【正文】 產(chǎn)信用、主體信用法律關系債權債務基礎資產(chǎn)真實出售、風險（破產(chǎn)）隔離產(chǎn)品類型單層設計結構化設計：內、外增信措施信息披露披露發(fā)行人財務信息一般原始權益人，不披露財務信息；特殊原始權益人，披露財務信息除上述基礎區(qū)別外，上海證券交易所關于《試行房地產(chǎn)、產(chǎn)能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》最新規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券主要采取基礎范圍和綜合遴選兩項指標，首先用基礎指標對所有房地產(chǎn)企業(yè)進行初選，再進一步用綜合指標進行甄別。通常辦理公積金貸款也好，商業(yè)按揭貸款也好，均需要符合一定的貸款申請標準。另外，首付貸產(chǎn)品自誕生以來就一直被業(yè)內人士擔心是否涉嫌騙貸，而根據(jù)最新銀監(jiān)會《關于開展銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)相關業(yè)務專項檢查的緊急通知》，使用首付貸資金申請個人住房貸款的行為易會被銀行直接認定為騙貸行為，銀行將拒絕發(fā)放貸款。二、購房尾款ABS的法律實務操作1基礎資產(chǎn)的入池標準及贖回”如《匯添富資本世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃說明書》即針對上述情況進行了相關規(guī)定。在由多筆基礎資產(chǎn)構成的資產(chǎn)池交易中，由于單筆資產(chǎn)違約的分散性，優(yōu)先次級結構對最終的債券信用級別提升更具顯著效果。未來通過房地產(chǎn)企業(yè)對應收賬款類ABS模式的不斷探索，及對多種金融產(chǎn)品的應用，將會產(chǎn)生更多有創(chuàng)新性的融資模式，需要大家給予不斷的關注和總結。與房地產(chǎn)企業(yè)相關的應收賬款類ABS模式拓展根據(jù)筆者對相關房地產(chǎn)企業(yè)的關注搜集，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)除可利用購房尾款發(fā)行ABS產(chǎn)品外，還可將其上游供應商針對房地產(chǎn)企業(yè)的應收賬款轉讓給保理公司，由保理公司就其受讓的應收賬款為基礎資產(chǎn)發(fā)行ABS產(chǎn)品（代表產(chǎn)品案例招商資管前海一方恒融第一期資產(chǎn)管理計劃)。超額抵押部分越大則提供的信用支持越高。內部增級手段固化在交易結構設計中，幾乎沒有額外成本，相對簡單易行。，在本專項計劃的終止日前，支付剩余次級資產(chǎn)支持證券的全部本金，直至該期次級資產(chǎn)支持證券未償本金余額清償完畢；。經(jīng)協(xié)議約定投資人認可，專項計劃賬戶沉淀資金僅可投資于協(xié)議存款、國債等無風險高流動性資產(chǎn)或根據(jù)交易安排循環(huán)購買基礎資產(chǎn)。2循環(huán)購買解決現(xiàn)金流的期限錯配”基于上述要求,房地產(chǎn)企業(yè)與購房人簽訂購房合同后將辦理網(wǎng)簽備案手續(xù),備案程序并非購房合同生效的要件,對應收賬款債權法律關系的設立并無影響，但實踐操作中卻可以避免一房二賣情況的發(fā)生,因此通常要求入池資產(chǎn)的相關商品房買賣合同均已辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)。但首付比例及首付資金真實性是個人住房貸款中用來審核申請人償債能力的重要指標，如果沒有實際購房能力的個人通過申請首付貸來補充自有資金的不足，從銀行套取購房貸款，購房者除了要承擔個人住房貸款的還款壓力同時也要承擔首付貸款的本息償付壓力，將會使購房者的違約風險加大。根據(jù)真實出售的情況不同，針對表內的固定資產(chǎn)，可以達到輕資產(chǎn)模式的表外運營目的，同時募集到的資金也可不受用途限制，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，是盤活資產(chǎn)，改善現(xiàn)金流狀況的最好方式。通過發(fā)行購房尾款ABS產(chǎn)品，由SPV將發(fā)行資產(chǎn)支持證券得到的認購資金一次性購買購房尾款基礎資產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)得到一次性出售基礎資產(chǎn)的對價，獲得原本需要長時間回籠的資金，大大減輕了回款壓力，有力保證了后續(xù)的開發(fā)建設。導 讀進入2015年，資產(chǎn)證券化步入快速發(fā)展的軌道。無主體評級的房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)債將受到影響，在有主體評級的企業(yè)中，分類監(jiān)管考核實施“基礎+綜合”指標兩個門檻。在辦理按揭貸款中常見的法律風險有：1. 首付貸問題購房人、房地產(chǎn)企業(yè)、銀行會面臨涉訴風險。如在《匯添富資本世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃說明書》即規(guī)定“循環(huán)購買：系指本專項計劃的循環(huán)購買期內，原始權益人向管理人持續(xù)提供符合合格標準的基礎資產(chǎn)，由管理人以專項計劃賬戶項下可支配資金作為對價于循環(huán)購買日持續(xù)買入符合合格標準的新增基礎資產(chǎn)的行為。另外，值得注意的是，在采取原始權益人管理基礎資產(chǎn)的同時，需要單獨委托銀行作為托管人對資產(chǎn)計劃的專項賬戶進行管理，監(jiān)督資產(chǎn)管理人將收取的基礎資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流及時支付至專項賬戶中。以《匯添富資本世茂購房尾款資產(chǎn)支持專項計劃說明書》為例，規(guī)定正常情況下的現(xiàn)金流歸集流程及特殊情況下的處理措施。差額支付承諾的主要內容是差額支付承諾人作為原始權益人或原始權益人的控股股東或母公司，在差額支付啟動事件發(fā)生時，應按約定承擔差額補足責任。在引入特殊SPV的交易結構中，結合基礎資產(chǎn)違約率和現(xiàn)金流分析,可以靈活調整優(yōu)先級次級債券結構和比例,使優(yōu)先級債券獲得預期的高信用評級。碧桂園應收賬款資產(chǎn)支持計劃中規(guī)定的加速清償機制?；A資產(chǎn)在約定時間內產(chǎn)生現(xiàn)金流如果大于資產(chǎn)證券化產(chǎn)品本息償付金額之和，超過的部分即視為基礎資產(chǎn)的超額抵押，應視作是內部信用增級手段。內部增級手段是通過基礎資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流自身來實現(xiàn)對產(chǎn)品的增級，核心是增加基礎資產(chǎn)產(chǎn)生現(xiàn)金流對產(chǎn)品本息支付總和的保護倍數(shù)，完善現(xiàn)金流監(jiān)控機制，保證產(chǎn)品持有人能夠