【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目來(lái)講有著很大的影響，如果項(xiàng)目所在道路是步行街、是單行線、是交通主干道、是交通“嚴(yán)管路”，或在特定時(shí)間內(nèi)限制車輛通行，對(duì)項(xiàng)目有千差萬(wàn)別的作用。停車場(chǎng)地（三）商業(yè)區(qū)位分析商場(chǎng)的區(qū)位分析應(yīng)綜合考慮下列問(wèn)題：符合城市規(guī)劃，整體布局合理 商場(chǎng)的發(fā)展需要以商圈所能輻射的人口為依托，在一些城市，商業(yè)設(shè)施的分布往往不能與人口分布和購(gòu)買(mǎi)力分布取得平衡，在一些具有潛在購(gòu)買(mǎi)力的地區(qū)，商業(yè)物業(yè)本來(lái)很有發(fā)展前途，但由于市政規(guī)劃跟不上區(qū)域建設(shè)發(fā)展，出現(xiàn)商業(yè)開(kāi)發(fā)滯后狀況。從商業(yè)布局合理化角度來(lái)看，經(jīng)營(yíng)不同商品對(duì)區(qū)位有不同需求，大型商業(yè)場(chǎng)所主要集中在城市的中心區(qū)，甚至集中在一兩條商業(yè)街上，而一些大型的、以批發(fā)為主的專業(yè)市場(chǎng)，由于要求用地面積較大，所以大量集中在城市的邊緣，除非有很大的市場(chǎng)潛力，否則發(fā)展商不會(huì)在城市中心區(qū)域開(kāi)發(fā)專業(yè)市場(chǎng)，也不會(huì)在城郊區(qū)開(kāi)發(fā)大型商廈。市區(qū)與郊外互補(bǔ)原則商業(yè)物業(yè)的選址要按城市的商業(yè)整體發(fā)展方向操作，處于郊區(qū)或市區(qū)邊緣地帶的商業(yè)物業(yè)，在確定功能定位、經(jīng)營(yíng)規(guī)模時(shí)，需要考慮與城市中心區(qū)域商業(yè)的“互補(bǔ)性”，以及由此帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)和影響。銷售力分析的主要內(nèi)容（一）研究商圈特點(diǎn)所謂“商圈”，是指在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以商場(chǎng)或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴(kuò)展成輻射力量，對(duì)消費(fèi)顧客吸引所形成的范圍或區(qū)域?！吧倘Α蓖ǔ７秩髮哟危汉诵纳倘?、中心商圈、次中心商圈，各個(gè)層次的商業(yè)圈對(duì)各類型商業(yè)物業(yè)有不同程度的影響，“商圈”作為銷售力分析入手的角度是市場(chǎng)分析的最佳選擇。◆ 核心商圈：商圈半徑250—500米，徒步走在8分鐘以內(nèi)◆ 中心商圈：商圈半徑1000米以下，徒步走在15分鐘以內(nèi)◆ 次中心商圈：商圈半徑1200米—1500米，徒步走在20分鐘以內(nèi)，必須有完善的公共交通工具配套。核心商圈的影響在核心商圈內(nèi)已包括了本區(qū)域最重要的主力商場(chǎng)和以這些大型商場(chǎng)為核心的小型商場(chǎng)，核心商圈一般能占據(jù)該區(qū)域顧客總數(shù)的百分之六七十，經(jīng)營(yíng)的商品檔次、每個(gè)顧客平均消費(fèi)額、商場(chǎng)的收益都相對(duì)比較高，商鋪銷售價(jià)格自然也就最高。核心商圈的分析重點(diǎn)是，如何從現(xiàn)有的各類商業(yè)物業(yè)所占有的顧客份額中，奪取或重新分配顧客份額。中心商圈的影響中心商圈由一條或幾條商業(yè)街組成，若干個(gè)大型商業(yè)物業(yè)并存，且若干中小型商鋪分列其中，所凝聚的商業(yè)氣氛和消費(fèi)人氣具有相當(dāng)規(guī)模。中心商圈的分析重點(diǎn)，在于研究區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的商業(yè)布局和商業(yè)規(guī)劃，研究其他商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目的功能劃分、經(jīng)營(yíng)狀況，有意識(shí)地與其他項(xiàng)目形成錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，避免與多個(gè)大型項(xiàng)目或接近規(guī)模的項(xiàng)目同時(shí)展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。次中心商圈的影響次中心商圈的影響，商業(yè)環(huán)境的優(yōu)劣很大程度取決于公共交通設(shè)施是否配套完善，公共交通工具的配置將影響到大型商場(chǎng)的客流量，特別是地下鐵路的開(kāi)通，改變了大多數(shù)人的交通方式，使人們?cè)跁r(shí)間距離不變的情況下，擴(kuò)大了更大的空間距離。對(duì)次中心商圈的分析重點(diǎn)在于能否預(yù)見(jiàn)城市交通的發(fā)展趨勢(shì)，大型商場(chǎng)的發(fā)展要考慮如何才能迅速提高項(xiàng)目品牌的知名度和美譽(yù)度，對(duì)于新商場(chǎng)，只有這樣，才能立于不敗之地。（二）研究區(qū)域商業(yè)特點(diǎn)商圈和商業(yè)區(qū)域是兩個(gè)不同層次的概念，商圈表示商業(yè)的輻射范圍，商業(yè)區(qū)域則表示商業(yè)區(qū)的空間范圍。從我國(guó)城市區(qū)域商業(yè)形態(tài)的狀況，商業(yè)區(qū)域主要分為四個(gè)類型：◆ 中心商業(yè)區(qū)◆ 社區(qū)商業(yè)區(qū)◆ 區(qū)域商業(yè)區(qū)◆ 專業(yè)經(jīng)營(yíng)一條街中心商業(yè)區(qū) 中心商業(yè)區(qū)是一個(gè)城市或城區(qū)最大、最重要的商業(yè)區(qū)，一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)大中型城市會(huì)有一個(gè)或幾個(gè)中心商業(yè)區(qū)，但在一個(gè)區(qū)街或相對(duì)大的范圍區(qū)域內(nèi)只適宜存在一個(gè)中心商業(yè)區(qū)，如果中心商業(yè)區(qū)相距太近或密度過(guò)大，會(huì)分散了各區(qū)的客流，相應(yīng)地影響各區(qū)商業(yè)人氣的積聚。大型商業(yè)中心是以點(diǎn)狀的商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)而存在，其銷售力以電波形式傳播出去，形成以點(diǎn)帶動(dòng)面的商業(yè)格局。大型商業(yè)中心商業(yè)地位的形成有其一定的市場(chǎng)條件使然，其一是商業(yè)中心所輻射的消費(fèi)人群規(guī)模，其二是周邊交通的便捷度。商業(yè)中心所服務(wù)的商圈半徑應(yīng)能包括其所在的區(qū)域甚至輻射更遠(yuǎn)的地區(qū)，而交通的便捷度則是一個(gè)商業(yè)點(diǎn)成為城市商業(yè)中心的必要條件，發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)能將客流從四面八方帶到商業(yè)中心消費(fèi)，擁有這樣的條件，才能成為標(biāo)志性的商業(yè)中心。社區(qū)商業(yè)區(qū)社區(qū)商業(yè)區(qū)主要分布在大型住宅小區(qū)或住宅群片區(qū)，是規(guī)模較小的商業(yè)形態(tài)，是中心商業(yè)區(qū)和區(qū)域商業(yè)區(qū)的補(bǔ)充，重點(diǎn)為服務(wù)居住區(qū)市民日常生活消費(fèi)需求而設(shè)置。社區(qū)商業(yè)區(qū)商圈的輻射力極其小，交通便捷度僅需要考慮空間距離，而不存在時(shí)間距離的影響。商業(yè)的興旺與否，很大部分依仗其所在片區(qū)的居民量和居民消費(fèi)水平。區(qū)域商業(yè)區(qū)區(qū)域商業(yè)區(qū)是中小范圍區(qū)域的商業(yè)區(qū)，一般可服務(wù)10萬(wàn)人以上，比中心商業(yè)區(qū)規(guī)模較小，但比社區(qū)商業(yè)區(qū)規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)的商品品種、檔次、選擇性不及中心商業(yè)區(qū)豐富，卻比社區(qū)商業(yè)區(qū)經(jīng)營(yíng)的商品要多，但購(gòu)物的方便性則不如在社區(qū)商業(yè)區(qū)。區(qū)域商業(yè)區(qū)可開(kāi)發(fā)大型商廈，以超級(jí)市場(chǎng)、小型百貨商店為龍頭商業(yè)，經(jīng)營(yíng)品種以日用品為主，兼營(yíng)耐用商品和中高檔商品。在區(qū)域商業(yè)區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，發(fā)展商要注意控制項(xiàng)目的規(guī)模和經(jīng)營(yíng)特色，在商鋪需求基本飽和、人口數(shù)量和交通環(huán)境沒(méi)有明顯增加或改善的時(shí)候，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大，容易造成物業(yè)供過(guò)于求，增大了發(fā)展商的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；注重商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特色有助吸引更多目標(biāo)消費(fèi)者。專業(yè)經(jīng)營(yíng)一條街專業(yè)經(jīng)營(yíng)一條街具有商業(yè)特色濃厚的特點(diǎn)，它在城市某個(gè)區(qū)域形成一個(gè)獨(dú)有的、定性消費(fèi)品的需求，為區(qū)域商業(yè)營(yíng)造了一個(gè)主題商品區(qū)域，成為城市商業(yè)獨(dú)特的一道風(fēng)景線。專業(yè)街有別于專業(yè)市場(chǎng)，專業(yè)市場(chǎng)可由發(fā)展商開(kāi)發(fā)建設(shè)，專業(yè)街的成型則需要經(jīng)過(guò)一定的發(fā)展歷程，具有明顯的傳統(tǒng)性，一條專業(yè)街內(nèi)，由眾多散戶集中一起經(jīng)營(yíng)，以臨街商鋪為主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地，近期由于發(fā)展商不斷看好專業(yè)街的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)和潛力，專業(yè)市場(chǎng)正有進(jìn)軍專業(yè)街的趨勢(shì)，現(xiàn)在有些專業(yè)街，內(nèi)有多個(gè)大型專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)駐，更強(qiáng)化了專業(yè)街的行業(yè)地位。專業(yè)街發(fā)展至今天，由于專業(yè)街的市場(chǎng)容量有限，難以適應(yīng)市場(chǎng)需求的發(fā)展，必須開(kāi)發(fā)大型專業(yè)市場(chǎng)，才能有效擴(kuò)大商戶容量。但在城區(qū)專業(yè)街開(kāi)發(fā)專業(yè)市場(chǎng)有三大局限：交通不暢制約了物流速度，影響了物業(yè)的發(fā)展；市區(qū)可利用的土地資源有限，土地成本較高，一則項(xiàng)目規(guī)模較小，二則銷售價(jià)格較高；市區(qū)物業(yè)租金較高，增加了商家的經(jīng)營(yíng)成本。因此，近年來(lái)，專業(yè)市場(chǎng)有向郊區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)，一方面，郊區(qū)有較大的土地供應(yīng)量，能開(kāi)發(fā)規(guī)模較大的專業(yè)市場(chǎng)；另一方面，郊區(qū)土地成本較低，專業(yè)市場(chǎng)的銷售價(jià)格和租用價(jià)格對(duì)投資者和經(jīng)營(yíng)者有相當(dāng)?shù)奈ΑＭ瑫r(shí)，專業(yè)市場(chǎng)依仗的是物流環(huán)境，郊區(qū)公路基本無(wú)限制貨車通行，為大型物流貨運(yùn)提供了條件。（三）分析整體市場(chǎng)環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)環(huán)境及發(fā)展趨勢(shì)的情況，基本反映了政府政策、市場(chǎng)需求、消費(fèi)熱點(diǎn)及區(qū)域發(fā)展的變化，為未來(lái)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展作出預(yù)測(cè)，是對(duì)商業(yè)地塊分析的重點(diǎn)所在。市場(chǎng)環(huán)境瞬息萬(wàn)變，進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)決策，發(fā)展商和策劃顧問(wèn)機(jī)構(gòu)不能不考慮整體市場(chǎng)環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)的影響。符合市場(chǎng)規(guī)律的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)將會(huì)表明今后最受歡迎的商業(yè)市場(chǎng)形態(tài)，因此，分析市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)是銷售力分析的核心內(nèi)容。商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的成功，是發(fā)展商對(duì)市場(chǎng)有透徹認(rèn)識(shí)的結(jié)果，而符合市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的商業(yè)項(xiàng)目，必然會(huì)得到市場(chǎng)的認(rèn)可，從而獲得可觀的回報(bào)。（四）分析市場(chǎng)的空白點(diǎn)或潛在機(jī)會(huì)現(xiàn)代化的商業(yè)市場(chǎng)充滿了競(jìng)爭(zhēng)和風(fēng)險(xiǎn)，如何在激烈的商戰(zhàn)中脫穎而出，是商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)關(guān)鍵的切入點(diǎn)。因此，能夠?qū)ふ业绞袌?chǎng)的空白點(diǎn)或潛在機(jī)會(huì)，才有成為商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)大贏家的可能。（五）分析項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)環(huán)境商業(yè)環(huán)境是一個(gè)綜合指標(biāo)從狹義上講，商業(yè)環(huán)境包括商業(yè)氛圍、消費(fèi)層面、物業(yè)檔次、物業(yè)銷售價(jià)格或租賃價(jià)格等，廣義上的商業(yè)環(huán)境，則還應(yīng)該包括該區(qū)域的人文環(huán)境、人口狀況、消費(fèi)力水平、交通便捷度和政府的支持度等方面?！?人文環(huán)境一個(gè)區(qū)域長(zhǎng)久以來(lái)形成的傳統(tǒng)習(xí)慣是不容易改變的，這些習(xí)慣所形成的人文環(huán)境對(duì)商業(yè)消費(fèi)習(xí)慣起著導(dǎo)向性作用?！?人口狀況和消費(fèi)能力開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)必須有一定的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有市場(chǎng)需求作為基礎(chǔ)才能實(shí)現(xiàn)有效的供給。一般大型購(gòu)物中心市場(chǎng)份額覆蓋面必須要有不少于50萬(wàn)人的固定消費(fèi)群，但單有人口總量還不足夠，還需要有相應(yīng)的消費(fèi)需求和消費(fèi)能力，越高水平的消費(fèi)需求和消費(fèi)能力，越能支撐更大規(guī)模、更高檔次的商業(yè)物業(yè)?！?交通便捷度商鋪是一個(gè)公眾商業(yè)場(chǎng)所，交通條件優(yōu)越固然是吸引消費(fèi)者前往購(gòu)物的上上之選，即使不能集飛機(jī)、火車、地鐵、公交車優(yōu)勢(shì)于一體，如果僅有公共汽車支持，公交線路也必須覆蓋區(qū)域廣泛，車輛往返頻繁，才能支持商業(yè)物業(yè)興旺。◆ 政府的支持度是否有政府的政策傾斜很大程度上左右了區(qū)域的商業(yè)前景，時(shí)刻留意政府的動(dòng)態(tài)，特別是在處于備受政府關(guān)注的區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)商業(yè)物業(yè)，透徹分析政府的規(guī)劃動(dòng)向是必不可少的。龍頭項(xiàng)目、大型項(xiàng)目對(duì)商業(yè)市場(chǎng)的推動(dòng)作用任何商業(yè)區(qū)的形成與興旺，都與區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的龍頭項(xiàng)目是否興旺有關(guān)，龍頭項(xiàng)目帶動(dòng)著區(qū)域市場(chǎng)與商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。就商業(yè)區(qū)而言，龍頭項(xiàng)目是吸引消費(fèi)購(gòu)物人氣的源泉，通常每一個(gè)商業(yè)區(qū)都有一至兩家大型項(xiàng)目或重點(diǎn)商戶支持，整個(gè)商圈如果沒(méi)有大型項(xiàng)目，只能算是毫無(wú)特色可言的“農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)”。（六）分析其他項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與住宅物業(yè)有些區(qū)別，住宅物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是同區(qū)域、同檔次、同類型的項(xiàng)目，而商業(yè)物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，則可能是不同地域、不同檔次、不同類型、不同規(guī)模的項(xiàng)目，甚至有可能全城的商業(yè)項(xiàng)目都是我們的對(duì)手，這和商業(yè)物業(yè)的置業(yè)需求有關(guān)。在購(gòu)買(mǎi)各類商鋪的客戶中，絕大多數(shù)客戶買(mǎi)鋪都不是為了經(jīng)營(yíng)，而是將買(mǎi)鋪?zhàn)鳛殚L(zhǎng)期投資的工具，形成了商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)獨(dú)特而普遍的現(xiàn)象：購(gòu)鋪者不經(jīng)商，經(jīng)商者不買(mǎi)鋪。因此投資者在選擇投資對(duì)象時(shí)，不管是大型商廈，還是小區(qū)商鋪，主要考慮項(xiàng)目的投資回報(bào)能力。分析其他項(xiàng)目是制定市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略（包括銷售策略、招商策略、經(jīng)營(yíng)策略等）的必修課，分析的關(guān)鍵在于將其他項(xiàng)目的營(yíng)銷、廣告以及推廣策略進(jìn)行正面或負(fù)面影響的分析，為我們確立項(xiàng)目的銷售力提出有建設(shè)性的建議。通過(guò)分析，我們可以找到項(xiàng)目的差異：◆ 關(guān)于區(qū)位的差異：如地段差異、位置差異、交通差異、環(huán)境差異、人流量差異、商業(yè)氛圍差異、消費(fèi)人口差異、消費(fèi)力差異等?！?關(guān)于產(chǎn)品的差異：如規(guī)模差異、檔次差異、物業(yè)類型差異、項(xiàng)目配套差異、建筑風(fēng)格差異、裝修風(fēng)格差異、商鋪間隔差異、公共空間差異等◆ 關(guān)于價(jià)格的差異：如定價(jià)差異、租金差異、付款方式差異、總價(jià)差異等◆ 關(guān)于經(jīng)營(yíng)的差異：如功能劃分差異、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目差異、經(jīng)營(yíng)模式差異、管理方式差異、進(jìn)駐商戶差異等（七）分析項(xiàng)目本身SWOT分析法所謂SWOT分析法，是從營(yíng)銷的角度，從市場(chǎng)環(huán)境各方面對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部條件進(jìn)行綜合和概括，分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)（Strength）、劣勢(shì)（Weakness）、將要面臨的機(jī)會(huì)（Opportunity）和威脅（Threats）。其中，優(yōu)劣勢(shì)分析主要是考慮自身的實(shí)力及其與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較，而機(jī)會(huì)和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境的變化及對(duì)項(xiàng)目的可能影響上，但是，外部環(huán)境的同一變化給具有不同資源和能力的項(xiàng)目帶來(lái)的機(jī)會(huì)與威脅卻可能完全不同，因此，兩者之間又有緊密的聯(lián)系。有勢(shì)S與劣勢(shì)W分析當(dāng)兩個(gè)項(xiàng)目處在同一市場(chǎng)或者都向同一顧客群體提供產(chǎn)品和服務(wù)時(shí)，如果其中一個(gè)項(xiàng)目有更高的贏利率或贏利潛力，那么，就可以認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目比另外一個(gè)項(xiàng)目更具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，換句話說(shuō)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是指一個(gè)項(xiàng)目超越其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的能力，這種能力有助于實(shí)現(xiàn)銷售力的主要目標(biāo)——贏利。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)指的是一個(gè)項(xiàng)目比其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有較強(qiáng)的綜合優(yōu)勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)可以指投資者眼中一項(xiàng)有別于其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)越性，它可以是交通便捷度、區(qū)域商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)、物業(yè)的適用性、建筑風(fēng)格和項(xiàng)目形象，甚至是銷售人員的及時(shí)、熱情的服務(wù)態(tài)度等，明確項(xiàng)目究竟在哪一個(gè)方面更具有優(yōu)勢(shì)，才可以揚(yáng)長(zhǎng)避短，或者以實(shí)擊虛。銷售環(huán)節(jié)的每個(gè)環(huán)節(jié)上，將項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做詳細(xì)的對(duì)比，如管理是否到位，人流狀況是否良好以及價(jià)格是否具有競(jìng)爭(zhēng)性等。需要指出的是，衡量一個(gè)項(xiàng)目及其產(chǎn)品是否具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，只能站在現(xiàn)有潛在用戶的角度上，而不是站在項(xiàng)目的角度上或發(fā)展商的角度上。通常影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)持續(xù)時(shí)間的因素主要有三個(gè)：◆ 建立這種優(yōu)勢(shì)要多長(zhǎng)時(shí)間？◆ 優(yōu)勢(shì)的領(lǐng)先程度有多大？◆ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手作出有力反應(yīng)需要多長(zhǎng)時(shí)間？機(jī)會(huì)O與威脅T分析隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、科技等諸多方面的發(fā)展，幾乎所有項(xiàng)目都受到深刻的影響，分析市場(chǎng)環(huán)境的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在、外在的影響因素進(jìn)行研究，客觀地為項(xiàng)目發(fā)展尋找機(jī)會(huì)。環(huán)境發(fā)展趨勢(shì)分為兩大類：一是環(huán)境機(jī)會(huì)，二是環(huán)境威脅。環(huán)境機(jī)會(huì)是指發(fā)展趨勢(shì)對(duì)項(xiàng)目富有支持的領(lǐng)域；環(huán)境威脅是指不利的發(fā)展趨勢(shì)對(duì)項(xiàng)目所形成的挑戰(zhàn)，如果不采取果斷的方法，這種不利趨勢(shì)將導(dǎo)致項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)地位受到削弱。我們可以從不同的角度對(duì)環(huán)境進(jìn)行分析，如宏觀方面，從政治、法律、經(jīng)濟(jì)、金融、社會(huì)文化、科技等方面的角度；市政方面，從城市規(guī)劃、道路交通、人口變化等方面的角度；市場(chǎng)方面，從現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度、投資者的投資心理、后來(lái)者的市場(chǎng)策略等角度分析環(huán)境變化對(duì)本項(xiàng)目的影響。（八）分析項(xiàng)目的目標(biāo)群體投資者投資者，指購(gòu)置物業(yè)并出租，在租金的收益中贏利的客戶，這種類型的投資者屬于市場(chǎng)主流的客戶，因此在前期的目標(biāo)消費(fèi)群分析中，這些客戶是重點(diǎn)分析的對(duì)象。這些客戶購(gòu)置商鋪，主要是考慮一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是否興旺，投資回報(bào)是否高，發(fā)展空間有多大。從投資實(shí)力來(lái)看，投資者也可以分為大、小投資者，主要看其財(cái)力的水平而言，但不管如何，大、小投資者的最終目標(biāo)都是其購(gòu)置的商鋪能不斷升值，為他獲得豐厚的利潤(rùn)。自用商家自用商家，指購(gòu)置物業(yè)并由自己經(jīng)營(yíng)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)的收入獲利。這類客戶比投資性商家更注重的是局部性商業(yè)環(huán)境，具體針對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)在項(xiàng)目所在商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景和獲利空間。在購(gòu)置物業(yè)后，這種自用商家能夠自主控制成本的運(yùn)用，因此能獲得較高的利潤(rùn)。自用商家一般屬于較小規(guī)模，以專業(yè)市場(chǎng)和小區(qū)商鋪為主，大型商廈的自用商家相對(duì)較少。租用商家租用商家，包括本地商家、外地商家、廠家及經(jīng)營(yíng)商，此類客戶面對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的終端。在一個(gè)商場(chǎng)中，租用商家的品牌知名度與多寡，往往決定了銷售的成果，因?yàn)樽庥蒙碳业臄?shù)量和意向會(huì)直接影響到投資者置業(yè)的信心。商業(yè)物業(yè)的招租政策需要經(jīng)過(guò)周密策劃，除了對(duì)商戶的數(shù)量和類型控制外，還特別對(duì)商戶的選擇提出資格要求