【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中國(guó)建設(shè)銀行向購(gòu)房者收取本金利息交給資金保管機(jī)構(gòu)中國(guó)工商銀行，并向受托機(jī)構(gòu)中信信托提供服務(wù)商報(bào)告。第五步，資金保管機(jī)構(gòu)中國(guó)工商銀行受中信信托的委托托管資金賬戶，定期提供托管月報(bào)并定期對(duì)投資者還本付息。資產(chǎn)支持證券本息貸款本息登記機(jī)構(gòu)/支付代理機(jī)構(gòu)資金托管機(jī)構(gòu)（信托賬戶）貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)資產(chǎn)支持證券本息下達(dá)證券本息分配指令還款資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)交易機(jī)構(gòu)管理現(xiàn)金現(xiàn)金承銷團(tuán)借款人1借款人2投資機(jī)構(gòu)受托機(jī)構(gòu)（發(fā)行人）貸款承銷資產(chǎn)支持證券發(fā)行資產(chǎn)支持證券資產(chǎn)池資產(chǎn)信托發(fā)起機(jī)構(gòu)全國(guó)銀行間債券市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)：律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)圖24 建元20051個(gè)人住房抵押貸款證券化交易結(jié)構(gòu)流程2012年9月7日，（ABS）開(kāi)啟了新一輪信貸資產(chǎn)證券化的大門。該債名稱為2012年第一期開(kāi)元信貸資產(chǎn)支持證券，法定到期日為2018年1月12日，劃分為三個(gè)層次，優(yōu)先A檔、優(yōu)先B檔、次級(jí)檔證券。、12億元AA評(píng)級(jí)的優(yōu)先B檔、。不過(guò)，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上看，國(guó)泰君安證券研報(bào)指出，與以前產(chǎn)品相比，突破并不明顯，依然存在資產(chǎn)品種單一、風(fēng)險(xiǎn)偏好保守、發(fā)行市場(chǎng)局限于銀行間等問(wèn)題[16]。與九年前我國(guó)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)初期的規(guī)則相比，此次擴(kuò)大試點(diǎn)階段的規(guī)定在基礎(chǔ)資產(chǎn)種類，參與機(jī)構(gòu)范圍、風(fēng)險(xiǎn)防范管理等方面都有了很大的變化[17]。（1）進(jìn)一步豐富了基礎(chǔ)資產(chǎn)種類。與2005年試點(diǎn)初期基礎(chǔ)資產(chǎn)范圍主要集中在住房抵押貸款和大型企業(yè)貸款不同，此次信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)重啟與國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策緊密配合，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)選擇符合條件的國(guó)家重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目貸款、涉農(nóng)貸款、中小企業(yè)貸款、經(jīng)清理合規(guī)的地方政府融資平臺(tái)公司貸款、節(jié)能減排貸款、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)貸款、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)貸款、保障性安居工程貸款、汽車貸款等多元化信貸資產(chǎn)作為開(kāi)展信貸資產(chǎn)證券化的基礎(chǔ)資產(chǎn)。（2）進(jìn)一步擴(kuò)大了發(fā)起機(jī)構(gòu)范圍。在2005~2008年信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)階段，發(fā)起機(jī)構(gòu)主要為商業(yè)銀行和資產(chǎn)管理公司等。此次擴(kuò)大試點(diǎn)階段《關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》中明確規(guī)定，鼓勵(lì)更多經(jīng)審核符合條件的金融機(jī)構(gòu)參與信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)。目前，發(fā)行機(jī)構(gòu)已經(jīng)涵蓋了政策性銀行、國(guó)有銀行、股份制銀行 、資產(chǎn)管理公司、汽車金融公司和財(cái)務(wù)公司等。（3）進(jìn)一步增強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)防控。一是實(shí)行雙評(píng)級(jí)模式，提高信用評(píng)級(jí)的公信力。要求聘請(qǐng)兩家具有評(píng)級(jí)資質(zhì)的資信評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行持續(xù)信用評(píng)級(jí)。同時(shí)，探索采取多元化信用評(píng)級(jí)方式，支持采用投資者付費(fèi)模式進(jìn)行信用評(píng)級(jí)。二是增加風(fēng)險(xiǎn)自留要求，防范發(fā)起機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)。發(fā)起機(jī)構(gòu)應(yīng)持有由其發(fā)起的每一單資產(chǎn)證券化中的最低檔次資產(chǎn)支持證券的一定比例，該比例原則上不得低于每一單全部資產(chǎn)支持證券發(fā)行規(guī)模的5％，持有期限不得低于最低檔次證券的存續(xù)期限。第3章 中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化存在的問(wèn)題及原因由于我國(guó)開(kāi)展房地產(chǎn)抵押貸款證券化業(yè)務(wù)時(shí)間尚晚，許多方面的條件尚不完善，這使得我國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化項(xiàng)目還存在一些問(wèn)題。成熟和發(fā)達(dá)的抵押市場(chǎng)是發(fā)行抵押貸款證券的先決條件，而抵押貸款合約的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化是抵押貸款證券的質(zhì)量保障。要想推廣并發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款證券化，個(gè)人住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)必須發(fā)育相對(duì)成熟。近幾年，我國(guó)個(gè)人住房抵押貸款余額雖迅速增長(zhǎng)，但由于起步晚，不論是總體貸款規(guī)模還是貸款規(guī)模占GDP 的比重都與發(fā)達(dá)國(guó)家相去甚遠(yuǎn)，很難形成規(guī)模足夠大、分布足夠廣的住房抵押貸款池。更嚴(yán)重的問(wèn)題是，目前我國(guó)各商業(yè)銀行、甚至同一家商業(yè)銀行的不同分支行，對(duì)住房抵押貸款的發(fā)放、評(píng)估、擔(dān)保和保險(xiǎn)等事項(xiàng)管理方法各有不同，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，在全國(guó)沒(méi)有形成標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的住房抵押貸款市場(chǎng)。由于住房抵押貸款資產(chǎn)池的建立要求基礎(chǔ)資產(chǎn)在違約風(fēng)險(xiǎn)、到期日結(jié)構(gòu)、收益水平等信貸要素方面具有同質(zhì)性，非標(biāo)準(zhǔn)化的抵押貸款組群將給證券化過(guò)程中的打包重組、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化證券等步驟帶來(lái)很大的技術(shù)性障礙。住房抵押資產(chǎn)證券化是一項(xiàng)結(jié)構(gòu)極其復(fù)雜、參與主體眾多的金融創(chuàng)新，其中蘊(yùn)含著很多潛在風(fēng)險(xiǎn)，正因如此，住房抵押貸款證券化的實(shí)施需要一套與之相配套完善的法律、會(huì)計(jì)及稅收體系作為制度性保障，以明確參與各方的職責(zé)、權(quán)利，規(guī)范資產(chǎn)證券化行為，最大限度地降低不確定性。雖然我國(guó)目前已發(fā)布了《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》、《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)會(huì)計(jì)處理規(guī)定》等管理辦法，但尚未設(shè)立關(guān)于資產(chǎn)證券化的專門法律法規(guī)?？v觀我國(guó)現(xiàn)行的法律、會(huì)計(jì)、稅收、擔(dān)保、信托等制度，我們不難發(fā)現(xiàn)相應(yīng)法律法規(guī)的缺位給我國(guó)資產(chǎn)證券化的實(shí)行造成了很多障礙。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1) 住房抵押貸款的債權(quán)轉(zhuǎn)讓是資產(chǎn)證券化的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，但是現(xiàn)行法律規(guī)定，該債權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，必須抵押人到場(chǎng)同意才能完成，而實(shí)行住房抵押貸款證券化，涉及的抵押人數(shù)目龐大，不可能要求其一一到場(chǎng)，所以，現(xiàn)行的法律法規(guī)必須調(diào)整。(2) 在實(shí)行住房抵押貸款證券化的過(guò)程中需要涉及到很多中介機(jī)構(gòu)，如資信評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、公證機(jī)構(gòu)等以及這些中介機(jī)構(gòu)彼此之間關(guān)系的協(xié)調(diào)、職責(zé)的分配等問(wèn)題，目前還沒(méi)有法律做出明確的規(guī)定。(3) 我國(guó)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于住房抵押貸款證券化的處理上還是一片空白，且目前的稅收制度對(duì)于資產(chǎn)銷售的稅收、特設(shè)載體的所得稅處理以及投資者的稅收，實(shí)施MBS過(guò)程中哪些環(huán)節(jié)該收稅、哪些環(huán)節(jié)不該收稅、按怎樣的標(biāo)準(zhǔn)收都沒(méi)有明確的規(guī)定。在擔(dān)保方面，我國(guó)住房抵押貸款證券化不能由政府提供信用擔(dān)保。根據(jù)《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》，我國(guó)住房抵押貸款是以沒(méi)有政府擔(dān)保的特殊目的信托模式實(shí)現(xiàn)證券化的?！爸袊?guó)建設(shè)銀行的建元一元住房抵押貸款證券化就是由中國(guó)建設(shè)銀行作為發(fā)起機(jī)構(gòu)，委托中信信托在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的?！蓖瑫r(shí)，《擔(dān)保法》第八條的規(guī)定，政府也不能為住房抵押貸款提供信用擔(dān)保。 在保險(xiǎn)方面，我國(guó)雖然在上海、成都等地試行了抵押貸款保險(xiǎn)制度，但是卻存在著很多不足：首先，保險(xiǎn)范圍有限；我國(guó)的保險(xiǎn)是以一個(gè)城市作為單位，這樣使住房貸款保險(xiǎn)大大折扣，而且保險(xiǎn)的功能是分散風(fēng)險(xiǎn),并不能徹底消除風(fēng)險(xiǎn)。其次，保險(xiǎn)多以企業(yè)形式提供,沒(méi)有政府信用。政府的信用等級(jí)是最高的，如將住房抵押貸款由政府提供擔(dān)?；蚴潜ｋU(xiǎn)，將能充分發(fā)揮住房抵押貸款的作用。最后，借款人的負(fù)擔(dān)加大。借款人要無(wú)緣無(wú)故承擔(dān)保險(xiǎn)費(fèi)繳納，出現(xiàn)收入與支出不對(duì)等的情況，從而加重了借款人的負(fù)擔(dān)。因此，抵押保險(xiǎn)和擔(dān)保機(jī)制的欠缺成為制約我國(guó)住房抵押貸款證券化所面臨的一大瓶頸。資信評(píng)級(jí)行業(yè)在我國(guó)還屬于新興行業(yè)，缺乏一套完整而嚴(yán)密的法律規(guī)范框架，尚未形成科學(xué)、統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)信用評(píng)估體系。比如，在對(duì)個(gè)人住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)定上，一般僅集中在“每月貸款償還額和收入比例”、“初始抵押率”等幾個(gè)指標(biāo)上，以定性分析為主，定量分析較少，這種評(píng)級(jí)方式和國(guó)際的評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)相比比較粗糙，缺乏系統(tǒng)的方法和模型。同時(shí)，由于我國(guó)開(kāi)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)的時(shí)間很短，尚未經(jīng)歷完整的經(jīng)濟(jì)周期檢驗(yàn)，沒(méi)有可供參考的利率及信用風(fēng)險(xiǎn)曲線，導(dǎo)致數(shù)據(jù)不完整，很難估算平均違約概率和早償風(fēng)險(xiǎn)，這也給信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估帶來(lái)了很大的難度。對(duì)此，我國(guó)應(yīng)該注重收集第一手?jǐn)?shù)據(jù)并建立自己的數(shù)據(jù)庫(kù)，以此為依據(jù)訂立我國(guó)資信評(píng)級(jí)行業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估體系，開(kāi)發(fā)適合我國(guó)國(guó)情的風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量模型。、具有社會(huì)公信力的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)由于信用評(píng)級(jí)是由被評(píng)級(jí)方付費(fèi)，極易產(chǎn)生道德風(fēng)險(xiǎn)，因此，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)是否具有社會(huì)公信力、能否獨(dú)立、客觀、公正地給出評(píng)級(jí)結(jié)果，對(duì)于資產(chǎn)證券化的發(fā)展至關(guān)重要。目前，我國(guó)雖然評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多，但是缺乏像美國(guó)標(biāo)普、穆迪、惠譽(yù)等業(yè)內(nèi)高度認(rèn)可的權(quán)威機(jī)構(gòu)?？傮w上來(lái)說(shuō)，我國(guó)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)缺乏具有社會(huì)公信力的評(píng)級(jí)方法，獨(dú)立性不強(qiáng)，影響力不夠且透明度較低，很難保證獨(dú)立客觀的評(píng)估。此外，我國(guó)目前的評(píng)級(jí)體系中還存在外部環(huán)境不佳，評(píng)級(jí)需求不足等問(wèn)題，部分評(píng)級(jí)的目的僅是為了滿足監(jiān)管部門要求，流于形式。這些問(wèn)題使得我國(guó)信用評(píng)級(jí)體系發(fā)展緩慢。機(jī)構(gòu)投資者是抵押債券市場(chǎng)最重要的支持力量，他們成為該市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、長(zhǎng)期資金的主要供應(yīng)者。一般情況下，住房抵押貸款證券的主要投資者主要是共同基金、商業(yè)銀行以及保險(xiǎn)基金和養(yǎng)老基金等。但從我國(guó)目前的情況來(lái)看，在兩輪試點(diǎn)中，%，而證券基金、證券公司、%、%、%%。顯而易見(jiàn)，“銀行俱樂(lè)部”現(xiàn)象不利于銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的分散，也難以達(dá)到降低商業(yè)銀行資本壓力的目標(biāo)。即使有企業(yè)購(gòu)買，多半也缺乏對(duì)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品技術(shù)和風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別，只是基于對(duì)試點(diǎn)銀行的信任。產(chǎn)生“銀行俱樂(lè)部”現(xiàn)象的原因是多方面的。首先，各項(xiàng)法規(guī)對(duì)機(jī)構(gòu)投資者投資住房抵押貸款證券設(shè)有重重限制，例如，保監(jiān)會(huì)在2008年初出臺(tái)的《關(guān)于保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資信貸資產(chǎn)支持證券的通知（征求意見(jiàn)稿）》中，對(duì)保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資信貸資產(chǎn)支持證券的投資級(jí)別、總投資額度等都有限制。其次，與其他投資品種相比，目前我國(guó)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品收益率很低，流動(dòng)性差，可選擇的品種少。這些因素直接導(dǎo)致了機(jī)構(gòu)投資者還是更愿意投資于國(guó)債等成熟的、流動(dòng)性強(qiáng)的資產(chǎn)，對(duì)住房抵押貸款證券反應(yīng)冷淡。住房抵押貸款證券二級(jí)市場(chǎng)的持續(xù)低迷直接束縛了住房抵押貸款證券的發(fā)展進(jìn)程。第4章 美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的經(jīng)驗(yàn)借鑒美國(guó)是房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)源地，他的發(fā)展過(guò)程影響著世界各國(guó)的資產(chǎn)證券化的發(fā)展。本章介紹了美國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的發(fā)展歷史，總結(jié)了其經(jīng)驗(yàn)與次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)的啟示，為促進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)抵押貸款證券化的建議做好準(zhǔn)備。住房抵押貸款證券化起源于美國(guó)20世紀(jì)60年代，是最早出現(xiàn)的資產(chǎn)證券化品種。當(dāng)時(shí)美國(guó)經(jīng)濟(jì)正陷入第二次世界大戰(zhàn)后最嚴(yán)重的衰退，國(guó)內(nèi)資金匱乏，通脹嚴(yán)重，市場(chǎng)利率不斷走高，資金來(lái)源日趨緊張。由于受到《Q條例》對(duì)存款利率上限的限制，商業(yè)銀行無(wú)法通過(guò)大量吸收存款來(lái)緩解資金壓力。為了緩解其流動(dòng)性危機(jī)，相關(guān)金融機(jī)構(gòu)希望能夠通過(guò)金融創(chuàng)新來(lái)回避監(jiān)管，獲得來(lái)源穩(wěn)定且成本較低的資金——這也是住房抵押貸款證券化興起的源動(dòng)力[18]。 1970年，美國(guó)政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（Government National Mortgage Association，GNMA或Ginnie Mae，簡(jiǎn)稱“吉利美”）推出了第一支住房抵押貸款證券，標(biāo)志著資產(chǎn)證券化時(shí)代的開(kāi)始。隨后，由聯(lián)邦發(fā)起的兩大抵押貸款公司——聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（Federal National Mortgage Association，F(xiàn)NMA或Fannie Mae，簡(jiǎn)稱“房利美”）和聯(lián)邦住房抵押貸款公司（Federal Home Loan Mortgage Corporation，F(xiàn)HLMC或Freddie Mac，簡(jiǎn)稱“福利美”）紛紛仿效，分別于1971年和1981年以其持有的住房抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行住房抵押貸款證券。由于住房抵押貸款證券能使發(fā)放住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)以較低的成本融得資金，轉(zhuǎn)移信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)由于有政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)的擔(dān)保，投資者將住房抵押貸款證券視為高流動(dòng)性、低風(fēng)險(xiǎn)證券，因此住房抵押貸款證券一經(jīng)問(wèn)世便迅速發(fā)展。 最近二十多年，美國(guó)資產(chǎn)證券化規(guī)模增長(zhǎng)迅速，其增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出其他固定收益證券的增長(zhǎng)速度。根據(jù)美國(guó)證券行業(yè)與金融市場(chǎng)協(xié)會(huì)（the Securities Industry and Financial Markets Association，SIFMA）的