【文章內容簡介】 地上開發(fā)建設的房屋；（三）違章建設的房屋；（四）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的房屋；（五）權屬有爭議的房屋；（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。1開發(fā)商發(fā)布房地產廣告時，應向廣告經營與發(fā)布單位提交哪些材料？答：房地產開發(fā)企業(yè)或受其委托的單位刊登房地產銷售廣告，應向廣告經營與發(fā)布單位提交下列材料的復印件，并出示原件：（一）營業(yè)執(zhí)照；（二）《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》；（三）預售的，應提交《房地產預售許可證》?，F售的，應提交《房地產證》。1房地產銷售廣告應當包括哪些內容？答：房地產開發(fā)企業(yè)的房地產銷售廣告應當包括下列內容：（一）樓宇地點、竣工交付時間、售價等；（二）預售的，應有《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》證號、《房地產預售許可證》證號；（三）現售的，應有《房地產開發(fā)企業(yè)資質證書》證號、《房地產證》證號。1在房地產廣告中，不得包含哪些內容？ 答：房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明，不得有悖社會良好風尚。預售商品房廣告中不得出現融資或變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾；不得出現返本銷售或變相返本銷售的內容；不得出現售后包租或變相售后包租的內容。1對售樓廣告及資料內容有哪些具體規(guī)定？ 答：預售商品房廣告中以參照物表示項目位置的，應以從該項目到達參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間、車程等來表示距離。項目坐落位置、示意圖，應當真實、準確，比例恰當。售樓資料上明示的房屋裝修標準、材料、設備、竣工交付使用時間等應當真實、準確、清楚。1對未取得《商品房預售許可證》而刊登房地產廣告的，開發(fā)商應承擔什么責任？答：對未取得商品房預售許可證而以“內部認購”、“內部認訂”、“內部登記”等方法刊登廣告的，建設、房管和工商部門要加強檢查監(jiān)督，及時查處。在刊登房地產廣告時，對廣告所表示的價格有什么規(guī)定？答：房地產廣告對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。預售商品房按套(單元)出售的，價格以套內面積計算；整棟出售的，以該棟房屋建筑面積計算房價。銷售已建成的商品房以及二、三級市場的各類房屋交易，廣告中要注明交易總價。2發(fā)展商發(fā)布虛假房地產廣告時，應承擔什么責任？ 答：對違規(guī)發(fā)布房地產廣告及發(fā)布的房地產廣告失實、虛假的開發(fā)企業(yè)和廣告經營者、發(fā)布者，建設、房管部門可責令其限期改正，逾期不改正的可通過新聞媒體曝光，給予停止審批新的商品房預售項目、降低資質等級等處罰。工商部門可責令廣告發(fā)布者停止發(fā)布，并依照有關規(guī)定給予處罰。2對房地產廣告中所承諾的內容，購房人是否有權要求在購房合同中約定？ 答：房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介服務機構發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應當在商品房買賣合同中約定。2對房地產廣告中的各種排名、獎勵等內容，有哪些規(guī)定？答：預售商品房廣告中出現各種評獎、排名、國家或省示范工程等稱號的，必須符合國家有關法律、法規(guī)的規(guī)定，并明示評獎機關、獎勵種類、有效年份。對列入實施計劃但未經驗收獲得獎勵稱號的，不得使用該稱號。2發(fā)展商銷售商品房有哪些方式？ 答：房地產開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。2發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房？ 答：房地產開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。2銷售代理委托書包含哪些內容？ 答：由委托人出具給代理人的委托書應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。2在發(fā)展商處購房時，發(fā)展商應當明示那些事項？ 答：（一）開發(fā)資質和營業(yè)執(zhí)照；（二）商品房預售許可證及經批準銷售的平面圖、立面圖；（三）項目開發(fā)進度和竣工交付使用時間；（四）項目及其配套設施的平面示意圖；（五）商品房的結構類型、戶型、裝修標準；公共和公用建筑面積的分攤方法；（六）預售商品房的價格和付款辦法；（七）商品房預售的專用賬戶；（八）物業(yè)管理事項；（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。在訂立商品房買賣合同之前，房地產開發(fā)企業(yè)還應當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。2發(fā)展商應當提供哪些文件以供買方查閱、復印或摘抄？ 答賣方應向買方提供查閱、復印、摘抄以下文件的便利：（一）賣方與當地規(guī)劃與國土資源局簽訂的深地合字（ ） 號《土地使用權出讓合同書》及 號補充協議或者《房地產證》；（二）《房地產預售許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》；（三）主管部門批準的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報告。2對已預售的商品房，發(fā)展商是否可以設定他項權？ 答：已預售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前，預售人不得用該商品房項目及其土地使用權設定他項權。違反此規(guī)定，用已預售的商品房項目及其土地使用權設定他項權的，其設定無效。由此造成損失的，由預售人承擔。對已預售的房地產，發(fā)展商是否可以抵押該房地產？ 答：房地產開發(fā)商不得抵押已預售的房地產。3購房預定款性質的費用可以退還嗎？ 答：不符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預訂款性質的費用。符合商品房銷售條件的，房地產開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應當抵作房價款；當事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產開發(fā)企業(yè)應當向買受人返還所收費用；當事人之間另有約定的，從其約定。3在什么情況下，房地產開發(fā)項目可以交付使用？ 答：房地產開發(fā)項目竣工，經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。 房地產開發(fā)項目完工后，房地產開發(fā)企業(yè)應當提請規(guī)劃、消防、環(huán)保、質量技術監(jiān)督、城建檔案、燃氣和民房等有關主管部門進行專項驗收，并按專項驗收部門提出的意見整改完畢，取得合格證明文件或準許使用文件，并組織設計、施工和監(jiān)理等單位進行竣工驗收。3在交付時，與樣板房不一致時該如何處理？ 答：房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質量、設備及裝修與樣板房是否一致；未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致，不一致的，按合同違約處理。3未經驗收或驗收不合格就交付使用的，開發(fā)商該承擔什么責任？ 答：房地產開發(fā)企業(yè)將未組織竣工驗收、驗收不合格或者對不合格按合格驗收的商品房擅自交付使用的，按照《建設工程質量管理條例》的規(guī)定處罰。3在房屋交付時，發(fā)展商應提交哪些文件？ 答：在房屋交付時，房地產開發(fā)企業(yè)應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。3在房屋交付使用后，在質量保修方面有哪些規(guī)定？ 答：房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》（以下簡稱《規(guī)定》）中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損壞，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任。3商品房延期交付的，轉讓人應當承擔什么責任？ 答：因轉讓人的過錯，不能按約定的時間交付房地產的，轉讓人應當支付違約金。違約金數額在房地產買賣合同中有約定的，從合同約定；未約定的，為延期交付房地產期間的指導租金。造成受讓人損失的，轉讓人除支付違約金外，還應當負賠償責任。轉讓人超過房地產買賣合同約定時間九十日仍不交付房地產的，受讓人有權解除合同，但轉讓人與受讓人另有約定的除外。3購買預售商品房后，發(fā)展商是否可以將開發(fā)項目轉讓？ 答：預售人將已預售的商品房項目轉讓給其他房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設時，應當經擁有已預售商品房建筑面積的三分之二以上的預購人同意，并經主管部門批準。3轉讓預售房地產項目的，受讓人應當具備什么條件？ 答：受讓人應當是依法成立并符合資質等級要求的房地產開發(fā)經營企業(yè)。轉讓預售房地產項目的，受讓方享有什么權利和應承擔什么義務？ 答：轉讓預售房地產項目的，受讓方應當享有原預售人享有的權利，并承擔原預售人對預購人所承擔的義務。4在項目轉讓期間，對預售商品房有哪些規(guī)定？ 答：受讓方與預售人簽訂項目轉讓合同之日起三十日內，受讓方應當到原發(fā)證機關變更商品房預售許可證。預售人自簽訂項目轉讓合同之日起，應當停止預售商品房；受讓方未換商品房預售許可證的，不得預售商品房。4發(fā)展商能否為買方改名？答：根據當地的規(guī)定，禁止房地產企業(yè)擅自更改已生效房地產買賣合同中的受讓人姓名（名稱）。4公共開放空間可以出售或轉讓嗎？ 答：公共開放空間是指在建設用地范圍內，建筑物內部或外部開辟出的全天開放供公眾使用的室內建筑空間或室外場地空間，如公共綠地、停車場等。公共開放空間不可出售或轉讓。4轉讓項目需符合哪些條件？ 答：屬于房地產開發(fā)項目的在建工程的轉讓需符合下列條件：（一）土地使用權已經依法登記，取得房地產權利證書；（二）取得建筑許可證和開工許可證；（三）除付清地價款外，投入開發(fā)建設的資金已達到工程款預算投資總額的25%以上，并經注冊會計師驗資；（四）土地使用權未抵押、查封。三、客戶分類及應對方法