【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 性質(zhì)屬用益物權(quán)，但它畢竟是在保有集體土地所有制的基礎(chǔ)上為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員提供建房便利而創(chuàng)設(shè)的，是不充分的、被打了折扣的用益物權(quán)。在這種產(chǎn)權(quán)制度安排下，農(nóng)戶從未依法完整享有農(nóng)村宅基地用益物權(quán)的各種權(quán)能，尤其是部分處置權(quán)，于是，農(nóng)戶無(wú)權(quán)處置農(nóng)村宅基地一農(nóng)戶無(wú)法單獨(dú)處置自己的住宅一住宅流轉(zhuǎn)不了，其三者之間的前因后果關(guān)系真實(shí)地反映了我國(guó)農(nóng)村宅基地的基本現(xiàn)狀。、優(yōu)化配置國(guó)外經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史證明，一切稀有資源優(yōu)化配置的主要途徑在于流通轉(zhuǎn)讓； 價(jià)格供需理論也揭示：當(dāng)某種資源價(jià)格較高時(shí)，需求者必然倍加珍惜并精打細(xì)算壓縮其需求量或?qū)ふ姨娲罚η蟪杀局粶p不增，反之，需求者就會(huì)有意無(wú)意放松對(duì)該類資源需求量的控制，而如果資源屬無(wú)償使用的，就很可能濫無(wú)節(jié)制了。可以說(shuō)，我國(guó)農(nóng)村宅基地的基本現(xiàn)狀就是這些研究成果的有力例證：其一，農(nóng)村宅基地的無(wú)償使用屬性助推了農(nóng)村建房熱。農(nóng)村宅基地的無(wú)償使用在大大降低我國(guó)農(nóng)戶建房的經(jīng)濟(jì)門檻的同時(shí)，也未免誘使不肯白白錯(cuò)失分享免費(fèi)午餐機(jī)會(huì)的農(nóng)戶由此而產(chǎn)生某種內(nèi)在動(dòng)力想方設(shè)法建房，農(nóng)村宅基地可無(wú)限期使用的屬性又增加了農(nóng)戶建房的“安全感、穩(wěn)定感和永存感”； [ 4]況且，“中國(guó)農(nóng)民認(rèn)為在建房方面的投資，完全沒有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榧词故窃诩w化時(shí)期，房屋也還是私有財(cái)產(chǎn)”。 于是乎，改革開放以來(lái)，農(nóng)戶建房熱持續(xù)不降溫，引致農(nóng)村住宅面積成倍增加，自20世紀(jì)80年代始，全國(guó)農(nóng)村新建住宅面積每年不下6—8億平方米。 [5]其二，農(nóng)村宅基地的不可流轉(zhuǎn)加劇了耕地的減量。由于農(nóng)戶無(wú)權(quán)處置農(nóng)村宅基地，農(nóng)村集體也不能隨意收回閑置和空置農(nóng)村宅基地另給其他有需求的農(nóng)戶使用或加以復(fù)墾，農(nóng)地轉(zhuǎn)用便成為滿足新增農(nóng)村宅基地需求的唯一途徑，因而，在農(nóng)村建房熱潮中，新宅有增、舊宅無(wú)減，農(nóng)村人均農(nóng)村宅基地使用面積超標(biāo)的面越來(lái)越廣、超標(biāo)比例越來(lái)越驚人。加上監(jiān)控管理的不很到位，農(nóng)村大戶拆小戶多要地建房、超出批準(zhǔn)面積多占地建房、隨意違規(guī)占地多建房等不良、不法行為屢禁不止，進(jìn)一步加速農(nóng)村宅基地增量，土地資源備遭破壞。早在1997年，中共中央[1997]11號(hào)文件就已經(jīng)把農(nóng)村宅基地連同開發(fā)區(qū)用地一起“鎖定”為我國(guó)土地資源浪費(fèi)最嚴(yán)重的兩個(gè)領(lǐng)域。此外，“新宅有增、舊宅無(wú)減”給農(nóng)村規(guī)劃整治留下的后遺癥也只會(huì)更多、不會(huì)減少，應(yīng)該說(shuō)是舊后遺癥不見少、新后遺癥不斷根。舊后遺癥不外乎閑置、空置農(nóng)宅所在的“空心村”固有的臟、亂、差；新后遺癥則是新住宅群落存在的不同程度的無(wú)序、雜亂、公共基礎(chǔ)設(shè)施不完善或空白等現(xiàn)象。由于不可流轉(zhuǎn)的閑置、空置住宅擠占了舊村莊的空間，新建住宅便相繼往村莊外圍擴(kuò)張，在擴(kuò)張過程中，未經(jīng)預(yù)先合理規(guī)劃的新住宅群落十有八九需要重新整治。 二、實(shí)現(xiàn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律，農(nóng)民對(duì)自己依法獲得的農(nóng)村宅基地只有使用權(quán)和部分收益權(quán)，處分權(quán)受嚴(yán)格限制，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能單獨(dú)進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)。然而農(nóng)村宅基地的使用權(quán)作為用益物權(quán)的一種，應(yīng)該和其它用益物權(quán)一樣可以流轉(zhuǎn)，因?yàn)椴荒芰魍ǖ呢?cái)產(chǎn)不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)。而在現(xiàn)實(shí)中在利益的驅(qū)動(dòng)下 農(nóng)村宅基地私下流轉(zhuǎn)現(xiàn)象也很嚴(yán)重。因此農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這個(gè)問題有其現(xiàn)實(shí)的意義。(一)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的問題及其成因近年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及城市戶籍制度的改革，農(nóng)民進(jìn)城趨勢(shì)不可阻擋，他們留在農(nóng)村的農(nóng)村宅基地，受現(xiàn)行法律法規(guī)的限制，不能進(jìn)行公開合法的轉(zhuǎn)讓，但這些農(nóng)村宅基地是通過合法的途徑得到的，村集體組織也無(wú)權(quán)收回進(jìn)行處置，閑置的農(nóng)村宅基地?zé)o法復(fù)耕導(dǎo)致農(nóng)村出現(xiàn)“空心村”現(xiàn)象。具體情況有以下幾種： 戶籍的變動(dòng)或準(zhǔn)變動(dòng)，因戶籍變動(dòng)而造成農(nóng)村宅基地閑置的情況是近年來(lái)出現(xiàn)的新問題，一是近幾年來(lái)農(nóng)村人口在消費(fèi)國(guó)家的三農(nóng)優(yōu)惠政策過程中改變不了農(nóng)民的身份，長(zhǎng)時(shí)間在城市生活逐漸形成準(zhǔn)城市人口；二是在農(nóng)村已經(jīng)取得農(nóng)村宅基地分配計(jì)劃的青年學(xué)生，因考人大學(xué)而在城市安家落戶；三是農(nóng)村有條件的老人進(jìn)城在子女家中養(yǎng)老；四是迫于生計(jì)“傾巢而出”進(jìn)城務(wù)工。這些人盡管移居城市，但在農(nóng)村仍保留著農(nóng)村宅基地。自然人無(wú)嗣,自然人無(wú)子嗣指因沒有子女，而沒有血親也沒有繼承。特別是中國(guó)實(shí)行計(jì)劃生育政策以來(lái)，在農(nóng)村形成了大量的獨(dú)生子女和雙生子女戶，隨著時(shí)間的推移，由于回收重新分配的不及時(shí)也造成了農(nóng)村宅基地使用中很大的浪費(fèi)。批新農(nóng)村宅基地后，不歸還舊農(nóng)村宅基地,因管理方面的原因，很多農(nóng)民建新房以“攤大餅”式不斷向村莊四周擴(kuò)散，村中心卻保留了大量舊房屋和空閑農(nóng)村宅基地，且基本上無(wú)人居住。一方面農(nóng)村宅基地的性質(zhì)屬于農(nóng)村集體所有，按中國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)民對(duì)自己依法獲得的農(nóng)村宅基地只有使用權(quán)，沒有處分權(quán)，不能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。但是，對(duì)農(nóng)村宅基地上已建成的住宅是否可以轉(zhuǎn)讓，國(guó)家現(xiàn)行法律法規(guī)沒有明確的禁止性規(guī)定，但也沒有明確允許轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。從目前法律實(shí)踐來(lái)看，各地政府對(duì)農(nóng)民住宅的轉(zhuǎn)讓是默許的，只是需要控制在一定的范圍內(nèi)(受讓人必須是房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)的人)。現(xiàn)實(shí)生活中，城市居民有小部分到農(nóng)村購(gòu)置房產(chǎn)。隨著農(nóng)村房屋買賣的出現(xiàn)，農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓不可避免，但這些農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓行為并不受現(xiàn)行法律法規(guī)的保護(hù)，屬于私下流轉(zhuǎn)的“黑市”交易。雙方一旦發(fā)生矛盾糾紛，法院只能要求雙方自己協(xié)商解決，權(quán)利難以得到有效保護(hù) [6]“黑市交易”一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)序和混亂，造成社會(huì)矛盾的激化；另一方面由于缺乏有效的監(jiān)管體制和手段，使得作為所有權(quán)人的農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織反而未獲得任何利益，也客觀逃避了國(guó)家的稅收征集，同時(shí)損害了國(guó)家和集體的利益。限制流轉(zhuǎn)性立法事實(shí)上并未禁止農(nóng)村房屋的流通，這就導(dǎo)致一方面房屋合法轉(zhuǎn)讓，另一方面受讓人不享有土地使用權(quán)的“房、地分離”的客觀現(xiàn)實(shí)，打破了“房、地一體主義”，為以后糾紛的發(fā)生埋下了隱患。概言之，限制流轉(zhuǎn)性立法引發(fā)了一些社會(huì)問題，造成“屢禁不止”的被動(dòng)現(xiàn)狀。(1)農(nóng)村宅基地具有福利、社會(huì)保障功能中國(guó)是農(nóng)業(yè)大國(guó)，80％的人是農(nóng)民，農(nóng)村的安定關(guān)系到國(guó)計(jì)民生。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是建立在集體土地所有制基礎(chǔ)上，為農(nóng)民建立房屋而創(chuàng)建的一種用益物權(quán)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)與集體經(jīng)濟(jì)組織成員的資格聯(lián)系在一起，且有福利、社會(huì)保障功能。在中國(guó)農(nóng)村土地集體所有的制度下，農(nóng)民往往將土地視為抗御社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、保障生存利益的最后一道安全屏障，從而使得農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有強(qiáng)烈的福利色彩。“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置農(nóng)村宅基地”從代表廣大人民的根本利益上講是非常務(wù)實(shí)的。一些立法者表示當(dāng)初設(shè)立“農(nóng)村宅基地農(nóng)民無(wú)償使用，不得轉(zhuǎn)讓”的制度，一是為使農(nóng)民“居者有其屋”，二則為保證農(nóng)民不要成為流人城市的無(wú)業(yè)游民，避免兩極分化。如果允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)、自由轉(zhuǎn)讓，一旦農(nóng)民生活、生產(chǎn)發(fā)生巨變，就將無(wú)依無(wú)靠，無(wú)居無(wú)業(yè)。[7](2)保護(hù)耕地及保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益農(nóng)村宅基地所有權(quán)屬于集體，個(gè)人無(wú)權(quán)把農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)出集體之外，如果允許本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外的人獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)，將會(huì)影響農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)農(nóng)村宅基地所有權(quán)的保有和行使，影響本集體的經(jīng)濟(jì)利益，導(dǎo)致農(nóng)村土地的浪費(fèi)，有損農(nóng)村的耕地保護(hù)政策。(二)允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)意義農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)我國(guó)現(xiàn)行民事立法