【正文】 、城市交通規(guī)劃 19揚(yáng)州規(guī)劃發(fā)展目標(biāo) 201）、人口 202）、用地規(guī)模 20揚(yáng)州市規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域——沿江產(chǎn)業(yè)帶 221）、產(chǎn)業(yè)帶布局 222）、生態(tài)環(huán)境布局 223）、沿江開發(fā)現(xiàn)階段重要成果 224）、沿江開發(fā)近期目標(biāo)（摘略） 22四、城市投資環(huán)境優(yōu)劣勢分析 23投資優(yōu)勢 231）、區(qū)位優(yōu)勢 232）、自然環(huán)境、歷史環(huán)境優(yōu)勢 233）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景優(yōu)勢 234）、城市化進(jìn)程加速、市區(qū)范圍擴(kuò)大、規(guī)劃蘊(yùn)藏投資機(jī)會(huì) 23投資劣勢 231）、工業(yè)基礎(chǔ)較薄弱 232）、政府投資服務(wù)和優(yōu)惠措施有所欠缺 243）、人力資源競爭能力較弱 244）、城市文化競爭力較弱 24第三部分、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場發(fā)展情況 25一、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及特征概括 25揚(yáng)州房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)供求平衡態(tài)勢，市場發(fā)展比較健康； 25揚(yáng)州房價(jià)收入比較低（與蘇州04年相），房價(jià)穩(wěn)中有升泡沫較小； 25揚(yáng)州目前樓盤以多層小高層為主，品質(zhì)一般，高端產(chǎn)品缺失； 25居民購房偏好中等戶型（90120），戶型功能實(shí)用性要求較高； 25居民購房熱情較高，樓盤去化能力較強(qiáng)，總價(jià)購買承受能力50萬左右； 25居民購房以自住為主，存在一定的投資性購房，但規(guī)模不大； 25揚(yáng)州新建商品房市場受宏觀調(diào)控影響較小，呈價(jià)平量微縮狀態(tài)； 25揚(yáng)州市年土地供應(yīng)量較小，土地價(jià)格相對比較低，有一定的增值潛力 25二手房市場穩(wěn)步發(fā)展，但近期受到宏觀調(diào)控的一定影響 25二、揚(yáng)州土地市場交易情況 26揚(yáng)州市土地市場概述 26揚(yáng)州歷年土地出讓、開發(fā)情況統(tǒng)計(jì) 26揚(yáng)州土地價(jià)格情況 271）、市區(qū)一類建設(shè)用地 272）、開發(fā)區(qū)一類居住用地 27揚(yáng)州土地市場分析 271）、量 272）、價(jià) 273）、趨勢 27三、揚(yáng)州固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資情況 28揚(yáng)州固定資產(chǎn)投資情況 28揚(yáng)州房地產(chǎn)投資情況 28四、揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場供求情況 29歷年揚(yáng)州市商品房供求情況 29揚(yáng)州房地產(chǎn)市場價(jià)格情況 30揚(yáng)州市房地產(chǎn)歷年供求價(jià)格綜合分析 30揚(yáng)州房地產(chǎn)泡沫分析 31揚(yáng)州房地產(chǎn)市場受宏觀調(diào)空的影響 32揚(yáng)州二手房市場 33初步結(jié)論 34五、揚(yáng)州市別墅市場簡要分析 34六、揚(yáng)州房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測 37揚(yáng)州房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿^大 37揚(yáng)州房地產(chǎn)市場需要價(jià)值回歸 37揚(yáng)州房地產(chǎn)市場供求變化預(yù)測 37揚(yáng)州房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)“兩極分化” 37揚(yáng)州房地產(chǎn)市場需求類型將呈現(xiàn)多樣化趨勢 38第四部分、項(xiàng)目基本情況 39一、項(xiàng)目簡介 39項(xiàng)目名稱 39項(xiàng)目位置 39項(xiàng)目性質(zhì) 39項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo) 39項(xiàng)目現(xiàn)狀 39二、項(xiàng)目初步經(jīng)濟(jì)效益估算 39第五部分、初步結(jié)論 41一、分析 41二、初步結(jié)論 41附錄 42一、2005年19月?lián)P州土地成交情況 42二、20032004年揚(yáng)州土地出讓統(tǒng)計(jì) 45三、揚(yáng)州市房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)規(guī)費(fèi) 47第一部分、揚(yáng)州城市概況一、地理位置揚(yáng)州地處江蘇中部，南臨長江、北接淮水、中貫京杭大運(yùn)河。其南部瀕臨長江，北與淮陰、鹽城接壤，東和鹽城、泰州毗聯(lián)，西南京、淮陰交界。江蘇各主要城市分布圖二、行政區(qū)劃 揚(yáng)州現(xiàn)轄3個(gè)區(qū),分別是廣陵區(qū)、維揚(yáng)區(qū)、邗江區(qū)，轄高郵、江都、儀征3個(gè)縣級市和寶應(yīng)縣。如今連接揚(yáng)州至鎮(zhèn)江的潤揚(yáng)長江公路大橋已全線通車，揚(yáng)州到上海、浙江的陸路交通變的更加便捷。航空 距南京祿口國際機(jī)場約1個(gè)小時(shí)，距上海虹橋國際機(jī)場約2小時(shí)。交通直達(dá)情況 按照目前的交通建設(shè)情況，從揚(yáng)州到北京約花八個(gè)小時(shí)，從揚(yáng)州到上海約花兩個(gè)小時(shí)，從揚(yáng)州到南京約花費(fèi)一個(gè)小時(shí)。人口現(xiàn)狀2004年底全市總?cè)丝?54萬，其中市區(qū)人口115萬人。 ——外來人口比例偏低 暫住人口比例比較低，城市輻射能力和經(jīng)濟(jì)吸引能力有限。簡要分析作為風(fēng)景旅游城市，揚(yáng)州在人口組成方面和蘇州、杭州之間還有不小的差距。我們判斷今后揚(yáng)州的人口、外來人口將會(huì)繼續(xù)平穩(wěn)增長，但漲幅有限。明清時(shí)期揚(yáng)州更是中國中部各省食鹽供應(yīng)基地和南北漕運(yùn)的咽喉，康熙三次、乾隆五次南巡揚(yáng)州。風(fēng)俗 揚(yáng)州自古以來形成的餐飲、休閑消費(fèi)觀念使揚(yáng)州人的消費(fèi)能力非常旺盛，從我們實(shí)地考察的情況來看也印證了這一點(diǎn)。 隨著潤楊長江大橋和鐵路的通車，揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)將會(huì)有跨越式的發(fā)展。2）、近幾年來揚(yáng)州的GDP增長較快且增速也一直在加快，總體GDP增長勢頭強(qiáng)勁。隨著揚(yáng)州城市各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的完善和招商引資力度的擴(kuò)大，我們判斷揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)將在今后幾年有較大的發(fā)展。揚(yáng)州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況1）、現(xiàn)狀 從總體三產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，揚(yáng)州有別與江蘇其他城市。2）、展望 從揚(yáng)州市政府制定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃來看，未來揚(yáng)州將大力引進(jìn)外資發(fā)展工業(yè)，在保持服務(wù)業(yè)的持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)上以促進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)集聚作為拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長、實(shí)現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略選擇?！駹I經(jīng)濟(jì)所占比重較大 %；，%。揚(yáng)州的外資企業(yè)發(fā)展情況1）外資引進(jìn)成果 揚(yáng)州從2001年到2004年，外資引進(jìn)的增長每年翻番。80公里沿江岸線成為揚(yáng)州外資投入密集區(qū)，其外資企業(yè)數(shù)占全市80％以上，％。二、揚(yáng)州居民生活水平揚(yáng)州居民生活水平概述根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)結(jié)合實(shí)地考察情況，我們認(rèn)為：1）揚(yáng)州全市范圍內(nèi)居民平均收入處于江蘇中游水平，總體而言并不富裕。3）揚(yáng)州市居民消費(fèi)觀念有待于向投資性消費(fèi)轉(zhuǎn)變，且這種轉(zhuǎn)變有足夠的儲(chǔ)蓄作為消費(fèi)支撐。揚(yáng)州居民收入情況表：揚(yáng)州居民收入統(tǒng)計(jì)表年份2000年2001年2002年2003年2004年居民人均可支配收入（元）67347205783387009851增 幅　——%%%%在崗職工平均工資（元）973210763120061380116008增幅　——%%%16%農(nóng)民人均純收入（元）34643690392641724755增幅　——%%%%數(shù)據(jù)來源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》、揚(yáng)州市統(tǒng)計(jì)局提供材料表：各城市人均收入比較城市揚(yáng)州南京無錫蘇州泰州徐州人均可支配收入(元)981511602135871445096959839數(shù)據(jù)來源——《各城市統(tǒng)計(jì)年鑒》 我們以上述的統(tǒng)計(jì)資料結(jié)合我們實(shí)地考察結(jié)果來看，揚(yáng)州的人均可支配收入平均水平目前并不高但增幅較快，表明揚(yáng)州總體的購買能力不足。揚(yáng)州恩格爾系數(shù)水平 從上面的圖表我們可以發(fā)現(xiàn)，揚(yáng)州的恩格爾系數(shù)仍然高于40%。 從總體趨勢來看，揚(yáng)州的恩格爾系數(shù)還是在慢慢下降的，表明當(dāng)?shù)厝嗣裆钫谶M(jìn)一步改善。由此可見近年隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和人民生活水平的提高，揚(yáng)州居民有一定住宅消費(fèi)或其他投資性消費(fèi)。揚(yáng)州居民住房水平表：居民住房水平統(tǒng)計(jì)年份2000年2001年2002年2003年2004年平均每人使用面積（平方米）增幅%%%% 數(shù)據(jù)來源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》 由絕對數(shù)來看，揚(yáng)州居民的平均住房水平在整個(gè)江蘇是處于上游水平的，超過南京、無錫和蘇州。三、城市規(guī)劃及重大市政建設(shè)狀況揚(yáng)州市總體規(guī)劃 （2001年2020年）1）、城市布局 揚(yáng)州市目前的城市布局為“一主三副”?！叭薄狈謩e為城西新區(qū)、廣陵新區(qū)和城南瓜洲沿江副中心?！涎? 擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，跳躍開發(fā)港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)，作為發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的主要載體。東部分區(qū)注重對現(xiàn)有居住用地進(jìn)行整合和改造，提高居住環(huán)境質(zhì)量和各類服務(wù)設(shè)施配套水平?！鞘械缆废到y(tǒng) 快速路系統(tǒng)：環(huán)線加縱橫道路。 東西方向快速道路：江陽西路、江陽中路、江陽東路、運(yùn)河西路?！p軌交通系統(tǒng) “一縱一橫加環(huán)線”。 一縱：（江陽工業(yè)園）——揚(yáng)子江北路——揚(yáng)子江中路——揚(yáng)子江南路（港口）：總長度約為20公里。附圖片揚(yáng)州規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)1）、人口 預(yù)測市域總?cè)丝诘?005年464萬人、2010年473萬人、2020年482萬人；城鎮(zhèn)人口至2005年237萬人、2010年265萬人、2020年318萬人；城市化水平2005年達(dá)到51%、2010年56%、2020年66%。附其他規(guī)劃圖揚(yáng)州市規(guī)劃發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域——沿江產(chǎn)業(yè)帶 揚(yáng)州市政府非常重視沿江開發(fā)，并把沿江產(chǎn)業(yè)帶的布局作為“十一五規(guī)劃”的一個(gè)重點(diǎn)來討論。1）、產(chǎn)業(yè)帶布局 以引入重大項(xiàng)目，形成產(chǎn)業(yè)高地為目標(biāo)，重點(diǎn)構(gòu)建沿江六大產(chǎn)業(yè)板塊（汽車制造業(yè)、化業(yè)工業(yè)、紡織工業(yè)、高科技信息產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)林業(yè)、旅游物流業(yè)）80公里沿江岸線成為揚(yáng)州外資投入密集區(qū)，其外資企業(yè)數(shù)占全市80％以上，％。3）、沿江開發(fā)現(xiàn)階段重要成果 ，揚(yáng)瓜公路以及揚(yáng)子江南路、江都興港路等縱向通道正在進(jìn)行改造。4）、沿江開發(fā)近期目標(biāo)（摘略） 揚(yáng)州開發(fā)區(qū)初步建成電子一條街，形成了4英寸、5英寸、6英寸、8英寸等系列芯片生產(chǎn)能力。四、城市投資環(huán)境優(yōu)劣勢分析投資優(yōu)勢1）、區(qū)位優(yōu)勢 揚(yáng)州自古以來就是連接南北經(jīng)濟(jì)的中心樞紐城市，占盡水運(yùn)便利的交通要沖。2）、自然環(huán)境、歷史環(huán)境優(yōu)勢 揚(yáng)州自然環(huán)境優(yōu)美，歷史文化底蘊(yùn)深厚，城市價(jià)值近來由于經(jīng)濟(jì)的關(guān)系被低估。3）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景優(yōu)勢 隨著揚(yáng)州市政府招商引資力度的不斷加大（臺商十佳投資城市），隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)外商投資企業(yè)的不斷到位，我們預(yù)計(jì)揚(yáng)州的工業(yè)水平會(huì)在近兩年之內(nèi)有較快的發(fā)展。 隨著廣陵、邗江撤縣并區(qū)，沿江開發(fā)區(qū)規(guī)劃的進(jìn)一步明朗，揚(yáng)州新一輪的