(lián)系。當(dāng)然，這種影響的性質(zhì)不能確定，或者為消極的，或者為積極的。正因?yàn)槿绱?，?xiàng)目風(fēng)險包括兩種類型，一種是消極的項(xiàng)目風(fēng)險，這種風(fēng)險對整個項(xiàng)目來說是一種威脅；而另一種則是積極的項(xiàng)目風(fēng)險，這種風(fēng)險對整個項(xiàng)目來說是一種機(jī)遇。圖21 項(xiàng)目風(fēng)險流程圖關(guān)于風(fēng)1險1特1征1，1各1項(xiàng)1目1之1間1并1非1完1全1一1致1，1這1是1由1項(xiàng)1目1的1約1束1性1臨1時1性1等1特1征1決1定1的。對于各1類1風(fēng)1險1特1征1，1必1須1學(xué)1會1正1確1識1別1，1否1則1將1直1接1影1響1到1風(fēng)1險1識1別1風(fēng)1險1度1量1以1及1風(fēng)1險1防1范1等1常1規(guī)1性1工1作1。1對1比1各1類1項(xiàng)1目1風(fēng)1險1，1具1有1以1下1幾1項(xiàng)1基1本1的1特1征：1)客觀性與必然性 所謂的1客1觀1性1，1就1是1說1項(xiàng)1目1風(fēng)1險1是1客1觀1存1在1的1，1是1不1以1人1的1意1志1為1轉(zhuǎn)1移1的1。1而1所1謂1的1必1然1性1，1就1是1說1項(xiàng)1目1風(fēng)1險1必1然1會1發(fā)1生1，1只1是1發(fā)1生1的1方1式1會1有1所1不1同1而1已1。1在1現(xiàn)1實(shí)1中1，1影1響1或1決1定1項(xiàng)1目1風(fēng)1險1的1因1素1有1很1多1。這些因素之間缺乏依賴性，可獨(dú)立地存在于實(shí)際當(dāng)中，并對項(xiàng)目單獨(dú)發(fā)生作用。在條件成熟的情況下，項(xiàng)目風(fēng)險的條件要素會發(fā)生轉(zhuǎn)變。而且，這種轉(zhuǎn)變是無時不有以及無處不在的。2)偶然性與不確定性項(xiàng)目風(fēng)1險1會1對1項(xiàng)1目1建1設(shè)1造1成1影1響1，1但1這1種1影1響1的1性1質(zhì)1有1時1難1以1確1定。正因?yàn)槿绱耍?xiàng)目風(fēng)險的結(jié)果也是不能確定的，無論發(fā)生哪種結(jié)果都是偶然的。項(xiàng)目1風(fēng)1險1的1形1成1或1發(fā)1生1是1各1類1因1素1共1同1作1用1的1結(jié)1果1，1具1有1明1顯1的1趨1向1性1特1征。現(xiàn)實(shí)中，有些項(xiàng)目在某種特定環(huán)境下是不會發(fā)生的。而且，對于同質(zhì)的項(xiàng)目風(fēng)險，其最終結(jié)果也會因環(huán)境的變化而變化，這也是其不確定特征的顯著表現(xiàn)。3)可預(yù)測性與可測量性 雖然說項(xiàng)目風(fēng)險是隨機(jī)發(fā)生的，但是也是可以預(yù)測或者可以測量的。人們可以通過各種方式掌握某類項(xiàng)目風(fēng)險的發(fā)生規(guī)律，并依此來對某類風(fēng)險做出判斷。若實(shí)際中再輔助一些科學(xué)的技術(shù)或者方法，則這種預(yù)測或者測量的準(zhǔn)確性會大大提高。值得說明的是，這里所說的預(yù)測，既可以是項(xiàng)目風(fēng)險的結(jié)果，也可以是項(xiàng)目風(fēng)險的發(fā)生概率。4)潛在性 項(xiàng)目風(fēng)險是隱蔽的，有時令人難以捕捉。但即使再隱蔽的項(xiàng)目風(fēng)險，也是時刻存在的。對于項(xiàng)目建設(shè)來說，項(xiàng)目風(fēng)險一旦發(fā)生，則勢必會產(chǎn)生不同程度的影響。當(dāng)然，這種影響也是有條件的。若基本的條件都不能滿足，則這種影響會大打折扣。5)可變性 11對于一種項(xiàng)目風(fēng)險，應(yīng)當(dāng)從質(zhì)和量兩方面予以考量。而無論是哪一方面，在項(xiàng)目實(shí)施階段都表現(xiàn)出明顯的可變性。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，可通過某些措施來預(yù)防或者控制某些風(fēng)險，但一些新的風(fēng)險問題也會隨之產(chǎn)生。關(guān)于這種現(xiàn)象，表現(xiàn)最為突出的是那些較為復(fù)雜的大型建設(shè)項(xiàng)目。此類項(xiàng)目風(fēng)險的可行性規(guī)律可直接確定，這與其龐多的風(fēng)險因子相關(guān)。 (3)項(xiàng)目風(fēng)險的分類 為了1更1好1地1防1控1項(xiàng)1目1風(fēng)1險1，1對1其1進(jìn)1行1分1類1顯1得1尤1為1必1要1。1而1按1照1不1同1的1標(biāo)1準(zhǔn)1，1可1將1其1劃1分1為1不1同1的1類1型1，1詳1細(xì)1情1況1如1下所示： 111)按照項(xiàng)目1建1設(shè)1階1段1分1，1包1括1項(xiàng)1目1啟1動1階1段1的1風(fēng)1險1設(shè)1計1階1段1的1風(fēng)1險1實(shí)1施1階1段1的1風(fēng)1險1竣1工1驗(yàn)1收1階1段1的1風(fēng)1險1四1種1類1型。在風(fēng)險承載方面，這些風(fēng)險各不相同。如圖23所展示的風(fēng)險示意圖，恰好可以說明這一點(diǎn)。圖23 項(xiàng)目生命期各個階段風(fēng)險示意圖2)按照起因的不同，項(xiàng)目風(fēng)險包括內(nèi)部環(huán)境風(fēng)險與外部環(huán)境風(fēng)險兩類，如社會、政治、自然、技術(shù)、質(zhì)量、時間、成本、項(xiàng)目范圍等等。3)按照項(xiàng)目參與方的不同，可將項(xiàng)目風(fēng)險劃分為項(xiàng)目委托方的風(fēng)險、咨詢評估機(jī)構(gòu)分包方的風(fēng)險、勘察設(shè)計單位的風(fēng)險、承包商的風(fēng)險、代建單位的風(fēng)險、擔(dān)保方的風(fēng)險、供應(yīng)商的風(fēng)險。4)按照風(fēng)1險1損1失1和1收1益1情1況1，1項(xiàng)1目1風(fēng)1險1包1括1機(jī)1會1風(fēng)1險1與1純1粹1風(fēng)1險1兩1種1類1型1。1它1們1最1主1要1的1區(qū)1別1在1于1，1機(jī)1會1風(fēng)1險1可1能1產(chǎn)1生1收1益1，1而1純1粹1風(fēng)1險1根1本1不1可1能1產(chǎn)1生1收1益1。引用的文獻(xiàn)必須標(biāo)注。你引注格式完全不對！我國房地產(chǎn)開1發(fā)1一1直1沿1用1“1香1港1模1式1”1，1即1由1某1家1開1發(fā)1商1負(fù)1責(zé)1完1成1從1買1地1到1管1理1銷1售1等1房1地1產(chǎn)1開1發(fā)1的1全1部1流1程1。1受1益1于1此1類1模1式1，1許1多1房1地1產(chǎn)1企1業(yè)1做1大1做1強(qiáng)1，1成1為1房1地1產(chǎn)1行1業(yè)1的1佼1佼者。然而，從實(shí)際情況看，這種模式存在某些弊端，如回籠現(xiàn)金滯后、資金需求大等等，使得許多房地產(chǎn)企業(yè)為此而背負(fù)了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。這時，房地產(chǎn)企業(yè)開始尋找新的贏利點(diǎn)。同時，在庫存壓力越來越大、市場回歸理性的情況下，房地產(chǎn)市場也在悄然發(fā)生變化，新的買方市場逐步形成。此時，消費(fèi)者的是市場主體地位得到了捍衛(wèi)。他們開始愈發(fā)關(guān)注產(chǎn)品的品質(zhì)，許多中小房企有土地資源，但因開發(fā)、銷售能力不足等問題，開始尋找大型房企合作或委托其開發(fā)項(xiàng)目徐巨洲. 從香港模式看我國國際性城市的發(fā)展[J]. 國際城市規(guī)劃, 2009, 24(s1):3341.。我國傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的資金主要來自貸款，使廣大房地產(chǎn)商背負(fù)著巨大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。隨著房地產(chǎn)市場的不斷升溫，部分房地產(chǎn)商開始選擇冒進(jìn)，加大投資擴(kuò)張的力度，造成資金鏈緊張。此時，若不能及時緩解這種資金壓力，則勢必會轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目風(fēng)險，甚至是更為嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。2004年起房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)人了全面發(fā)展階段，住房需求旺盛，銷售面積與金額一路攀升，市場容量不斷擴(kuò)大，供不應(yīng)求之下，價格不斷上漲。隨著房地市場的持續(xù)火爆，房地產(chǎn)企業(yè)更加注重土地儲備，開始大規(guī)模地圈地，甚至有企業(yè)將其作為融資的工具。它們所獲得的豐厚利潤，是將土地進(jìn)行人為增值的結(jié)果，久而久之，拍地與融資之間形成了一種惡性的循環(huán)，導(dǎo)致社會上出現(xiàn)了各類怪象。如“面粉貴過面包”的現(xiàn)象，就是如此。高房價和1圈1地1的1投1機(jī)1行1為1大1大1制1約1了1房1地1產(chǎn)1市1場1的1發(fā)1展1，1影1響1到1國1家1經(jīng)1濟(jì)1平1穩(wěn)1運(yùn)1行1。2008年以來，政府與市場多次過招，相繼出臺了?！皣?八1條1”1“1國1十1條1”1“1國1十1一1條1”1“1新1國1十1條1”1和11新1國1八1條11等1政1策1，1調(diào)1控1力1度1不1斷1級1，1堅1持1抑1制1投1資1投1機(jī)1需1求1 吳國華, 蔣迎盼, 徐小春. 做好縣域按揭貸款業(yè)務(wù)四策——以浙江省龍游縣農(nóng)信聯(lián)社為例[J]. 中國農(nóng)村金融, 2014(7).。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)遇到了共同的發(fā)展瓶頸——“拿地難”。由于土地資源供給狀況的不斷惡化，使得土地價格不斷增長，這進(jìn)一步壓縮了房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間?，F(xiàn)實(shí)中，越來越多的企業(yè)因利潤水平較低而面臨艱難的發(fā)展境地。1近些年1，1政1府1通1過1銀1根1收1緊1的1方1式1，1加1強(qiáng)1了1對1房1地1產(chǎn)1市1場1的1調(diào)1控1。1房1地1產(chǎn)1商1的1融1資1行1為1受1到1了1極1大1的1抑1制1，1使1其1面1臨1巨1大1的1資1金1壓1力。而且，在調(diào)控過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)因信用評級被下調(diào)而遇到更嚴(yán)重的資金風(fēng)險。面對這種新形勢，開學(xué)模式資金回籠慢的弊端愈發(fā)凸顯，迫切需要轉(zhuǎn)變。、品牌房企雙重壓力下，中小企業(yè)開發(fā)難度提升得益于經(jīng)濟(jì)的快速增長，以及城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略加速推進(jìn)，中國居民的購買力也降到極大提升。消費(fèi)者對住房的需求已經(jīng)從單純的物理需求升級到了居住體驗(yàn)，更加注重住宅產(chǎn)品的品質(zhì)，以及住宅物業(yè)服務(wù)所帶來的生活體驗(yàn)。消費(fèi)者對住宅提出了更高的要求，如價值功能、使用功能等等。在新需求的強(qiáng)烈刺激下，房地產(chǎn)企業(yè)更加注重提高住房品質(zhì)，使其呈現(xiàn)出越來越好的發(fā)展局面。一般情況下，企業(yè)會選擇在資金流動性強(qiáng)的環(huán)境下進(jìn)行投資，而投資的一個重要領(lǐng)域就是房地產(chǎn)。然而，他們畢竟初涉這一領(lǐng)域，開發(fā)經(jīng)驗(yàn)嚴(yán)重不足。為了克服這一問題，許多投資商通過選擇委托開發(fā)商的方式進(jìn)行專業(yè)代建，取得了很好的成效，而且投資風(fēng)險系數(shù)大大降低。這樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目代建逐漸市場所認(rèn)可，而且市場需求也呈現(xiàn)不斷增長的趨勢。與此1同1時1，1市1場1化1后1房1地1產(chǎn)1市1場1發(fā)1展1空1間1廣1闊1，1越1來1越1多1的1企1業(yè)1借1助1資1本1市1場1融1資1實(shí)1現(xiàn)1了1跨1越1式1發(fā)1展1。121010161～121010171年1，1內(nèi)1地1房1企1掀1起1赴1港1上1市1熱1潮1，1世1茂1綠1城1碧1桂1園1遠(yuǎn)1洋1等1房1企1先1后1成1功1在1香1港1主1板1上1市1。1房1企1也1開1始1了1擴(kuò)1張1之1路1，1龍1頭1企1業(yè)1和1品1牌1房1企1開1始1出1現(xiàn)，品牌開始出現(xiàn)溢價，無論是前期規(guī)劃設(shè)計、園林造景還是產(chǎn)品細(xì)節(jié)把控等開發(fā)環(huán)節(jié)都更為專業(yè)，產(chǎn)品與風(fēng)格屢有創(chuàng)新。部分擁有資金或土地資源的中小企業(yè)，缺乏在品質(zhì)項(xiàng)目設(shè)計、開發(fā)、銷售等方面的經(jīng)驗(yàn)。同時，中小企業(yè)在品牌房企不斷崛起的過程中，面臨開發(fā)成本較品牌房企高，新產(chǎn)品品質(zhì)相對欠缺等窘境，自行進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)工作的風(fēng)險較高。進(jìn)而，中小企業(yè)為保證項(xiàng)目品質(zhì)，不斷提升盈利水平和溢價，多會選擇優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)品牌代為開發(fā)。如此可1見1，1傳1統(tǒng)1房1地1產(chǎn)1開1發(fā)1模1式1正1面1臨1兩1大1難1題1：一是個融資難的問題。由于融資渠道受限，許多企業(yè)不能順利地獲得融資，結(jié)果導(dǎo)致自身的資金供應(yīng)鏈斷裂。第二1個1是1地1價1越1來1越1高1，1想1要1投1資1土1地1的1難1度1和1成1本1越1來1越大。同時，部分中小企業(yè)在品牌房企市場份額擠壓與消費(fèi)者需求提升的壓力下，房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險加劇。無論1是1從1新1形1勢1下1的1政1策1導(dǎo)1向1行1業(yè)1升1級1還1是1消1費(fèi)1者1需1求1的1角1度1，1商1業(yè)1代1建1模1式1的1合1理1性1和1可1行1性1都1日1漸1凸1顯。我國房地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)也跳出政府代建框架，開始在房地產(chǎn)行業(yè)蔓延開來，成為了很多企業(yè)的新的利潤增長點(diǎn)。中小房企尋求合作方開發(fā)，大型房企依托品牌、資源等因素進(jìn)行代建是中國財政緊縮后，房地產(chǎn)市場改革引發(fā)的房地產(chǎn)市場開發(fā)模式的一種變革。業(yè)內(nèi)最早介人商業(yè)代建的房地產(chǎn)企業(yè)是綠城，也正是在綠城之后，代建被房地產(chǎn)行業(yè)廣泛認(rèn)可，并快速發(fā)展。對于綠城來說，商業(yè)代建是綠城輕資產(chǎn)戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)路徑，主要以高純度收取服務(wù)費(fèi)的商業(yè)代建的形式參與代建。而在綠城之后，國內(nèi)具有品牌影響力的濱江集團(tuán)、建業(yè)、綠地、陽光城等企業(yè)紛紛落子高純度收取服務(wù)費(fèi)的商業(yè)代建項(xiàng)目。2014年萬科在與鐵獅門合作之后引人股權(quán)式代建，隨后這一模式被朗詩、沿海等多家企業(yè)效仿。因此，到目前為止，我國房地產(chǎn)商業(yè)代建領(lǐng)域存在最為廣泛的兩種運(yùn)營方式，分別是以綠城為代表的高純度收取服務(wù)費(fèi)的商業(yè)代建和以萬科為代表的股權(quán)式代建。下面就兩種模式的商業(yè)代建加以闡述。2010年9月1，1綠1城1集1團(tuán)1依1托1“1綠1城1品1牌1和1團(tuán)1隊(duì)1”1實(shí)1現(xiàn)1業(yè)1務(wù)1創(chuàng)1新1，1與1外1部1機(jī)1構(gòu)1開1展1項(xiàng)1目1開1發(fā)1合1作1，1形1成1“1土1地1資1源1委1托1代1建1”1“1投1資1資1本1委1托1代1建1”1和1。1“1政1府1安1置1房1委1托1代1建1”1三1大1業(yè)1務(wù)1模1式1，1標(biāo)1志1著1項(xiàng)1目1代1建1模1式1第1一1次1在1國1內(nèi)1房1地1產(chǎn)1行1業(yè)1展1開。綠城自21011101年1開1展1代1建1以1來1，1這1種1商1業(yè)1模1式1飛1速1發(fā)1展1，1代1建1業(yè)1務(wù)1呈1現(xiàn)1高1速1成1長1趨1勢1。121011151年191月1綠1城1集1團(tuán)1全1面1全1程1整1合1現(xiàn)1有1資1源1，1成1立1綠1城1房1地1產(chǎn)1建1設(shè)1管1理1集1團(tuán)1(1簡1稱1綠1城管理)，在實(shí)際中作為一種主體力量而進(jìn)行品牌與管理的輸出。而且，這也成為綠城輕資產(chǎn)模式從1平1臺1化1走1向1集1團(tuán)1化1發(fā)1展1的1里1程1碑1。1截1至121011161年11121月1，1綠1城1管1理1旗1下1受1托1管1理1項(xiàng)1目1117111個1，1總1建1筑1面1積1超151010101萬1平1方1米1，1預(yù)1計1可1售1金1額1超131210101億1元1。1項(xiàng)1目1已1遍1布1浙1江1省1大1部1分1以1及1全1國1許1多1重1要1省1份1。1在代建模式方面，綠城會與合作方簽訂合同，并作為受托方，全程管理合作方的開發(fā)與銷售。這里的管理，牽涉范圍非常廣，如成本、工程營造、規(guī)劃設(shè)計、營銷、竣工交付、物業(yè)等等，都在其范圍之內(nèi)。綠城為進(jìn)一步推廣品牌，塑造新形象，在合約簽訂過程中會要求在項(xiàng)目銷售階段使用綠城商標(biāo)。在項(xiàng)目開發(fā)階段，全部資金都是由委托方提供的。因此，無論是投資收益還是投資的風(fēng)險，都應(yīng)