房地產(chǎn)金融基本知識(shí)(編輯修改稿)
2025-02-13 12:15 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 是指 僅計(jì)算本金的生息或時(shí)間價(jià)值。 例如 ：某筆貸款本金為 100萬(wàn)，期限為 2年，年利率為 10%,以單利計(jì)息，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下： 本金 =100萬(wàn)， 利息 =100*10%*2=20萬(wàn)， 到期借款人應(yīng) 還本付息共 120萬(wàn) 。 2021/11/12 33 復(fù)利 則 是根據(jù) 利息計(jì)算周期 ，將每個(gè)周期的利息都作為下一期的本金的組成來(lái)計(jì)算下一個(gè)生息周期的利息 。 例如 ：某筆貸款本金為 100萬(wàn)，期限為 2年，年利率為10%， 以復(fù)利計(jì)息 ，到期一次還本付息，則其計(jì)算如下： 本金 =100萬(wàn)， 第一年的利息 為 100*10%=10萬(wàn)， 第二年的利息 為（ 100+10） *10%=11萬(wàn)， 到期應(yīng)還本金為 100萬(wàn)，付利息為 21萬(wàn)，共 還本付息121萬(wàn)。 2021/11/12 34 三、未來(lái)收益的貼現(xiàn) 未來(lái)值 是資金未來(lái)價(jià)值的計(jì)算，同樣地，我們也可以計(jì)算 未來(lái)某個(gè)時(shí)候的收益的貼現(xiàn)，也就是將未來(lái)的收益價(jià)值轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的價(jià)值 ，這種計(jì)算稱為 未來(lái)收益的 貼現(xiàn) ，其 計(jì)算參數(shù)是貼現(xiàn)率 。 2021/11/12 35 一年期的未來(lái)收益的 貼現(xiàn)公式 為 ： PV0=FV1/(1+i) 這里 i是貼現(xiàn)率 ， 1/(1+i)是 貼現(xiàn)因子 。 事實(shí)上是現(xiàn)值的一年未來(lái)值的 逆運(yùn)算。 2021/11/12 36 如果一筆收益是 在第 n年實(shí)現(xiàn) 的，那么其 貼現(xiàn)值的計(jì)算 就是： PV0=FVn/(1+i)n 如果 不同年份都有不同的收益 CF1， CF2，CF3， CF4， CF5……CF n，則 這些收益的總的貼現(xiàn)值 就是： PV0=CF1/（ 1+i） +CF2/(1+i)2 +CF3/(1+i)3 +CF4/(1+i)4 +CF5/(1+i)5……CF n/(1+i)n 這里的 貼現(xiàn)率 仍然是 i， 1/（ 1+i） n或 （ 1+i） n為各年的 貼現(xiàn)因子 。 2021/11/12 37 未來(lái)收益的貼現(xiàn)值 與 投資初值 的比較判斷房地產(chǎn)的投資價(jià)值 未來(lái)收益的貼現(xiàn)計(jì)算為我們對(duì)房地產(chǎn)投資的決策提供了便利的分析工具，通過(guò)比較 在一定的貼現(xiàn)水平基礎(chǔ)上未來(lái)收益的貼現(xiàn)值與初始投資的大小 ，我們就能進(jìn)行簡(jiǎn)單的價(jià)值判斷，從而得到某項(xiàng)投資是否合理的結(jié)論。 各期未來(lái)收益貼現(xiàn)值總和與初始投資的差，稱為 凈現(xiàn)值 。 若凈現(xiàn)值為正，就是未來(lái)收益的貼現(xiàn)大于初始投資額，這項(xiàng)投資是可行的；若凈現(xiàn)值為負(fù)數(shù)，則可以斷定該項(xiàng)投資無(wú)利可圖，是不可行的；若凈現(xiàn)值為零，說(shuō)明該項(xiàng)投資在不考慮風(fēng)險(xiǎn)因素時(shí)，還是基本可行的。 2021/11/12 38 第四節(jié) 資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是任何經(jīng)濟(jì)實(shí)體進(jìn)行經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須十分注重的財(cái)務(wù)指標(biāo)之一，而以房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)為最。考慮到某項(xiàng)資產(chǎn)中經(jīng)營(yíng)者自身所占權(quán)益比重的差異，在會(huì)計(jì)報(bào)表中， 資產(chǎn)收益率有不同的概念和計(jì)算方法 。 2021/11/12 39 一、資產(chǎn)收益率 資產(chǎn)收益率 是指 該項(xiàng)資產(chǎn)所有凈營(yíng)業(yè)收益總額與該項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值總額的比值 ，說(shuō)明整個(gè)資產(chǎn)的收益水平。 其計(jì)算公式為： 資產(chǎn)收益率 =凈營(yíng)業(yè)收益 /資產(chǎn)價(jià)值 =（營(yíng)業(yè)收益 經(jīng)營(yíng)費(fèi)用） /資產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格 2021/11/12 40 二、權(quán)益收益率 權(quán)益收益率 是 股東所占權(quán)益對(duì)應(yīng)的收益水平 ，在房地產(chǎn)中是專指按揭貸款借款人所擁有的權(quán)益（自有資金）的收益水平 ，其數(shù)值為稅前收益與自有資金的比值，即： 權(quán)益收益率 =稅前收益 /自有資金 =（凈營(yíng)業(yè)收入 年還款額） /自有資金 這里 必須注意 的是： 權(quán)益收益率是逐年變化的，主要原因不是稅前收入的變化，而是按揭購(gòu)房者在所購(gòu)房屋中占有的權(quán)益是逐年變化的。當(dāng)他還清了貸款，房屋的全部權(quán)益就屬于購(gòu)房者了，這時(shí)，房屋的權(quán)益收益率與資產(chǎn)收益率就相同了。 2021/11/12 41 簡(jiǎn)單結(jié)論 由此可見(jiàn)， 資產(chǎn)收益率的變化主要取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平變化 ；而 權(quán)益收益率的變化既取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）的收益水平，也取決于資產(chǎn)（房地產(chǎn)）中按揭購(gòu)房者的權(quán)益比例 ——首次付款比重與已償還貸款比重之和。 2021/11/12 42 三、有效收益率 有效收益率 是指能使房屋的未來(lái)收益與其終值（即房屋的處置價(jià)）之和的貼現(xiàn)值等于現(xiàn)值的貼現(xiàn)率。其嚴(yán)格的定義如下： 若 房屋未來(lái)價(jià)值的貼現(xiàn)值 I1/（ 1+IRR） 1+I2/（ 1+IRR） 2+…+I N/（ 1+IRR） N+IN‘/（ 1+IRR） N 與房屋初始購(gòu)買價(jià)相等 ， 則 稱 IRR為有效收益率 。 這里， IN 為房屋第 N年的收益， IN為房屋的終值 。 有效收益率是購(gòu)房者實(shí)際能取得的收益率，所有又稱為 內(nèi)部收益率 。 當(dāng)上式的年收益為稅后收益時(shí)，則內(nèi)部收益率就是稅后內(nèi)部收益率 。 2021/11/12 43 第五節(jié) 信貸、擔(dān)保貸款和抵押貸款 信貸、擔(dān)保貸款 和 抵押貸款 是房地產(chǎn)金融最主要的基本業(yè)務(wù)內(nèi)容，涉及的主體包括 貸款者 —— 商業(yè)銀行，即資金的借出方； 借款人 —— 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者，即資金的借入方； 第三方 ——擔(dān)保人或保證人，即借款人的關(guān)系人，即為借款人提供償還貸款保證的責(zé)任方，對(duì)貸款負(fù)有連帶責(zé)任。 2021/11/12 44 一、信貸和擔(dān)保貸款的定義與區(qū)別 信貸 就是借款人由于自己的良好市場(chǎng)信譽(yù)，在沒(méi)有任何其他承諾僅以借款合同的約定就獲得銀行一定數(shù)量的貸款的融資活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“純信用”關(guān)系。 擔(dān)保貸款 是銀行為了保證自己的資金的安全，在貸款時(shí)除借款人的還款承諾之外附帶更加嚴(yán)格的條件的借貸活動(dòng)。是借款人與銀行之間發(fā)生的“泛信用”關(guān)系。 在實(shí)踐中，擔(dān)保貸款有 4種基本形式： 2021/11/12 45 擔(dān)保貸款的 4種基本形式 ⑴ 保證貸款 （狹義的擔(dān)保貸款） —— 在借款人出現(xiàn)違約時(shí)，由第三人（擔(dān)保方）提供保證和代償?shù)馁J款方式； ⑵ 質(zhì)押貸款 —— 是指借款人或第三方將等價(jià)的各種權(quán)益憑
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