【正文】 品質(zhì)一般，高端產(chǎn)品缺失； 根據(jù)我們實(shí)地考察走訪的情況來看，目前揚(yáng)州普通住宅樓盤產(chǎn)品類型主要以多層小高層為主，建筑品質(zhì)較好綜合環(huán)境一般。揚(yáng)州房價(jià)收入比較低（與蘇州04年相當(dāng)）房價(jià)穩(wěn)中有升泡沫較??； ，在江蘇省處于中下游。4）、城市文化競爭力較弱 揚(yáng)州作為一個(gè)歷史悠久的城市，市民生活舒適安逸，但競爭意識(shí)較弱，缺少充足的創(chuàng)新、開拓和冒險(xiǎn)精神，創(chuàng)新氛圍淡薄，不利于現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展。3）、人力資源競爭能力較弱 揚(yáng)州目前人力資源比較薄弱，境內(nèi)沒有一流的高等教育學(xué)校，高技術(shù)人才和高級(jí)管理人員比較缺乏。投資劣勢1）、工業(yè)基礎(chǔ)較薄弱揚(yáng)州歷來“重商輕工”，工業(yè)發(fā)展相對(duì)蘇南各城市而言比較落后，基礎(chǔ)比較薄弱。4）、城市化進(jìn)程加速、市區(qū)范圍擴(kuò)大、規(guī)劃蘊(yùn)藏投資機(jī)會(huì) 揚(yáng)州近年城市化率以年均1%的速度增長，市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大。我們判斷隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)的近一步發(fā)展，它的投資潛力將近一步顯現(xiàn)。目前揚(yáng)州交通的全面升級(jí)將使其區(qū)位有時(shí)重新顯現(xiàn)，承擔(dān)著長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和向西向北輻射的重任。 ?？速悹?、華督、可瑞爾等項(xiàng)目已經(jīng)投產(chǎn)，川奇光電、晶芯半導(dǎo)體、華夏集成光電、明揚(yáng)威電、阿波羅蓄電池等項(xiàng)目?？偼顿Y9000萬美元的PTG項(xiàng)目、總投資15億元的精細(xì)化工及熱電項(xiàng)目等已進(jìn)入揚(yáng)州（儀征）化學(xué)工業(yè)園區(qū)建設(shè)。2）、生態(tài)環(huán)境布局 我們從揚(yáng)州總體規(guī)劃圖、建設(shè)用地規(guī)劃圖、重點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃圖中可以看到，沿江產(chǎn)業(yè)帶南側(cè)臨江地帶將被規(guī)劃成為大片的綠色開放空間，形成良好的居住環(huán)境，適合發(fā)展高端綜合居住產(chǎn)品。規(guī)劃定位使沿江發(fā)展成為揚(yáng)州市實(shí)現(xiàn)工業(yè)騰飛的關(guān)鍵，我們判斷該區(qū)域投資價(jià)值很高。2）、用地規(guī)模 控制在 85 平方公里左右，土地投放量每年約在 5 平方公里左右，其中 1— 平方公里左右用于住宅建設(shè)， 2— 平方公里作為工業(yè)發(fā)展。 環(huán)線：沿城區(qū)東環(huán)路、南環(huán)路、西環(huán)路、江陽工業(yè)園區(qū)中心路、漕河路。 一橫：（鐵路客站）文昌西路——揚(yáng)子江中路——江陽中路——江陽東路——江都路——文昌東路——江都市區(qū)：總長度約為24公里。 南北方向快速干道：揚(yáng)子江北路、揚(yáng)子江中路、揚(yáng)子江南路；賈七路、揚(yáng)瓜路；揚(yáng)圩路。 一環(huán)為運(yùn)河南路、運(yùn)河北路、北外環(huán)路、西外環(huán)路、南外環(huán)路。附圖片、3）、城市交通規(guī)劃——公路 近期規(guī)劃建設(shè)揚(yáng)州和鎮(zhèn)江第二條通道（五峰山橋位）及改建南繞城，近一步改善城市南線交通狀況，為城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和沿江副中心的發(fā)展提供支持?！鬟M(jìn)東拓 城市主要居住人口向西部分區(qū)集中，充分提高基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的利用率。2）、城市發(fā)展方向 揚(yáng)州目前的城市發(fā)展方向主要是“主導(dǎo)向南，拓展東西”。“一主”是指原來的老城區(qū)，規(guī)劃以保護(hù)為主。 我們在實(shí)際考察中也發(fā)現(xiàn)揚(yáng)州市區(qū)目前已經(jīng)建成的多層小高層公寓社區(qū)已經(jīng)形成一定的規(guī)模，但高端產(chǎn)品比較稀缺，住房條件質(zhì)的提高還需要時(shí)間。但這種投資性消費(fèi)還是比較適度的，不會(huì)影響到今后住宅消費(fèi)能力。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款水平表：揚(yáng)州城鄉(xiāng)居民存款儲(chǔ)蓄余額年份2000年2001年2002年2003年2004年全市居民儲(chǔ)蓄存款余額（億元）276378449增幅%%%%數(shù)據(jù)來源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》 揚(yáng)州居民儲(chǔ)蓄存款總體還是呈上升的趨勢，只是增幅有所下降。但實(shí)際上揚(yáng)州人民生活水平并不低，恩格爾系數(shù)偏高的主要是由于揚(yáng)州餐飲文化非常發(fā)達(dá)，且當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)習(xí)慣比較傾向于“吃”。 雖然揚(yáng)州人均可支配收入水平不高且增長幅度小于GDP增幅水平（目前大多數(shù)城市存在的現(xiàn)象），但結(jié)合揚(yáng)州的私營經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來看，揚(yáng)州存在著一定數(shù)量的高收入階層。4）揚(yáng)州居民居住水平從量上來看處于一個(gè)教高的水平，但住宅產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，居住質(zhì)量有待提高。2）揚(yáng)州市區(qū)居民平均收入水平大大高于全市水平，發(fā)達(dá)的私營服務(wù)業(yè)和商貿(mào)業(yè)使當(dāng)?shù)匾呀?jīng)形成了很大一部分高收入群體。2）、優(yōu)越的投資環(huán)境 臺(tái)灣電機(jī)電子工業(yè)同業(yè)公會(huì)(簡稱電電公會(huì))日前公布《2005年祖國大陸地區(qū)投資環(huán)境與風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查》報(bào)告，在評(píng)選大陸10大投資城市中，揚(yáng)州排名第6，僅次于蘇州、無錫、寧波、昆山和杭州。 2001至2004年，、2億美元、?！駹I經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然十分迅速 規(guī)模以上民營企業(yè)數(shù)量保持同比20%以上的增長，民營企業(yè)資產(chǎn)的增幅也達(dá)到40%以上。 揚(yáng)州民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r我們從各方面了解到的信息來看，揚(yáng)州民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況總結(jié)如下：——民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展底蘊(yùn)深厚 揚(yáng)州自古以來是繁華的商貿(mào)城市，商業(yè)服務(wù)業(yè)的發(fā)展有很深厚的底蘊(yùn)。揚(yáng)州的2004年的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)比例接近1：1：1，說明揚(yáng)州的第三產(chǎn)業(yè)（特別是服務(wù)業(yè)）比重相對(duì)較大，而工業(yè)發(fā)展略顯不足。 根據(jù)聯(lián)合國75國統(tǒng)計(jì)資料，住宅發(fā)展與人均GDP值之間的關(guān)系為：表: 人均GDP與房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況的關(guān)系表人均GDP800—1300美元1300—8000美元8000—13000美元13000美元以上階段住房起步階段快速上升階段平穩(wěn)上升階段下降階段 根據(jù)以上的標(biāo)準(zhǔn)判斷，揚(yáng)州市區(qū)當(dāng)前人均GDP水平下，房地產(chǎn)處于快速上升階段。3）、揚(yáng)州市區(qū)的人均GDP明顯高于全市水平，其水平與南京非常接近，說明揚(yáng)州市區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平較高。歷年GDP增長情況表揚(yáng)州市歷年GDP增長情況統(tǒng)計(jì)年份2000年2001年2002年2003年2004年GDP總量（億元）增幅　%%%%人均GDP（元）1051511205123681429017359增幅　%%%%數(shù)據(jù)來源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》我們從以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以看出：1）、揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較薄弱，經(jīng)濟(jì)總量在江蘇處于中游水平。第二部分 城市投資環(huán)境分析一、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r城市總體經(jīng)濟(jì)情況 ,揚(yáng)州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一直比較慢, 只能處于江蘇經(jīng)濟(jì)的中游，在整個(gè)長三角都市圈中也排名靠后，落后于蘇南。文化 揚(yáng)州文化底蘊(yùn)深厚，留下了李白、白居易、歐陽修、蘇軾、鄭板橋、朱自清等大批名人涯士的足跡，是我國首批公布的二十四座歷史文化名城之一，旅游資源非常豐富。五、歷史文化及習(xí)俗習(xí)慣歷史 揚(yáng)州歷史悠久，唐宋時(shí)期揚(yáng)州已成為中國東南第一大都會(huì)。但由于市區(qū)面積狹小，揚(yáng)州已經(jīng)處于一種人多地少的狀況，土地資源并不豐富。人口發(fā)展與城市化水平目標(biāo) 揚(yáng)州市規(guī)劃目標(biāo)：市域總?cè)丝诘?005年464萬人，2010年473萬人，2020年482萬人；城鎮(zhèn)人口至2005年237萬人，2010年265萬人，2020年318萬人；城市化水平2005年達(dá)到51%，2010年56%，2020年66%。表1：揚(yáng)州歷年人口變化情況年份2000年2001年2002年2003年2004年全市年末總?cè)丝冢ㄈf人）市區(qū)年末總?cè)丝冢ㄈf人）　表2：江蘇各城市暫住人口情況對(duì)比地區(qū)揚(yáng)州南京蘇州無錫泰州徐州總?cè)丝冢ㄈf人）暫住人口（萬人）130169暫住人口比率%%%%%%數(shù)據(jù)來源——《揚(yáng)州統(tǒng)計(jì)年鑒》 從地區(qū)人口組成情況來看，我們不難發(fā)現(xiàn)揚(yáng)州目前的人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)： ——市區(qū)人口比例還較低 市區(qū)的中心輻射能力有限，市區(qū)人口增長潛力較大。區(qū)位交通圖四、面積與人口地域面積 揚(yáng)州市總面積6638平方公里，市區(qū)總面積973平方公里。港口 揚(yáng)州港為國家一類對(duì)外開放口岸，擁有萬噸級(jí)件雜貨碼頭和多功能碼頭，設(shè)有保稅倉庫和口岸聯(lián)檢服務(wù)機(jī)構(gòu)，從市區(qū)到港口約10公里。鐵路 揚(yáng)州鐵路(寧揚(yáng)鐵路)為國鐵I級(jí)，已于2004年竣工營運(yùn)。三、交通情況公路交通 揚(yáng)州現(xiàn)有高速公路196公里，京滬高速、寧通高速在此交匯，在江蘇率先實(shí)現(xiàn)縣縣通高速公路。揚(yáng)州獨(dú)特的地理位置使它既能融入南京都市圈，又能接受上海經(jīng)濟(jì)圈的輻射，還能連接蘇南經(jīng)濟(jì)板塊和濱江近海的新興工商城市。房地產(chǎn)市場投資環(huán)境研究報(bào)告作者：日期：內(nèi)部資料CCP江蘇省揚(yáng)州市房地產(chǎn)市場投資環(huán)境考察報(bào)告上海XX宏業(yè)投資（集團(tuán)）有限責(zé)任公司二00五年十一月目錄目錄 2第一部分、揚(yáng)州城市概況 5一、地理位置 5二、行政區(qū)劃 5三、交通情況 6公路交通 6鐵路 6航空 6港口 6交通直達(dá)情況 6四、面積與人口 7地域面積 7人口現(xiàn)狀 7人口發(fā)展與城市化水平目標(biāo) 8簡要分析 8五、歷史文化及習(xí)俗習(xí)慣 9歷史 9文化 9風(fēng)俗 9第二部分 城市投資環(huán)境分析 10一、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 10城市總體經(jīng)濟(jì)情況 10歷年GDP增長情況 10揚(yáng)州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)情況 121）、現(xiàn)狀 122）、展望 12揚(yáng)州民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 12揚(yáng)州的外資企業(yè)發(fā)展情況 131）外資引進(jìn)成果 132）、優(yōu)越的投資環(huán)境 13二、揚(yáng)州居民生活水平 13揚(yáng)州居民生活水平概述 13揚(yáng)州居民收入情況 14揚(yáng)州恩格爾系數(shù)水平 15城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款水平 16揚(yáng)州居民住房水平 16三、城市規(guī)劃及重大市政建設(shè)狀況 17揚(yáng)州市總體規(guī)劃 （2001年2020年） 171）、城市布局 172）、城市發(fā)展方向 183）