宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓抵押論文正稿(編輯修改稿)
2025-07-21 17:39 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 。 (二)、非同村村民之間進行宅基地轉(zhuǎn)讓問題 非同村村民之間進行轉(zhuǎn)讓問題,通常在買賣主體之間表現(xiàn)以下二種形式:一是買賣主體均是農(nóng)民,但不是同一集體組織或同村村民之間進行房屋及宅基地買賣、轉(zhuǎn)讓。二是買方為城鎮(zhèn)居民的房屋買賣。關(guān)于買賣合同效力,一種觀點認為非同村村民之間進行宅基地轉(zhuǎn)讓、買賣合同無效,理由是,我國憲法第十條第四款規(guī)定“任何組織和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)的可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。《土地管理法》第六十三條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。但是,符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè),因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”?？梢?作為宅基地的集體土地,在非同村村民之間進行宅基地的轉(zhuǎn)讓不符合上述法律規(guī)定。國務(wù)院辦公廳在1999年頒布的《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”雖不是認定合同無效的依據(jù),但它是上述法律條文的具體化和明確化,有參照價值。據(jù)此,應(yīng)認定合同無效,根據(jù)過錯責任原則,由出賣方因出賣法律禁止出賣的房屋而導致合同無效,可認定其單方違約,由其賠償因此給買受人造成的損失 。 另一種觀點認為,非同村村民之間進行宅基地轉(zhuǎn)讓、買賣合同應(yīng)該有效。禁止非同村村民之間進行宅基地轉(zhuǎn)讓不符合法律的平等原則。允許農(nóng)民到城鎮(zhèn)受讓房屋及土地使用權(quán),而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地,另外,城鎮(zhèn)居民可自由轉(zhuǎn)讓其房屋,而農(nóng)民處分其房屋及宅基地卻受到限制,對農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民來說都是不公平的。沒有享受一致的國民待遇。另外,根據(jù)合同法的規(guī)定,非同村村民之間進行宅基地轉(zhuǎn)讓、買賣合同應(yīng)該有效。理由是對合同的效力認定應(yīng)適用合同法的規(guī)定,只要該類合同是雙方真實意思的表示,不違反法律和行政法規(guī),不存在合同法第四十四條、第五十二條規(guī)定的無效情形,就對雙方當事人具有法律約束力。當事人應(yīng)當按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更和解除合同。就應(yīng)認定合同有效,以維護交易秩序的穩(wěn)定和安全。國務(wù)院辦公廳雖然在1999年頒布《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”,“有關(guān)部門不得為購買的住宅發(fā)放土地使用證和產(chǎn)權(quán)證”。但是《通知》不具有行政法規(guī)的效力,不宜作為認定合同無效的依據(jù)。 土地管理法第六十二條第四款規(guī)定:“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準?！钡诹l第一款規(guī)定:“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”由此可見,法律對于因房屋轉(zhuǎn)讓而出現(xiàn)的宅基地使用權(quán)的變更的情形從轉(zhuǎn)讓人和面積等方面已經(jīng)作出了相應(yīng)的規(guī)定,通過此種規(guī)定并未禁止農(nóng)民不可以向非集體經(jīng)濟組織成員轉(zhuǎn)讓宅基地及房屋,故非同村村民之間進行宅基地轉(zhuǎn)讓、買賣應(yīng)是法律允許的。另外,《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當及時辦理變更或者注銷登記?！睏l文明確了宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。 針對上述的觀點,筆者同意第一種意見。第二種觀點沒有充分考慮宅基地使用權(quán)的身份性、福利性、受限制性的法律特征?！段餀?quán)法》第一百五十五條規(guī)定的轉(zhuǎn)讓內(nèi)容應(yīng)不包含非同村村民之間進行宅基地轉(zhuǎn)讓。若按照第二種觀點允許城鎮(zhèn)居民等非集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)民宅基地,必然與現(xiàn)有的土地制度、政策相沖突,依據(jù)2004年11月國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》規(guī)定的嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地,嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證的內(nèi)容,各地國土資源局對城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地
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