【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，通過(guò)中心店的造勢(shì)與托市，形成人氣聚集的內(nèi)核，確保獨(dú)立門面能有一個(gè)較好的經(jīng)營(yíng)預(yù)期。我們正是把握住了這個(gè)基點(diǎn)，才實(shí)現(xiàn)了一個(gè)個(gè)商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目定位的成功，創(chuàng)出了一個(gè)又一個(gè)該區(qū)域商鋪的“天價(jià)”。因此，我們認(rèn)為：本項(xiàng)目的定位也應(yīng)該緊緊抓住這一基點(diǎn)。（二）項(xiàng)目初步定位本公司通過(guò)對(duì)深圳、廣州、上海和北京等發(fā)達(dá)地區(qū)新興商業(yè)物業(yè)（包括國(guó)外連鎖建材超市）的調(diào)查發(fā)現(xiàn)：現(xiàn)在的商業(yè)物業(yè)功能正朝著休閑、娛樂(lè)、文化等多元化趨勢(shì)發(fā)展，顧客在商場(chǎng)內(nèi)不是進(jìn)行簡(jiǎn)單的貨幣與商品的交換活動(dòng)，其重視的是在商場(chǎng)活動(dòng)中的參與性。即：顧客以不為購(gòu)物而購(gòu)物，而為休閑、文化、回歸自然、體驗(yàn)所追求的的生活方式而購(gòu)物，也就是如前所述的“購(gòu)?qiáng)驶?dòng)”，這已經(jīng)成為現(xiàn)代大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目定位的基本規(guī)律。本項(xiàng)目的建成，雖然即將成為達(dá)州市新區(qū)——西外區(qū)的重要組成部分，但由于其總體規(guī)模有限，對(duì)“購(gòu)”與“娛”的結(jié)合也不可能漫無(wú)邊際及囊括所有，它應(yīng)該在參與提升商業(yè)中心檔次與功能的同時(shí)，與周邊的成熟商圈及社區(qū)、物業(yè)功能保持盡可能和諧的關(guān)系。因此，本項(xiàng)目要在目前激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中脫穎而出，只有在物業(yè)規(guī)劃上進(jìn)行大膽創(chuàng)新、在物業(yè)功能上與現(xiàn)有街區(qū)其他部分的功能形成互補(bǔ)、在突顯自身獨(dú)有的家居主題特色的同時(shí)，最大限度地使周邊地物業(yè)功能成為自己的必要配套和附屬設(shè)施?，F(xiàn)根據(jù)前文對(duì)本項(xiàng)目各個(gè)方面進(jìn)行的分析和綜述，我們認(rèn)為：“恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)”項(xiàng)目應(yīng)打造成為“多品牌聚集的批零兼營(yíng)的、本土化專業(yè)化的Shopping Mall”，具有“時(shí)尚孵化器”和“品牌推廣中心”這兩大功能。1．核心定位：——“多品牌聚集的家居建材大賣場(chǎng)”2．基本功能：時(shí)尚孵化期——融匯世界，引領(lǐng)時(shí)尚品牌推廣中心——促進(jìn)流通，輻射四方3．運(yùn)作策略：——購(gòu)?qiáng)驶?dòng)、以大帶小——優(yōu)勢(shì)整合、互補(bǔ)互動(dòng)4．功能描述：（1）時(shí)尚孵化器所謂“時(shí)尚孵化器”，是由知名主力商家、品牌店（即包括了各類專業(yè)店、專賣店和各類建材裝飾行業(yè)的品牌旗艦店，在這里我們將之統(tǒng)稱為“品牌店”）、家居商品流通孵化中心（即各類家居“品牌店”開(kāi)展批發(fā)代理業(yè)務(wù)辦公的集中性商務(wù)場(chǎng)所和相應(yīng)的服務(wù)體系）、家居時(shí)尚文化與品牌傳播中心（包括展示、演示和會(huì)議功能的多功能場(chǎng)所和相應(yīng)的服務(wù)體系）和外資形象的恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理中心（包括了“恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)的品牌整合與整體推廣”、“恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)的公共事務(wù)管理與整體經(jīng)營(yíng)”和“恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)范圍內(nèi)的全部物業(yè)的日常管理及服務(wù)）等多個(gè)子系統(tǒng)。（2）品牌推廣中心所謂“品牌推廣中心”，即：將“時(shí)尚孵化器”所聚集和“請(qǐng)進(jìn)來(lái)”的各知名品牌通過(guò)策略整合后向外推廣、幅射而“走出去”（其綱要下文述及，詳文待后期提供）。5．基本功能：l 適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)高效率、快節(jié)奏的需要，滿足人們對(duì)家居類商品一站式購(gòu)足的要求l 適應(yīng)現(xiàn)代社會(huì)多元化消費(fèi)的需要，滿足購(gòu)物、休閑活動(dòng)和體驗(yàn)式消費(fèi)相結(jié)合的要求l 滿足人們對(duì)購(gòu)物環(huán)境舒適性與安全性的要求，能夠以優(yōu)良的室內(nèi)人工環(huán)境，擺脫不良自然條件的影響l 滿足人們社會(huì)交往的要求，通過(guò)商業(yè)空間的休閑化為購(gòu)物者親友之間的交往活動(dòng)提供必要的條件結(jié)合“恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)”的實(shí)際，作為“時(shí)尚孵化器”和“品牌推廣中心”的本項(xiàng)目，應(yīng)該在滿足上述基本功能需要的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)展其在商業(yè)流通產(chǎn)業(yè)和企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方面的功能，具體包括：（1）時(shí)尚示范功能l 時(shí)尚示范和引領(lǐng)潮流，是恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)的首要功能。恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)將導(dǎo)入的“一體化購(gòu)物”模式及經(jīng)營(yíng)理念，是各種商業(yè)形態(tài)提升檔次和升級(jí)換代的基本模式，也是商品購(gòu)物消費(fèi)的一種潮流和趨勢(shì)，其本身就具有時(shí)尚性，且“時(shí)尚先鋒”定位的本身，又包含著商品的時(shí)尚、消費(fèi)的時(shí)尚、生活的時(shí)尚等，打造檔次高、規(guī)模大、品牌全、商品多的時(shí)尚消費(fèi)空間，所營(yíng)造的是一個(gè)舒適、輕松、愉快的“一體化購(gòu)物”環(huán)境。l 作為“時(shí)尚孵化器”，恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)要“孵化”一種新的生活方式。深刻體現(xiàn)恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)先進(jìn)理念的“時(shí)尚孵化器”，應(yīng)該使本項(xiàng)目成為目前達(dá)州市甚至周邊四方（川、陜、鄂、渝）地區(qū)最高端的時(shí)尚消費(fèi)資源，不論是在達(dá)州本地，還是整個(gè)周邊區(qū)域，能夠進(jìn)入恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)的主力店及品牌店的商品和服務(wù)都應(yīng)該最好的，使恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)成為引領(lǐng)時(shí)尚的“旗手”和引發(fā)潮流的“源頭”。眾多知名商家和品牌的引進(jìn)和融入，旗幟鮮明的品牌商品購(gòu)物氛圍、創(chuàng)新超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、科學(xué)合理的功能分區(qū)、一站式的人性化購(gòu)物環(huán)境、特色化商業(yè)服務(wù)及輕松、愉悅的消費(fèi)場(chǎng)所，將使得恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)本身就是一個(gè)品牌和形象的大展臺(tái)，并在商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的全國(guó)各地，面貌全新的摩爾模式的異軍突起和“時(shí)尚孵化器”的強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入，將大大沖擊現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)和人們因有的消費(fèi)行為、消費(fèi)習(xí)性，甚至影響和帶動(dòng)而轉(zhuǎn)變其生活方式。（2）經(jīng)營(yíng)資源整合功能傾心演繹全新的購(gòu)物模式，與眾不同的專業(yè)市場(chǎng)新形象，引領(lǐng)品牌購(gòu)物潮流，展示“專業(yè)化、規(guī)?；?、品牌化”，培育好這個(gè)品牌，就是獲得了最好的經(jīng)營(yíng)資源。同時(shí)，在“融入全世界”大前提下的強(qiáng)勢(shì)整合，大量知名品牌、優(yōu)秀品牌的引進(jìn)，使得通過(guò)這個(gè)孵化器整合的經(jīng)營(yíng)資源都是最優(yōu)質(zhì)的，必將使恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)在聚集更多更好的商流、人流、物流、信息流、資金流的同時(shí)，使得恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)及恒陽(yáng)企業(yè)的整體品牌有一個(gè)極好的素質(zhì)基礎(chǔ)，并最終聚集為本項(xiàng)目的整體品牌影響力。（3）市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)構(gòu)筑功能恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)不是簡(jiǎn)單地在達(dá)州建立一個(gè)“批發(fā)”或“批零兼營(yíng)”的市場(chǎng)載體，而是要將引入到恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)資源和商品品牌進(jìn)行“二次加壓”和整體擴(kuò)散，使整合后的恒陽(yáng)品牌和“時(shí)尚孵化器”，成為恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)在川陜鄂渝邊區(qū)乃至中國(guó)西部二級(jí)商圈構(gòu)筑市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)的基本動(dòng)力和資源，從而建立在恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)品牌的率領(lǐng)下，以達(dá)州為中心，構(gòu)筑起輻射“邊區(qū)”和二級(jí)市場(chǎng)的家居商品流通網(wǎng)絡(luò)。（4）流通產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張功能恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)所搭建的這個(gè)巨大的商業(yè)平臺(tái)，可以為開(kāi)發(fā)商建立一個(gè)涵蓋整個(gè)西部地區(qū)的物流及品牌擴(kuò)散的網(wǎng)絡(luò)，為恒陽(yáng)企業(yè)通過(guò)品牌輸出、模式復(fù)制等手段實(shí)現(xiàn)快速的擴(kuò)張和超常規(guī)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)，構(gòu)筑恒陽(yáng)企業(yè)的商業(yè)帝國(guó)。（5）地產(chǎn)升值功能恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)的獨(dú)特構(gòu)造，使其擁有了比常規(guī)的零售商業(yè)和常規(guī)的批發(fā)市場(chǎng)都要大得多的商業(yè)物業(yè)消化能力和物業(yè)功能提升能力。因此，它所到之處，必將大大帶動(dòng)相應(yīng)范圍內(nèi)地產(chǎn)的大幅度升值，如果恒陽(yáng)企業(yè)在恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)的建設(shè)與運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，同步培育和提升自身的商業(yè)運(yùn)作能力，將使恒陽(yáng)企業(yè)建立起比現(xiàn)在以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)的盈利能力都要高得多的新型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)，并通過(guò)由此而來(lái)的商業(yè)地產(chǎn)的巨幅利潤(rùn)空間，加速實(shí)現(xiàn)恒陽(yáng)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。所以，我們對(duì)本項(xiàng)目的定位做出以下建議：l 項(xiàng)目總體定位：—— 區(qū)域性專業(yè)市場(chǎng)的全新升級(jí)版（多品牌聚集的批零兼營(yíng)的、本土化的家居專業(yè)Shopping Mall）關(guān)于這個(gè)“升級(jí)版”，主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：1．經(jīng)營(yíng)模式定位：——“時(shí)尚孵化器”——“品牌推廣中心”不是單純依賴于某一大類商品或依托某個(gè)商品大類的大集合式專業(yè)化市場(chǎng)，而是具有經(jīng)營(yíng)品牌的聚集作用，并充分運(yùn)用多中心店（即主力店）的凝聚力介入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以雄霸達(dá)州市場(chǎng)。并在此基礎(chǔ)上，打造“品牌運(yùn)營(yíng)中心”，其目的是為了推動(dòng)和實(shí)現(xiàn)“達(dá)州恒陽(yáng)家具廣場(chǎng)”項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式商鋪的營(yíng)銷推廣。（1）體現(xiàn)出“多品牌聚集、多中心店（主力店）經(jīng)營(yíng)的孵化基地和時(shí)尚消費(fèi)推廣中心”的強(qiáng)大功能和品牌效應(yīng)，一舉成為達(dá)州商業(yè)旗艦。216。 商業(yè)孵化基地——品牌孵化器、財(cái)富孵化器。216。 時(shí)尚推廣中心——引導(dǎo)消費(fèi)、推動(dòng)時(shí)尚。（2）按照“強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，一統(tǒng)達(dá)州，幅射四方”的原則，聚集多個(gè)經(jīng)營(yíng)品牌、集合多個(gè)“中心店”（即“主力店”），引領(lǐng)和引導(dǎo)市場(chǎng)，使本項(xiàng)目成為品牌聚集和推廣中心。2．項(xiàng)目功能分區(qū)：——以大帶小、優(yōu)勢(shì)整合對(duì)于本項(xiàng)目的功能分區(qū)，鑒于本項(xiàng)目的綜合情況及控規(guī)等尚未完全確立的情況下，我們認(rèn)為“恒陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)部分應(yīng)按“家俱及家居用品區(qū)”和“建材裝飾區(qū)”二大部分進(jìn)行劃分，其總體規(guī)模不可過(guò)小，但亦不能過(guò)于龐大，㎡左右，其樓層以兩層最佳，不可超過(guò)3層。（1）家居用品區(qū)：含家具類、廚房類、衛(wèi)生潔具類、浴室類及床上用品等。目前達(dá)州市家具用品經(jīng)營(yíng)面積雖已過(guò)萬(wàn)平方，但市場(chǎng)仍具有較大的空間，仍未達(dá)到飽和狀態(tài)。現(xiàn)根據(jù)我公司對(duì)達(dá)州建材、家居等行業(yè)多個(gè)市場(chǎng)及各業(yè)主的深入調(diào)研和多次分析，并依據(jù)有關(guān)專家的初步分析，認(rèn)為“家居用品區(qū)”的規(guī)模不可過(guò)大，應(yīng)嚴(yán)格控制在2萬(wàn)㎡以內(nèi)，以在本區(qū)域形成強(qiáng)勢(shì)形象，對(duì)較小規(guī)模的經(jīng)營(yíng)商家形成擠壓和吸引，形成歸市的趨勢(shì)。（2）建材裝飾區(qū)：建材、裝飾材料等（如廚柜及衛(wèi)浴類、地磚類、地板類、家具類、門管件、木材類、軟裝潢、涂料類、五金類、園藝類、電動(dòng)工具、電料燈具。目前，達(dá)州市場(chǎng)已有多個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，但其規(guī)模相對(duì)較小，無(wú)法形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和區(qū)域幅射力。通過(guò)策略組合的強(qiáng)勢(shì)實(shí)施，本項(xiàng)目可充分運(yùn)用引進(jìn)新品牌和錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)策略，特別是新型商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)入，將在達(dá)州市場(chǎng)上及社會(huì)公眾心目中引起強(qiáng)大的震撼力和轟動(dòng)效應(yīng)，市場(chǎng)前景相當(dāng)可觀，潛力極其巨大。但是，有關(guān)專家特別指出：㎡（其中包括商業(yè)部分配套設(shè)施部分面積）。只有如此，才能充分利用本項(xiàng)目所擁有的良好區(qū)域優(yōu)勢(shì)和前景極大的商業(yè)契機(jī)，將本項(xiàng)目打造成為擁有鮮明的文化主題和賦予其“人性”和“人情味”的輕松、愉悅的商業(yè)服務(wù)及消費(fèi)場(chǎng)所，形成符合國(guó)際商業(yè)發(fā)展潮流的、以建材家居為專業(yè)特色的、具有本土特色的Sopping Mall——“新居大世界”的獨(dú)特魅力，一舉占領(lǐng)達(dá)州市場(chǎng)，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。3．項(xiàng)目形象定位：——時(shí)尚家居產(chǎn)業(yè)孵化基地——多品牌聚集的家居品牌推廣中心通過(guò)專業(yè)系統(tǒng)的形象包裝，一改建材產(chǎn)品冰冷、凌亂、非人性的面目，塑造出本項(xiàng)目與眾不同購(gòu)物新形象，傾心演繹一種全新的購(gòu)物模式。4．項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位——主題商場(chǎng)主題商場(chǎng)起源于歐美，類似于一種大型的綜合性專賣店，其專攻某一大類范疇的消費(fèi)市場(chǎng)，為特定的目標(biāo)消費(fèi)群體提供一站式消費(fèi)的系列服務(wù)，讓這個(gè)群體所有的消費(fèi)需要都能在這里得到滿足。目前，主題商場(chǎng)在國(guó)外頗成氣候，已成為一個(gè)極富生命活力的新興業(yè)態(tài)，國(guó)內(nèi)的一些大中型城市，主題商場(chǎng)也取得了相當(dāng)不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)和競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于“恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)”項(xiàng)目，我們不能單純的將其打造成某一大類的專業(yè)性市場(chǎng)，而應(yīng)該按照“適度超前、引領(lǐng)時(shí)尚”的原則進(jìn)行，即上文所述的功能及“升級(jí)版”定位模式——多品牌聚集的、批零兼營(yíng)的、本土化專業(yè)化的、Shopping Mall式的主題商場(chǎng)。5．經(jīng)營(yíng)布局建議：“家俱、家居”類與“建材、裝飾材料”類商品有著極大的關(guān)聯(lián)性，但在經(jīng)營(yíng)上又各有特色，因此，在賣場(chǎng)和布局上雖然將其分成兩個(gè)部份，但絕不可完全隔離，是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的有機(jī)統(tǒng)一體，其相連相通的規(guī)劃布局，既能為消費(fèi)者提供極盡可能的方便，又能使其全方位的享有“購(gòu)物林蔭道”所帶來(lái)的便利性和舒適性。（三）項(xiàng)目規(guī)劃布局建議打造“購(gòu)物林蔭道”交通體系，創(chuàng)建舒適宜人的購(gòu)物及居住場(chǎng)所本著“多品牌聚集的批零兼營(yíng)的、本土化的家居專業(yè)Shopping Mall”的基本定位和“生態(tài)、高效”原則，考慮人性的需求，創(chuàng)造性地打造家居時(shí)尚消費(fèi)步行街，科學(xué)營(yíng)造交通網(wǎng)絡(luò)和室內(nèi)外空間系統(tǒng)，構(gòu)筑滿足Shopping Mall各項(xiàng)需求的交通體系，并在此基礎(chǔ)上積極推行住宅小區(qū)化，實(shí)現(xiàn)“四化”標(biāo)準(zhǔn)（配套化、社區(qū)化、網(wǎng)絡(luò)化和休閑化），創(chuàng)建“人氣”、“商氣”互補(bǔ)互動(dòng)的人性化生活空間。堅(jiān)持“生態(tài)優(yōu)化”原則，創(chuàng)造城市新空間特色遵循“生態(tài)優(yōu)先”原則，通過(guò)項(xiàng)目?jī)?nèi)部的開(kāi)敞空間及景觀節(jié)點(diǎn)的強(qiáng)化處理，在項(xiàng)目?jī)?nèi)融入水景、山體等（非）自然環(huán)境條件，創(chuàng)造性地營(yíng)造富有巴山蜀水特色的城市新空間格局。五、本項(xiàng)目營(yíng)銷思路（一）、經(jīng)營(yíng)策略為了使恒陽(yáng)企業(yè)在開(kāi)發(fā)恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)項(xiàng)目過(guò)程中，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的三大價(jià)值——“地產(chǎn)價(jià)值、商品價(jià)值和品牌價(jià)值”方面獲得利益最大化，本案建議恒陽(yáng)企業(yè)應(yīng)特別組建旗下的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)（暫稱為“恒陽(yáng)經(jīng)營(yíng)管理公司”或“經(jīng)營(yíng)管理公司”）。這個(gè)經(jīng)營(yíng)管理公司擁有“恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)”項(xiàng)目全方位的管理權(quán)限，包括其經(jīng)營(yíng)、租賃、招商、指導(dǎo)等，其職責(zé)在于有效地保障“恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的正常運(yùn)作、持續(xù)經(jīng)營(yíng)和與商家的溝通融合等，其目的在于為實(shí)現(xiàn)恒陽(yáng)企業(yè)戰(zhàn)略部署及“恒陽(yáng)”品牌戰(zhàn)略擴(kuò)張搭建一個(gè)良好的商業(yè)平臺(tái)。但是，如果僅成立一個(gè)經(jīng)營(yíng)管理公司，就將“恒陽(yáng)家居廣場(chǎng)”