【正文】 接口達(dá)到6個(gè)、計(jì)32條普通公路車(chē)道，高速公路接口達(dá)到4個(gè)、計(jì)24條高速車(chē)道。216。n 城市建設(shè)216。 城鎮(zhèn)體系規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一個(gè)中心、五個(gè)副中心、十二個(gè)片區(qū)、四個(gè)發(fā)展軸。 古城內(nèi)保持原有路、河格局，嚴(yán)格限制道路拓寬。216。 城市總體布局城市布局結(jié)構(gòu)形態(tài)采用“組團(tuán)式”布局，由城市組團(tuán)，山脈、河湖、大塊綠地組成完整的自然空間。2010年：人口185萬(wàn)。216。216。 發(fā)展目標(biāo)在規(guī)劃期內(nèi)蘇州全市基本實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)、工業(yè)、科技、教育現(xiàn)代化，經(jīng)濟(jì)繁榮、文教科技發(fā)達(dá)、人民生活富裕、道德風(fēng)尚良好，城鎮(zhèn)體系與城市布局合理，職能完善。 城市性質(zhì)蘇州市是國(guó)家歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市，是長(zhǎng)江三角洲重要的中心城市之一。此外，蘇州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正逐步優(yōu)化、固定資產(chǎn)投資增量速趨于平穩(wěn)。圖17：20002004年蘇州市消費(fèi)品零售總額數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒小結(jié)：綜觀蘇州市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況，我們發(fā)現(xiàn)，蘇州市地處長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，大量外資有利地推動(dòng)了蘇州經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿薮?。隨著人均可支配收入的增加，人均消費(fèi)性支出也呈快速上漲的趨勢(shì)。與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也呈快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，占固定資產(chǎn)投資的比重也逐年增加，%。2004年蘇州工業(yè)總產(chǎn)值躍居全國(guó)第二，成為僅次于上海的全國(guó)第二大工業(yè)基地。圖13：20002004年蘇州市人均GDP及其增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒n 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主導(dǎo)蘇州是一個(gè)新興的工業(yè)城市，目前已形成以電子信息、生物醫(yī)藥、新材料等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)結(jié)構(gòu)，第二產(chǎn)業(yè)是推動(dòng)蘇州市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要力量。人均GDP自2003年以來(lái)超越上海，穩(wěn)居全國(guó)各大城市首位。n 經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)自2003年以來(lái)，蘇州抓住中國(guó)加入WTO，國(guó)際資本和產(chǎn)業(yè)加速集聚長(zhǎng)江三角洲、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展的大好機(jī)遇，進(jìn)一步改革開(kāi)放，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速。圖11：蘇州城市地圖蘇州正在成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的現(xiàn)代制造業(yè)基地；產(chǎn)學(xué)研緊密聯(lián)合、各類(lèi)人才聚集的技術(shù)創(chuàng)新基地；科技含量高、外向度高、經(jīng)濟(jì)效益好的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地，融人文景觀與自然風(fēng)光為一體、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的旅游度假基地。目 錄1. 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀背景分析與評(píng)價(jià) 4 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 4 城市規(guī)劃與建設(shè) 8 宏觀政策 102. 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析與評(píng)價(jià) 15 土地市場(chǎng) 15 房地產(chǎn)整體市場(chǎng) 16 住宅市場(chǎng) 19 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 21 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng) 24 二手房市場(chǎng) 26 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 263. 城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 29 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 29 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 29 典型企業(yè)及典型項(xiàng)目收益和風(fēng)險(xiǎn)分析 30圖 表 目 錄圖11：蘇州城市地圖 4圖12：20002004年蘇州市GDP及其增長(zhǎng)率 5圖13：20002004年蘇州市人均GDP及其增長(zhǎng)率 5圖14：20002004年蘇州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 6圖15：20002004年蘇州市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 6圖16：20002004年蘇州市人均可支配收入和消費(fèi)性支出 7圖17：20002004年蘇州市消費(fèi)品零售總額 7圖21：2005年蘇州市土地出讓區(qū)域分布 15圖22：20002004年蘇州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及其增長(zhǎng)率 16圖23：20002004年蘇州市商品房建設(shè)情況 16圖24：20002004年蘇州市商品房供求比 17圖25：20002004年蘇州市商品房銷(xiāo)售面積 18圖26：20002004年蘇州市商品房銷(xiāo)售價(jià)格 18圖27：20002004年蘇州市住宅建設(shè)情況 19圖28：20002004年蘇州市住宅供求比 20圖29：20002004年蘇州市住宅銷(xiāo)售面積 20圖210：20002004年蘇州市住宅銷(xiāo)售價(jià)格 21圖211：20002004年蘇州市寫(xiě)字樓建設(shè)情況 21圖212：20002004年蘇州市寫(xiě)字樓供求比 22圖213：20002004年蘇州市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積 23圖214：20002004年蘇州市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格 23圖215：20002004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)情況 24圖216：20002004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供求比 24圖217：20002004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積 25圖218：20002004年蘇州市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格 25表11：重點(diǎn)政策一覽表（20032005年） 12表21：20032005年蘇州市區(qū)土地拍賣(mài)、掛牌、招標(biāo)出讓情況 15表22：蘇州市住宅市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè) 27表31：建屋集團(tuán)開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況 30表32：新港開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況 31表33：和潤(rùn)開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況 31表34：中海開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況 32表35：南都建屋開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況 32表36：順馳建屋開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況 33表37：嘉業(yè)開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況 331. 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀背景分析與評(píng)價(jià) 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況n 最具經(jīng)濟(jì)活力的城市之一蘇州市位于長(zhǎng)江三角洲中部，江蘇省南部，是中國(guó)重點(diǎn)旅游城市，是長(zhǎng)三角地區(qū)重要城市，于2004年入圍CCTV“中國(guó)十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市”并獲年度大獎(jiǎng)。近年來(lái)，蘇州市形成了外向型經(jīng)濟(jì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)兩大優(yōu)勢(shì)，培育了以高新技術(shù)為主的新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，人才、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境等新優(yōu)勢(shì)已見(jiàn)端倪。21世紀(jì)的蘇州將是“經(jīng)濟(jì)繁榮、科教發(fā)達(dá)、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)文明”的基本現(xiàn)化地區(qū)。GDP保持快速增長(zhǎng)，2004年蘇州的GDP總量首次超過(guò)深圳，位居全國(guó)第四。圖12：20002004年蘇州市GDP及其增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒2003年，蘇州人均GDP已達(dá)5762美元，根據(jù)國(guó)際慣例，如果一個(gè)地區(qū)人均GDP達(dá)到4000至8000美元，標(biāo)志著這個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)已步入高增長(zhǎng)期。自2000年以來(lái)，第二產(chǎn)業(yè)的比重逐年上升。圖14：20002004年蘇州市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒n 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資迅猛增長(zhǎng)，房地產(chǎn)所占比重快速增加圖15：20002004年蘇州市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒自2002年以來(lái)，蘇州全社會(huì)固定資產(chǎn)投資迅猛增長(zhǎng)，%。n 人均可支配收入、消費(fèi)性支出逐年穩(wěn)步增長(zhǎng)從2000年到2004年期間，由于蘇州經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，人均可支配收入也呈快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，%，在江蘇省內(nèi)處于領(lǐng)先地位，并逐步縮小與上海、杭州等長(zhǎng)三角領(lǐng)先城市的差距。圖16：20002004年蘇州市人均可支配收入和消費(fèi)性支出數(shù)據(jù)來(lái)源：蘇州市統(tǒng)計(jì)年鑒n 社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)定增長(zhǎng)伴隨著旅游業(yè)的發(fā)展，蘇州市消費(fèi)品市場(chǎng)保持繁榮、活躍的旺銷(xiāo)態(tài)勢(shì)，從2000年到2004年期間，%。因?yàn)镚DP中占將近一半的是勞動(dòng)者報(bào)酬，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展使得城鎮(zhèn)居民人均可支配收入穩(wěn)步提高，人民生活水平日益改善，住房和汽車(chē)的需求將會(huì)增大，汽車(chē)加快進(jìn)入家庭，未來(lái)恩格爾系數(shù)將發(fā)生較大變化，人民生活消費(fèi)結(jié)構(gòu)也將隨之變化。 城市規(guī)劃與建設(shè)n 城市規(guī)劃216。216。蘇州中心城城市設(shè)施水平達(dá)到基本現(xiàn)代化，古城風(fēng)貌得到進(jìn)一步保護(hù)與發(fā)揚(yáng)，成為與國(guó)際經(jīng)濟(jì)接軌，高度開(kāi)放，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，國(guó)際上知名的歷史文化名城和風(fēng)景旅游城市。 規(guī)劃范圍。 城市規(guī)模2005年：。216。各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立、集中發(fā)展，相互間以干道相串聯(lián)，形成整體的組團(tuán)分明、多中心、開(kāi)敞的布局形態(tài)。 城市道路網(wǎng)規(guī)劃道路系統(tǒng)的主骨架是井字形快速路加三環(huán)的道路系統(tǒng)。216。其中，一個(gè)中心指中心城市，蘇州都市區(qū)；五個(gè)副中心分別是：常熟市區(qū)、吳江市區(qū)、昆山市區(qū)、太倉(cāng)市區(qū)和張家港市區(qū)；四個(gè)發(fā)展軸分別是沿滬寧城鎮(zhèn)聚合軸、沿太湖旅游休閑軸、沿蘇嘉杭交通走廊發(fā)展軸和沿滬青湖高速公路發(fā)展聯(lián)系軸。 軌道交通建設(shè)情況2004年11月21日，蘇州輕軌規(guī)劃順利通過(guò)專(zhuān)家組審查，預(yù)計(jì)到2010年輕軌1號(hào)線、2號(hào)線有望建成通車(chē)，到2020年，3號(hào)、4號(hào)線也有望建成通車(chē)，并逐步實(shí)現(xiàn)與上海、無(wú)錫等周邊地區(qū)輕軌的接軌。 公路交通建設(shè)情況建成蘇滬高速公路、蘇昆太高速公路、蘇州繞城高速公路西北段和