【正文】 部88號(hào)令）還規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書(shū)面通知買(mǎi)受人。5什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？ 答：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率（%）。所謂內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，實(shí)際上是發(fā)展商逃避主管部門(mén)的管理，在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護(hù)，是無(wú)效的。預(yù)售商品房按套(單元)出售的，價(jià)格以套內(nèi)面積計(jì)算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計(jì)算房?jī)r(jià)。由此造成損失的，由預(yù)售人承擔(dān)。9商品房延期交付的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)什么責(zé)任？ 答：因轉(zhuǎn)讓人的過(guò)錯(cuò)，不能按約定的時(shí)間交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)支付違約金。公共開(kāi)放空間不可出售或轉(zhuǎn)讓。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人明示《商品房銷(xiāo)售管理辦法》和《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。項(xiàng)目坐落位置、示意圖，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，比例恰當(dāng)。6《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包含哪些內(nèi)容？ 答：《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》包括下列內(nèi)容：（一）預(yù)售許可證編號(hào)；（二）發(fā)展商名稱(chēng)；（三）項(xiàng)目名稱(chēng)；（四）項(xiàng)目坐落地點(diǎn)；（五）土地使用權(quán)出讓合同書(shū)號(hào)、地塊編號(hào)；（六）《房地產(chǎn)證》編號(hào)、棟數(shù)；（七）批準(zhǔn)預(yù)售的建筑面積，其中包含的各類(lèi)建筑面積和套數(shù)、間數(shù)；（八）發(fā)證機(jī)關(guān)、有效期；（九）附注內(nèi)容等。建筑物的擴(kuò)建、改建必須報(bào)主管部門(mén)批準(zhǔn)并對(duì)原《建筑工程規(guī)劃許可證》進(jìn)行變更或備注并領(lǐng)取施工許可證后，方可施工。50、購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項(xiàng)目設(shè)計(jì)？ 答：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。有哪些情況暫免繳納土地使用費(fèi)？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用費(fèi)征收辦法》的規(guī)定，下列用地暫免繳納土地使用費(fèi)：（一）國(guó)家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、 部隊(duì)以及個(gè)人使用的非營(yíng)利性用地；（二）由國(guó)家財(cái)政部門(mén)撥付事業(yè)費(fèi)的事業(yè)單位的非營(yíng)利性用地；（三）公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營(yíng)利性用地；（四）市政公共設(shè)施以及林場(chǎng)、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地；（五）農(nóng)村直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（六）按國(guó)家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費(fèi)的其他用地。 土地使用權(quán)只支付定金或保證金的，不予退還?！　?bào)價(jià)以報(bào)價(jià)單為準(zhǔn)。2對(duì)原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)，如何進(jìn)入市場(chǎng)？ 答：根據(jù)“深府[2001]94號(hào)”文的規(guī)定，原行政劃撥土地、歷史用地、協(xié)議出讓土地上建成并竣工驗(yàn)收的單位和個(gè)人的不能進(jìn)入市場(chǎng)的房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)交市場(chǎng)地價(jià)。什么是土地使用權(quán)出讓?zhuān)?答：土地使用權(quán)出讓?zhuān)侵膏嵵菔腥嗣裾耘馁u(mài)、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權(quán)出讓金的行為。房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)知識(shí)100問(wèn)作者：日期：房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)基本問(wèn)題房地產(chǎn)知識(shí)（一） 房地產(chǎn)知識(shí)一、土地及綜合類(lèi)土地用途包括哪些種類(lèi)？ 答：土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。各類(lèi)用途的土地使用權(quán)出讓最高年限是多少？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用權(quán)出讓條例》第十四條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。在該規(guī)定實(shí)施之日（即2001年7月6日）起一年內(nèi)補(bǔ)交的，按下列辦法辦理：（一）補(bǔ)交地價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)：1．市、區(qū)國(guó)有企業(yè)按市場(chǎng)地價(jià)的20%補(bǔ)交地價(jià)。成交后，由委托人與買(mǎi)方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并由交易中心鑒證。土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權(quán)出讓金的，不予退還。4有哪些用地免繳或減收土地使用費(fèi)？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用費(fèi)征收辦法》的規(guī)定，下列用地免繳或減收土地使用費(fèi)：（一）新開(kāi)工的基建工程，自《土地使用合同書(shū)》生效之日起至《土地使用合同書(shū)》規(guī)定的竣工日期止， 減半計(jì)征土地使用費(fèi)。商品房銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。如未履行以上手續(xù)，將會(huì)被認(rèn)定為違法建筑。6當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時(shí)，才可以辦理預(yù)售許可證？答：七層以下的達(dá)到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預(yù)算投資總額的三分之二以上層數(shù)。售樓資料上明示的房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、材料、設(shè)備、竣工交付使用時(shí)間等應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確、清楚。8發(fā)展商應(yīng)當(dāng)提供哪些文件以供買(mǎi)方查閱、復(fù)印或摘抄？ 答：在新版《深圳市房地產(chǎn)賣(mài)買(mǎi)合同（預(yù)售）》中已約定，賣(mài)方應(yīng)向買(mǎi)方提供查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：（一）賣(mài)方與深圳市規(guī)劃與國(guó)土資源局簽訂的深地合字（ ） 號(hào)《土地使用權(quán)出讓合同書(shū)》及 號(hào)補(bǔ)充協(xié)議或者《房地產(chǎn)證》；（二）《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》；（三）主管部門(mén)批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測(cè)繪報(bào)告。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書(shū)約定保修期的存續(xù)期。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任。違反此規(guī)定，用已預(yù)售的商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的，其設(shè)定無(wú)效。7在刊登房地產(chǎn)廣告時(shí)，對(duì)廣告所表示的價(jià)格有什么規(guī)定？答：房地產(chǎn)廣告對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷(xiāo)售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。6是否可以認(rèn)購(gòu)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)期的房地產(chǎn)？ 答：根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)預(yù)售須經(jīng)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)并獲得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后，才能預(yù)售。5什么是套內(nèi)使用面積系數(shù)？ 答：當(dāng)房屋按套（單元）計(jì)算面積時(shí)，使用面積系數(shù)為套內(nèi)使用面積與套內(nèi)建筑面積加按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偟墓妹娣e的比率（%）。如確需變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)征得全體受讓人五分之四以上的同意。4如何辦理土地使用費(fèi)繳納手續(xù)？ 答：土地權(quán)屬變更的， 新的土地使用人應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)登記或變更登記之日起三十日內(nèi)向市國(guó)土局提出土地使用費(fèi)登記或變更登記申請(qǐng)；改變土地使用用途的， 應(yīng)自批準(zhǔn)之日起三十日內(nèi)向市國(guó)土局提出土地使用費(fèi)變更登記申請(qǐng)。2在什么情形下，主管部門(mén)可以無(wú)償收回土地使用權(quán)？ 答：根據(jù)《鄭州市土地使用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門(mén)或派出機(jī)構(gòu)可以無(wú)償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物：（一）出讓合同規(guī)定的年期屆滿的；（二）土地使用者死亡而無(wú)合法承繼人的；（三）人民法院或主管部門(mén)依法作出的已經(jīng)發(fā)生法律效力的沒(méi)收土地的判決、裁定或決定；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。2有哪些土地交易應(yīng)在土地房產(chǎn)交易中心通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌交易方式公開(kāi)進(jìn)行？答：根據(jù)《鄭州市土地交易市場(chǎng)管理規(guī)定》的規(guī)定，下列土地交易（包括分割轉(zhuǎn)讓?zhuān)?yīng)在交易中心通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌交易方式公開(kāi)進(jìn)行：（一）經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權(quán)出讓?zhuān)唬ǘ┮詤f(xié)議地價(jià)方式取得土地使用權(quán)，申請(qǐng)改變用地性質(zhì)、功能，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，依法收回土地使用權(quán)，通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)方式重新出讓?zhuān)唬ㄈ┮莱鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)，已簽訂出讓合同，交清市場(chǎng)地價(jià)后進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄋ模p免地價(jià)或交納協(xié)議地價(jià)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)唬ㄎ澹┖献鹘ǚ浚r(nóng)村征地返還用地除外；（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經(jīng)政府批準(zhǔn)組織改造的，選擇改造單位的；