房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化系列(二)——購房尾款abs(編輯修改稿)
2025-07-24 15:11 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 上述定義，需要明確的是?基礎(chǔ)資產(chǎn)為“原始權(quán)益人依據(jù)購房合同自基準(zhǔn)日（含該日）起對購房人享有的應(yīng)收賬款和其他權(quán)利”?基礎(chǔ)資產(chǎn)應(yīng)包括初始基礎(chǔ)資產(chǎn)及新增基礎(chǔ)資產(chǎn)。?需要列制基礎(chǔ)資產(chǎn)清單除上述需要注意的問題外，還需要劃定代表基礎(chǔ)資產(chǎn)的相關(guān)資料文件范圍：“基礎(chǔ)資產(chǎn)文件：就一項基礎(chǔ)資產(chǎn)而言，系指在《資產(chǎn)買賣協(xié)議》簽署日或循環(huán)購買日后由資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)或其代理人，持有或維護(hù)的、為支持或擔(dān)保基礎(chǔ)資產(chǎn)支付的或與基礎(chǔ)資產(chǎn)有關(guān)的、以實物形式或電子形式存在的所有文檔、表單、憑證和其他任何性質(zhì)的協(xié)議，包括但不限于商品房買賣合同及商品房買賣合同備案證明、銷售不動產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票、資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)為提供服務(wù)而支出的費(fèi)用的記錄、憑證等?！蓖ㄟ^上文對購房尾款的法律性質(zhì)及相關(guān)法律風(fēng)險的分析，基礎(chǔ)資產(chǎn)的入池標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)符合：（1）基礎(chǔ)資產(chǎn)對應(yīng)的全部商品房買賣合同適中國法律且均合法有效，并構(gòu)成相關(guān)購房人該合同項下合法、有效和有約束力的義務(wù)，原始權(quán)益人（房地產(chǎn)企業(yè)）可根據(jù)其條款向購房人主張權(quán)利（商品房買賣合同均已辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)）；（2）房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)履行并遵守了基礎(chǔ)資產(chǎn)所對應(yīng)的任一份商品房買賣合同項下應(yīng)盡義務(wù)；（3）商品房買賣合同中的購房人系依據(jù)中國法律在中國境內(nèi)設(shè)立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人或其他組織，且未發(fā)生申請停業(yè)整頓、申請解散、申請破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁；（4）原始權(quán)益人（房地產(chǎn)企業(yè)）合法擁有基礎(chǔ)資產(chǎn)，且基礎(chǔ)資產(chǎn)上未設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或其他擔(dān)保物權(quán)；（5）基礎(chǔ)資產(chǎn)可以進(jìn)行合法有效的轉(zhuǎn)讓，且無需取得委托人或其他第三方的同意；（6）購房人在商品房買賣合同中不享有任何主張扣減或減免應(yīng)付款項的權(quán)利；（7）基礎(chǔ)資產(chǎn)不涉及訴訟、仲裁、執(zhí)行、破產(chǎn)程序或被強(qiáng)制執(zhí)行司法程序。根據(jù)上文分析，在商品房銷售環(huán)節(jié)，購房人因房地產(chǎn)企業(yè)違約或銀行按揭審批未通過等原因，通常會要求解除商品房買賣合同。若在專項計劃存續(xù)期間購房人要求解除合同,相應(yīng)的應(yīng)收賬款基礎(chǔ)資產(chǎn)將會存在滅失風(fēng)險。為了保證專項計劃本息償付現(xiàn)金流的穩(wěn)定性,需要將該類資產(chǎn)納入不合格基礎(chǔ)資產(chǎn)的范圍,當(dāng)管理人或者資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)不合格基礎(chǔ)資產(chǎn),管理人通知原始權(quán)益人對不合格基礎(chǔ)資產(chǎn)予以贖回。2循環(huán)購買解決現(xiàn)金流的期限錯配由于購房尾款應(yīng)收賬款的賬齡通常為36個月，而專項計劃存續(xù)期限一般為23年，期限明顯不匹配，由此產(chǎn)生了期限錯配問題。因此需要設(shè)置循環(huán)購買機(jī)制解決期限錯配問題。循環(huán)購買是指基礎(chǔ)資產(chǎn)池中的資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流可以持續(xù)購買符合要求的基礎(chǔ)資產(chǎn)，從而使基礎(chǔ)資產(chǎn)池形成動態(tài)的循環(huán)池。采用循環(huán)購買的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品都設(shè)計有循環(huán)期和攤還期（還款期）。在循環(huán)期內(nèi)，基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流只向投資者支付利息而不支付本金，剩余的現(xiàn)金流用來持續(xù)購買符合要求的新的基礎(chǔ)資產(chǎn)；還款期內(nèi)，基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流不再購買新的基礎(chǔ)資產(chǎn)，而是累計后按照計劃向投資者支付本金及利息。如在《匯添富資本世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃說明書》即規(guī)定“循環(huán)購買：系指本專項計劃的循環(huán)購買期內(nèi)，原始權(quán)益人向管理人持續(xù)提供符合合格標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)資產(chǎn)，由管理人以專項計劃賬戶項下可支配資金作為對價于循環(huán)購買日持續(xù)買入符合合格標(biāo)準(zhǔn)的新增基礎(chǔ)資產(chǎn)的行為。”“循環(huán)購買條件：系指一下全部事項于循環(huán)購買日前的第個工作日均得到滿足：（a）循環(huán)購買期尚未屆滿；（b）未發(fā)生任何違約事件?！薄把h(huán)購買期：系指管理人以專項計劃資金向原始權(quán)益人循環(huán)購買新的基礎(chǔ)資產(chǎn)的期間，循環(huán)購買期屆滿后，管理人不再向原始權(quán)益人購買新的基礎(chǔ)資產(chǎn)。循環(huán)購買期自初始基準(zhǔn)日起（不含該日）至下述較早日期止（含該日）：（a）年月日；（b）發(fā)生提前結(jié)束循環(huán)購買期事件之日?！蓖瑫r為了在發(fā)生特殊事件時不影響計劃向投資者足額支付本金及利息，計劃規(guī)定“提前結(jié)束循環(huán)購買期事件”包括發(fā)生管理人解任事件、資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)解任事件、托管人解任事件；發(fā)生差額支付啟動事件；發(fā)生任何一起權(quán)利完善事件；有控制權(quán)的資產(chǎn)支持證券持有人大會合理認(rèn)為已經(jīng)發(fā)生或可能發(fā)生重大不利變化，決定提前結(jié)束循環(huán)購買期的；發(fā)生任何一起提前終止事件。通過循環(huán)購買的設(shè)計，一方面實現(xiàn)了資產(chǎn)支持證券的期限與資產(chǎn)期限的匹配,另一方面提高資金利用效率，充分保證投資人的利益。3現(xiàn)金流的隔離處置根據(jù)國際經(jīng)驗，對基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行隔離處置通常有三種模式：美國模式、歐洲模式、澳大利亞模式。美國模式：也稱表外模式、出表模式，即設(shè)立特殊機(jī)構(gòu)SPC或SPV，實現(xiàn)基礎(chǔ)資產(chǎn)的真實出售。歐洲模式：也稱表內(nèi)模式，即基礎(chǔ)資產(chǎn)仍屬于發(fā)起人，體現(xiàn)在發(fā)起人資產(chǎn)負(fù)債表中。澳大利亞模式：也稱準(zhǔn)表外模式，即發(fā)起人成立全資或控股SPC，然后將資產(chǎn)“真實出售”給SPC。出表模式特點(diǎn)對發(fā)起人而言，可以優(yōu)化發(fā)起人資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)、降低發(fā)行成本、滿足監(jiān)管要求等對投資者而言，基礎(chǔ)資產(chǎn)法律權(quán)屬關(guān)系更加清晰基礎(chǔ)資產(chǎn)往往為現(xiàn)金流比較穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，資產(chǎn)真實出售將使發(fā)起人失去控制權(quán)基礎(chǔ)資產(chǎn)需專業(yè)
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