【文章內(nèi)容簡介】 烏審國際廣場地處烏審旗城市南拓展區(qū)，目前規(guī)劃為南部物流區(qū)。區(qū)域內(nèi)一個建材城在建（工程大部分未完工） ，項目周邊兩個商業(yè)項目在售，火車客運站、貨場即將于年底竣工。項目周邊小學、中學主體已完成，新建人民醫(yī)院已封頂。 項目銷售現(xiàn)狀烏審旗國際廣場現(xiàn)在處于內(nèi)部排號階段，銷售情況良好。其與其他項目的對比具有明顯的優(yōu)勢。公司為了解烏審旗房地產(chǎn)市場目前住宅、商業(yè)產(chǎn)品的市場業(yè)態(tài)、商業(yè)價量等情況，為水榭花都（因為烏審國際廣場這個項目名稱雖然具備了商業(yè)的氣息和國家化的大環(huán)境，但是在推廣上面卻缺少了一定的文化氣息。并在物料的制作上沒有可以發(fā)揮的創(chuàng)意，所以我們重新定義了推廣名，將水榭花都作為烏審旗國際廣場住宅的后期推廣名而全面的推廣使用。 ）市場定價和定位以及商業(yè)銷售工作做準備，對烏審旗現(xiàn)有同類商業(yè)項目做了專門調(diào)研。公司對烏審旗現(xiàn)正在建設(shè)和銷售的住宅以及商業(yè)項目（共計 14 家）做了調(diào)研，調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前的項目大都處于烏審旗的西部拓展區(qū)，戶型都在 120 平米以上，是大戶型項目。最大的缺點就是商業(yè)和住宅處于不同的分割區(qū)塊，沒有合理的安排和并存的聯(lián)系。而我們的項目是南物流園區(qū)的唯一一處住宅項目，且合理的規(guī)劃了商業(yè)和住宅，有機結(jié)合的同時將不同的區(qū)塊做了主題分割。形成了自己獨特的特色。第三章 尊頂房地產(chǎn)公司外部環(huán)境分析 尊頂房地產(chǎn)公司 PEST 分析 政治法律環(huán)境“十二五”時期，烏審旗堅持以科學發(fā)展為主題，以轉(zhuǎn)變發(fā)展方式為主線，站在蒙陜寧、呼包鄂經(jīng)濟一體化的發(fā)展大局中，主動融入沿黃沿線經(jīng)濟帶，實施生態(tài)立旗、文化強旗戰(zhàn)略，把推進轉(zhuǎn)型跨越、建設(shè)和諧烏審作為“ 十二五”的核心任務(wù)。主要體現(xiàn)在以下方面：烏審旗新城市建設(shè)、城鎮(zhèn)化政策，會大力促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。中部地區(qū)、中等城市、中產(chǎn)階層、中等教育“四個中等”的崛起，是繼“珠三角”、“長三角”、“京津塘”三大經(jīng)濟圈熱后，全國經(jīng)濟輻射性發(fā)展的必然趨勢，給烏審旗發(fā)展帶來前所未有的機遇，也給烏審旗房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來勃勃生機。產(chǎn)品深加工、提高附加值是烏審旗提高資源利用效益，增加經(jīng)濟效益的富有遠見卓識的政策，給相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展帶來機遇，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來更多機會。內(nèi)蒙古呼、包、鄂“金三角”，作為內(nèi)蒙古自治區(qū)的一項重要發(fā)展戰(zhàn)略，將烏審旗建設(shè)成為呼、包規(guī)模的中等城市，實現(xiàn)三足鼎立的格局，無疑會使內(nèi)蒙古的經(jīng)濟實力得到空前壯大。烏審旗發(fā)展成中等城市的目標是明確的，房地產(chǎn)業(yè)的前景是光明的。宏觀調(diào)控政策，國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使不具開發(fā)實力和能力的企業(yè)面臨危機，但對有實力和能力的企業(yè)是有利的，只有房地產(chǎn)業(yè)市場健康發(fā)展，才會有房地產(chǎn)業(yè)的長遠發(fā)展。烏審旗外向型開放政策，我市的長遠戰(zhàn)略規(guī)劃在逐步實施，隨著政府戰(zhàn)略規(guī)劃的實現(xiàn)，會給房地產(chǎn)業(yè)帶來更多更好的發(fā)展機遇。招商引資優(yōu)惠政策。我市招商引資的優(yōu)惠政策，會吸引外部資金、外部企業(yè)的進駐，將有力地促進就業(yè)與人口的增長，拉動消費需求，從住房、醫(yī)療衛(wèi)生、教育培訓、文化藝術(shù)、商業(yè)服務(wù)、旅游、交通、商務(wù)等均會得到大力發(fā)展，這就會給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來空前的機遇。 經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境一、工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)日益壯大。能源、化工、建材為主的地方工業(yè)全面崛起，大型建設(shè)項目紛紛落地，天然氣及其下游產(chǎn)品研發(fā)步伐不斷加快。整個地區(qū)經(jīng)濟的高速發(fā)展吸引了大量人口，也為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展打下了基礎(chǔ)。二、全力打造旅游發(fā)展。資源豐富、經(jīng)濟高速發(fā)展、政策開放，文化旅游朝陽產(chǎn)業(yè)的前景廣闊，同樣可以帶動整個地區(qū)的經(jīng)濟繁榮，所有的一切使城市居民的收入不斷的提升，房地產(chǎn)行業(yè)未來的發(fā)展具有潛力。正是這種經(jīng)濟環(huán)境下的居民的收入水平大大的提高，我們的公司在這種環(huán)境下出售水榭花都項目將成功率達到了一定的比例，將我們的風險降到了最小的范圍之內(nèi)。所以我們公司的發(fā)展前景是光明的，也是值得期待的。 技術(shù)環(huán)境水榭花都采用了西班牙風格和羅馬文藝復興時的風格，將兩種風格完美地結(jié)合，同時也不失傳統(tǒng)的東方的藝術(shù)風情。在墻的外立面上，更是開創(chuàng)了自己獨有的特色，全石材外立面雖然造價驚人，但也給居住帶來了全新的享受。多部三菱電梯合理的分布更是將商業(yè)發(fā)展到了最大的極致?？梢宰屔碳也粫X得自己所處的位置是經(jīng)營死角。目前，在烏審旗城市建設(shè)這一點屬于空白，本項目的建立填充了這一空白，為烏審旗的居民提供了優(yōu)越的居住環(huán)境。 社會文化環(huán)境烏審旗位于鄂爾多斯市西南部、內(nèi)蒙古自治區(qū)最南端，地處毛烏素沙地腹部，九曲黃河三面環(huán)抱。全旗轄 6 個蘇木鎮(zhèn) 59 個嘎查村，行政區(qū)劃東西 104 公里，南北 194公里，總面積 11645 平方公里。烏審旗是一個以蒙古族為主體、漢族占多數(shù)的少數(shù)民族聚居區(qū)，全旗總?cè)丝?10 萬人，其中蒙古族 3 萬人。正是因為這種多民族聚集的特點，形成了水榭花都獨有的銷售特點。也是我們公司發(fā)展的前景，這個項目旨在為烏審旗的人民提供一種全新的生活方式，為牧民朋友們向現(xiàn)代的城市化轉(zhuǎn)變提供優(yōu)越的居住場所。 房地產(chǎn)市場需求分析 烏審旗房地產(chǎn)發(fā)展及消費能力分析烏審旗 2022 年房價為平均每 2500 元/平方米左右，2022 年高達 3500 元/平方米，房價持續(xù)走高，一路飚升。2022 年烏審旗城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入為 萬元，按家庭人口 3 人/戶計算，烏審旗年家庭可支配收入近 4 萬元。這一消費水平不僅在內(nèi)蒙古地區(qū)，即使與全國大部分地區(qū)相比較，也處于較高水平。烏審旗的人均消費能力高于其他一般城市；鄂爾多斯的房價水平與周邊甚至于省外大部分地區(qū)相比，有比較大的上升空間。 房地產(chǎn)市場消費基礎(chǔ)的分析一、人口增加導致的剛性需求烏審旗現(xiàn)有常住人口 10 萬人，預(yù)計在今后 4 年即 2022—2022 年城市人口達到 15萬人，其中，南物流園區(qū)將達到 4 萬人規(guī)模。如果這一規(guī)劃能夠?qū)崿F(xiàn)，由于人口增加導致的住宅直接消費面積即為 1000 萬平方米。烏審旗現(xiàn)有住房 萬平方米，2022 年開工尚未完工的建筑面積為 144 萬平方米，4 年內(nèi)年均新增 200 萬平方米左右的可銷售面積才能滿足市場中的基本需求。隨著烏審旗城市化進程的加快，城市擴容的步伐穩(wěn)步前進，地產(chǎn)市場短期內(nèi)供求關(guān)系失衡的局面不會有太大調(diào)整，仍然處于相對繁榮的階段。但烏審旗整體城市的規(guī)模畢竟有限，城市的集客手段仍然比較單一，因此，從長期市場環(huán)境看，城市的可持續(xù)發(fā)展?jié)摿τ邢蕖６?、城市化對地產(chǎn)市場的影響不可否認，烏審旗城區(qū)人口的急劇增加，住房消費結(jié)構(gòu)的變動和升級，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展提供了巨大的潛在市場需求。但另外需要引起我們足夠重視的是，城市化進程也是左右地產(chǎn)市場發(fā)展的一個重要的因素。目前，烏審旗的城市化進程正以肉眼看得到的速度飛快的進行著。以政府為首的烏審旗的舊城改造城市拆遷工程是導致2022 年烏審旗房地產(chǎn)市場供求關(guān)系失衡、住宅剛性需求上升、房屋銷售價格急劇攀升的重要因素之一。三、流動人口對地產(chǎn)市場的影響發(fā)達地區(qū)和經(jīng)濟增長較快地區(qū)勢必會提高城市對人口和資源的聚集能力。在內(nèi)蒙境域內(nèi)，烏審旗絕對屬于經(jīng)濟增長最快地區(qū)。目前，烏審旗常住人口 5 萬人，加上流動人口近 10 萬人。人口的集中度高，流動人口多，外來人口大量購房，為烏審旗地區(qū)房價的持續(xù)走高提供了有力的支持。四、以改善現(xiàn)有居住條件為目的的消費需求經(jīng)濟的發(fā)展使城市居民手中的可支配收入越來越多，對現(xiàn)有居住條件的不滿造成了大量的社會閑散資金流向房地產(chǎn)市場。并且隨著住房制度的改革，相當一部分群體采取售舊換新、售小換大的方式來改善自己的住房條件，相當程度上擴大了住房需求。 目前市場的開發(fā)結(jié)構(gòu) 2022 年，烏審旗房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)量達到 450 萬平方米，與包頭市基本持平，是呼和浩特市的 70%。其中普通商品房開發(fā)占總開發(fā)量的 70%左右，經(jīng)濟適用房占 20%左右，廉租房僅占總開發(fā)量 %。80 平方米以下住宅僅占住宅總供應(yīng)量的 %，80——120平方米的住宅占住宅供應(yīng)量的 %，120 平方米以上的住宅占住宅供應(yīng)量的 %。在預(yù)售方面， 80 平方米以下的住宅預(yù)售率為 100%，80——120 平方米的住宅預(yù)售率達到 %， 120 平方米以上住宅預(yù)售率達到 %。以上數(shù)據(jù)表明，目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展不均衡。具體表現(xiàn)在以下方面。一、產(chǎn)品類型發(fā)展不均衡非住宅類產(chǎn)品與住宅類產(chǎn)品開發(fā)比例失調(diào)，住宅類產(chǎn)品中商品住房與福利性住房的開發(fā)比例嚴重失調(diào)。二、戶型配比不合理。從現(xiàn)有可售商品住宅看，80 平方米以上戶型占絕對主力。從預(yù)售效果看，雖然市場對這類產(chǎn)品認可程度比較高，消化能力也比較強，但在市場上大部分的開發(fā)產(chǎn)品集中在同一個區(qū)間后，除同類產(chǎn)品的競爭壓力會相應(yīng)增大、銷售周期會相應(yīng)拉長、銷售利潤會相應(yīng)壓縮外，也會留下市場的空白，產(chǎn)生產(chǎn)品的真空地帶。我們雖然不能得出 80 平方米以下的小戶型市場需求巨大的分析結(jié)論，但至少我們能從這類產(chǎn)品的預(yù)售效果看出，這類產(chǎn)品目前的供應(yīng)不能滿足市場的需求。 烏審旗房地產(chǎn)市場供需預(yù)測一、居住人口分析 “十五”期間，烏審旗城鎮(zhèn)人口增加 5 萬人。 “九五”期末鄂爾多斯市城鎮(zhèn)建成面積為 平方公里，到“ 十五”末為 142 平方公里。隨著烏審旗生活水平的不斷提高和城市化進程的加快，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來烏審旗務(wù)工經(jīng)商人員的增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。二、居住結(jié)構(gòu)分析烏審旗的市民在選擇居住時更傾向于其現(xiàn)工作、原生活的區(qū)域。據(jù)調(diào)查，烏審旗乘坐最多的交通工具是私家車，幾乎占了 1/2，其次是公車約占 1/4，其他依次是計程車、步行及其它交通工具。在購房者或有意向購買的消費者中，中、高收入者較多，擁有私家車或者經(jīng)常乘坐計程車。在區(qū)域居住結(jié)構(gòu)里面，西部拓展區(qū)是傳統(tǒng)的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來烏審旗人心目中的“高尚居住區(qū)域 ”，南物流園區(qū)是新興的城區(qū)，區(qū)政府遷往南物流園區(qū)與火車站的建設(shè)，預(yù)示著將來的發(fā)展速度將超過西部拓展區(qū)，而成為新的行政區(qū)和商業(yè)區(qū)。三、烏審旗房地產(chǎn)行業(yè)供給及需求情況烏審旗房地產(chǎn)行業(yè)目前處于需求比較旺盛，供應(yīng)相對短缺的階段。南物流園區(qū)現(xiàn)狀作為市域的政治中心、經(jīng)濟中心、文化教育中心、信息中心。隨著城市行政管理、經(jīng)濟管理職能轉(zhuǎn)移；南物流園區(qū)遠期將成為區(qū)域傳統(tǒng)商業(yè)貿(mào)易服務(wù)中心，重點為居住及都市型工業(yè)，產(chǎn)業(yè)以羊絨紡織、生物制藥等新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主。未來發(fā)展趨勢是，南物流園區(qū)將在舊城改造的基礎(chǔ)上出現(xiàn)高端產(chǎn)品，新區(qū)將出現(xiàn)低密度，反映生態(tài)理念的高尚社區(qū)。今后南物流園區(qū)的需求依然會很旺盛。 烏審旗房地產(chǎn)價格預(yù)測2022 年至 2022 年是烏審旗地產(chǎn)市場價格變化最大的一個時間段。市區(qū)內(nèi)的房價也在這一時期完成了從平均 1000—2022 元/平方米到平均 2022—4000 元/ 平方米的過度。至今，還有很多烏審