【正文】 資計(jì)劃的95%。鹽田港三期主體工程完工并正式投產(chǎn)。 重點(diǎn)工程2004年中心區(qū)基本建成。n 城市建設(shè)2004年，深圳繼續(xù)實(shí)施以環(huán)境凈化、交通暢通、社會(huì)安寧為目標(biāo)的“凈暢寧”工程；開(kāi)展了大規(guī)模的市容環(huán)境綜合整治“梳理行動(dòng)”，共拆除亂搭建和影響市容的臨時(shí)建筑物3800多萬(wàn)平方米，增加了綠地面積，消除了治安和消防等隱患；實(shí)施“城中村”改造工程，進(jìn)一步改善了城市環(huán)境；對(duì)特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)實(shí)施農(nóng)村城市化工程，拓展了城市發(fā)展空間，促進(jìn)了特區(qū)內(nèi)外協(xié)調(diào)發(fā)展。至2020年，廣東省將建設(shè)成以廣州為中心，以廣州至深圳、廣州至珠海為兩條主軸線，以及放射與環(huán)狀結(jié)合的珠江三角洲城際快速軌道交通架構(gòu)。并在此基礎(chǔ)上，開(kāi)展軌道三期工程建設(shè)規(guī)劃，指導(dǎo)軌道三期工程建設(shè)。在此基礎(chǔ)上，將盡快建設(shè)軌道二期1號(hào)線延長(zhǎng)段、2號(hào)線、3號(hào)線、4號(hào)線延長(zhǎng)段、5號(hào)線工程，到2010年形成總長(zhǎng)約140公里，連接城市中心區(qū)、次中心和重要策略發(fā)展區(qū)，并與城市主要對(duì)外客運(yùn)交通樞紐進(jìn)行良好的銜接，能在城市主要客運(yùn)交通走廊提供大運(yùn)量快速交通服務(wù)的城市軌道交通骨干網(wǎng)絡(luò)。 城市交通實(shí)施全面的一體化的交通發(fā)展戰(zhàn)略，構(gòu)筑以軌道交通為骨干、常規(guī)公交為主體、各種交通方式協(xié)調(diào)發(fā)展的一體化的交通體系。西部發(fā)展軸由特區(qū)出發(fā)沿珠江口向廣州伸展，為深圳市重要的產(chǎn)業(yè)密集區(qū)；中部發(fā)展軸向龍華、觀瀾方向發(fā)展，為深圳市的物流走廊，并為特區(qū)中心組團(tuán)配套；東部發(fā)展軸沿布吉、龍崗一線向惠陽(yáng)方向發(fā)展，為深圳市二十一世紀(jì)最具潛力的增長(zhǎng)點(diǎn)。 城市建設(shè)布局結(jié)構(gòu)以特區(qū)為中心，由北向西、中、東三個(gè)方向發(fā)展，形成輻射狀的城市基本骨架。這樣做的優(yōu)點(diǎn)是既結(jié)合了深圳的自然條件，又順應(yīng)了市場(chǎng)條件下的城市開(kāi)發(fā)模式，而且保證了城市具有良好的生態(tài)環(huán)境效果，最終實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。216。 人口控制目標(biāo) “十一五”期間常住人口將控制在750萬(wàn)人以內(nèi)。從2006年起，經(jīng)過(guò)15年努力，到特區(qū)成立40周年的2020年，爭(zhēng)取人均GDP達(dá)到2萬(wàn)美元，達(dá)到香港和新加坡21世紀(jì)初的發(fā)展水平。216。 城市規(guī)劃與建設(shè)n 城市規(guī)劃216。 圖14：20002004年深圳市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒n 居民人均可支配收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)緩慢圖15：20002004年深圳市人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒深圳市居民可支配收入保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，2004年城市居民可支配收入達(dá)27596元。從固定資產(chǎn)的構(gòu)成來(lái)看，%以上。其中以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)發(fā)揮了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的龍頭作用，2004年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)成為第一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值3200億元，%，%；物流、金融為主體的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)不斷發(fā)展壯大，商貿(mào)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)也占據(jù)重要份額。第一產(chǎn)業(yè)所占比重逐年下降，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由第二、三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)。圖1 1：20002004年深圳市GDP數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒從2000年到2004年期間，深圳人均GDP保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，%。 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況n 國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)從2000年到2004年期間，深圳的經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)，%。目前，深港口岸實(shí)行的24小時(shí)通關(guān)及無(wú)紙化驗(yàn)放，以及西部通道的動(dòng)工，將把深港兩地更加緊密地連在一起。近年來(lái)，深港合作領(lǐng)域從“三來(lái)一補(bǔ)”發(fā)展到基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境保護(hù)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、金融、商貿(mào)、交通、物流、旅游、高等教育、醫(yī)療衛(wèi) 生等領(lǐng)域，基本實(shí)現(xiàn)了資源、城市功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的互補(bǔ)。目 錄1. 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀背景分析與評(píng)價(jià) 5 城市概況及特征 5 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況 5 城市規(guī)劃與建設(shè) 8 宏觀政策 102 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析與評(píng)價(jià) 12 土地市場(chǎng) 12 房地產(chǎn)總體市場(chǎng) 13 住宅市場(chǎng) 16 寫(xiě)字樓市場(chǎng) 20 商業(yè)營(yíng)業(yè)用房市場(chǎng) 24 二手房市場(chǎng) 27 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 283 城市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 29 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 29 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局分析 29 典型企業(yè)及典型項(xiàng)目 29圖 表 目 錄圖1 1：20002004年深圳市GDP 5圖12：20002004年深圳市人均GDP 6圖13：20002004年深圳市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 6圖14：20002004年深圳市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 7圖15：20002004年深圳市人均可支配收入和人均消費(fèi)性支出 7圖21：20042005年深圳市土地交易價(jià)格指數(shù) 12圖22：20002004年深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及其增長(zhǎng)率 13圖23：20002004年深圳市商品房建設(shè)情況 14圖24：20002004年深圳市商品房供求比 14圖25：20002004年深圳市商品房銷(xiāo)售面積和空置面積 15圖26：20002004年深圳市商品房銷(xiāo)售價(jià)格 16圖27：20002004年深圳市住宅開(kāi)發(fā)投資額及其增長(zhǎng)率 16圖28：20002004年深圳市住宅建設(shè)情況 17圖29：20002004年深圳市住宅供求比 18圖210：20002004年深圳市住宅銷(xiāo)售面積和空置面積 18圖211：2005年前三季度深圳市住宅各區(qū)銷(xiāo)售面積比例 19圖212：20002004年深圳市住宅銷(xiāo)售價(jià)格 19圖213：20002004年深圳市寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)投資額 20圖214：20002004年深圳市寫(xiě)字樓建設(shè)情況 21圖215：20002004年深圳市寫(xiě)字樓供求比 22圖216：20002004年深圳市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積和空置面積 22圖217：20002004年深圳市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售價(jià)格 23圖218：20042005年深圳市寫(xiě)字樓租金 23圖219：20002004年深圳市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額 24圖220：20002004年深圳市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房建設(shè)情況 25圖221：20002004年深圳市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供求比 25圖222：20002004年深圳市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積和空置面積 26圖223：20002004年深圳市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售價(jià)格 26圖224：20002004年深圳市二手房成交面積 27圖225：2005年前三季度深圳市二手房交易的區(qū)域分布 27表11：重點(diǎn)政策列表 11表21：2005年19月深圳全市及各區(qū)域住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格 20表22：深圳市住宅市場(chǎng)需求量預(yù)測(cè) 28表31：2004年深圳市住宅住宅銷(xiāo)售面積前15名 29表32：2004年全市住宅銷(xiāo)售金額前15名 29表33：招商地產(chǎn)開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況 29表34：萬(wàn)科地產(chǎn)開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況 29表35：航空城（東部）實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況 29表36：華僑城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況 29表37：閩泰地產(chǎn)開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況 29表38：華僑城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況 29表39：佳兆業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)典型項(xiàng)目情況 291. 城市房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀背景分析與評(píng)價(jià) 城市概況及特征n 區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯深圳地處珠江三角洲的前沿，南接香港新界，東臨大亞灣，西抵珠江口，北臨東莞市和惠州市，是華南沿海重要的交通樞紐，共有12個(gè)口岸，是中國(guó)唯一擁有海陸空口岸的城市也是內(nèi)地與香港唯一接壤的城市。深圳港名列世界集裝箱大港第4位，深圳擁有中國(guó)最大陸路客運(yùn)口岸羅湖口岸和陸路貨運(yùn)口岸皇崗口岸；廣深、深汕高速公路和京九廣深高速公路把香港、深圳和內(nèi)陸城市緊密的連接在一起。深港一體化為CPEA的順利實(shí)施和泛珠三角九省區(qū)與香港經(jīng)濟(jì)的一體化創(chuàng)造了良好的基礎(chǔ)條件。深圳的區(qū)域優(yōu)勢(shì)進(jìn)一步凸現(xiàn)，深圳將成為香港連接內(nèi)地以及內(nèi)地連接世界的紐帶和橋梁。2004年GDP在全國(guó)大中城市中位居第五，在珠三角城市中位居第二，僅落后于廣州。圖12：20002004年深圳市人均GDP數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒n 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由二、三產(chǎn)業(yè)共同推進(jìn)自2000年以來(lái)，深圳加快城市化進(jìn)程的步伐，向國(guó)際化城市邁進(jìn)。目前高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和金融服務(wù)業(yè)是深圳三大支柱產(chǎn)業(yè)。圖13：20002004年深圳市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市統(tǒng)計(jì)年鑒n 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，房地產(chǎn)所占比重開(kāi)始回落從2000年到2004年期間，深圳市固定資產(chǎn)投資一直保持穩(wěn)定發(fā)展，%。在宏觀調(diào)控的影響下，深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資進(jìn)入理性調(diào)整階段，基本建設(shè)投資逐漸成為影響固定資產(chǎn)投資增幅的最主要因素，2