【正文】 發(fā)展狀況分析與評價 15 土地市場 15 房地產整體市場 16 住宅市場 19 寫字樓市場 21 商業(yè)營業(yè)用房市場 24 二手房市場 26 城市房地產市場發(fā)展趨勢預測 263. 城市房地產行業(yè)發(fā)展與市場競爭分析 29 房地產行業(yè)發(fā)展現狀及趨勢 29 城市房地產市場競爭格局分析 29 典型企業(yè)及典型項目收益和風險分析 30圖 表 目 錄圖11：蘇州城市地圖 4圖12：20002004年蘇州市GDP及其增長率 5圖13：20002004年蘇州市人均GDP及其增長率 5圖14：20002004年蘇州市三次產業(yè)結構 6圖15：20002004年蘇州市全社會固定資產投資 6圖16：20002004年蘇州市人均可支配收入和消費性支出 7圖17：20002004年蘇州市消費品零售總額 7圖21：2005年蘇州市土地出讓區(qū)域分布 15圖22：20002004年蘇州市房地產開發(fā)投資額及其增長率 16圖23：20002004年蘇州市商品房建設情況 16圖24：20002004年蘇州市商品房供求比 17圖25：20002004年蘇州市商品房銷售面積 18圖26：20002004年蘇州市商品房銷售價格 18圖27：20002004年蘇州市住宅建設情況 19圖28：20002004年蘇州市住宅供求比 20圖29：20002004年蘇州市住宅銷售面積 20圖210：20002004年蘇州市住宅銷售價格 21圖211：20002004年蘇州市寫字樓建設情況 21圖212：20002004年蘇州市寫字樓供求比 22圖213：20002004年蘇州市寫字樓銷售面積 23圖214：20002004年蘇州市寫字樓銷售價格 23圖215：20002004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房建設情況 24圖216：20002004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房供求比 24圖217：20002004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房銷售面積 25圖218：20002004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房銷售價格 25表11：重點政策一覽表（20032005年） 12表21：20032005年蘇州市區(qū)土地拍賣、掛牌、招標出讓情況 15表22：蘇州市住宅市場需求量預測 27表31：建屋集團開發(fā)典型項目情況 30表32：新港開發(fā)典型項目情況 31表33：和潤開發(fā)典型項目情況 31表34：中海開發(fā)典型項目情況 32表35：南都建屋開發(fā)典型項目情況 32表36：順馳建屋開發(fā)典型項目情況 33表37：嘉業(yè)開發(fā)典型項目情況 331. 城市房地產市場宏觀背景分析與評價 宏觀經濟運行狀況n 最具經濟活力的城市之一蘇州市位于長江三角洲中部，江蘇省南部，是中國重點旅游城市，是長三角地區(qū)重要城市，于2004年入圍CCTV“中國十大最具經濟活力城市”并獲年度大獎。圖13：20002004年蘇州市人均GDP及其增長率數據來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒n 產業(yè)結構以工業(yè)為主導蘇州是一個新興的工業(yè)城市，目前已形成以電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等高新技術產業(yè)為主導的工業(yè)結構，第二產業(yè)是推動蘇州市經濟快速增長的主要力量。圖17：20002004年蘇州市消費品零售總額數據來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒小結：綜觀蘇州市宏觀經濟運行狀況，我們發(fā)現，蘇州市地處長三角經濟發(fā)達地區(qū)，大量外資有利地推動了蘇州經濟持續(xù)高速增長，且經濟發(fā)展?jié)摿薮蟆?16。216。216。n 主要政策及其對房地產市場產生的影響216。 二手房政策為了進一步深化住房制度改革，推進住房商品化、社會化進程，根據國務院《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號）和《省政府辦公廳轉發(fā)省建設廳等部門關于調整2003年度房改有關政策意見的通知》（蘇政辦發(fā)〔2003〕48號）的要求，2005年2月28日蘇州市人民政府印發(fā)《關于擴大蘇州市區(qū)房改售房范圍的實施意見》的通知，擴大了蘇州市區(qū)房改售房范圍。此外，國土資源部還會同有關部門共清查新上項目82440個，對違法占用土地的項目進行了查處，關于貫徹落實國務院緊急通知精神進一步嚴格土地管理治理整頓期間，全國暫停審批農用地轉非農建設用地，并要嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃進一步加大對土地市場的宏觀調控國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定嚴格依照法定權限審批土地，新增建設用地土地有償使用費實行先繳后分緊縮地根，直壓用地沖動有效的規(guī)范了政府行為用地指標愈加顯得珍貴2005年一季度房地產開發(fā)企業(yè)的土地購置明顯減少政策分類政策名稱頒布時間重點內容對房地產市場的影響和效果土地政策關于貫徹國務院深化改革嚴格土地管理的決定的實施意見切實保護耕地，嚴格控制新增建設用地總量；依法規(guī)范供地行為，全面提升土地集約利用水平；加強政府對經營性用地的市場調控，進一步規(guī)范經營性用地的公開交易制度；嚴格執(zhí)行征地補償安置政策，維護被征地農民的合法權益；完善動態(tài)監(jiān)察制度，強化土地執(zhí)法監(jiān)察工作；加強各方配合，保證耕地保護和土地管理各項措施落到實處進一步規(guī)范了經營性用地公開交易制度，確保土地交易公開公平公正。據蘇州市土地儲備中心辦公室提供的一組數據，在蘇州的拍賣土地中，%的土地被外地公司購得。由于施工面積的放量增加，%以上的增速快速增長。n 需求分析改善居住條件、動拆遷以及引進人才產生的剛性需求以及投資客的虛擬需求等導致蘇州商品住宅市場需求持續(xù)旺盛。圖210：20002004年蘇州市住宅銷售價格數據來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。從2000年到2002年期間，由于市場需求不大，寫字樓銷售面積增長緩慢，2003年后隨著需求的不斷加大，銷售面積大幅度增加，%。 商業(yè)營業(yè)用房市場n 供應分析圖215：20002004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房建設情況數據來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。圖218：20002004年蘇州市商業(yè)營業(yè)用房銷售價格數據來源：蘇州市統(tǒng)計年鑒。目前，蘇州樓市的剛性需求基本上可以分為兩種：一種是經濟實力強的富有階層，高檔物業(yè)是他們的主流需求；另一種是中產階級，購房時既考慮舒適又考慮實惠，要求產品有很高的性價比。消費結構適應居民收入水平提高和消費結構升級的要求，完善消費服務體系，創(chuàng)造良好消費環(huán)境，引導居民消費向實物消費和服務消費并重轉變。構建城市綜合交通體系，開工建設城際鐵路和市區(qū)軌道交通，完善市域高速公路網，優(yōu)化市區(qū)路網結構，推進以太倉港為重點的港口開發(fā)與航道建設。2005年1月，蘇州市首個商業(yè)規(guī)劃《蘇州市市區(qū)商業(yè)網點布局規(guī)劃》在市規(guī)劃展示館向社會公示，規(guī)劃到2010年基本形成具有蘇州特色的標志性商業(yè)格局，商貿流通業(yè)在長三角地區(qū)占據重要地位。并且，這些開發(fā)商所開發(fā)的幾乎都是大盤，幾乎占了蘇州樓市供應的一半。公司成立以后，累計在蘇州新區(qū)開發(fā)和組織開發(fā)各類房產200余萬平方米，先后建設了獅山新苑、新升新苑、馨泰花苑、雅閣花園、名都花園、世紀花園、雅韻花園、名城花園等住宅區(qū)以及多項蘇州新區(qū)公共配套設施，為蘇州新區(qū)的發(fā)展壯大做出了應有的貢獻。中國海外集團以中國海外發(fā)展有限公司和中海地產股份有限公司為兩大運營平臺，傾力打造“中海地產”的卓越品牌。順馳中國已初步形成全國化的戰(zhàn)略布局，下設三大區(qū)域公司：以天津為中心，含河北、山東、山西在內的華北集團，以上海為中心含長三角城市群的華東集團和以武漢為中心，含湖北、河南在內的中南集團。三期在地理位置上占盡優(yōu)勢，處于島上頂級的位置，北靠山西臨湖。項目風險：市場風險分析：在別墅市場上，蘇州的需求量相對有限，而在這個市場內競爭的樓盤相對較多，一方面是位于園區(qū)及古城區(qū)的一些別墅項目，如中海半島華府和庭院，平均售價和太湖之星項目差別不大，但在地理位置上卻具有明顯的優(yōu)勢；另一方面，太湖板塊出現大規(guī)模的別墅集中入市，導致競爭激烈。經營管理風險分析：大盤對開發(fā)商、對產品的研發(fā)、對產業(yè)的組合、對客戶的售前售后服務以及對房地產策劃、營銷人員的水平都有較高的要求，他們對客戶的品位和社區(qū)文化的理解等等都要上升一個層次，對其自身來講也是實力的檢驗。