蘇州房地產(chǎn)投資環(huán)境分析-資料下載頁
2025-06-27 11:57本頁面
【正文】 4564600 公寓自由都市（東湖大郡三期）園區(qū)200412185300公寓歐洲城園區(qū)20051119——高檔住宅伊頓小鎮(zhèn)園區(qū)20051126——11高檔住宅蘇州新港蘇州新港建設(shè)集團有限公司成立于1992年，具有國家房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)。1998年底上市公司“蘇州高新”控股，目前公司已成為“蘇州高新”的支柱企業(yè)，，獲2004年蘇州房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力20強。公司成立以后，累計在蘇州新區(qū)開發(fā)和組織開發(fā)各類房產(chǎn)200余萬平方米，先后建設(shè)了獅山新苑、新升新苑、馨泰花苑、雅閣花園、名都花園、世紀花園、雅韻花園、名城花園等住宅區(qū)以及多項蘇州新區(qū)公共配套設(shè)施，為蘇州新區(qū)的發(fā)展壯大做出了應(yīng)有的貢獻。 公司除繼續(xù)在蘇州地區(qū)進行開發(fā)、鞏固在蘇州市房地產(chǎn)界的龍頭地位外，還積極對開發(fā)地域進行拓展。2001年底，公司進入江蘇揚州進行房產(chǎn)開發(fā)，成功邁出了異地開發(fā)、規(guī)模發(fā)展的第一步。 歷經(jīng)十年，蘇州新港在2002年度銷售業(yè)績排名全國房地產(chǎn)企業(yè)第30位，列蘇州市房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)諸強之首。表32：新港開發(fā)典型項目情況樓盤地址開盤日期均價（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型吳甸園新區(qū)1999101——別墅新港名都花園新區(qū)20001112——8公寓雅閣花園新區(qū)20011130——普通住宅新港世紀花園新區(qū)2002126——17普通住宅雅韻花園（二期）新區(qū)200288——普通住宅新港名城花園新區(qū)2002101540019普通住宅新港名馨花園新區(qū)200545——15普通住宅馨泰花園新區(qū)————32普通住宅禾潤蘇州禾潤房地產(chǎn)有限公司于2002年4月，由AA級資信開發(fā)商蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)總公司、中國外貿(mào)企業(yè)500強之一的蘇州恒潤進出口有限公司和業(yè)績卓著的蘇州天禾投資有限公司共同出資組建。公司注冊資金2000萬元，具有城市綜合開發(fā)二級資質(zhì)，企業(yè)資信AAA級。近3年開發(fā)面積80萬平方米，獲蘇州市房地產(chǎn)開發(fā)綜合實力20強。表33：和潤開發(fā)典型項目情況樓盤地址開盤日期均價（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型明日星城常熟市20044327070普通住宅拙政東園平江區(qū)——最高價：2000萬元/套別墅n 外地知名開發(fā)商及項目介紹：中海地產(chǎn)“中海地產(chǎn)”是中國海外集團房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的品牌統(tǒng)稱。中國海外集團以中國海外發(fā)展有限公司和中海地產(chǎn)股份有限公司為兩大運營平臺，傾力打造“中海地產(chǎn)”的卓越品牌。從上世紀八十年代起，“中海地產(chǎn)”開始涉足香港房地產(chǎn)業(yè)，先后獨資和牽頭發(fā)展了海聯(lián)廣場、中國海外大廈、雅利德樺臺、南浪海灣等項目，合資發(fā)展了奧海城、富豪海灣等大型項目，已發(fā)展地產(chǎn)項目60多個，在建項目包括澳門寰宇天下等。與此同時，“中海地產(chǎn)”以戰(zhàn)略的眼光，將香港經(jīng)驗與內(nèi)地優(yōu)勢有機結(jié)合，積極投資內(nèi)地，先后進入深圳、上海、廣州、北京、成都、長春、南京、西安、中山、蘇州、佛山和寧波等城市，已經(jīng)發(fā)展建成項目38個，在建項目18個，即將開發(fā)項目22個，累計土地儲備可發(fā)展建筑面積超過1000萬平方米。去年底和今年初，“中海地產(chǎn)”分別被中國權(quán)威機構(gòu)評為中國內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)最具價值品牌第一名和房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力第一名。表34：中海開發(fā)典型項目情況樓盤地址開盤日期均價（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型中海半島華府園區(qū)2005913000別墅中海湖濱一號園區(qū)200510——23別墅蘇州南都建屋有限公司蘇州南都建屋有限公司（以下簡稱“南都建屋”）是南都集團與蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展有限公司共同組建的一家以房產(chǎn)開發(fā)為主要業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)公司，成立于二○○二年十月十五日。表35：南都建屋開發(fā)典型項目情況樓盤地址開盤日期均價（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型玲瓏灣園區(qū)2005315最高：6800最低：580085公寓順馳順馳中國控股有限公司成立于1994年，是目前中國規(guī)模最大的全國性房地產(chǎn)企業(yè)集團之一，主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理。具有國家建設(shè)部一級資質(zhì)。順馳中國十一年中累計操作房地產(chǎn)項目57個，銷售面積近500萬平方米，累計實現(xiàn)銷售收入近200億元，迅速發(fā)展成為中國房地產(chǎn)行業(yè)極具影響力的企業(yè)，2004年更成為業(yè)內(nèi)達到百億銷售規(guī)模的企業(yè)之一。順馳中國已初步形成全國化的戰(zhàn)略布局，下設(shè)三大區(qū)域公司：以天津為中心，含河北、山東、山西在內(nèi)的華北集團，以上海為中心含長三角城市群的華東集團和以武漢為中心，含湖北、河南在內(nèi)的中南集團。目前順馳中國在已經(jīng)進入的天津、北京、上海、蘇州、南京、無錫、重慶、鄭州、石家莊等16個城市，擁有35個在建在售項目與可支撐企業(yè)長期發(fā)展的900萬平方米的土地儲備。 表36：順馳建屋開發(fā)典型項目情況樓盤地址開盤日期均價（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型鳳凰城園區(qū)20059104400 156高檔住宅（含別墅）浙江嘉業(yè)浙江國際嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于1999年，由杭州鋼鐵集團和浙江國大集團合資組建而成，是長三角頗具開發(fā)規(guī)模和影響力的房地產(chǎn)開發(fā)公司。“做實長三角，構(gòu)筑全中國，走向國際化?！边@是嘉業(yè)所堅持的戰(zhàn)略。目前公司擁有總資產(chǎn)近60個億，注冊資本金1個億，土地儲備近6000畝，年開發(fā)量在80萬方以上，已在9個長三角城市（如上海、南京、杭州、蘇州、昆山、常州、湖州、嘉興、嘉善等）開發(fā)項目十多個，快速成長為長三角最具規(guī)模的地產(chǎn)開發(fā)商之一。表37：嘉業(yè)開發(fā)典型項目情況樓盤地址開盤日期均價（元/平方米）建筑面積（萬平方米）類型陽光假日新區(qū)——4800 普通住宅n 典型項目收益風險分析： 太湖之星項目介紹：位于長沙島，作為國際級的休閑物業(yè)，經(jīng)過數(shù)年開發(fā)，4000平方米的中心會所、國際級游艇俱樂部、數(shù)十畝的英式馬場、200畝的高爾夫場狀元樓酒店五大會所均已交付使用，呈現(xiàn)成熟別墅社區(qū)風貌。項目一期、二期已經(jīng)全部交付使用。三期在地理位置上占盡優(yōu)勢，處于島上頂級的位置，北靠山西臨湖。三期占地面積906712平米，建筑面積7萬平米，綠化率70%，共109套。太湖之星項目與天鴻寶島花園項目有很大的可比性，首先地理位置相當接近，都位于蘇州市太湖國家旅游度假區(qū)長沙島，占地面積和建筑面積也很接近，并且同樣定位為旅游休閑別墅。項目收益：自2003年起國家停止別墅用地審批。蘇州市政府的最新規(guī)定，對沿太湖500米以內(nèi)的新項目基本上已不再審批。擁有西山、太湖兩大自然資源的太湖稀缺別墅，它的不可替代性被業(yè)界公認為是最具有投資潛力的別墅板塊。項目目前的銷售情況：項目一期、二期已經(jīng)全部交付使用。三期于2005年4月10日開盤，平均銷售價格為13,000元/平米。項目風險：市場風險分析：在別墅市場上，蘇州的需求量相對有限，而在這個市場內(nèi)競爭的樓盤相對較多，一方面是位于園區(qū)及古城區(qū)的一些別墅項目，如中海半島華府和庭院，平均售價和太湖之星項目差別不大，但在地理位置上卻具有明顯的優(yōu)勢；另一方面，太湖板塊出現(xiàn)大規(guī)模的別墅集中入市，導(dǎo)致競爭激烈。宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)銷售速度減慢，房地產(chǎn)價格開始調(diào)整，銷售進度是否如期完成是其能否取得成功的關(guān)鍵因素。經(jīng)營管理風險分析：大盤對開發(fā)商、對產(chǎn)品的研發(fā)、對產(chǎn)業(yè)的組合、對客戶的售前售后服務(wù)以及對房地產(chǎn)策劃、營銷人員的水平都有較高的要求，他們對客戶的品位和社區(qū)文化的理解等等都要上升一個層次，對其自身來講也是實力的檢驗。金融財務(wù)風險：由于該項目的規(guī)模很大，開發(fā)周期較長，需要的資金相對較多，因此如何獲得融資以及控制項目成本、及時回收資金是該項目能否順利進行的重要因素。項目本身風險：由于項目位于郊區(qū)，地塊周邊配套設(shè)施少，通往市區(qū)的交通工具相對較少，項目所在地市場認知度較低，社會形象差，這對本項目開發(fā)非常不利。33 / 34
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