【正文】 部88號令）還規(guī)定，經規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。5什么是建筑覆蓋率（建筑密度）？ 答：建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率（%）。所謂內部認購，實際上是發(fā)展商逃避主管部門的管理，在取得《房地產預售許可證》前的一種非法行為，其行為不受法律保護，是無效的。預售商品房按套(單元)出售的，價格以套內面積計算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計算房價。由此造成損失的，由預售人承擔。9商品房延期交付的，轉讓人應當承擔什么責任？ 答：因轉讓人的過錯，不能按約定的時間交付房地產的，轉讓人應當支付違約金。公共開放空間不可出售或轉讓。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。在訂立商品房買賣合同之前，房地產開發(fā)企業(yè)還應當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。項目坐落位置、示意圖，應當真實、準確，比例恰當。6《房地產預售許可證》包含哪些內容？ 答：《房地產預售許可證》包括下列內容：（一）預售許可證編號；（二）發(fā)展商名稱；（三）項目名稱；（四）項目坐落地點；（五）土地使用權出讓合同書號、地塊編號；（六）《房地產證》編號、棟數；（七）批準預售的建筑面積，其中包含的各類建筑面積和套數、間數；（八）發(fā)證機關、有效期；（九）附注內容等。建筑物的擴建、改建必須報主管部門批準并對原《建筑工程規(guī)劃許可證》進行變更或備注并領取施工許可證后，方可施工。50、購買預售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項目設計？ 答：房地產開發(fā)企業(yè)應當按照批準的規(guī)劃、設計建設商品房。有哪些情況暫免繳納土地使用費？ 答：根據《鄭州市土地使用費征收辦法》的規(guī)定，下列用地暫免繳納土地使用費：（一）國家機關、人民團體、 部隊以及個人使用的非營利性用地；（二）由國家財政部門撥付事業(yè)費的事業(yè)單位的非營利性用地；（三）公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營利性用地；（四）市政公共設施以及林場、鐵路路基、公路路基、電力走廊用地；（五）農村直接用于農、林、牧、漁業(yè)的生產用地；（六）按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費的其他用地。 土地使用權只支付定金或保證金的，不予退還?！　髢r以報價單為準。2對原行政劃撥土地、歷史用地、協議出讓土地上建成并已竣工驗收的房地產，如何進入市場？ 答：根據“深府[2001]94號”文的規(guī)定，原行政劃撥土地、歷史用地、協議出讓土地上建成并竣工驗收的單位和個人的不能進入市場的房地產，應補交市場地價。什么是土地使用權出讓？ 答：土地使用權出讓，是指鄭州市人民政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者使用，土地使用者向市政府支付土地使用權出讓金的行為。房地產運營知識100問作者：日期：房地產運營基本問題房地產知識（一） 房地產知識一、土地及綜合類土地用途包括哪些種類？ 答：土地分為農用地、建設用地和未利用地。各類用途的土地使用權出讓最高年限是多少？ 答：根據《鄭州市土地使用權出讓條例》第十四條的規(guī)定，土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年；(二)工業(yè)用地五十年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； (四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；(五)綜合或者其他用地五十年。在該規(guī)定實施之日（即2001年7月6日）起一年內補交的，按下列辦法辦理：（一）補交地價的標準：1．市、區(qū)國有企業(yè)按市場地價的20%補交地價。成交后，由委托人與買方簽訂土地使用權轉讓合同，并由交易中心鑒證。土地使用者已將定金或者保證金抵充土地使用權出讓金的，不予退還。4有哪些用地免繳或減收土地使用費？ 答：根據《鄭州市土地使用費征收辦法》的規(guī)定，下列用地免繳或減收土地使用費：（一）新開工的基建工程，自《土地使用合同書》生效之日起至《土地使用合同書》規(guī)定的竣工日期止， 減半計征土地使用費。商品房銷售后，房地產開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設計。如未履行以上手續(xù)，將會被認定為違法建筑。6當商品房達到何種形象進度時，才可以辦理預售許可證？答：七層以下的達到主體工程封頂；七層以上的，主體工程須建到工程預算投資總額的三分之二以上層數。售樓資料上明示的房屋裝修標準、材料、設備、竣工交付使用時間等應當真實、準確、清楚。8發(fā)展商應當提供哪些文件以供買方查閱、復印或摘抄？ 答：在新版《深圳市房地產賣買合同（預售）》中已約定，賣方應向買方提供查閱、復印、摘抄以下文件的便利：（一）賣方與深圳市規(guī)劃與國土資源局簽訂的深地合字（ ） 號《土地使用權出讓合同書》及 號補充協議或者《房地產證》；（二）《房地產預售許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》；（三）主管部門批準的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報告。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任。違反此規(guī)定，用已預售的商品房項目及其土地使用權設定他項權的，其設定無效。7在刊登房地產廣告時，對廣告所表示的價格有什么規(guī)定？答：房地產廣告對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。6是否可以認購內部認購時期的房地產？ 答：根據《深圳經濟特區(qū)房地產轉讓條例》的規(guī)定，房地產預售須經主管機關批準并獲得《房地產預售許可證》后，才能預售。5什么是套內使用面積系數？ 答：當房屋按套（單元）計算面積時，使用面積系數為套內使用面積與套內建筑面積加按規(guī)定應分攤的公用面積的比率（%）。如確需變更設計的，應征得全體受讓人五分之四以上的同意。4如何辦理土地使用費繳納手續(xù)？ 答：土地權屬變更的， 新的土地使用人應在辦理產權登記或變更登記之日起三十日內向市國土局提出土地使用費登記或變更登記申請；改變土地使用用途的， 應自批準之日起三十日內向市國土局提出土地使用費變更登記申請。2在什么情形下，主管部門可以無償收回土地使用權？ 答：根據《鄭州市土地使用與收回條例》的規(guī)定，有下列情形之一的，主管部門或派出機構可以無償收回該宗土地及其地上的建筑物、附著物：（一）出讓合同規(guī)定的年期屆滿的；（二）土地使用者死亡而無合法承繼人的；（三）人民法院或主管部門依法作出的已經發(fā)生法律效力的沒收土地的判決、裁定或決定；（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。2有哪些土地交易應在土地房產交易中心通過招標、拍賣、掛牌交易方式公開進行？答：根據《鄭州市土地交易市場管理規(guī)定》的規(guī)定，下列土地交易（包括分割轉讓）應在交易中心通過招標、拍賣和掛牌交易方式公開進行：（一）經營性項目用地（包括市政府收回閑置的行政劃撥用地和歷史用地等）的土地使用權出讓；（二）以協議地價方式取得土地使用權，申請改變用地性質、功能，轉讓土地使用權的，依法收回土地使用權，通過招標、拍賣方式重新出讓；（三）依出讓方式取得土地使用權，已簽訂出讓合同，交清市場地價后進行的土地使用權轉讓；（四）減免地價或交納協議地價的土地使用權轉讓；（五）合作建房，但農村征地返還用地除外；（六）已建建筑物的出讓用地、行政劃撥用地和歷史用地，若存在多個產權主體，按照城市規(guī)劃由政府組織或經政府批準組織改造的，選擇改造單位的；