【文章內(nèi)容簡介】 M2/年3 個月租金 無 2 元/M2/月 無 未定 無二年，第三年遞增8%無 年租22 / 6523 / 65二24 / 65黃山路商業(yè)街沿街鋪位統(tǒng)計：圖表 業(yè)態(tài) 數(shù)量服裝 3餐飲娛樂 32美容美發(fā) 3便利店 3五金建材 7專賣店 5書店 1通訊 4其它 22黃 山 路 沿 街 鋪 位 業(yè) 態(tài) 圖服 裝4%餐 飲 娛 樂39%其 它28%通 訊5%書 店1% 專 賣 店6%五 金 建 材9%美 容 美 發(fā)4%便 利 店4%服 裝 餐 飲 娛 樂 美 容 美 發(fā) 便 利 店 五 金 建 材專 賣 店 書 店 通 訊 其 它25 / 65第三部分 濮陽市區(qū)消費(fèi)者特征調(diào)研一、市區(qū)人口及收入基本情況濮陽華龍區(qū)是濮陽市中心，經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)常住居民約 14 萬人，流動人口約 7 萬人，新建樓盤 12 個，2 年內(nèi)新增人口約 2 萬人。按常住人均年消費(fèi) 5000元、流動人口年消費(fèi)額按 2022 元計，年消費(fèi)額約為 億元。按大商場占領(lǐng)60％的市場份額計，約有 億元的市場空間。（16 萬人5000 元＋7 萬人2022 元）60%= 億元隨著芝罘區(qū)核心商業(yè)區(qū)開發(fā)用地的減少，煙臺城市框架的膨脹，居民購房居住熱點(diǎn)不斷向西延伸，開發(fā)區(qū)被公認(rèn)為“煙臺經(jīng)濟(jì)引擎” ，是最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。而開發(fā)區(qū)因?yàn)楸毯Ｔ铺臁⑽邓{(lán)海岸、金域河畔等一大批高素質(zhì)樓盤的開發(fā)和使用，其輻射效果顯著，發(fā)展空間巨大，被人們視為生活的福地，置業(yè)的良區(qū)。而且區(qū)內(nèi)現(xiàn)時商鋪，無論是售價或是租金，與海港路、南大街一帶商鋪相比，價格都便宜很多。開發(fā)區(qū)消費(fèi)者中以 35 歲以下，有家庭，家庭月收入 30005000 元為最龐大的消費(fèi)主體，他們已形成大件及中高檔產(chǎn)品在芝罘區(qū)購買，日常生活用品在本地購買的消費(fèi)習(xí)慣。26 / 65二、煙臺經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣問卷調(diào)查分析調(diào)查目的：通過市場訪問調(diào)查，了解有關(guān)消費(fèi)者的消費(fèi)需求、消費(fèi)意向和消費(fèi)習(xí)慣的信息，形成統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)，作為本項(xiàng)目立項(xiàng)、定位、規(guī)劃和運(yùn)作的市場依據(jù)。調(diào)查時間：2022 年 4 月 27 日5 月 20 日，下午 15：3018：30調(diào)查方式：隨機(jī)抽樣調(diào)查調(diào)查范圍：經(jīng)貿(mào)區(qū)黃河路、中原路、任丘路調(diào)查對象：行人、購物消費(fèi)者調(diào)查人員：麗都家居廣場項(xiàng)目組調(diào)查問卷調(diào)查數(shù)量：200 份調(diào)查樣本統(tǒng)計：本次調(diào)查共隨機(jī)發(fā)放調(diào)查問卷 200 份，收回 200 份，其中有效問卷 197 份，廢卷 3 份，問卷有效率 %，可以構(gòu)成本次市場調(diào)查的有效統(tǒng)計樣本。性別比例在問卷調(diào)查中，被調(diào)查者 %為女性，%為男性，女性略多于男性。性 別 比 例男 性%女 性%男 性女 性年齡分布被調(diào)查者的年齡段分布， 25 歲以下占 31%，2635 歲占 %，3645 占圖表 27 / 65%,4655 歲占 3%，56 以上占 1%。家庭月收入小于 1000 元的占 14%；10001500 元的占 %，15012022 元占%,20222500 元占 %，25013000 元占 %，30014000 元占13%,40015000 元占 %,大于 5000 占 %,10011500 元為主要收入階層。家 庭 月 收 入小 于 1000%10011500%15012022%20222500%25013000%30014000%40015000%大 于 5000%被調(diào)查者的教育背景初中以下占 %，高中或中專 %，大專占 %，大學(xué)以上占%。年 齡 分 布25歲 以 下%2635歲%3645歲% %56歲 以 上%圖表 圖表 28 / 65教 育 背 景初 中 以 下%高 中 或 中 專%大 專%大 學(xué) 以 上%? 消費(fèi)習(xí)慣調(diào)查最經(jīng)常去的購物地點(diǎn)? 居住在市區(qū)的消費(fèi)者最經(jīng)常的購家居地點(diǎn)分析最 常 去 的 購 物 地 點(diǎn)芝 罘 區(qū)% 開 發(fā) 區(qū)%福 山 區(qū)%萊 山 區(qū)% 煙 臺 以 外 地 區(qū)%? 擁有私家車的消費(fèi)者最經(jīng)常去的購物地點(diǎn)分析私 家 車 消 費(fèi) 者 常 去 的 購 物 地 點(diǎn)大 潤 發(fā)%振 華 商 廈%振 華 購 物 中 心%家 家 悅%圖表 圖表 圖表 29 / 65消費(fèi)者喜歡去的商場消 費(fèi) 者 喜 歡 去 的 商 場大 潤 發(fā)%振 華 商 廈%振 華 購 物 中 心%南 大 街 購 物 %家 家 悅%消費(fèi)者職業(yè)調(diào)查消 費(fèi) 者 職 業(yè) 調(diào) 查工 人%機(jī) 關(guān) 干 部%科 技 人 %教 %個 體 經(jīng) 營 者%醫(yī) 生%離 退 休%其 他%選擇消費(fèi)場所考慮的因素選 擇 消 費(fèi) 場 所 考 慮 的 因 素企 業(yè) 信 譽(yù) 好%服 務(wù) 好%環(huán) 鏡 優(yōu) 美%商 品 全 規(guī) 模 %質(zhì) 量 好%價 格 低%裝 修 好%圖表 圖表 圖表 30 / 65開發(fā)區(qū)內(nèi)常用的交通工具開 發(fā) 區(qū) 內(nèi) 常 用 的 交 通 工 具私 家 車% 公 交 車%步 行%出 租 %人 力 三 輪 %自 行 車%電 動 車%摩 托 車%去市中心購買的商品去 市 中 心 購 買 的 商 品食 品% 日 用 %服 裝 鞋 帽%化 妝 品%小 家 電%高 檔 電 器%音 像 書 籍%珠 寶%開發(fā)區(qū)的商業(yè)現(xiàn)狀開 發(fā) 區(qū) 的 商 業(yè) 現(xiàn) 狀價 格 便 宜 質(zhì) 量 次%檔 次 太 低%交 通 便 利%管 理 不 正 規(guī)%選 擇 太 少%全 部 同 意%全 部 不 同 意%家庭是否經(jīng)常在外就餐圖表 圖表 圖表 31 / 65家 庭 是 否 經(jīng) 常 在 外 就 餐是%否%最近在酒樓吃飯花費(fèi)多少最 近 在 酒 樓 吃 飯 花 費(fèi) 多 少 錢200元 以 內(nèi)%200300元%401500元%301400元%500元 以 上%每次采購日常生活用品花多少錢每 次 購 買 日 常 生 活 花 多 少 錢100以 內(nèi)%100200%201300%1000以 上%5011000%%301400%圖表 圖表 圖表 32 / 65服裝鞋類商品單價最高多少錢可以承受服 裝 鞋 類 商 品 最 高 承 受 價1000以 上%200以 內(nèi)%5011000%%301400%200300%用在運(yùn)動健身\文化娛樂方面花費(fèi)是運(yùn) 動 健 身 娛 樂 文 化 的 花 費(fèi)100元 以 下%301400% 500以 %401500%201300%100200%最近一次購物總額是否超過 500 元最 近 一 次 購 物 是 否 超 過 500元是%否%是否購物時經(jīng)常與誰一起作伴圖表 圖表 圖表 33 / 65購 物 經(jīng) 常 與 誰 一 起 作 伴同 事%好 朋 友%家 庭%戀 人%獨(dú) 行%男性購物經(jīng)常與誰一起作伴男 性 購 物 經(jīng) 常 與 誰 一 起 作 伴同 事%好 朋 友%家 庭%戀 人%獨(dú) 行%女性購物經(jīng)常與誰一起作伴女 性 購 物 經(jīng) 常 與 誰 一 起 作 伴同 事%好 朋 友%家 庭%戀 人%獨(dú) 行%通常一次購物時間是多久圖表 圖表 圖表 34 / 65通 常 一 次 購 物 時 間 是 多 長1小 時 以 內(nèi)%12小 時%23小 時%3小 時 以 上%男性一次購物是多久男 性 一 次 購 物 時 間 是 多 久1小 時 以 內(nèi)%12小 時%23小 時%3小 時 以 上%女性一次購物是多久女 性 一 次 購 物 是 多 久1小 時 以 內(nèi)%12小 時%23小 時%3小 時 以 上%選購服飾類商品主要考慮因素圖表 圖表 圖表 35 / 65選 購 服 飾 類 商 品 主 要 考 慮 因 素價 格%質(zhì) 量%款 式%品 牌 檔 次%經(jīng)常通過哪種媒體獲取信息經(jīng) 常 通 過 哪 種 媒 體 獲 取 信 息報 紙%電 視%廣 播%傳 單%別 人 介 紹% 網(wǎng) 絡(luò)%海鷹大廈開設(shè)一家商場您希望是以下哪種海 鷹 大 廈 開 設(shè) 一 家 商 場 您 希 望 是 以 下 哪 種高 檔 服 裝 商 場%主 題 服 裝 市 %專 業(yè) 商 場%大 型 超 市%綜 合 性 大 商 場%你希望海鷹大廈在哪些方面進(jìn)行完善圖表 圖表 圖表 36 / 65你 希 望 海 鷹 大 廈 在 哪 些 方 面 進(jìn) 行 完 善價 格%服 務(wù)%休 %購 物 環(huán) %商 品 品 種%連 鎖 餐 飲%您是否經(jīng)常去海鷹大廈你 是 否 經(jīng) 常 去 海 鷹 大 廈不 愿 意% 一 月 一 %一 周 一 次%一 周 多 次%如果海鷹大廈引入品牌快餐,你希望是:引 進(jìn) 以 下 餐 飲 你 希 望 是 ：麥 當(dāng) 勞13%肯 德 基32%加 州 牛 肉 面 大 王15%永 和 大 王25%上 島 咖 啡5%名 典 咖 啡6% 迪 迪 漢 堡4%圖表 圖表 圖表 37 / 65三、消費(fèi)者特征綜合評述? 市區(qū)居民明顯偏于年輕化，25 歲以下人口占多數(shù)。屬濮陽市高收入的區(qū)域，整體收入比濮陽市平均收入水平略高。? 價格、交通便利性，是消費(fèi)者考慮的最主要因素，生活和居住在市區(qū)的居民日常消費(fèi)基本上都在本市區(qū)。? 除少數(shù)高檔必需品之外的商品，如：服飾、電器、屬本市區(qū)現(xiàn)有商家無法提供的，居民只能選擇到周邊大城市購買，如鄭州、北京等。? 市民最喜歡的購家居用品所是大型的家居市場。同時在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，年輕市民和高收入居民對綜合性家居的要求更為強(qiáng)烈些，這是由其消費(fèi)能力高和消費(fèi)結(jié)構(gòu)的多樣性造成。? 對經(jīng)貿(mào)區(qū)整體商業(yè)環(huán)境評價不高。市區(qū)居民對經(jīng)貿(mào)區(qū)內(nèi)商業(yè)普遍評價“質(zhì)量無保障，售后服務(wù)差，價格選擇的空間小” ，本項(xiàng)目應(yīng)在商品結(jié)構(gòu)上突出特色，力爭在區(qū)本案中可買到經(jīng)貿(mào)區(qū)質(zhì)量最有保障類似的產(chǎn)品，尤其潔具系列、整體櫥房系列、整體套房系列等商品。 ? 逗留時間一般在 3 個小時以內(nèi)，多數(shù)與家人及同事結(jié)伴而同行。? 消費(fèi)者對價格及售后服務(wù)的敏感度較高，對家居商品的總體期望是“質(zhì)優(yōu)價廉款式好” ，本項(xiàng)目在商品定位時應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注。? 消費(fèi)者對本項(xiàng)目在商品品種、價格、服務(wù)方面有較高的期待。項(xiàng)目應(yīng)重視此要求并加以改善。? 對本項(xiàng)目期望值較高，意向程度較高，一般愿意一星期光顧一次。綜上所述，本項(xiàng)目在進(jìn)行定位時，應(yīng)力求以多種經(jīng)營結(jié)構(gòu)的業(yè)態(tài)組合留住市區(qū)及周邊的消費(fèi)者，在基本生活家居品方面以低價優(yōu)質(zhì)吸引周邊居民，而其他商品以中檔為主，以品牌體現(xiàn)價值，同時大力提高服務(wù)和管理水平，升級購物環(huán)境，運(yùn)用休閑環(huán)境、餐飲、辦公、商住等多個商業(yè)因素延長消費(fèi)者逗留時間，從邊際性消費(fèi)中賺取利潤。38 / 65第四部分 濮陽麗都家居廣場商業(yè)定位及規(guī)劃方案一、 項(xiàng)目定位二、一一一 商圈定位商圈，也稱商業(yè)圈，是指店鋪吸引消費(fèi)者的地理區(qū)域。商圈的大小，與消費(fèi)者所購買商品的特性、消費(fèi)習(xí)慣、交通因素等有很大關(guān)系。一般以店鋪設(shè)定的地點(diǎn)為圓心，周圍一定距離為半徑所劃定的范圍作為商圈設(shè)定考慮的因素。除便利性以外，其他影響商圈劃分的因素還有：店鋪的業(yè)態(tài)形式；店鋪的規(guī)模；競爭者的位置；駐地周邊的地形，有無河流、橋梁等障礙。對亞洲地區(qū)來說，人口密度高，購物主要以步行為主，可能更多地考慮步行的距離對商圈的影響作用。按交通工具計算商圈半徑，作如下劃分（如圖 ）：（圖中紅色表示本案，綠色區(qū)域表示第一商圈，黃色區(qū)域表示第二商圈，灰色區(qū)域表示第39 / 65三商圈）第一商圈（中心商圈）：以本項(xiàng)目為核心步行 1520 分鐘的半徑范圍內(nèi)，約 公里，占商場顧客總數(shù)的 55％70％。這是最靠近店鋪的區(qū)域，顧客在人口中所占的密度最高，每個顧客的平均購貨額也最大。第二商圈（次級商圈）： 以本項(xiàng)目為核心自行車代步 1015 分鐘的半徑范圍以內(nèi)，約 公里，占商場顧客總數(shù)的 15%25%；這是位于中心商業(yè)圈外圍的商圈，顧客較為分散，一般日常用品對這一商圈的顧客缺少吸引力。第三商圈（邊緣商圈）： 以本項(xiàng)目為核心汽車代步距離 810 分鐘的半徑范圍以內(nèi)，約 5 公里，包含了剩余部分的顧客，他們最分散，如便利店對他們就不具有吸引力，只有一些特殊品