【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 10月始，蘇州城鎮(zhèn)土地使用制度改革取得重大突破，對(duì)除工業(yè)項(xiàng)目以外的經(jīng)營(yíng)性用地一律實(shí)行拍賣、招標(biāo)、掛牌的出讓方式供給。按照蘇州市城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣暫行辦法，蘇州市區(qū)范圍內(nèi)的土地招標(biāo)、拍賣、掛牌工作，由蘇州市人民政府負(fù)責(zé)，蘇州市土地儲(chǔ)備中心具體組織執(zhí)行；蘇州工業(yè)園區(qū)中新合作開發(fā)的70平方公里范圍內(nèi)的土地由蘇州市人民政府授權(quán)園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)，園區(qū)土地儲(chǔ)備中心具體組織執(zhí)行。n 土地出讓情況2005年蘇州市區(qū)五城區(qū)（老城區(qū)、園區(qū)、新區(qū)、吳中、相城）。從出讓地塊的分布來(lái)看，隨著吳中區(qū)和相成區(qū)交通環(huán)境等問(wèn)題的改善，逐漸稱為蘇州土地市場(chǎng)供應(yīng)的主要區(qū)域，而老城區(qū)（由平江、滄浪、金閶三區(qū)組成）作為蘇州傳統(tǒng)的市中心，土地資源相對(duì)稀缺，房地產(chǎn)開發(fā)不僅受到地域條件的限制，同時(shí)還須考慮文化遺產(chǎn)保護(hù)的要求，因此獨(dú)立的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)模偏小，且分布零星。圖21：2005年蘇州市土地出讓區(qū)域分布數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市土地儲(chǔ)備中心表21：20032005年蘇州市區(qū)土地拍賣、掛牌、招標(biāo)出讓情況 2003年2004年2005年土地出讓面積（萬(wàn)平方米）土地交易價(jià)格（元/平方米）1969．15數(shù)據(jù)來(lái)源: 蘇州市土地儲(chǔ)備中心n 土地開發(fā)與購(gòu)置情況蘇州經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，提高了城市居民的收入，吸引了大量外來(lái)人口，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，在利益驅(qū)動(dòng)之下，近幾年成為外地房產(chǎn)開發(fā)商“搶灘蘇州”的高峰期。據(jù)蘇州市土地儲(chǔ)備中心辦公室提供的一組數(shù)據(jù)，在蘇州的拍賣土地中，%的土地被外地公司購(gòu)得。n 土地成交情況從歷年的土地交易量來(lái)看，20012003年間的土地交易量逐年遞增，且遞增速度極快。自2004年以來(lái)，受宏觀調(diào)控的影響，土地交易量雖然繼續(xù)增加，但增幅已經(jīng)有所放緩。隨著土地交易量的增加，土地交易價(jià)格也呈持續(xù)上漲的態(tài)勢(shì)。小結(jié)：作為蘇州樓市的領(lǐng)頭羊，工業(yè)園區(qū)無(wú)疑是開發(fā)商最為關(guān)注的區(qū)域，尤其是外來(lái)地產(chǎn)商更希望在園區(qū)施展手腳，畢竟園區(qū)有著完整的新城市規(guī)劃，有著強(qiáng)大的基礎(chǔ)設(shè)施投資，有著強(qiáng)勁的消費(fèi)能力，而園區(qū)正是適應(yīng)了市場(chǎng)形勢(shì)，發(fā)揮政府調(diào)控作用，適當(dāng)增加土地供應(yīng)和房產(chǎn)開發(fā)量。湖東區(qū)的發(fā)展相對(duì)湖西來(lái)說(shuō)，具有更廣闊的空間性與時(shí)間性，領(lǐng)漲的湖東地價(jià)便鮮明地折射出開發(fā)商的強(qiáng)烈信心。 房地產(chǎn)整體市場(chǎng)n 供應(yīng)分析圖22：20002004年蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及其增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒自2002年以來(lái)，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住宅消費(fèi)能力的提高以及舊城改造速度的加快，房地產(chǎn)可開發(fā)投資額迅猛增長(zhǎng)，%以上，2004年開發(fā)投資額同比2000年增長(zhǎng)了4倍。圖23：20002004年蘇州市商品房建設(shè)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒自2002年以來(lái)，隨著開發(fā)投資額的迅猛增長(zhǎng)，商品房施工面積大幅度的增加，%以上的增速上漲，2004年受宏觀調(diào)控的影響增速略有下降。由于施工面積的放量增加，%以上的增速快速增長(zhǎng)。n 需求分析圖24：20002004年蘇州市商品房供求比注：供求比=竣工面積/銷售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒自2000年以來(lái)，蘇州市商品房一直保持供大于求的態(tài)勢(shì)，雖然商品房需求持續(xù)增加，但由于近幾年商品房竣工面積的快速上漲，供求比呈逐年增加的態(tài)勢(shì)。從2000年到2004年期間，蘇州商品房需求逐年加大，%。圖25：20002004年蘇州市商品房銷售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒由于商品房市場(chǎng)的需求持續(xù)旺盛，自2000年以來(lái)，蘇州商品房銷售價(jià)格逐年穩(wěn)步上漲，%，增幅創(chuàng)歷史最高。圖26：20002004年蘇州市商品房銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒小結(jié)：隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住宅消費(fèi)能力的提高以及舊城改造速度的加快，房地產(chǎn)進(jìn)入快速發(fā)展期，投資開發(fā)建設(shè)速度加快。 住宅市場(chǎng)n 供應(yīng)分析圖27：20002004年蘇州市住宅建設(shè)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒自2002年以來(lái)，蘇州商品住宅的開發(fā)建設(shè)速度明顯加快，施工面積大幅度增加，%以上的增幅。在此影響下，%。%%之間。n 需求分析改善居住條件、動(dòng)拆遷以及引進(jìn)人才產(chǎn)生的剛性需求以及投資客的虛擬需求等導(dǎo)致蘇州商品住宅市場(chǎng)需求持續(xù)旺盛。受住宅需求持續(xù)旺盛的影響，從2001到2002年期間，住宅供求比回落到1以下，但從2003年以來(lái)，由于住宅竣工面積的大幅度增加，供求比開始回升。圖28：20002004年蘇州市住宅供求比注：供求比=竣工面積/銷售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。自2000年以來(lái)，隨著住宅需求的持續(xù)旺盛，銷售面積呈逐年穩(wěn)步增加的態(tài)勢(shì)，%。%%。圖29：20002004年蘇州市住宅銷售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。受住宅需求持續(xù)旺盛的影響，自2000年以來(lái)，住宅銷售價(jià)格逐年穩(wěn)步上漲，%。2004年銷售價(jià)格達(dá)3127元/平方米，首次超過(guò)南京，位居江蘇省13個(gè)省轄市的住宅價(jià)格排名第一。圖210：20002004年蘇州市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。小結(jié)：隨著蘇州城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，從2002年開始住宅市場(chǎng)迎來(lái)了快速發(fā)展期，開發(fā)建設(shè)速度迅速加快。同時(shí)，隨著人們生活水平的提高，改善居住條件、動(dòng)拆遷、人才引進(jìn)等產(chǎn)生的剛性需求以及投資性需求持續(xù)旺盛，住宅銷售面積和價(jià)格逐年穩(wěn)步上漲。 寫字樓市場(chǎng)n 供應(yīng)分析圖211：20002004年蘇州市寫字樓建設(shè)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。由于蘇州的工業(yè)結(jié)構(gòu)占主導(dǎo)地位，第三產(chǎn)業(yè)不是很發(fā)達(dá)，因此2003年以前蘇州寫字樓市場(chǎng)發(fā)展比較緩慢，施工面積和竣工面積增長(zhǎng)緩慢。自2003年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及加入WTO等利好因素的影響下，寫字樓市場(chǎng)開始進(jìn)入快速發(fā)展期，開發(fā)建設(shè)速度開始加快。n 需求分析自2000年以來(lái)，蘇州寫字樓市場(chǎng)一直保持供大于求的態(tài)勢(shì)，但從2003年起，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，外資企業(yè)紛紛進(jìn)駐，私營(yíng)企業(yè)大量涌現(xiàn)，寫字樓需求不斷加大，供求比開始回落。圖212：20002004年蘇州市寫字樓供求比注：供求比=竣工面積/銷售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。從2000年到2002年期間，由于市場(chǎng)需求不大，寫字樓銷售面積增長(zhǎng)緩慢，2003年后隨著需求的不斷加大，銷售面積大幅度增加，%。與此同時(shí)，蘇州寫字樓租賃需求也保持旺盛，市區(qū)、新區(qū)、%左右。圖213：20002004年蘇州市寫字樓銷售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。從2000年到2002年期間，由于寫字樓市場(chǎng)供大于求，因此銷售價(jià)格略有下跌，從2002年以來(lái)，隨著需求的不斷加大，銷售價(jià)格開始回升，%。寫字樓租金也快速上漲， 5A級(jí)寫字樓平均租金價(jià)格已經(jīng)達(dá)到75元，園區(qū)則高達(dá)80－100元，%以上。圖214：20002004年蘇州市寫字樓銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。小結(jié)：由于蘇州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是以工業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)在長(zhǎng)三角地區(qū)相對(duì)不發(fā)達(dá)，因此寫字樓市場(chǎng)的起步相對(duì)較晚。自2003年以來(lái)，受蘇州經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展以及WTO等利好因素的影響，寫字樓需求開始不斷加大，寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期。 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)n 供應(yīng)分析圖215：20002004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。從2000到2002年期間，蘇州商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)發(fā)展緩慢，施工面積和竣工面積增長(zhǎng)緩慢。自2003年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及加入WTO等利好因素的影響下，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng)開始進(jìn)入快速發(fā)展期，開發(fā)建設(shè)速度明顯加快，%。n 需求分析圖216：20002004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供求比數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。自2000年以來(lái)，蘇州商業(yè)營(yíng)業(yè)用房一直保持供大于求的態(tài)勢(shì)，但隨著蘇州城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展，以及大量外來(lái)人口的進(jìn)駐，原有的一兩個(gè)商業(yè)中心模式難以滿足需要，因此供求比呈逐年下降的趨勢(shì)。隨著需求的不斷增加，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，從2000年到2003年期間，%。圖217：20002004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。2002年以前，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格增長(zhǎng)緩慢，自2002年以來(lái)，在需求逐年增加的帶動(dòng)上，銷售價(jià)格上漲速度開始加快。圖218：20002004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒。