【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 退出留下的空缺。市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)趨勢(shì)有所減緩，但供給仍不能完全滿足需求，市場(chǎng)價(jià)格仍將緩慢上升。，由于開發(fā)商之前的大力投入，供給的增加將超過需求，預(yù)計(jì)到2012年下半年或2013年，市場(chǎng)供給將達(dá)到高峰，出現(xiàn)供過于求的狀況，此時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格將在高位運(yùn)行。SWOT分析法是一種通過綜合考慮企業(yè)內(nèi)部條件和外部環(huán)境的各種因素來進(jìn)行系統(tǒng)評(píng)價(jià)，從而選擇最佳經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的方法。這里，S是指企業(yè)具有的優(yōu)勢(shì)，W是指企業(yè)具有的劣勢(shì)，O是指企業(yè)外部環(huán)境的機(jī)會(huì)，T是指企業(yè)外部環(huán)境的威脅。[4]（Strength）（1）地塊位于廣漢市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，距成綿高速?gòu)V漢出入口僅一步之遙，前臨深圳路路，右靠中山大道南三段，近伴馬牧河。交通便利，升值潛力巨大。（2）地塊占地52畝，且比較規(guī)整，便于開發(fā)利用。（3）項(xiàng)目位于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的新開發(fā)區(qū)，地處工業(yè)與住宅交匯區(qū)域，周邊無污染源。（4）地塊周圍規(guī)劃有三星堆客運(yùn)站，提升了地塊的開發(fā)價(jià)值。（5）本項(xiàng)目綠地率高達(dá)45%，為廣漢地區(qū)少有，具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。（6），%，在同類小區(qū)中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。（Weakness）（1）項(xiàng)目所處地地塊處于工業(yè)區(qū)，生活氛圍還沒形成。（2）周邊配套設(shè)施較少，有待完善。（3）離中心城區(qū)距離較遠(yuǎn)，公交線路較少。（4）周邊新建樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈。（Opportunity）（1）項(xiàng)目周邊的各類項(xiàng)目動(dòng)工，將會(huì)帶來更多人氣。（2）近期內(nèi)廣漢經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)步發(fā)展，市場(chǎng)前景看好。（3）成都第二繞城路縮短廣漢與成都之間的距離，對(duì)廣漢經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。（4）周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設(shè)施正在逐步完善中，對(duì)提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有幫助作用。（5）區(qū)域內(nèi)現(xiàn)售樓盤以中小戶型為主流產(chǎn)品，可以有效利用大中型戶型這一市場(chǎng)真空。（Threat）（1）政府對(duì)房地產(chǎn)的政策構(gòu)成了房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)投資類客戶心理影響較大，許多房地產(chǎn)消費(fèi)者保持觀望態(tài)度，影響項(xiàng)目的銷售。（2）項(xiàng)目周邊新開盤建樓盤較多，激烈的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)造成部分目標(biāo)客戶群的流失。（3）近期出臺(tái)的物業(yè)稅將會(huì)對(duì)投資者購(gòu)房產(chǎn)生一定的影響。（4）近一段時(shí)間土地價(jià)格上漲較快，加大了開發(fā)的成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)上述研究結(jié)果及項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，制定了開發(fā)高層住宅的方案。為了深入研究，以下選擇周邊的多層住宅小區(qū)及高層住宅小區(qū)。與項(xiàng)目宗地最近的高層住宅小區(qū)為雒城一號(hào)住宅小區(qū)。（1）雒城一號(hào)住宅小區(qū) 雒城一號(hào)基本情況表開發(fā)商萬興集團(tuán)地址廣漢市中山大道南三段物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積183516 m2總建筑面積約45萬平方米狀況在售均價(jià)3300 m2信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)（2）上美年華住宅小區(qū) 上美年華基本情況表開發(fā)商四川萬興置業(yè)有限公司地址廣漢市中山大道南四段與臺(tái)北路交界處物業(yè)形態(tài)西班牙式電梯花園洋房占地面積33300 m2總建筑面積約7萬m2狀況在售已售80%80%均價(jià)約2700元/ m2信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)（3）那維亞半島住宅小區(qū) 那維亞半島基本情況表開發(fā)商四川廣漢恒豐實(shí)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司地址廣漢市深圳路福州路交界處（馬牧河畔）物業(yè)形態(tài)電梯花園洋房占地面積173316 m2總建筑面積約35萬平方米狀況三期在售均價(jià)約3300元/ m2信息來源：廣漢房產(chǎn)網(wǎng)上述房產(chǎn)銷售均價(jià)為3218元/㎡,%。其中雒城一號(hào)、上美年華這兩個(gè)社區(qū)都處于中山大道南段，與本項(xiàng)目位置相鄰。本項(xiàng)目綠化率=45%，容積率=，以上樓盤信息及廣漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)為參考，可以確定匯嘉住宅社區(qū)的均價(jià)為3200元/㎡。 產(chǎn)品定位本項(xiàng)目的擬定方案中，全部為14層高層住宅，運(yùn)用框架和框剪結(jié)構(gòu)，其建筑平面布置靈活，可設(shè)置地下室，有利于戶型多樣性的設(shè)計(jì)。而廣漢市在“”地震中屬于重災(zāi)區(qū)，在地震后人們對(duì)于住宅的質(zhì)量要求有明顯的上升?？蚣芎涂蚣艚Y(jié)構(gòu)的高層建筑都具有良好的抗震性能。故本項(xiàng)目擬將高層住宅根據(jù)地勘資料定位為框架結(jié)構(gòu)或框剪結(jié)構(gòu)。市場(chǎng)調(diào)查顯示：戶型區(qū)間大多在60140 m2，暢銷戶型集中在70120 m2區(qū)間，少于70 m2或大于120 m2就難銷一點(diǎn)，特別是市面上尾盤大多集中在130 m2以上，只有那鐵城是以90以下的小戶型設(shè)計(jì)的，市場(chǎng)反響較為不錯(cuò)。市場(chǎng)調(diào)查顯示，目前廣漢市民普遍喜歡的戶型為三室兩廳、兩室兩廳。圖片來源：自繪故本項(xiàng)目主打戶型定位為三室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)、兩室兩廳一衛(wèi)，大戶小戶同時(shí)具有。兩室兩廳一衛(wèi)中還有兩種不同戶型可供購(gòu)房者參考依據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)，在考慮戶型面積配比時(shí)，不僅要滿足當(dāng)前市場(chǎng)的主流需求，還要兼?zhèn)溥m當(dāng)?shù)某靶?。戶型二室二廳一衛(wèi)二室二廳二衛(wèi)三室二廳二衛(wèi)比例25%50%25%數(shù)據(jù)來源：根據(jù)銷售收入計(jì)算得出 價(jià)格定位（元/㎡）數(shù)據(jù)來源：新浪地產(chǎn)網(wǎng)，2011年廣漢市目前的中高檔樓盤價(jià)位在3500元/ m2左右，這一價(jià)位得到相當(dāng)分市民的認(rèn)可，并被業(yè)內(nèi)專家看好。由于項(xiàng)目開發(fā)量較大，建議分兩期開發(fā)。項(xiàng)目的開發(fā)期為3年。計(jì)劃分兩期高層住宅。隨著項(xiàng)目一期開發(fā)完成，項(xiàng)目品牌將得到提升，項(xiàng)目二期在形象和利潤(rùn)方面都會(huì)有較大的提升空間。本項(xiàng)目第一期預(yù)計(jì)在2011年年中開始銷售，第二期預(yù)計(jì)在2012年下半年開始銷售。根據(jù)本報(bào)告第二部分的結(jié)論得出的本項(xiàng)目一期和二期的定價(jià)為：一期（2011年上半年）均價(jià)：3100元 / m2二期（2012年下半年）均價(jià)：3300元 / m2 該定價(jià)不僅針對(duì)周邊工作人群，也同樣適合外來人口。且考慮到未來經(jīng)濟(jì)的變化趨勢(shì)，該定價(jià)一定程度上不會(huì)被市場(chǎng)所影響，對(duì)于消費(fèi)者來說很有吸引力。本部分是以前期對(duì)廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)細(xì)分及市場(chǎng)需求為依據(jù)，綜合考慮匯嘉住宅小區(qū)的開發(fā)理念、周邊商業(yè)及市政配套設(shè)施情況等等因素進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。考慮到大多數(shù)青年追求高品質(zhì)的居住質(zhì)量，對(duì)多層住宅的需求較大，對(duì)購(gòu)買價(jià)格承受能力有限，對(duì)價(jià)格敏感度高，追求好的性能價(jià)格比，因此本項(xiàng)目方案確定為：高層(14層)中高檔住宅社區(qū)，機(jī)動(dòng)車全部進(jìn)入地下車庫(kù)?？紤]到各階層人群需求，高層住宅為一梯四戶的14層建筑（地上16層，地下1層），總共7幢。每層四種戶型，代號(hào)依次為A、B、C、D。匯嘉住宅小區(qū)主要戶型面積如表42所示： 戶型概況一覽戶型種類套內(nèi)面積（m2）公攤面積（m2）戶數(shù)擬售價(jià)（元/ m2）A1683200B1683200C1683200D1683200數(shù)據(jù)來源：建施平面圖計(jì)算所得其中A型為二室二廳二衛(wèi)，B、D兩種戶型為二室二廳一衛(wèi)；C型為三室兩廳兩衛(wèi)。戶型圖詳見附錄。匯嘉住宅小區(qū)總平面規(guī)劃設(shè)計(jì)中，主要出口在規(guī)劃用地的東北角，這里也是規(guī)劃中的公共開放區(qū)，位于深圳路與中山大道的交匯處。小區(qū)的特色是生態(tài)家園，綠地率相比同類項(xiàng)目具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。小區(qū)規(guī)劃了五塊公共集中綠地和一塊健身場(chǎng)所。分兩期開發(fā)的12幢多層住宅住宅被綠地環(huán)繞，給人舒適、靜謐的感覺。小區(qū)在設(shè)計(jì)之處就既考慮住宅使用功能又照顧客戶對(duì)住宅綠化設(shè)置的要求。小區(qū)平面布置圖詳見附錄。，企業(yè)自有資金8000萬元，從銀行貸款4000萬元，年利率9%，期限3年，第三年末清算本息。+360=，。+360=，。，還銀行本息4360萬元。工作名稱項(xiàng)目進(jìn)度369121518212427303336前期工作一期建設(shè)一期銷售二期建設(shè)二期銷售考慮到房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)投資高、風(fēng)險(xiǎn)高的項(xiàng)目，為了有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目計(jì)劃分為兩期開發(fā)，開發(fā)周期為3年。開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作包括擬前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、勘測(cè)放樣、項(xiàng)目各項(xiàng)相關(guān)手續(xù)辦理、項(xiàng)目招投標(biāo)等，到三年后的2014年5月底項(xiàng)目銷售基本完畢，具體安排如下：前期工作：2011年5月2011年8月為項(xiàng)目一期建造：2011年8月至2012年8月項(xiàng)目一期預(yù)售：2012年11月2012年8月項(xiàng)目一期正式銷售：2012年8月2013年2月項(xiàng)目二期建造：2013年2月2013年11月項(xiàng)目二期預(yù)售：2013年2月2013年11月項(xiàng)目二期銷售2013年11月2014年5月