【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 土，吸引了越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)投資，商品住房投資增幅近兩年均在30%左右，在持續(xù)的消費(fèi)需求支持下，全市商品住房供給規(guī)模不斷擴(kuò)大，呈現(xiàn)供銷兩旺的良性發(fā)展局面。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，成都市商品住房一直占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體地位，占90%左右，各物業(yè)類型牧業(yè)檔次和分布區(qū)域較為合適。 第二，舊城改造和新區(qū)開發(fā)互動(dòng)發(fā)展，城區(qū)市場(chǎng)正逐步向郊縣（區(qū)）市場(chǎng)拓展。 在城區(qū)建設(shè)用地越來越少，開發(fā)成本越來越高的情況下，城郊結(jié)合部的市政配套、交通網(wǎng)絡(luò)日益完善，為新造城運(yùn)動(dòng)打下基礎(chǔ)。而加大舊城改造力度是成都市今年的重大舉措。除低洼棚戶區(qū)舊房改造工程順利實(shí)施外，沙河綜合整治工程、東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、城市環(huán)境綜合整治工程等重點(diǎn)工程的相繼實(shí)施，有效地推動(dòng)了成都市城區(qū)商品住房市場(chǎng)的發(fā)展。 同時(shí)，隨著三環(huán)路的建成通車及繞城高速路、人民南路南延線、紅星路南沿線、光華大道西沿線、羊市街西延線、老成渝路、成龍路、成洛路等重點(diǎn)市政工程的實(shí)施，成熟的交通路網(wǎng)逐漸形成，加之轎車價(jià)格放開，轎車進(jìn)入普通家庭，交通不再是制約房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。華陽、溫江、龍泉、新都等郊縣（區(qū)）市場(chǎng)供給地不斷加大，并獲得了良好的市場(chǎng)反應(yīng)，如2001年風(fēng)起的“TOWNHOUSE”，其主要供給區(qū)域即是在城郊各縣（市）。 第三，二手房市場(chǎng)全面啟動(dòng)。 為滿足不同層次的住宅消費(fèi)需求，實(shí)現(xiàn)梯級(jí)消費(fèi)，2001年市政府進(jìn)一步加大了二手房的開放力度，并在秋季房交會(huì)上首次開辟了二手房交易區(qū)，二手房的成交量達(dá)到歷史最高水平。并開展了一系列二手房交易專題活動(dòng)，成立了“成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)”，舉辦成都市“放心中介”聯(lián)合宣言簽署活動(dòng)等。之后，又在房地產(chǎn)交易中心設(shè)立了固定的二手房交易區(qū)，標(biāo)志著成都市二手房市場(chǎng)的全面啟動(dòng)，并向著規(guī)范化和專業(yè)化發(fā)展。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市民的收入、生活水平提高，改善居住條件和生活環(huán)境的要求也越來越高。以舊換新，以小換大的“房屋置換”活動(dòng)將越來越頻繁，為消化存量房，促進(jìn)商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展起到巨大的作用。 第四，產(chǎn)品供給呈多元化和精品化方向發(fā)展。 成都市商品住房除在房型、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在品質(zhì)上越來越走向市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展外，品牌、環(huán)境、企業(yè)形象等也日益成為重要品質(zhì)指標(biāo)。同時(shí)，高品質(zhì)而不是高檔次的精品住房越來越贏得消費(fèi)者的認(rèn)同，競(jìng)爭(zhēng)的加劇也使開發(fā)企業(yè)更為注重產(chǎn)品的內(nèi)涵質(zhì)量和外在形象。（五）市場(chǎng)需求特征 從對(duì)未來消費(fèi)者的調(diào)查和已實(shí)現(xiàn)的銷售狀況來看，2001年成都市商品住宅市場(chǎng)需求主要呈現(xiàn)以下幾個(gè)特點(diǎn)： 第一，消費(fèi)群體特征：從8月23日成都市房產(chǎn)管理局通過商報(bào)進(jìn)行的大型需求問卷調(diào)查來看，成都市目前的商品房消費(fèi)群體中，%，而秋交會(huì)實(shí)際簽定合同消費(fèi)者年齡在35歲以下的占57%，表明中低收入水平的年輕消費(fèi)者是目前成都市商品住房市場(chǎng)的主力消費(fèi)群體。 第二，需求特征： 購房目的：多數(shù)消費(fèi)者均是出于成家立業(yè)、改善居住環(huán)境、孝敬父母、置業(yè)投資目的而產(chǎn)生購房需求的，且改善居住環(huán)境和置業(yè)投資的比例有明顯上升。 對(duì)現(xiàn)住房的不滿：多數(shù)消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)有住房的物管、綠化、配套、房間布局等不滿呼聲較高，具備較為強(qiáng)烈的二次置業(yè)需求。 影響購房決策因素：價(jià)格、位置、戶型設(shè)計(jì)、綠化、配套、交通等均是影響消費(fèi)者購房決策的重要因素； 面積、價(jià)格的選擇：對(duì)住房?jī)r(jià)格的選擇則有90%以上選擇單價(jià)在3000元/平方米以下，總價(jià)在30萬元以下的中低檔住宅。從簽定合同結(jié)果來看，70150平方米、20003500元/平方米的商品住宅均最受歡迎。 房型、位置的選擇：在成交物業(yè)類型上，電梯住宅越來越被消費(fèi)者接受。而在位置的選擇上，二環(huán)外迎來了黃金時(shí)代，成交量呈現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)，成為商品房住宅成交的主要區(qū)域。 第三，需求整體呈增長(zhǎng)趨勢(shì)：社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，收入水平的增加，直接帶來成都市商品住房有效需求的增加。從商品房的銷售面積增長(zhǎng)狀況可以看到，銷售量基本呈穩(wěn)步的上升趨勢(shì)。 （資料來源：2001年成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及趨勢(shì)預(yù)測(cè)）據(jù)成都市房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2003年16月全市（含郊區(qū)、市、縣），%，%；，%，%，；，，%。據(jù)成都市房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全市（除崇州外）。其中。，；。2003年16月五城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變，需求首次超過供給。市場(chǎng)供應(yīng)面積（批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積），，供小于求這一狀況有力的證明了我市房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)強(qiáng)勁的需求動(dòng)力，就全國(guó)目前的省會(huì)城市來看，供給小于需求的這種狀況很難出現(xiàn)，一些城市的積壓商品房問題越來越嚴(yán)重，而我市的商品房供求關(guān)系第一次出現(xiàn)供小于求，結(jié)合現(xiàn)今房地產(chǎn)界的討論焦點(diǎn)“泡沫”問題，可以看出我市房地產(chǎn)業(yè)正處于一個(gè)高速發(fā)展的安全通道中，開發(fā)商應(yīng)該抓住這一銷售良機(jī)積極的推廣自己的新項(xiàng)目及積壓房，但是，按照正常狀況，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給要稍大于需求才算合理，才能保證消費(fèi)者的充分選擇面。二、組織戰(zhàn)略分析：（一）宗旨追求卓越、回報(bào)社會(huì)。（二）使命目標(biāo)創(chuàng)清源品牌、做百年老店。（三）公司理念忠：大家都要把公司作為安身之家，表里一致，巴心巴肝地忠誠企業(yè)，竭盡全力維護(hù)和發(fā)展公司的利益。忠，表現(xiàn)為工作上的自覺性、投入性和創(chuàng)造性。獨(dú)到見解、堅(jiān)持原則、開拓進(jìn)取才是真正意義上的忠。禮：禮之用，和為貴。平和中庸，以柔克剛，終究受惠。禮的另一層含義有嚴(yán)格的等級(jí)制度，有規(guī)矩才能成方圓。勤：古往今來，勤能補(bǔ)拙。腦勤，多思考；嘴勤，常請(qǐng)教；手勤，干活路；腳勤，舍得跑。不斷充實(shí)自己，追上瞬息萬變的社會(huì)。大事要干，小事也要辦，特別是對(duì)細(xì)小勤務(wù)之事，要能撲下身子去干好。信：大丈夫信義為重。中華民族、民間最講究誠信為本。智巧詐偽可以獲一時(shí)之利、成一時(shí)之事，但終究不如笨拙而誠實(shí)來得穩(wěn)當(dāng)、行得久遠(yuǎn)。（四）主要業(yè)務(wù)