【文章內容簡介】 公司 豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，本項目的開發(fā)建設將在很大程度上促進周邊房地產(chǎn)市場的活躍，帶動區(qū)域相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而活躍區(qū)域市場，促使區(qū)域經(jīng)濟能快速發(fā)展。 有利于提升城市形象 本 項目的建設可以有效改善原有區(qū)域的城市環(huán)境，設計原則以經(jīng)典、實用、美觀為主，項目建成后有利于提升 城市形象。 創(chuàng)造一定就業(yè)機會 房地產(chǎn)開發(fā)建設項目屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，項目在建設過程中，需要大量的施工人員和相關技術人員，同時還可以帶動上下游產(chǎn)業(yè)的勞動力需求。 在項目建成后，還需要一定數(shù)量的物業(yè)管理人員，可解決部分下崗職工和文化水平不高的人員的就業(yè)問題。 可增加當?shù)刎斦杖? 本項目建成后總共可上繳所得稅 萬元，銷售稅金及附西安某大型房地產(chǎn)項目 可行性研究報告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 17 加 萬元，土地增值稅 萬元，能有效增加當?shù)刎斦杖?，促進區(qū)域各項事業(yè)健康發(fā)展。 企業(yè)自身發(fā)展的需要 本項目的建設有利于樹立 陜西 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 在西安市的市場地位，也有利于企業(yè)進一步積累項目操作經(jīng)驗，爭取更大的發(fā)展。 綜上所述，實施本項目不僅有利于居住、商業(yè)環(huán)境的完善，能夠提升城市品位及促進開發(fā)商自身發(fā)展，同時也符合未央?yún)^(qū)整體發(fā)展定位的要求。通過本項目的實施，能夠提升西安、未央?yún)^(qū)的魅力形象，因此，本項目的建設是必要的。 西安某大型房地產(chǎn)項目 可行性研究報告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 18 第三章 市場分析與定位 西安市經(jīng)濟發(fā)展發(fā)展概況 2021 年，在國際經(jīng)濟環(huán)境復雜多變和國內經(jīng)濟下行壓力加大的困難局面下，西安市經(jīng)濟運行總體呈現(xiàn)“生產(chǎn)較快增長，需求增速回穩(wěn)，民生不斷改善，物價逐步回落”的態(tài)勢 ，經(jīng)濟增長筑底企穩(wěn)，回升向好。 初步核算，全市生產(chǎn)總值（ GDP） 億元，按可比價格計算，比上年增長 %，增幅高于全國 個百分點。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 一、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)形勢較好，糧食連續(xù)九年豐收 全年糧食總產(chǎn)量達到 萬噸，比上年增加 萬噸，比上年增長 %，連續(xù)九年喜獲豐收。主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量穩(wěn)步增長。蔬菜產(chǎn)量 萬噸，增長 %； 水果產(chǎn)量 萬噸，增長%；奶類產(chǎn)量 萬噸，增長 %；禽蛋產(chǎn)量 萬噸，增長 %；肉類產(chǎn)量 萬噸，增長 %，其中，豬肉產(chǎn)量 萬噸，增長 %。菜、奶、蛋、豬肉產(chǎn)量增速分別比上年提高、 、 和 個百分點，農(nóng)產(chǎn)品的穩(wěn)定增長對平抑市場物價作用顯著。 二、工業(yè)生產(chǎn)穩(wěn)中趨快，利潤降幅逐步收窄 全市規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，同比增速由 12月的 %逐步加快到全年的 %。其中，裝備制造業(yè)增加值西安某大型房地產(chǎn)項目 可行性研究報告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 19 億元，同比增速由 12月的 %回升到 %。 分輕重工業(yè)看，輕工業(yè)增加值 億元，比上年增長%，重工業(yè)增加值 億元，增長 %。 分行業(yè)看， 35 個行業(yè)中， 30 個行業(yè)實現(xiàn)增長，占 %，其中， 18 個行業(yè)增速高于全市，電氣機械和器材制造業(yè)、專用設備制造業(yè)、鐵路船舶航空航天和其他運輸設備制造業(yè)、非金屬礦物制品業(yè)、儀器儀表制造業(yè)、石油加工煉焦和核燃料加工業(yè)、通用設備制造業(yè)對全市貢獻較大，增速分別為 %、 %、 %、 %、%、 %和 %。汽車制造 業(yè)增長 %，比前三季度提高 個百分點。 分產(chǎn)品看，重點監(jiān)測的 55 種產(chǎn)品中， 28 種產(chǎn)品同比增長，其中，石油瀝青增長 倍，鋼材增長 %，商品混凝土增長%。汽車產(chǎn)量雖同比下降 %，但下半年以來，降幅逐月縮小， %為全年各月累計最小降幅，且比上年縮小 。 全年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)產(chǎn)銷率 %，比上年下降 個百分點。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)出口交貨值 億元，比上年增長%。 111 月，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額 億元，比上年下降 %，降幅比前三季度縮小 個百分點。虧損企業(yè)221 個，虧損面達 %，比前三季度縮小 個百分點。虧損企業(yè)虧損額增長 %，比前三季度回落 。 三、固定資產(chǎn)投資增長穩(wěn)定，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回升 全社會固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %（扣除價格因素實際增長 %），增速比上年回落 個百分點。 分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)完成投資 億元，增長 %；第二西安某大型房地產(chǎn)項目 可行性研究報告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 20 產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %。在“強工業(yè)”政策 帶動下，工業(yè)投資快速增長，全年完成投資 億元，增長 %，比上年大幅提高 個百分點，為后期工業(yè)實現(xiàn)較快增長增添動力。 分所有制類型看，公有制經(jīng)濟完成投資 億元，比上年增長 %；非公有制經(jīng)濟完成投資 億元，增長 %。非公有制經(jīng)濟投資高于公有制經(jīng)濟投資 個百分點。 2021 年 6 月以來，非公有制經(jīng)濟投資增速持續(xù)高于公有制經(jīng)濟，已成為拉動全市投資較快增長的主要力量。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速提高。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年增長 %，增速比 上年提高 個百分點。商品房銷售面積 萬平方米，比上年下降 %，從年內走勢看，降幅在 15 月觸及 %的最低點后呈逐漸收窄態(tài)勢。 四、存貸款保持適度增長，短貸增長快于中長貸 截至 12 月末，全市金融機構本外幣存款余額 億元，比上年增長 %，比年初新增 億元，同比多增 億元。其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，比上年增長%比年初新增 億元，同比多增 。 截至 12 月末，全市金融機構本外幣貸款余額 億元，比上年增長 %，比年初新增 億元。其中，短期貸款余額 億元，增長 %；中長期貸款余額 億元，增長%。 西安某大型房地產(chǎn)項目 可行性研究報告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 21 西安市房地產(chǎn)市場運行情況 土地市場分析 2021 年西安市共掛牌出讓土地 447 宗，供應面積達 1513 萬平方米 ,同比上漲 %。無論是從掛牌宗數(shù)還是供應面積都創(chuàng)近年新高。共成交土地 394 宗，成交面積 萬平方米，同比增長49%，成交總金額 億元，同比上漲 %。 圖 31 西安市土地供應走勢圖 圖 32 西安市土地成交走勢圖 從月度成交走勢圖來看， 2021 年最后三個月也是西安土地市場西安某大型房地產(chǎn)項目 可行性研究報告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 22 最為活躍的三個月，月均成交面積都在 180 萬平米以上。 2021 年隨著房地產(chǎn)市場的好轉，部分開發(fā)商資金鏈明顯好轉，拿地意愿明顯加強。 從各區(qū)域成交情況來看， 2021 年土地市場最火的區(qū)域是 浐 灞區(qū)，全年總共成交 萬平方米，占總成交量的 17%，其次為經(jīng)開，共成交了 216 萬平方米，占總成交量的 16%。往年成交大戶城南，今年成交量才占到總成交量的 5%，城南房地產(chǎn)市場發(fā)展比較早，也最為成熟，隨著城南房地產(chǎn)市場的日趨發(fā)展，土地資源越 來越稀缺。從今年各區(qū)域成交占比來看，未來土地成交主要集中在一些熱門新興區(qū)域，政府對于這些區(qū)域規(guī)劃支持力度比較大。 圖 33 西安市各區(qū)域土地成交占比情況 西安某大型房地產(chǎn)項目 可行性研究報告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 23 圖 34 物業(yè)土地供應分析圖 從分物業(yè)土地供應情況來看， 2021 年，純住宅用地共計 342 萬平米，占總供應量的 25%；住宅、商業(yè)用地共計 453 萬平方米，占總供應量的 27%；住宅類用地（包含住宅和商業(yè)共用宗）占到總供應量的 52%。商業(yè)用地共計 207 萬平米，占總供應量的 23%。 商品房市場 2021 年西安市商品房共成交 1188 萬平方米，同比上漲 %，成交價格為 7581 元 /平米，同比上升 %。從近五年商品房成交走勢來看， 2021 年受限購政策影響，成交量有所下滑， 2021 年房地產(chǎn)市場較 2021 年有所復蘇。從價格來看，西安商品房成交價格有穩(wěn)步上升的趨勢。 2021 年 ,從各個區(qū)域供應和成交對比來看 ,供需差額最大的是曲江 ,供需差額達到了 227 萬平米，其次為經(jīng)開區(qū) ,供需差額在 166 萬平米 ,城南為 159 萬平米 ,這三個區(qū)域今年市場競爭壓力最大；從成交價格來看，曲江最終以 11466 元 /平米的單價領先于其他城區(qū)，其次為高新區(qū)，最終成交價格在 8352 元 /平米 ，其他城區(qū)最終成交價格都在 60007000 的范圍之內；從各個區(qū)域成交情況來看， 2021 年表現(xiàn)最好的城區(qū)是經(jīng)開區(qū)，全年商品房共成交 206 萬平方米，占到全市總成交量的 %，其次為城南，共成交 187 萬平米，占全市總成交量的 %，接下來就是高新和 浐 灞。從各區(qū)域表現(xiàn)來看，新興區(qū)域，諸如經(jīng)開， 浐 灞，在利好政策規(guī)劃和利好的環(huán)境下，近年房地產(chǎn)市場發(fā)展如火如荼。 西安某大型房地產(chǎn)項目 可行性研究報告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 24 圖 35 分區(qū)商品房情況 住宅市場 2021 年，西安普通共成交 973 萬平方米，同比去年上漲了%，成交均價為 6587 元 /平米，同比 上升 %，對比去年，今年西安普通住宅市場呈現(xiàn)出“量價齊升”的態(tài)勢。其中 70100 平米房源共成交 367 萬平米，占成交總量的 38%，其次為 100140 平米的房源，共成交 320 萬平米，占總成交量的 33%，整個市場仍以首次置業(yè)和首次改善型客戶為主。 西安某大型房地產(chǎn)項目 可行性研究報告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 25 圖 36 普通住宅分面積成交情況 商業(yè)市場 2021 年西安商業(yè)物業(yè)成交面積第一次突破 100 萬平方米，達到了 106 萬平方米 ,同比上漲 22%，成交均價為 14736 元 /平米，同比上升 %。從近幾年商業(yè)物業(yè)成交情況來看，無論是成交量還是成交均價，每年 都會上一個臺階，增長幅度非常明顯，意味著西安已經(jīng)步入快速發(fā)展的軌道，商業(yè)地產(chǎn)迎來新的機遇。 各區(qū)域供需基本都處于供大于求的狀態(tài)，其中 浐 灞供需比最大，達到了 ，其次為 浐 灞區(qū)，為 ，城北區(qū)庫存壓力最小，庫存比僅為 ；從價格方面來看，曲江最終價格最高，每平米價格突破 20210 元，其次為城南，最終成交價格在 17000 元 /平米；從各區(qū)域市場表現(xiàn)來看，經(jīng)開，高新， 浐 灞依次占據(jù)今年銷量前三名，經(jīng)開區(qū)全年共成交了 萬平米，占成交總量的 24%。 圖 37 分區(qū)商業(yè)情況 西安某大型房地產(chǎn)項目 可行性研究報告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 26 市場預測 2021 年年初，受傳統(tǒng)春節(jié)的影響，西安樓市延續(xù)了 2021 年底的低迷，成交量維持低位，市場信心也跌入冰點，從 2 月底開始，央行陸續(xù)兩次下調存款準備金率，兩次下調存貸款利率，樓市也迎來轉折期，成交量不斷攀升， 2021 年被抑制的需求乘著金融政策的調整開始不斷釋放。從而市場也迎來“淡季不淡，旺季不旺”的表現(xiàn)。而另一方面，隨著樓市的回暖，加上媒體的不斷渲染，造成市場恐慌，部分購房者著急出手，政府又多次表態(tài)加強房地產(chǎn)市場調控不放松。而從未來政策走向來看，樓市調控政策還是繼續(xù)堅持“限購政策”，總的趨勢不會出現(xiàn)太大變化，“房產(chǎn)稅”依 舊會成為爭議的焦點。 從整個西安樓市來看，全年商品房成交總量突破了 1000 萬平米，已經(jīng)連續(xù) 4 年成交量突破 1000 萬平米，樓市運行總體比較平穩(wěn)。而隨著西安國際化大都市的提出，未來幾年，樓市也將進入快速發(fā)展的軌道，形勢比較樂觀。 項目地塊分析 項目位于阿房一路，緊臨三橋商圈。雖然地處西安的“西大門”，但是區(qū)域的房地產(chǎn)市場發(fā)展前幾年卻較為緩慢。 近幾年政府加大了城西的規(guī)劃發(fā)展，尤其對于三橋居住圈整體的規(guī)劃，再加上西咸一體化的實現(xiàn)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿o限；項目地塊規(guī)模比較大，利于規(guī)劃。西咸經(jīng)濟一體化、西安城市西聯(lián)戰(zhàn) 略、三橋商圈的綜合實施，為該區(qū)域經(jīng)濟飛速發(fā)展提供了絕佳機遇。 本項目所在地地勢平坦，配套設施較完善，有利于項目的開發(fā)西安某大型房地產(chǎn)項目 可行性研究報告 編制單位：西安經(jīng)天投資咨詢有限公司 咨詢電話： 02985261801；網(wǎng)址： 27 建設。鑒于西安市房地產(chǎn)市場的利好趨勢及項目所在的地塊優(yōu)勢，可預見的是本項目開發(fā)潛力較大，住宅、商業(yè)市場環(huán)境優(yōu)越，本地塊市場前景十分樂觀。 價格預測 本項目住宅、商業(yè)、公寓和停車位的價格定位均采用市場比較法進行定位。市場比較法是參照于估價時近期類似房地產(chǎn)的實際成交價格來評定待估房地產(chǎn)價格的一種方法，其基本原理是對選擇案例的售價進行修正，然后計算出修正價格的加權平均價格作為項目的價格。