【正文】 ○○四年，在上半年實(shí)現(xiàn)時(shí)間任務(wù)“雙過半” 。人均生產(chǎn)總值突破 1000美元大關(guān)，達(dá)到 1100 美元。城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與發(fā)展?jié)摿Τ鞘芯C合實(shí)力較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展全面提速，人均水平上了一個(gè)新臺(tái)階。濮陽水資源豐富，南界黃河，境內(nèi)流長(zhǎng) 168 公里，流域面積 2278 平方公里。濮陽地處黃河中下游沖積平原，地勢(shì)平坦，土地肥沃，氣候溫和，是農(nóng)業(yè)開發(fā)的理想之地。地質(zhì)資料表明，本區(qū)最大的儲(chǔ)油厚度為 1900 米，平均厚度1100 米，生油巖體積為 3892 平方公里，經(jīng)多種測(cè)算方法估算，本區(qū)石油遠(yuǎn)景總資源量達(dá)十幾億噸。1987 年在濮陽西水坡出土的距今6400 年的蚌塑龍型圖案，轟動(dòng)了中外，被考古界稱為中華第一龍 ，濮陽也因而被中華炎黃文化研究會(huì)命名為龍鄉(xiāng) 。歷史上這濮陽市概況圖5 / 65里曾出現(xiàn)過許多杰出人物，如軍事家吳起、政治家商鞅、思想家呂不韋、天文學(xué)家僧一行等。秦漢以來，各個(gè)朝代均在此設(shè)郡置府，商業(yè)繁榮、農(nóng)事發(fā)達(dá)，一直是黃河中下游地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。早在 5000 多年前，這里是五帝之一顓頊及其部族活動(dòng)的中心，素有 顓頊遺都 和帝丘之稱。全市公路通車總里程達(dá) 4000 公里，每百平方公里土地面積有公路100 公里，國(guó)道、省道干線公路里程近 600 公里。連接京珠高速公路的濮（陽）鶴（璧）高速公路建成通車，內(nèi)蒙古阿榮旗至深圳高速公路濮陽段已開工建設(shè)，山東德州至河南商丘高速公路濮陽段即將動(dòng)工，正在準(zhǔn)備建設(shè)的濮（陽）范（縣）高速公路將把京珠、阿深、德商三條南北通道連為一體，加上北部的安南高速和南部的新東高速，通向東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)和西部?jī)?nèi)陸地區(qū)的四通八達(dá)的高速公路網(wǎng)絡(luò)正在形成。京九鐵路穿境而過，湯臺(tái)鐵路東連京九、西接京廣，形成溝通兩大動(dòng)脈的重要通道。城市榮譽(yù)城市榮譽(yù)1995 年——被命名為“國(guó)家衛(wèi)生城市”1999 年——舉獲國(guó)家園林城市，全國(guó)創(chuàng)建文明城市工作先進(jìn)城市稱號(hào)2022 年——獲得中國(guó)優(yōu)秀旅游城市稱號(hào)2022 年——獲得中華人民共和國(guó)建設(shè)部“中國(guó)人居 環(huán)境范例獎(jiǎng)”2022 年——獲“ 國(guó)際花園城市銅牌獎(jiǎng) ”。1983 年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立省轄市，現(xiàn)轄五縣一區(qū)，是新興的石油化工基地 (中原油田所在地) 。（三）主要面積及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一期建筑面積：10000㎡﹙已完工單位﹚二期建筑面積：70000㎡﹙正在施工單位﹚三期建筑面積：20220㎡﹙未施工單位﹚3 / 65二、濮陽市概況一一一 城市概況區(qū)域位置濮陽位于中國(guó)河南省的東北部，黃河下游北岸，冀、魯、豫三省交界處。東西與金橋家具城﹑掘起裝飾材料城相連，是經(jīng)貿(mào)區(qū)成熟的家居市場(chǎng)商圈，本案主要針對(duì)一、二﹑三期商業(yè)部分展開研究，商住樓建筑面積約 5 萬平方米。任丘路位于本項(xiàng)目的北側(cè)，與環(huán)中路及長(zhǎng)慶路交叉相連，也是經(jīng)貿(mào)區(qū)的主干道之一。黃河路— —在本項(xiàng)目的正門前經(jīng)過，并與經(jīng)貿(mào)區(qū)的環(huán)中路及長(zhǎng)慶路交叉相連，是經(jīng)貿(mào)區(qū)最主要的交通大道和景觀大道，東西向貫穿城區(qū)，并向東連接中原油田管理區(qū)；同時(shí)，也是經(jīng)貿(mào)區(qū)目前最具商業(yè)氛圍和商業(yè)潛力的街道。河南 濮陽麗都家居廣場(chǎng)整合推廣策劃報(bào)告1 / 65目 錄第一部分 濮陽市麗都家居廣場(chǎng)項(xiàng)目概況 2一、項(xiàng)目概況 ………………………………………………………………………2二、濮陽市概況 ………………………………………………………………………3三、濮陽市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況 ………………………………………………………7四、與本項(xiàng)目相關(guān)的宏觀政策背景 …………………………………………10第二部分 濮陽市零售商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研 …………………………………………12一、濮陽市零售商業(yè)概況 …………………………………………12二、濮陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)（項(xiàng)目周邊）調(diào)研 …………………………27第三部分 濮陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)消費(fèi)者特征調(diào)研 ……………………………………38一、經(jīng)貿(mào)區(qū)人口及收入基本情況 …………………………………………38二、濮陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣問卷調(diào)查分析 …………………………39三、消費(fèi)者特征綜合評(píng)述 …………………………………………50第四部分 濮陽麗都家居廣場(chǎng)商業(yè)定位及規(guī)劃方案 ………………………51一、項(xiàng)目定位 …………………………………………51二、項(xiàng)目規(guī)劃 …………………………………………55第五部分 濮陽麗都家居廣場(chǎng)招商策略與方案 …………………………60一、麗都家居廣場(chǎng)招商策略 …………………………………………60二、麗都家居廣場(chǎng)招商條件 …………………………………………63三、麗都家居廣場(chǎng)招商方案 …………………………………………65第六部分 濮陽麗都家居廣場(chǎng)營(yíng)運(yùn)特色及招商整合推廣方案 ………68一、商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)特色 …………………………………………68二、招商及營(yíng)運(yùn)推廣策略 …………………………………………712 / 65第一部分 濮陽麗都家居廣場(chǎng)項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目概況（一）地理位置本項(xiàng)目位于河南省濮陽市經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)貿(mào)區(qū)內(nèi)，南臨經(jīng)貿(mào)區(qū)的主干道黃河路，北臨中原路，地理位置十分優(yōu)越，是該經(jīng)貿(mào)區(qū)的黃金節(jié)點(diǎn)地段。環(huán)中路— —是本項(xiàng)目的商業(yè)街主干道,與黃河路與中原路呈十字交叉，向北沿伸延到中原油田，與黃河路一起構(gòu)成目前經(jīng)貿(mào)區(qū)商業(yè)繁華地段。（二）項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于濮陽市經(jīng)貿(mào)區(qū)黃河路北側(cè)，與億豐裝飾材料城隔路相望。不屬此次研究的范疇。全市土地總面積 4188 平方公里，總?cè)丝? 萬。濮陽的城市知名度、對(duì)外吸引力迅速提高，中心城市帶動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2022 年獲“國(guó)際花園城市金獎(jiǎng)”2022 年 10 月 1 日——我市被國(guó)務(wù)院正式公布為國(guó)家歷史文化名城4 / 65 交通條件 濮陽地理位置優(yōu)越，交通便利。106 國(guó)道縱穿南北，安（陽）濟(jì)（南） 、鶴（璧）臺(tái)（前） 、新（鄉(xiāng)）范（縣）等省道橫貫東西。國(guó)道、省道干線公路和縣組長(zhǎng)公路建設(shè)如火如荼。歷史文化源遠(yuǎn)流長(zhǎng)濮陽是河南省歷史文化名城，中華民族的發(fā)祥地之一。戰(zhàn)國(guó)時(shí)期城址位于濮水之陽，始稱濮陽。我國(guó)最早的詩歌總集， 《詩經(jīng)》中的不少詩篇都描繪了桑間濮上 的繁榮景象。這里也是古代戰(zhàn)略要地和交通樞紐，著名的城濮之戰(zhàn)，馬陵之戰(zhàn)、澶淵之盟等重大歷史事件都發(fā)生在這里。自然資源濮陽，石油、天然氣儲(chǔ)量較為豐富，且油氣質(zhì)量好，經(jīng)濟(jì)價(jià)值高，是中原油田的開發(fā)腹地。全區(qū)天然氣遠(yuǎn)景資源量為 20223000 億平方米。主要作物有小麥、玉米、水稻、大豆、棉花、花生、其種植面積和產(chǎn)量在全省占有重要位置，是河南省糧棉油主產(chǎn)區(qū)、全國(guó)商品糧生產(chǎn)基地。沿黃背河洼地的治理，三條南水北調(diào)引黃補(bǔ)源工程的建成，使黃河水資源在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著越來越大的作用。初步核算，2022 年全市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) %，比全省平均增幅高 個(gè)百分點(diǎn)，是 1995 年以來的最高增幅。這標(biāo)志著濮陽經(jīng)濟(jì)在新一輪發(fā)展中步入了快速發(fā)展的新時(shí)期。全市生產(chǎn)總值完成 億元，同比增長(zhǎng) %。6 / 65三次產(chǎn)業(yè)在濮陽市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比例(%)第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)2022 年 2022 年 （資料來源：濮陽市政府工作報(bào)告、濮陽市統(tǒng)計(jì)局關(guān)于 2022 年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)）人口消費(fèi)情況市場(chǎng)物價(jià)高位運(yùn)行，城鄉(xiāng)居民收支穩(wěn)定增長(zhǎng)。元至 5 月份累計(jì)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2933 元，增長(zhǎng) %；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 1849 元，增長(zhǎng)%。中共濮陽市委、市人民政府駐華龍區(qū)人民路 51 號(hào)。濮陽市的政治、經(jīng)濟(jì)地位日趨重要，城市建設(shè)日新月異，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、郵電、科教文衛(wèi)等事業(yè)在改革開放中迅速發(fā)展。城市化水平規(guī)劃實(shí)施年初確定的 142 個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，概算投資 億元，計(jì)劃完成投資 億元。 國(guó)電濮陽熱電 有限公司 220 萬 千瓦 熱 電 項(xiàng) 目 。中 原 油 田 油 氣 開 發(fā) 工 程 。中原乙烯混合碳四綜合利用項(xiàng)目。河南福鑫清真肉業(yè)有限公司肉牛分割 項(xiàng)目重點(diǎn)農(nóng)業(yè)項(xiàng)目：范縣陸集移民建鎮(zhèn)工程。重點(diǎn)城建項(xiàng)目：市 地 下 水 源 給 水 工 程 。中 原 路 （京 開 大 道 —西 環(huán) 路 ）改 造 工 程 。范縣 新區(qū)水廠供水續(xù)建工程。濮信高速濮陽段。臺(tái)前縣孫 口黃河公路大橋。國(guó)道 106 京廣線南樂縣 城至唐莊改建。8 、省道 101 鄭吳線葛口至吳壩改建工程。綠色莊園二期工程。重點(diǎn)科教項(xiàng)目：濮陽市職業(yè)技術(shù)學(xué)院新校區(qū)建設(shè)。3 、范 縣 一 中 南 校 區(qū) 建 設(shè) 。重點(diǎn)衛(wèi)生項(xiàng)目：濮陽市傳染病醫(yī)院傳染病區(qū)。市疾病預(yù)防控制中心項(xiàng) 目。 市 下 崗 失 業(yè) 人 員 再 就 業(yè) 培 訓(xùn) 基 地 、農(nóng) 村 中 小 學(xué) 危 房 改 造 、 市 緊 急 救 援 中 心 建 設(shè) 等 7 件 實(shí) 事 ， 正 在 開 展 前 期 工 作 ， 即將 開 工 建 設(shè) ； 濮 上 路 （ 人 民 路 —中 原 路 ） 等 3 條 城 市 道 路 改 擴(kuò) 建 、 市 人 才 交 流 中心 、 市 城 區(qū) 綠 化 3 件 實(shí) 事 基 本 完 工 ； 市 第 一 試 驗(yàn) 小 學(xué) 教 學(xué) 綜 合 樓 、 市 醫(yī) 療 保 險(xiǎn) 培訓(xùn) 康 復(fù) 中 心 、 城 市 供 水 管 網(wǎng) 改 造 等 8 件 實(shí) 事 正 在 有 序 進(jìn) 行 。9 / 65一一一 開發(fā)區(qū)與老城區(qū)城市化水平比較分析● 地域面積大，有充足發(fā)展縱深開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)期規(guī)劃面積 平方公里，近期規(guī)劃建設(shè)面積為 56 平方公里，開發(fā)區(qū)西部仍有大量空地可供開發(fā)，并且在北部擁有優(yōu)良的海岸資源。● 高起點(diǎn)城市規(guī)劃和管理帶來高質(zhì)素西遷人口開發(fā)區(qū)作為產(chǎn)業(yè)新城，城市建設(shè)和管理水平明顯高于其他老城區(qū)，優(yōu)良的城區(qū)環(huán)境和規(guī)劃合理的設(shè)施配套吸引了大量“高學(xué)歷、高收入、高素質(zhì)”的新移民，人口普遍年輕化，開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為煙臺(tái)新興的高尚人居社區(qū)之一。● 雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)為區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)繁榮提供引擎 開發(fā)區(qū)以外向型、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為區(qū)內(nèi)各行業(yè)的持續(xù)繁榮發(fā)展提供了保證，開發(fā)區(qū)人均 GDP 高出全市平均水平近四倍，將有力地支撐區(qū)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。四、與本項(xiàng)目相關(guān)的宏觀政策背景“大煙臺(tái)”架構(gòu)出爐，五區(qū)融合加速隨著煙臺(tái)市新的城市總體規(guī)劃出臺(tái)，政府正在加大力度促進(jìn)各區(qū)整合，拓展東西兩翼，貫通南北山海，構(gòu)建“大煙臺(tái)”市區(qū)， 此舉對(duì)于平衡各區(qū)之間的發(fā)展差距，已經(jīng)起到了顯著的效果。11 / 65煙臺(tái)開發(fā)區(qū)新區(qū)總體規(guī)劃方案出臺(tái)，區(qū)域功能更完善根據(jù)內(nèi)外部發(fā)展條件的變化，開發(fā)區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)是建設(shè)新城，改變以工業(yè)為主體的發(fā)展模式，追求生活質(zhì)量的提高、環(huán)境的改善、文化的塑造與經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相協(xié)調(diào)。分析：在新規(guī)劃中，開發(fā)區(qū)改變以往單一的工業(yè)區(qū)發(fā)展模式，向著更適宜人居住的多功能新城區(qū)轉(zhuǎn)變，區(qū)域性商業(yè)中心的建設(shè)已經(jīng)呼之欲出。此外，在服務(wù)人口 20—50 萬人的區(qū)域中心，形成芝罘、幸福、萊山、開發(fā)區(qū)、福山、牟平、八角七個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)，主要服務(wù)區(qū)域內(nèi)及周邊區(qū)域消費(fèi)者。分析：依此規(guī)劃，開發(fā)區(qū)建設(shè)區(qū)級(jí)商業(yè)功能區(qū)成為必然，本項(xiàng)目所在區(qū)域已經(jīng)符合條件，項(xiàng)目定位也應(yīng)該 與本商業(yè)功能區(qū)規(guī)模相適應(yīng)。分析：此規(guī)范對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)定位和規(guī)劃有一定的指導(dǎo)意義。聯(lián)華商圈在過去二十多年的時(shí)間里，一直是濮陽市民心目中最重要的商業(yè)中心。是全市人均商業(yè)面積最多的地區(qū)。經(jīng)貿(mào)區(qū)商圈位于黃河路一帶的經(jīng)貿(mào)區(qū)是濮陽市目前最成熟的家居建材零售商圈，但因前期未對(duì)經(jīng)貿(mào)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，導(dǎo)致規(guī)劃無序，經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目類同，竟?fàn)幖ち?，市政建設(shè)正在進(jìn)行之中，沿街店鋪云集，商業(yè)氣氛較濃，但有些項(xiàng)目購物環(huán)境差。中原油田商圈中原油田商圈中原油田商圈位于任丘路與大慶路的交匯處，屬中原油田的配套社區(qū)型商圈，由于聯(lián)華商圈的不可復(fù)制的城市商業(yè)核心地段，人流與消費(fèi)覆蓋面無法與聯(lián)華商圈相比，發(fā)展速度緩慢。 商圈主要商業(yè)項(xiàng)目情況見第 16 頁表 、表 、表 14 / 65一一一 業(yè)態(tài)現(xiàn)狀根據(jù)零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能，以及選址、商圈、規(guī)范和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，國(guó)內(nèi)零售商業(yè)模式基本可分為超市、便利店、大型綜合超市、倉儲(chǔ)商店、專業(yè)店、大型專業(yè)市場(chǎng)、專賣店、百貨店、大型購物中心、名牌折扣店等十種主要零售業(yè)態(tài)的分類。一一一 濮陽零售商業(yè)現(xiàn)狀分析業(yè)態(tài)陳舊，經(jīng)營(yíng)模式類似濮陽商業(yè)大多數(shù)屬于傳統(tǒng)類，而大型綜合超市、倉儲(chǔ)式商場(chǎng)、購物中心、大型專業(yè)市場(chǎng)等新興業(yè)態(tài)，能讓濮陽市民一站式消費(fèi)的場(chǎng)所幾乎沒有，阻礙了該商業(yè)區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展。規(guī)劃滯后，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布不均各區(qū)之間城市化發(fā)展的不平衡帶來商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布不平衡，而規(guī)劃的滯后更導(dǎo)致商業(yè)盲目發(fā)展，一方面市級(jí)商業(yè)的輻射力不足以惠及周邊新區(qū)，另一方面區(qū)域性商業(yè)中心還未成型。連鎖發(fā)展慢，成熟大型商業(yè)品牌少 在國(guó)內(nèi)商業(yè)連鎖發(fā)展風(fēng)起云涌的形勢(shì)之下，濮陽本地的連鎖商業(yè)品牌發(fā)展緩慢，聯(lián)華名品百貨、掘起家居、金橋家具等已是本地商業(yè)“龍頭老大”了。（四）對(duì)本案經(jīng)營(yíng)定位調(diào)研結(jié)論 現(xiàn)代商業(yè)開發(fā)實(shí)際表明，項(xiàng)目的定位從某種意義上將比選擇地段更重要，項(xiàng)目只有經(jīng)過詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，清晰的的判斷，宏觀的統(tǒng)籌，果斷的決策，是準(zhǔn)確定位的要件，這樣才能準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)脈搏，確定不同類別的經(jīng)營(yíng)模式，避免同質(zhì)性，創(chuàng)造最大差異化，從而引領(lǐng)市場(chǎng)達(dá)到收益最大化的目的。一一一 已經(jīng)營(yíng)業(yè)的主要家居商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)● 金橋家具廣場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積(M 2)：2022016 / 65經(jīng)營(yíng)模式：租賃、扣點(diǎn)