【正文】 發(fā)展變化方向，并預(yù)測(cè)總需求的發(fā)展趨勢(shì)。在一般情況下往往選擇具有一定發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)和區(qū)域和有較強(qiáng)需求的客戶群作為目標(biāo)市場(chǎng)。這種自我調(diào)節(jié)產(chǎn)銷與需求的特點(diǎn)，反映了社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的狀況。市場(chǎng)是社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的一面鏡子，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中價(jià)值規(guī)律和供求規(guī)律通過市場(chǎng)自發(fā)的調(diào)節(jié)作用來體現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現(xiàn)供給和需求的變化，指導(dǎo)供應(yīng)適應(yīng)需求的變化。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，社會(huì)再生產(chǎn)的生產(chǎn)、消費(fèi)、社會(huì)的分配與再分配各個(gè)環(huán)節(jié)的活動(dòng)都離不開市場(chǎng)。因此隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)育、市場(chǎng)的日益成熟，市場(chǎng)的作用越來越明顯。因此在投資項(xiàng)目決策前的 可行性研究中進(jìn)行市場(chǎng)研究，確定投資項(xiàng)目的必要性與合理性將為項(xiàng)目決策提供依據(jù)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)研究已經(jīng)成為房地產(chǎn)可行性研究中最主要的部分，與經(jīng)濟(jì)分析、技術(shù)分析一道構(gòu)成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的三大支柱。第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境評(píng)價(jià)為什幺要進(jìn)行市場(chǎng)和投資環(huán)境分析？如何進(jìn)行市場(chǎng)和投資環(huán)境分析？具體的方法是什幺？市場(chǎng)調(diào)查的概念和基本方法？房地產(chǎn)的生命周期理論第三節(jié) 市場(chǎng)研究 參考《可行性研究與項(xiàng)目評(píng)價(jià)》P21“市場(chǎng)研究”房地產(chǎn)開發(fā)的市場(chǎng)需求是項(xiàng)目必要性的基礎(chǔ)，而市場(chǎng)研究是解決項(xiàng)目必要性的關(guān)鍵。投資環(huán)境評(píng)價(jià)、評(píng)審制度的實(shí)行，一是會(huì)加速推動(dòng)我國(guó)的投資環(huán)境研究事業(yè)；二是會(huì)使我國(guó)的宏觀、中觀投資決策做到有根有據(jù)，可以大大減少和避免盲目引進(jìn)、重復(fù)建設(shè)等投資失誤；三是可以實(shí)現(xiàn)我國(guó)投資環(huán)境建設(shè)及其評(píng)價(jià)、評(píng)審制度的規(guī)范化，使其建設(shè)與評(píng)審及早同國(guó)際慣例接軌，為更多更好地使用國(guó)內(nèi)外投資創(chuàng)造環(huán)境條件；四是可以提高投資決策的科學(xué)性、權(quán)威性。然而，在我國(guó)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)建設(shè)中，投資領(lǐng)域的失誤仍然較多，有的甚至還很嚴(yán)重。尤其對(duì)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)與評(píng)審工作，急需以制度形式把它確定下來，并貫徹執(zhí)行。 　　由上可知，投資環(huán)境研究、建設(shè)，及其評(píng)價(jià)、評(píng)審，都是綜合性、學(xué)術(shù)性、政策性很強(qiáng)的工作，且又是影響巨大，作用深遠(yuǎn)的事情，在國(guó)際上也僅是近二十年新開創(chuàng)的研究領(lǐng)域和事業(yè)。顯然，投資環(huán)境建設(shè)方案的選擇，投資環(huán)境要素改善的排序與組合，決非單一部門、單一學(xué)科所能完成之事，必須要有多學(xué)科。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果同投資環(huán)境建設(shè)方案的選擇關(guān)系極大，舉例來說，在我國(guó)的一些不發(fā)展地區(qū)，同是在改革開放的形勢(shì)下，有些地區(qū)不是憑惜豐富的自然資源去發(fā)展基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等“硬”投資環(huán)境建設(shè)，而把精力和財(cái)力著重去搞“減免稅收”、“炒賣房地業(yè)”等等“軟”環(huán)境建設(shè)上去，到頭來既未吸引來資金或外資，也延誤了區(qū)域經(jīng)濟(jì)開發(fā)的時(shí)機(jī)，經(jīng)濟(jì)依然徘徊在不發(fā)展階段；也有一些不發(fā)達(dá)地區(qū)，既重點(diǎn)抓了地區(qū)產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等“硬”投資環(huán)境建設(shè)，使交通、通訊大為改觀，相應(yīng)的也在“軟”環(huán)境上加強(qiáng)了建設(shè)，不但在稅收上適當(dāng)優(yōu)惠，也在人才培養(yǎng)、政府辦事效率等方面注意改進(jìn)，結(jié)果不但吸引來內(nèi)資，也吸引來外資。這種選擇正確與否，直接關(guān)系到地區(qū)投資環(huán)境建設(shè)，也直接關(guān)系到地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 　　同時(shí)，對(duì)投資環(huán)境建設(shè)工作，亦即對(duì)投資環(huán)境建設(shè)方案的設(shè)計(jì)、選擇與實(shí)施，以及方案實(shí)施后的效果追蹤，也都要實(shí)行評(píng)價(jià)、評(píng)審工作。由此可知，投資環(huán)境研究所涉及的廣度和深度，都不是幾個(gè)學(xué)科、幾個(gè)部門和單位所能包攬和勝任的，這需要多學(xué)科、多部門協(xié)同配合，綜合攻關(guān)，這是投資環(huán)境本身學(xué)科特點(diǎn)決定的，對(duì)它的研究只能采取多學(xué)科綜合協(xié)同式的考察分析與研究，才能避免和克服過去有、現(xiàn)在依然存在的弊端“自己立項(xiàng)、自己設(shè)計(jì)、自己審批”的方法。對(duì)它們的研究，既不能僅作定性研究，也不能僅作定量研究，而是要作定性、定量相結(jié)合的研究；并且也不能只作靜態(tài)研究，還應(yīng)做出動(dòng)態(tài)的分析；同時(shí)也不能只孤立地做一時(shí)一地的投資環(huán)境研究，而是要把所研究地域置于與其相關(guān)聯(lián)、相聯(lián)系的大區(qū)域，乃至全國(guó)、全世界投資環(huán)境之中，來視其投資環(huán)境優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及其改善途徑。 　　投資環(huán)境是一個(gè)龐大的復(fù)雜動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，它涉及有形的自然資源與自然條件等，也包括著所有無形的觀念形態(tài)、民俗民風(fēng)、情報(bào)信息等等，既有與人類生產(chǎn)、生活有影響的“硬”投資環(huán)境要素，也有“軟”投資環(huán)境要素。 　　三、建議創(chuàng)建和推行“中國(guó)投資環(huán)境評(píng)價(jià)評(píng)審制度” 　　要解決經(jīng)濟(jì)建設(shè)中“一哄而上”、盲目引進(jìn)、重復(fù)建設(shè)、比例失調(diào)、投資效益低下等投資決策的弊端，除大力開展投資環(huán)境研究，積極進(jìn)行投資環(huán)境建設(shè)外，我們認(rèn)為還必須建立和實(shí)行投資環(huán)境評(píng)價(jià)、評(píng)審制度。依據(jù)勞動(dòng)地域分工、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和地區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略，選準(zhǔn)地區(qū)特色產(chǎn)業(yè)，集中人、財(cái)、物營(yíng)造地區(qū)投資小環(huán)境。以教育為本，從國(guó)家、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，教育的普及與提高、科學(xué)文化事業(yè)的發(fā)展，是宏觀投資環(huán)境建設(shè)的一個(gè)最根本最主要的方向。 　　第三，提高勞動(dòng)力素質(zhì)，特別是提高科學(xué)技術(shù)水平。 　　第二，提高社會(huì)經(jīng)濟(jì)管理水平，特別是各級(jí)政府部門工作效率、工作質(zhì)量。我國(guó)一些地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入成熟和成長(zhǎng)階段，一些不發(fā)達(dá)地區(qū)也在積極準(zhǔn)備條件，經(jīng)濟(jì)開始進(jìn)入啟動(dòng)發(fā)展階段，但是各地區(qū)幾乎無一例外地存在著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上的嚴(yán)重矛盾，其中最主要的又是基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施的嚴(yán)重滯后，以至制約了生產(chǎn)的正常運(yùn)行，扼制了經(jīng)濟(jì)的順暢發(fā)展。據(jù)有關(guān)研究成果，一般房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境影響因素的層次結(jié)構(gòu)模型如下圖：一、投資優(yōu)惠政策環(huán)境子系統(tǒng)投資房地產(chǎn)開發(fā)的投資優(yōu)惠政策主要包括土地供應(yīng)的優(yōu)惠政策、城市舊區(qū)改造的優(yōu)惠政策、動(dòng)拆遷優(yōu)惠政策、上海的365政策的接受和分析相臨的兩塊地，要開發(fā)先優(yōu)惠中福開發(fā)開發(fā)商利潤(rùn)的50%來自于政策的優(yōu)惠，房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的尋租現(xiàn)象的客觀存在，“如何合法化”二、社會(huì)政治環(huán)境 社會(huì)政治環(huán)境是指政治環(huán)境、法律環(huán)境、行政效率。各環(huán)境要素子系統(tǒng)既獨(dú)立又相互聯(lián)系，相互交織、相互影響、相互作用，具有一定的復(fù)雜性。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，由于其自身的所具備的不可移動(dòng)性，以及投資數(shù)額大、投資期限長(zhǎng)、影響因素復(fù)雜等等特征，投資環(huán)境的要素系統(tǒng)主要分如下幾類：（1）投資優(yōu)惠政策子系統(tǒng)，包括投入優(yōu)惠、產(chǎn)出優(yōu)惠和其它優(yōu)惠；（2）社會(huì)政治環(huán)境子系統(tǒng)，包括政治環(huán)境、法律環(huán)境、行政效率等；（3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境子系統(tǒng)，包括市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、勞動(dòng)力資源及素質(zhì)、科技創(chuàng)新、協(xié)作條件等；（4）自然地理環(huán)境子系統(tǒng)，包括地城區(qū)位、氣候條件、資源條件及組合等；（5）社會(huì)服務(wù)子系統(tǒng)，包括金融服務(wù)、生活服務(wù)等。在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究工作時(shí)，對(duì)所研究的項(xiàng)目進(jìn)行投資環(huán)境分析，是房地產(chǎn)投資活動(dòng)中最為重要的階段和最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。決定投資效果的因素，通常表現(xiàn)為其空間投向或投資區(qū)位選擇，而這是由投資環(huán)境所確定的。第一節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資環(huán)境要素分析考察在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起核心作用的資本運(yùn)動(dòng)的特征和規(guī)律，可以得知資本或投資有著極強(qiáng)的增值屬性，這種屬性隨著價(jià)值規(guī)律一起，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中要求人們遵從它的這種固有的、桀驁不馴的品格。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的必要性主要是分析和評(píng)價(jià)項(xiàng)目的投資環(huán)境，調(diào)查和分析項(xiàng)目是否符合社會(huì)的需求，產(chǎn)品定位是否適當(dāng)，這就引申出了市場(chǎng)研究問題；同時(shí)，通過對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)研究、分析，還要進(jìn)一步測(cè)算項(xiàng)目在房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售、價(jià)格趨勢(shì)，這種測(cè)算主要是區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求預(yù)測(cè)，它是房地產(chǎn)項(xiàng)目科學(xué)決策的重要基礎(chǔ)，沒有科學(xué)、合理的預(yù)測(cè)就不可能作出正確的決策。項(xiàng)目投資環(huán)境分析與市場(chǎng)研究本章要點(diǎn)：；：主要是利用定量和定性的方法，進(jìn)行系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)查、需求預(yù)測(cè)、市場(chǎng)趨勢(shì)綜合分析。、方法和內(nèi)容（投資環(huán)境、市場(chǎng)供給、消費(fèi)者和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況） 手冊(cè)之中P104房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容投資環(huán)境影響因素示意圖 手冊(cè)之中P217圖2－2－1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的必要性是可行性研究必須涉及的問題。因此，投資環(huán)境分析、市場(chǎng)研究是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究的重要內(nèi)容和環(huán)節(jié)，是確?？尚行匝芯康慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和技術(shù)分析結(jié)論正確的前提。因而，要想取得良好的投資效果，就需要認(rèn)識(shí)資本的屬性和運(yùn)動(dòng)規(guī)律?！巴顿Y環(huán)境”對(duì)于每一個(gè)具體地域來說是其既定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、政治法律、自然條件、地理區(qū)位以及人們文化素質(zhì)與觀念等的總和。只有充分了解和把握項(xiàng)目的投資環(huán)境，才能制定出正確的項(xiàng)目開發(fā)方案，作出正確的投資決策，“投資環(huán)境的把握程度決定著項(xiàng)目投資效益的高低”已成為開發(fā)商的共識(shí)。每個(gè)子系統(tǒng)，根據(jù)需要還可繼續(xù)細(xì)分。 按要素存在的物質(zhì)形態(tài)不同，可分為硬投資環(huán)境和軟投資環(huán)境兩類；按要素存在的范圍分類，可分為宏觀投資環(huán)境、中觀投資環(huán)境和微觀投資環(huán)境三類；按要素內(nèi)容的不同，有可分為社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、文化環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、法律環(huán)境、自然環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等若干類型。主要包括社會(huì)秩序、社會(huì)信譽(yù)、社會(huì)制度、法律的完備性、法律的穩(wěn)定性和執(zhí)法的公正性四、自然地理環(huán)境五、社會(huì)服務(wù)環(huán)境通過考察總結(jié)國(guó)內(nèi)外投資環(huán)境建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國(guó)國(guó)情，改善投資環(huán)境可從下述方面進(jìn)行： 　　第一，配套與完善基礎(chǔ)設(shè)施，特別是城市基礎(chǔ)設(shè)施。這對(duì)于吸引一定規(guī)模、性質(zhì)的外資有不利的影響。這是發(fā)展中國(guó)家和不發(fā)達(dá)地區(qū)普遍存在且十分突出的問題，政府機(jī)關(guān)辦事拖拉、官僚作風(fēng)……使海外投資者望而卻步。具備一定勞動(dòng)技能的勞動(dòng)力和高素質(zhì)的科技人員，是先進(jìn)、尖端產(chǎn)業(yè)的必備條件。 　　第四，制定地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。 　　投資環(huán)境建設(shè)，是一個(gè)直接關(guān)系到國(guó)家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)進(jìn)步的大問題，需要通過深入研究和借鑒國(guó)內(nèi)外成功的投資環(huán)境建設(shè)方式、方法，逐步總結(jié)整理出適合我國(guó)國(guó)情的投資環(huán)境建設(shè)方略、途徑與方法，以卓有成效地加速我國(guó)的投資環(huán)境建設(shè)。這既是確保投資環(huán)境研究成果和投資環(huán)境建設(shè)方案的科學(xué)性、權(quán)威性的要求，也是最終保證投資決策正確性的需要。這些投資環(huán)境要素，不但自身都處在不間斷的運(yùn)動(dòng)變化之中，而且它們之間有著相互關(guān)聯(lián)、相互作用、相互影響和相互制約。另外，研究任何地域、產(chǎn)業(yè)、行業(yè)投資環(huán)境，還應(yīng)注意參照和借鑒國(guó)內(nèi)外投資環(huán)境研究成果。我們認(rèn)為，對(duì)投資環(huán)境研究成果，實(shí)行評(píng)價(jià)、評(píng)審制度，這一方面可以促進(jìn)和保證投資環(huán)境研究的綜合性，多學(xué)科多部門聯(lián)合攻關(guān)，達(dá)到應(yīng)有的深度和廣度；另一方面以制度形式來進(jìn)行投資環(huán)境研究成果的評(píng)價(jià)、評(píng)審，從而逐步杜絕以往研究的偽科學(xué)行為，為投資環(huán)境研究廣泛、深入、健康的推行做出努力。僅就投資環(huán)境建設(shè)方案的設(shè)計(jì)與選擇來說，建設(shè)方案的設(shè)計(jì)是在研究基礎(chǔ)上產(chǎn)生和形成的，但建設(shè)方案往往不是一個(gè)，是兩個(gè)或兩個(gè)以上，所以就遇到方案的選擇問題。比如，通過某項(xiàng)或某幾項(xiàng)投資環(huán)境的關(guān)鍵建設(shè)與改善，能否使不發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)濟(jì)較快啟動(dòng)起來，或使地區(qū)經(jīng)濟(jì)從成長(zhǎng)型加快步入成熟型，或使發(fā)達(dá)地區(qū)繼續(xù)保持其繁榮。這樣，不但豐富的自然資源得到有效開發(fā)利用，經(jīng)濟(jì)得到發(fā)展，而且后來居上。多部門共同完成綜合評(píng)價(jià)、評(píng)審，對(duì)方案、要素排序、組合做出正確抉擇。因?yàn)闊o論投資環(huán)境與建設(shè)，還是投資環(huán)境的評(píng)價(jià)與評(píng)審，都直接關(guān)系到區(qū)域開發(fā)、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成敗，因此，都需要給予充分的認(rèn)識(shí)和極大的重視。我們知道，自改革開放以來，國(guó)家已經(jīng)推行了“環(huán)境影響評(píng)價(jià)制度”和“項(xiàng)目可行性研究的評(píng)審制度”，這兩種制度的實(shí)行，對(duì)我國(guó)的環(huán)境保護(hù)和項(xiàng)目的微觀決策起到了良好的作用，避免和減少了眾多失誤。而創(chuàng)建和實(shí)行“中國(guó)投資環(huán)境評(píng)價(jià)、評(píng)審制度”是解決投資決策失誤弊端的一個(gè)重要途徑與方法。 總之，在深化改革開放，加速建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的今天，建立和推行“中國(guó)投資環(huán)境評(píng)價(jià)、評(píng)審制度”，已是勢(shì)在必行，而且早推行早得益。在項(xiàng)目決策前，要弄清楚房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給和需求情況，如誰需要，為什幺需要，需要多少，通過什幺方式租售，在什幺地方、什幺時(shí)間租售，希望以什幺價(jià)格來租售等問題。一、市場(chǎng)研究的主要內(nèi)容“生產(chǎn)什幺和生產(chǎn)多少、如何生產(chǎn)、為誰生產(chǎn)”是一切經(jīng)濟(jì)組織面臨的三個(gè)基本問題，分析與解決這三個(gè)問題的出發(fā)點(diǎn)和歸宿都是市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)是商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與十一屆三中全會(huì)以來實(shí)行的改革開放政策息息相關(guān)，在房地產(chǎn)商品流通的過程中，供給與需求始終存在著矛盾，“供不應(yīng)求”、“供大于求”、“賣方市場(chǎng)”“買方市場(chǎng)”等矛盾的結(jié)果通過市場(chǎng)活動(dòng)反映出來，并在市場(chǎng)調(diào)節(jié)和政府干涉的不斷運(yùn)動(dòng)中，通過尋求供給與需求的相對(duì)均衡來解決。房地產(chǎn)市場(chǎng)在市場(chǎng)機(jī)制下配置存量房地產(chǎn)資源和利益，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)再生產(chǎn)的橋梁與紐帶。開發(fā)商通過市場(chǎng)租售產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)其開發(fā)目的；消費(fèi)者的需求通過市場(chǎng)購(gòu)買或租賃來滿足；社會(huì)的分配與再分配也要通過市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)。開發(fā)商通過及時(shí)了解市場(chǎng)信息，以顧客的需求為導(dǎo)向，決定供給的增減。房地產(chǎn)市場(chǎng)研究主要有以下內(nèi)容：1. 根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展變化情況確定項(xiàng)目產(chǎn)品的目標(biāo)市場(chǎng)，即明確市場(chǎng)定位。2. 市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)。3. 明確目標(biāo)市場(chǎng)特征。4. 項(xiàng)目產(chǎn)品的銷售量預(yù)測(cè)及銷售策略的確定。二、市場(chǎng)研究的主要方法房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究進(jìn)行市場(chǎng)研究的目的在于揭示出房地產(chǎn)市場(chǎng)供給及其需求狀況。市場(chǎng)