房屋交付法律評說研究與分析(編輯修改稿)
2025-07-24 14:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 人未違約且合同合法有效，買受人拒絕收房則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延領(lǐng)受的違約責(zé)任，并對該房屋所可能產(chǎn)生的風(fēng)險承擔(dān)責(zé)任。案例三、王某于2001年4月6日與某房地產(chǎn)公司簽定了《商品房買賣合同》，合同中約定該商品房價值250000元，交房時間為2001年6月10日，約定的交房條件為該房屋必須取得綜合竣工驗(yàn)收。房地產(chǎn)商于2001年10月5日完成綜合竣工驗(yàn)收，2001年12月7日取得竣工驗(yàn)收備案表。出賣人于2001年6月10日向王某發(fā)出了入住通知書，王某于2001年6月12日辦理了收房手續(xù)并領(lǐng)取了鑰匙。買受人在入住后發(fā)現(xiàn)該房有質(zhì)量問題且設(shè)施與合同約定不符，于是向人民法院提出訴訟，請求人民法院判令房地產(chǎn)公司承當(dāng)遲延交房的違約責(zé)任及賠償買受人的損失。房地產(chǎn)商辯稱：出賣人已經(jīng)向買受人如期交付了房屋，買受人領(lǐng)取了鑰匙實(shí)際占有了該房產(chǎn)不存在遲延交房的違約責(zé)任，對于房屋質(zhì)量問題同意在合同約定的保修范圍內(nèi)予以修繕并愿意賠償買受人的相關(guān)損失。法院經(jīng)過審理判決房地產(chǎn)商承擔(dān)遲延交房的違約責(zé)任并賠償原告的損失。律師評析。《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”本案合同雙方已經(jīng)在合同中明確的約定了交房的條件即該房屋完成綜合驗(yàn)收后向買受人交付使用，而不是以交鑰匙實(shí)際轉(zhuǎn)移房屋的占有作為交付的條件。本案中房地產(chǎn)商的交付行為違反了法律法規(guī)關(guān)于商品房交付的強(qiáng)制性規(guī)定。即使買受人在收到入住通知后前往出賣人處辦理了收房手續(xù)領(lǐng)取了房屋鑰匙，并且實(shí)際使用并控占了該房屋，但是出賣人在發(fā)出入住通知書為其辦理入住手續(xù)時第一違反了合同的約定，重要的是其行為違反了法律關(guān)于交付條件應(yīng)當(dāng)遵循的底線。交付行為無效，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)遲延交付的違約責(zé)任?！端痉ń忉尅芬惨?guī)定當(dāng)事人有約定的應(yīng)當(dāng)從其約定。案例四、業(yè)主陳某于2002年11月3日與開發(fā)商簽定了《商品房買賣合同》一份。合同約定該房的價值為340000元，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)于2003年5月10日將驗(yàn)收合格的房屋交付業(yè)主使用，陳某應(yīng)當(dāng)在接到入住通知書時辦理收房手續(xù)，并一次結(jié)清剩余房款，并在合同中約定了違約責(zé)任。2003年5月10日開發(fā)商將已經(jīng)辦理竣工驗(yàn)收完畢的房屋向陳某交付，發(fā)出入住通知書要求其前來辦理收房手續(xù)。而此時陳某正在外地旅游無法回來收房。直至2003年5月30日才前往辦理收房手續(xù)。但因鄰居不慎失火將其所購的房屋部分燒毀。于是陳某提出退房要求，開發(fā)商認(rèn)為已經(jīng)按照合同約定向其發(fā)出入住通知書，業(yè)主未按照合同約定領(lǐng)受房屋，房屋已經(jīng)交付，發(fā)生的房屋毀損、滅失的風(fēng)險應(yīng)當(dāng)由陳某自己承擔(dān)。陳某訴至法院，請求法院判令解除合同返還已付房款并支付利息。法院經(jīng)過審理駁回了陳
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