【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 烏審國(guó)際廣場(chǎng)地處烏審旗城市南拓展區(qū)，目前規(guī)劃為南部物流區(qū)。區(qū)域內(nèi)一個(gè)建材城在建（工程大部分未完工） ，項(xiàng)目周邊兩個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在售，火車(chē)客運(yùn)站、貨場(chǎng)即將于年底竣工。項(xiàng)目周邊小學(xué)、中學(xué)主體已完成，新建人民醫(yī)院已封頂。 項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)狀烏審旗國(guó)際廣場(chǎng)現(xiàn)在處于內(nèi)部排號(hào)階段，銷(xiāo)售情況良好。其與其他項(xiàng)目的對(duì)比具有明顯的優(yōu)勢(shì)。公司為了解烏審旗房地產(chǎn)市場(chǎng)目前住宅、商業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)業(yè)態(tài)、商業(yè)價(jià)量等情況，為水榭花都（因?yàn)闉鯇弴?guó)際廣場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目名稱(chēng)雖然具備了商業(yè)的氣息和國(guó)家化的大環(huán)境，但是在推廣上面卻缺少了一定的文化氣息。并在物料的制作上沒(méi)有可以發(fā)揮的創(chuàng)意，所以我們重新定義了推廣名，將水榭花都作為烏審旗國(guó)際廣場(chǎng)住宅的后期推廣名而全面的推廣使用。 ）市場(chǎng)定價(jià)和定位以及商業(yè)銷(xiāo)售工作做準(zhǔn)備，對(duì)烏審旗現(xiàn)有同類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目做了專(zhuān)門(mén)調(diào)研。公司對(duì)烏審旗現(xiàn)正在建設(shè)和銷(xiāo)售的住宅以及商業(yè)項(xiàng)目（共計(jì) 14 家）做了調(diào)研，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前的項(xiàng)目大都處于烏審旗的西部拓展區(qū)，戶型都在 120 平米以上，是大戶型項(xiàng)目。最大的缺點(diǎn)就是商業(yè)和住宅處于不同的分割區(qū)塊，沒(méi)有合理的安排和并存的聯(lián)系。而我們的項(xiàng)目是南物流園區(qū)的唯一一處住宅項(xiàng)目，且合理的規(guī)劃了商業(yè)和住宅，有機(jī)結(jié)合的同時(shí)將不同的區(qū)塊做了主題分割。形成了自己獨(dú)特的特色。第三章 尊頂房地產(chǎn)公司外部環(huán)境分析 尊頂房地產(chǎn)公司 PEST 分析 政治法律環(huán)境“十二五”時(shí)期，烏審旗堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線，站在蒙陜寧、呼包鄂經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展大局中，主動(dòng)融入沿黃沿線經(jīng)濟(jì)帶，實(shí)施生態(tài)立旗、文化強(qiáng)旗戰(zhàn)略，把推進(jìn)轉(zhuǎn)型跨越、建設(shè)和諧烏審作為“ 十二五”的核心任務(wù)。主要體現(xiàn)在以下方面：烏審旗新城市建設(shè)、城鎮(zhèn)化政策，會(huì)大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中部地區(qū)、中等城市、中產(chǎn)階層、中等教育“四個(gè)中等”的崛起，是繼“珠三角”、“長(zhǎng)三角”、“京津塘”三大經(jīng)濟(jì)圈熱后，全國(guó)經(jīng)濟(jì)輻射性發(fā)展的必然趨勢(shì)，給烏審旗發(fā)展帶來(lái)前所未有的機(jī)遇，也給烏審旗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)勃勃生機(jī)。產(chǎn)品深加工、提高附加值是烏審旗提高資源利用效益，增加經(jīng)濟(jì)效益的富有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)的政策，給相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。內(nèi)蒙古呼、包、鄂“金三角”，作為內(nèi)蒙古自治區(qū)的一項(xiàng)重要發(fā)展戰(zhàn)略，將烏審旗建設(shè)成為呼、包規(guī)模的中等城市，實(shí)現(xiàn)三足鼎立的格局，無(wú)疑會(huì)使內(nèi)蒙古的經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到空前壯大。烏審旗發(fā)展成中等城市的目標(biāo)是明確的，房地產(chǎn)業(yè)的前景是光明的。宏觀調(diào)控政策，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使不具開(kāi)發(fā)實(shí)力和能力的企業(yè)面臨危機(jī)，但對(duì)有實(shí)力和能力的企業(yè)是有利的，只有房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)健康發(fā)展，才會(huì)有房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。烏審旗外向型開(kāi)放政策，我市的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃在逐步實(shí)施，隨著政府戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多更好的發(fā)展機(jī)遇。招商引資優(yōu)惠政策。我市招商引資的優(yōu)惠政策，會(huì)吸引外部資金、外部企業(yè)的進(jìn)駐，將有力地促進(jìn)就業(yè)與人口的增長(zhǎng)，拉動(dòng)消費(fèi)需求，從住房、醫(yī)療衛(wèi)生、教育培訓(xùn)、文化藝術(shù)、商業(yè)服務(wù)、旅游、交通、商務(wù)等均會(huì)得到大力發(fā)展，這就會(huì)給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)空前的機(jī)遇。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境一、工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)日益壯大。能源、化工、建材為主的地方工業(yè)全面崛起，大型建設(shè)項(xiàng)目紛紛落地，天然氣及其下游產(chǎn)品研發(fā)步伐不斷加快。整個(gè)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展吸引了大量人口，也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展打下了基礎(chǔ)。二、全力打造旅游發(fā)展。資源豐富、經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、政策開(kāi)放，文化旅游朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的前景廣闊，同樣可以帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮，所有的一切使城市居民的收入不斷的提升，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展具有潛力。正是這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的居民的收入水平大大的提高，我們的公司在這種環(huán)境下出售水榭花都項(xiàng)目將成功率達(dá)到了一定的比例，將我們的風(fēng)險(xiǎn)降到了最小的范圍之內(nèi)。所以我們公司的發(fā)展前景是光明的，也是值得期待的。 技術(shù)環(huán)境水榭花都采用了西班牙風(fēng)格和羅馬文藝復(fù)興時(shí)的風(fēng)格，將兩種風(fēng)格完美地結(jié)合，同時(shí)也不失傳統(tǒng)的東方的藝術(shù)風(fēng)情。在墻的外立面上，更是開(kāi)創(chuàng)了自己獨(dú)有的特色，全石材外立面雖然造價(jià)驚人，但也給居住帶來(lái)了全新的享受。多部三菱電梯合理的分布更是將商業(yè)發(fā)展到了最大的極致?？梢宰屔碳也粫?huì)覺(jué)得自己所處的位置是經(jīng)營(yíng)死角。目前，在烏審旗城市建設(shè)這一點(diǎn)屬于空白，本項(xiàng)目的建立填充了這一空白，為烏審旗的居民提供了優(yōu)越的居住環(huán)境。 社會(huì)文化環(huán)境烏審旗位于鄂爾多斯市西南部、內(nèi)蒙古自治區(qū)最南端，地處毛烏素沙地腹部，九曲黃河三面環(huán)抱。全旗轄 6 個(gè)蘇木鎮(zhèn) 59 個(gè)嘎查村，行政區(qū)劃東西 104 公里，南北 194公里，總面積 11645 平方公里。烏審旗是一個(gè)以蒙古族為主體、漢族占多數(shù)的少數(shù)民族聚居區(qū)，全旗總?cè)丝?10 萬(wàn)人，其中蒙古族 3 萬(wàn)人。正是因?yàn)檫@種多民族聚集的特點(diǎn)，形成了水榭花都獨(dú)有的銷(xiāo)售特點(diǎn)。也是我們公司發(fā)展的前景，這個(gè)項(xiàng)目旨在為烏審旗的人民提供一種全新的生活方式，為牧民朋友們向現(xiàn)代的城市化轉(zhuǎn)變提供優(yōu)越的居住場(chǎng)所。 房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析 烏審旗房地產(chǎn)發(fā)展及消費(fèi)能力分析烏審旗 2022 年房?jī)r(jià)為平均每 2500 元/平方米左右，2022 年高達(dá) 3500 元/平方米，房?jī)r(jià)持續(xù)走高，一路飚升。2022 年烏審旗城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為 萬(wàn)元，按家庭人口 3 人/戶計(jì)算，烏審旗年家庭可支配收入近 4 萬(wàn)元。這一消費(fèi)水平不僅在內(nèi)蒙古地區(qū)，即使與全國(guó)大部分地區(qū)相比較，也處于較高水平。烏審旗的人均消費(fèi)能力高于其他一般城市；鄂爾多斯的房?jī)r(jià)水平與周邊甚至于省外大部分地區(qū)相比，有比較大的上升空間。 房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)基礎(chǔ)的分析一、人口增加導(dǎo)致的剛性需求烏審旗現(xiàn)有常住人口 10 萬(wàn)人，預(yù)計(jì)在今后 4 年即 2022—2022 年城市人口達(dá)到 15萬(wàn)人，其中，南物流園區(qū)將達(dá)到 4 萬(wàn)人規(guī)模。如果這一規(guī)劃能夠?qū)崿F(xiàn)，由于人口增加導(dǎo)致的住宅直接消費(fèi)面積即為 1000 萬(wàn)平方米。烏審旗現(xiàn)有住房 萬(wàn)平方米，2022 年開(kāi)工尚未完工的建筑面積為 144 萬(wàn)平方米，4 年內(nèi)年均新增 200 萬(wàn)平方米左右的可銷(xiāo)售面積才能滿足市場(chǎng)中的基本需求。隨著烏審旗城市化進(jìn)程的加快，城市擴(kuò)容的步伐穩(wěn)步前進(jìn)，地產(chǎn)市場(chǎng)短期內(nèi)供求關(guān)系失衡的局面不會(huì)有太大調(diào)整，仍然處于相對(duì)繁榮的階段。但烏審旗整體城市的規(guī)模畢竟有限，城市的集客手段仍然比較單一，因此，從長(zhǎng)期市場(chǎng)環(huán)境看，城市的可持續(xù)發(fā)展?jié)摿τ邢?。二、城市化?duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不可否認(rèn)，烏審旗城區(qū)人口的急劇增加，住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)和升級(jí)，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了巨大的潛在市場(chǎng)需求。但另外需要引起我們足夠重視的是，城市化進(jìn)程也是左右地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)重要的因素。目前，烏審旗的城市化進(jìn)程正以肉眼看得到的速度飛快的進(jìn)行著。以政府為首的烏審旗的舊城改造城市拆遷工程是導(dǎo)致2022 年烏審旗房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系失衡、住宅剛性需求上升、房屋銷(xiāo)售價(jià)格急劇攀升的重要因素之一。三、流動(dòng)人口對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響發(fā)達(dá)地區(qū)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)較快地區(qū)勢(shì)必會(huì)提高城市對(duì)人口和資源的聚集能力。在內(nèi)蒙境域內(nèi)，烏審旗絕對(duì)屬于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最快地區(qū)。目前，烏審旗常住人口 5 萬(wàn)人，加上流動(dòng)人口近 10 萬(wàn)人。人口的集中度高，流動(dòng)人口多，外來(lái)人口大量購(gòu)房，為烏審旗地區(qū)房?jī)r(jià)的持續(xù)走高提供了有力的支持。四、以改善現(xiàn)有居住條件為目的的消費(fèi)需求經(jīng)濟(jì)的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來(lái)越多，對(duì)現(xiàn)有居住條件的不滿造成了大量的社會(huì)閑散資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。并且隨著住房制度的改革，相當(dāng)一部分群體采取售舊換新、售小換大的方式來(lái)改善自己的住房條件，相當(dāng)程度上擴(kuò)大了住房需求。 目前市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu) 2022 年，烏審旗房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)量達(dá)到 450 萬(wàn)平方米，與包頭市基本持平，是呼和浩特市的 70%。其中普通商品房開(kāi)發(fā)占總開(kāi)發(fā)量的 70%左右，經(jīng)濟(jì)適用房占 20%左右，廉租房?jī)H占總開(kāi)發(fā)量 %。80 平方米以下住宅僅占住宅總供應(yīng)量的 %，80——120平方米的住宅占住宅供應(yīng)量的 %，120 平方米以上的住宅占住宅供應(yīng)量的 %。在預(yù)售方面， 80 平方米以下的住宅預(yù)售率為 100%，80——120 平方米的住宅預(yù)售率達(dá)到 %， 120 平方米以上住宅預(yù)售率達(dá)到 %。以上數(shù)據(jù)表明，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不均衡。具體表現(xiàn)在以下方面。一、產(chǎn)品類(lèi)型發(fā)展不均衡非住宅類(lèi)產(chǎn)品與住宅類(lèi)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)比例失調(diào)，住宅類(lèi)產(chǎn)品中商品住房與福利性住房的開(kāi)發(fā)比例嚴(yán)重失調(diào)。二、戶型配比不合理。從現(xiàn)有可售商品住宅看，80 平方米以上戶型占絕對(duì)主力。從預(yù)售效果看，雖然市場(chǎng)對(duì)這類(lèi)產(chǎn)品認(rèn)可程度比較高，消化能力也比較強(qiáng)，但在市場(chǎng)上大部分的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品集中在同一個(gè)區(qū)間后，除同類(lèi)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)壓力會(huì)相應(yīng)增大、銷(xiāo)售周期會(huì)相應(yīng)拉長(zhǎng)、銷(xiāo)售利潤(rùn)會(huì)相應(yīng)壓縮外，也會(huì)留下市場(chǎng)的空白，產(chǎn)生產(chǎn)品的真空地帶。我們雖然不能得出 80 平方米以下的小戶型市場(chǎng)需求巨大的分析結(jié)論，但至少我們能從這類(lèi)產(chǎn)品的預(yù)售效果看出，這類(lèi)產(chǎn)品目前的供應(yīng)不能滿足市場(chǎng)的需求。 烏審旗房地產(chǎn)市場(chǎng)供需預(yù)測(cè)一、居住人口分析 “十五”期間，烏審旗城鎮(zhèn)人口增加 5 萬(wàn)人。 “九五”期末鄂爾多斯市城鎮(zhèn)建成面積為 平方公里，到“ 十五”末為 142 平方公里。隨著烏審旗生活水平的不斷提高和城市化進(jìn)程的加快，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來(lái)烏審旗務(wù)工經(jīng)商人員的增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。二、居住結(jié)構(gòu)分析烏審旗的市民在選擇居住時(shí)更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，烏審旗乘坐最多的交通工具是私家車(chē)，幾乎占了 1/2，其次是公車(chē)約占 1/4，其他依次是計(jì)程車(chē)、步行及其它交通工具。在購(gòu)房者或有意向購(gòu)買(mǎi)的消費(fèi)者中，中、高收入者較多，擁有私家車(chē)或者經(jīng)常乘坐計(jì)程車(chē)。在區(qū)域居住結(jié)構(gòu)里面，西部拓展區(qū)是傳統(tǒng)的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來(lái)烏審旗人心目中的“高尚居住區(qū)域 ”，南物流園區(qū)是新興的城區(qū)，區(qū)政府遷往南物流園區(qū)與火車(chē)站的建設(shè)，預(yù)示著將來(lái)的發(fā)展速度將超過(guò)西部拓展區(qū)，而成為新的行政區(qū)和商業(yè)區(qū)。三、烏審旗房地產(chǎn)行業(yè)供給及需求情況烏審旗房地產(chǎn)行業(yè)目前處于需求比較旺盛，供應(yīng)相對(duì)短缺的階段。南物流園區(qū)現(xiàn)狀作為市域的政治中心、經(jīng)濟(jì)中心、文化教育中心、信息中心。隨著城市行政管理、經(jīng)濟(jì)管理職能轉(zhuǎn)移；南物流園區(qū)遠(yuǎn)期將成為區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易服務(wù)中心，重點(diǎn)為居住及都市型工業(yè)，產(chǎn)業(yè)以羊絨紡織、生物制藥等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)是，南物流園區(qū)將在舊城改造的基礎(chǔ)上出現(xiàn)高端產(chǎn)品，新區(qū)將出現(xiàn)低密度，反映生態(tài)理念的高尚社區(qū)。今后南物流園區(qū)的需求依然會(huì)很旺盛。 烏審旗房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)測(cè)2022 年至 2022 年是烏審旗地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化最大的一個(gè)時(shí)間段。市區(qū)內(nèi)的房?jī)r(jià)也在這一時(shí)期完成了從平均 1000—2022 元/平方米到平均 2022—4000 元/ 平方米的過(guò)度。至今，還有很多烏審