【文章內(nèi)容簡介】 ５億元，年均增長１１％；財政總收入達(dá)到１１４億元，年均增長１１％；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入１５３５０元，年均增長８％；農(nóng)民人均純收入６１６０元，年均增長８％；社會消費(fèi)品零售總額２７３億元，年均增長１２％；全社會固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)達(dá)到１０１５億元，年均增長１０％；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在４％以內(nèi)，人口自然增長率控制在６‰以內(nèi)，這些都反映了海口城市零售市場的容量在不斷擴(kuò)大，消費(fèi)市場發(fā)展?jié)摿Υ螅恢袊鞘匈徫镏行牡陌l(fā)展基本條件之一人均GDP接近2500美元，目前?？谌司鵊DP19980元（相當(dāng)2600美元），已具備發(fā)展大型購物中心的適宜條件；本項(xiàng)目周邊居住人口、工作人口、流動人口聚集度高，購買力強(qiáng)，消費(fèi)群體穩(wěn)定；海秀商圈正處于更新?lián)Q代的時期，未來發(fā)展的重點(diǎn)是新形態(tài)、復(fù)合型的商業(yè)，隨著?？诮?jīng)濟(jì)及商業(yè)市場的快速發(fā)展，海口人消費(fèi)觀念將會不斷更新?lián)Q代，這說明開發(fā)購物中心符合時代發(fā)展的需要；?？谌讼M(fèi)特點(diǎn)：追求健康生活，對質(zhì)量型的飲食和娛樂消費(fèi)，敢于消費(fèi)，追求名牌潮流，崇尚健康、自然的生活，喜好不一樣的購物體驗(yàn)，對外來事物接受程度較高，?？谌顺缟行迈r體驗(yàn)的消費(fèi)心理符合新形態(tài)的綜合性商業(yè)發(fā)展；?？诂F(xiàn)存商業(yè)多為傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，以購物為主，缺乏上檔次和規(guī)模的餐飲娛樂聚集區(qū)，缺乏大規(guī)模停車場地，作為萬國大都會項(xiàng)目自身的條件體量、單層面積、和廣場、停車場，為整個項(xiàng)目提供了競爭優(yōu)勢。海口商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)五年發(fā)展規(guī)劃措施：一心兩帶三級四區(qū)的商業(yè)規(guī)劃，確立海秀商圈為唯一的市級商業(yè)中心，以熱帶濱海旅游休閑購物為特色，使商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和旅游景點(diǎn)融合，加快現(xiàn)有商圈的設(shè)施升級，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代形態(tài)的商業(yè)設(shè)施和會展經(jīng)濟(jì)，成為北部灣區(qū)域商貿(mào)中心，海秀商圈正處于更新?lián)Q代的時期，未來發(fā)展的重點(diǎn)是新形態(tài)、復(fù)合型的商業(yè)。（資料來源：?？谑幸?guī)劃局）以上這些都具備了購物中心發(fā)展的必備條件，說明?？诎l(fā)展購物中心已初具條件，是發(fā)展購物中心的較好時機(jī)；同時，也是萬國大都會發(fā)展購物中心的最佳時機(jī)。第五章 ?？谙M(fèi)市場分析一、城 鄉(xiāng) 人 口 分 布 項(xiàng) 目城鎮(zhèn)人口數(shù)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎啬?份199020002005199020002005增減海南省海口市100從表中可以看出海南省及?？谑谐擎?zhèn)人口從1990年2005年的變化，從絕對數(shù)來看，隨著經(jīng)濟(jì)的增長，海南省及?？谑谐擎?zhèn)人口絕對數(shù)增長較快，都翻了一倍，2000年至2005年，城鎮(zhèn)人口竟然出現(xiàn)了負(fù)增長。從城鎮(zhèn)人口占人口總比重來看，至2005年，%，略高于全國平均水平（43%），城市化發(fā)展水平較快。二、?？谑懈鲄^(qū)域人口分布狀況秀英區(qū)：。轄6個鎮(zhèn)、2個街道辦事處、69個村委會、16個居委會；龍華區(qū)：。轄5個鎮(zhèn)、6個街道辦事處、52個居委會、54個村委會，；美蘭區(qū)：。轄5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、8個街道辦事處、50個居委會、53個村委會，；瓊山區(qū)：。轄8個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1個街道辦事處、18個居委會、72個村委會。從以上數(shù)據(jù)來看，萬國大都會所在的二個交匯區(qū)：，是海口最大的二個區(qū)。三、?？谙M(fèi)市場的消費(fèi)人群與消費(fèi)力狀況?？诘南M(fèi)水平并不算太高，決定的消費(fèi)者的消費(fèi)圈跟人口收入有著很大的關(guān)系。 四、海南城鎮(zhèn)居民家庭年人均消費(fèi)性支出及構(gòu)成項(xiàng) 目1987年1995年2000年2003年2004年2004年04年消費(fèi)支出構(gòu)成（%）年人均消費(fèi)性支出1. 食 品2. 衣 著3. 家庭設(shè)備用品及服務(wù)4. 醫(yī)療保健5. 交通與通訊6. 娛樂教育文化服務(wù)7. 居 住8. 雜項(xiàng)商品與服務(wù)另，根據(jù)?？谑?005年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示：海口市批發(fā)、%，%。居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級趨勢加快，，%%。全年居民消費(fèi)價格總水平比上年上漲3%，%，%。2005年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水準(zhǔn)， 存貸款規(guī)模擴(kuò)大 五、?？谏倘οM(fèi)之特征分析作為海南省省會城市，?？谑沁B接大陸和下面各縣市的樞紐，具有強(qiáng)大的聚集作用和輻射作用，整合全省各市縣的資源，立足?？?，服務(wù)全省，面向全國，帶動全省商貿(mào)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，又有旅游、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)支柱，所以，?？谑呛Ｄ鲜∠M(fèi)能力最強(qiáng)的城市。但由于?？谑菎u嶼經(jīng)濟(jì)，受地理位置與觀念的制約，海口的經(jīng)濟(jì)發(fā)展明顯落后于沿海與內(nèi)地城市，特別是新興的行業(yè)如IT、金融、服務(wù)、商業(yè)等領(lǐng)域明顯滯后，所以，?？谡w貧富差距懸殊，在零售、服務(wù)等行業(yè)中的消費(fèi)方式各不相同。其中：以政府公務(wù)員、部隊(duì)軍屬、企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)職工為主的消費(fèi)群體在餐飲、娛樂、零售方面的消費(fèi)，由于收入高、穩(wěn)定，在此方面的消費(fèi)將趨向于高端，需要有舒適的消費(fèi)環(huán)境。在消費(fèi)品方面除民生必須品在本地商場采購?fù)?，大件的高價格的商品主要會在?？谑胁少?；這類消費(fèi)群體僅占總消費(fèi)人群的2530%左右。城鄉(xiāng)居民生活水平穩(wěn)步提高。2005年,， %；在崗職工年平均工資20220元/人，%,首次突破2萬元大關(guān)(不包括私營企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)及個體從業(yè)人員所獲取的勞動報酬)。據(jù)2005年抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入9740元，%；人均消費(fèi)性支出7368元，%。農(nóng)村居民人均純收入3829元，%。普通百姓的人群的消費(fèi)基本集中在民生日用品為主，一般消費(fèi)類商品也均在本地消費(fèi)為主。他們在消費(fèi)期間過多的是考慮商品的價格因素，但隨著生活水平的提高而對商品的質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的關(guān)注也越來越高。平價是針對這類消費(fèi)群體最有效的手段，這類消費(fèi)群體僅占總消費(fèi)人群的絕大多數(shù)。恩格爾系數(shù)逐年下降，%；食品消費(fèi)質(zhì)量提高，衣著消費(fèi)支出比重下降，過去簡單的吃飽吃好，轉(zhuǎn)變?yōu)槠贩N更加豐富，營養(yǎng)更加全面。一方面由于食品供應(yīng)的日益充足，另一方面由于在外飲食的增加，糧食消費(fèi)比重減小，購買量大幅度下降，衣著是兩項(xiàng)基本生存資料之一，衣著消費(fèi)向時裝化、名牌化、個性化發(fā)展的傾向更加明顯，成衣化傾向成為主流。耐用品消費(fèi)增長減緩，主要耐用消費(fèi)品趨于飽和，城鎮(zhèn)居民家庭中用品消費(fèi)特別是購買耐用消費(fèi)品支出增長勢頭逐年減緩，表明用品消費(fèi)已經(jīng)不再是人們消費(fèi)的重點(diǎn)。交通通訊支出持續(xù)增長。支出比重變化最大隨著居民收入水平的提高及電子通訊、家用汽車價格的下調(diào)，移動電話及家用汽車已成為我國近幾年形成的新消費(fèi)熱點(diǎn)之一。從趨勢上看，這方面的消費(fèi)需求將會持續(xù)旺盛。住房消費(fèi)比重上升較快，居住方面的消費(fèi)比重大幅上升，這是與我國住房及配套的工資制度改革緊密相關(guān)的。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和市場體系的逐步健全，住房的商品化、貨幣化程度也進(jìn)一步提高。人們用于改善居住環(huán)境方面的支出也呈較大幅度的增長。所有這些，都將導(dǎo)致住房消費(fèi)比重上升。醫(yī)療及娛樂教育文化消費(fèi)比重上升趨勢明顯。醫(yī)療制度的改革也導(dǎo)致人們用于醫(yī)療的支出增加，絕對支出額和支出比重都有上升趨勢。第六章 海口各商圈商品品牌狀況分析一、?？诟魃倘Π儇浿髁Φ昶放葡盗斜淼昝奉惖谝话儇浢髦槟蟻営颜x東方生生廣百樂普生宜欣化裝品歐萊雅蘭芝玉蘭油歐珀萊羽西H2O蝶妝韓國露姿凱依秀露華濃Za美寶蓮國際香水站曼妮貝丹泊美歐萊雅 泊美歐珀萊 高絲玉蘭油 B8F美寶蓮 清妃凱依秀 提香藍(lán)色之戀 Za蝶妝白大夫詩麗雅魔彩精靈依貝佳卡姿蘭高夫海潤化裝品綜合柜臺卡姿蘭海之南柏萊雅凱依秀詩麗雅安尚秀寶絲爾伊卡露詩色彩地帶gN高潤嬌菲爾Za巧迪尚惠高夫貝比尼詩京潤美寶蓮李醫(yī)生歐萊雅海潤高夫大家閨秀藍(lán)色之戀凱依秀歐萊雅露華濃羅菲亞美寶蓮玉蘭油尼維雅嘉娜寶凱依秀柏蘭鄭明明雅芳薇姿泊美Za玉蘭油歐珀萊歐萊雅蝶妝B8FCD蘭蔻海哲蘭資生堂海潤依貝佳SKⅡ香水屋玉蘭油海潤京潤美寶蓮嘉娜寶蘭姿蝶妝韓國露姿韓國金正文凱依秀高夫蘭蔻玉蘭油海潤泊美潘多拉蝶妝海潤白大夫巧迪尚惠玫瑰坊雅美姿寶琪蘭Za珠寶飾品鑫生珠寶天時珠寶謝瑞麟美瑞德珠寶周大福 玉格閣天時珠寶 皇寶百世緣 六福周大生 瑞豐恒昌隆 鑫生皮爾卡丹 翠綠潘氏珠寶光怡珠寶悅美珠寶寶鑫生美瑞德南潤周大生彩裕珠寶鳳凰珠寶銀飾世界美瑞德皮爾卡丹石頭記緯迪翡翠天時珠寶瑞豐周大福鑫生珠寶瑞豐金行周大福鑫生珠寶金伯利維維安DKD鑫生美瑞德福美緣鑫大福戴夢得南瑞珠寶七好銀飾盛世珠寶中翠珠寶皇寶珠寶紫氣東來美瑞得珠寶金鉆石珠寶二、?？谑鞋F(xiàn)有各業(yè)態(tài)經(jīng)營較好的品牌1 男裝：啄木鳥 才子 雅戈?duì)?夢特嬌 群豪 鐵獅東尼 勁霸 賓奴 BOSS 花花公子 左丹奴 與狼共舞 蒙蒂雅 名鱷 登喜世家 雅閣獅丹 藍(lán)寶石 英國阿雷斯 天朗世家 金利來 蘋果 佰秀 高尼奧 皮爾卡丹 添多利 聯(lián)邦狐 帝牌 南極人 美國花雨傘2 女裝：歐點(diǎn) 亨奴 米笛 安瑞井 瑪斯菲爾 季候風(fēng) 出格 伊蓮帆登 萊麗安奴 EITIT 龍笛 ONLY 美高 奧菲曼 尚慕 迪妮 卡亞卡 百映 恩曼琳 羅馬情懷 3 兒童系列：小豬嚕嚕 巴拉巴拉 小豐龍 春芽子 米奇 藍(lán)貓 肯笛兒 安奈兒 可可鴨4 運(yùn)動系列：阿迪達(dá)斯 耐克 李寧 背靠背 361 安踏 貴人鳥 匹克 花花公子 鴻星爾克 彪馬 5 皮具：金利來 奧康 紅蜻蜓 花花公子 左丹奴 皮爾卡丹 萬里馬 蘋果 左丹奴 袋鼠 夢柯達(dá) 亞洲豹 夢特嬌 老人頭 星期六 鱷魚 威豹 百思圖 意爾康 達(dá)芙妮 百麗 木林森 石頭魚 華倫天奴 美國駱駝 6 女內(nèi)：安莉芳 黛安芬 嘉莉詩 安麗絲 曼妮芬 古今 月盈兒 美伊 美夢7 珠寶： 周大福珠寶 鑫生珠寶 皮爾卡丹珠寶 瑞豐珠寶 周大生珠寶 恒昌珠寶 光怡珠寶 悅美珠寶 天時珠寶8 床上用品： 埃迪蒙托床品 喬德床品 海迪夢絲床品 金盾床品 圣夫島床品 佳麗斯床品 夢特嬌床品 皮爾卡丹床品9 數(shù)碼手機(jī)： 諾基亞 摩托羅拉 三星 聯(lián)想 諾亞舟 好記星 步步高 魅族 學(xué)之友 讀書郎10 化妝品： 海潤珍珠 京潤珍珠 海之南珍珠 歐萊雅 美寶蓮 Za 玉蘭油 蝶妝 藍(lán)色之戀 香奈兒 高夫 柏芬 高絲 水生活 韓國露姿 蘭姿 11 餐飲：毛家飯店 天下魚煲第一家 杭州千代 小肥羊 澳門街餐廳 咖啡時間餐廳 九千館 拾味館 綠蔭閣 壹加壹餃子館 亨美樂餐廳 富樂雞飯店 湖南人 常德肥腸館 龍泉酒家第七章 ?？诟鳂I(yè)態(tài)經(jīng)營狀況分析各商場均采用百貨＋超市模式，超市一般都設(shè)在商業(yè)價值較低的位置，以超市來帶動人氣，以百貨來實(shí)現(xiàn)利潤海口各百貨商場經(jīng)營模式大多數(shù)為百貨＋超市，其中有的商場設(shè)有兩層自營超市，分生鮮和日用品兩類。有的商場設(shè)有地下層，一方面超市能起到聚集人氣的作用，但由于超市利潤不高，故在商業(yè)布局時大部分商場都將其放在商業(yè)價值低的位置。各大商場注重發(fā)展自身經(jīng)營特色，進(jìn)行差異化經(jīng)營在競爭日益激烈的今天，?？诒姸嗟陌儇浬虉霈F(xiàn)在越來越注重發(fā)展自身的經(jīng)營特色，進(jìn)行差異化經(jīng)營，如紫荊百貨走高檔、個性化經(jīng)營路線，國美、信興發(fā)展家電網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，樂普生（佳心百貨）的“休閑健康購物”，各大商場出現(xiàn)錯位經(jīng)營，做出商場特色，培養(yǎng)個性化消費(fèi)群體，以達(dá)到對商場品牌的認(rèn)同。本土商場經(jīng)營管理體系落后，為外來百貨企業(yè)預(yù)留了較大的市場空間從經(jīng)營管理水平來看，海口市大型商場的經(jīng)營管理還在較低的水平下運(yùn)作，員工的服務(wù)意識、商場布局與商品陳列、營銷企劃等都有待提高。各商場營業(yè)員聚堆聊天現(xiàn)象隨處可見，商品知識更是知之甚少。完善的經(jīng)營管理體系是商場長久經(jīng)營的關(guān)鍵，在這方面外來百貨企業(yè)做得遠(yuǎn)比本土企業(yè)好。內(nèi)地商場的商場規(guī)劃、商品組合、經(jīng)營意識、服務(wù)質(zhì)量均優(yōu)于本土商場，統(tǒng)一招聘人員，并進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，每天都有管理人員進(jìn)行訓(xùn)導(dǎo)，有的購物廣場，在一些服務(wù)點(diǎn)，還設(shè)有專人協(xié)助顧客。落后的經(jīng)營管理體系為外來的品牌百貨企業(yè)預(yù)留了一定的市場空間。大部分商場不同程度地引進(jìn)了餐飲、娛樂，但形式過于單一，集多元化的餐飲、娛樂、休閑于一體的購物中心將具有廣闊的市場空間。隨著人們消費(fèi)習(xí)慣向多元化、多層次轉(zhuǎn)變，為消費(fèi)者提供集購物、餐飲、休閑、娛樂、文化、康體于一體的全消費(fèi)體驗(yàn)式購物場所將是今后商業(yè)發(fā)展的方向。目前好多商場引進(jìn)了肯德基、必勝客等國際連鎖快餐廳，有的商場增設(shè)了電子游戲機(jī)，但總體而言，?？谏虉鰞?nèi)的餐飲、娛樂的形式單一，集多元化餐飲、休閑、娛樂、文化、康體于一體的購物中心將具有廣闊的市場空間。?？诓惋嫎I(yè)態(tài)現(xiàn)狀海南餐飲市場應(yīng)該是最市場化、最多元化的一個成熟的餐飲市場，能堅(jiān)持下來的都是最有特色的，比如龍泉以文昌雞為特色，東郊椰林是海鮮，而京豪、廣州酒家則以粵菜為特色，湖南人、毛家飯店則以湘菜為特色。經(jīng)過十多年發(fā)展，海南餐飲業(yè)已經(jīng)以其包容萬家的多元化特色在國內(nèi)餐飲業(yè)贏得一席之地，?？诮瘕埪访朗骋粭l街即是一個縮影；同時，也因?yàn)闃O高的市場化程度和白熱化的競爭，讓諸如“陶然居”、“譚魚頭”這樣的全國性餐飲名店折戟沉沙，飲恨椰城。去年?？诘囟惾梢陨隙愂赵醋圆惋嫎I(yè)，全省餐飲業(yè)收入已占GDP的6%