【正文】 021040000 元 /年 一道街兩端： 800015000 元 /年 二道街兩端： 3000040000 元 /年 三道街兩端： 2021040000 元 /年 四道街兩端： 600010000 元 /年 商場(chǎng)出租價(jià)格（以年出租額為例）： 太陽(yáng)家居： 20 元 /平方米 12 個(gè)月 會(huì)友家居： 20 元 /平方米 12 個(gè)月 九臺(tái) XX建材 家居廣場(chǎng)營(yíng)銷方案 14 西環(huán)陽(yáng)光建材市場(chǎng)（太陽(yáng)家居對(duì)面）： 元 /平方米 12 個(gè)月 五 、置業(yè)群體 可分為兩類，一是經(jīng)營(yíng)型買家，二是投資型買家 經(jīng)營(yíng)型買家 ，基本可分為區(qū)域內(nèi)及區(qū)域外買家。因?yàn)樗麄儗?duì)統(tǒng)一管理、分區(qū)規(guī)劃持有美好的期望值。這是他們不愿意放棄此處的主要原因。 老市場(chǎng)業(yè)戶絕大部分 自主 經(jīng)營(yíng)，其經(jīng)營(yíng)方 式已經(jīng)逐漸在行業(yè)內(nèi)形成，業(yè)戶經(jīng)營(yíng)信心 實(shí)足。 老市場(chǎng) 屬自行形成的市場(chǎng) 缺乏統(tǒng)一的管理，經(jīng)營(yíng)理念落后，導(dǎo)致無(wú)法形成一個(gè)對(duì)外發(fā)展的資源平臺(tái)，發(fā)展空間受到限制。 目前老市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)仍然依托于 九臺(tái)市 。 九臺(tái)市對(duì)家裝市場(chǎng)的需求度基本已達(dá)到飽和狀態(tài)，經(jīng)營(yíng)建材家裝的業(yè)主對(duì)現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)狀況也基本滿意，故 這種當(dāng)前的市場(chǎng)狀況很不利于本項(xiàng)目一期的入市。 九臺(tái) XX建材 家居廣場(chǎng)營(yíng)銷方案 10 二 、 市內(nèi)三道街中段 老建材 家裝 市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查分析 大酉 公司在走訪調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)老市場(chǎng)存在的諸多 狀況 ，大致如下： （一） 現(xiàn)狀 老市場(chǎng)在 九臺(tái)市 具有較高的知名度，但美譽(yù)度較差 在產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)品類上 沒(méi)有形成有效劃分 規(guī)劃布局不合理，管理服務(wù)落后，限制了市場(chǎng)的發(fā)展 多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目以門市為主，臨街的商業(yè)門市供不應(yīng)求 街道雜 亂、差是老市場(chǎng)的主要環(huán)境特點(diǎn) ，廣告牌展示不規(guī)范 （二）經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu) 陶瓷、木材、潔具?? 經(jīng)營(yíng)品種種類基本可 以滿足消費(fèi)者的裝飾需求，但是檔次較低。二是房貸政策的拉動(dòng)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，造成九臺(tái)市樓價(jià)居高不下，一房難求的原因有：一是市民對(duì)南部新城發(fā)展的期望值很高。麗景花園小區(qū)預(yù)定 2021 年 6 月開(kāi)工，尚無(wú)一磚一石，通過(guò)部門團(tuán)購(gòu)的形式，現(xiàn)已 7 成售謦；碧水尚城小區(qū)預(yù)計(jì) 2021年 8 月份交工，現(xiàn)已開(kāi)盤 3 期 16 棟，均被搶購(gòu)一空；門市房更是炙手可熱，總計(jì)開(kāi)發(fā)了 698 戶，可預(yù)訂的多達(dá) 1200 戶，預(yù)購(gòu)房者紛紛搶交預(yù)付款、托人拉關(guān)系走后門，仍是一房難求。 房地產(chǎn)發(fā)展 近年來(lái)， 九臺(tái)市積極實(shí)施城市棚戶區(qū)、煤礦棚戶區(qū)改造政策， 2021 年共開(kāi)發(fā)商品住宅樓 276 棟 萬(wàn)平方米，門市房 698 戶 萬(wàn)平方米。 國(guó)民 經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，綜合實(shí)力進(jìn)一步提升 ， 預(yù)計(jì)到 2021 年末，全市地區(qū)生產(chǎn)總值突破 200 億元，比上年增長(zhǎng) 25 %；一般預(yù)算全口徑財(cái)政收入達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng)%，其中，本級(jí)財(cái)政收入達(dá)到 億元，比上年增長(zhǎng) %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，比上年增長(zhǎng) %；城市居民可支配收入達(dá)到 8395 元，比上年增長(zhǎng) 15%； 九臺(tái) XX建材 家居廣場(chǎng)營(yíng)銷方案 9 農(nóng)民人均純收入達(dá)到 6835 元，比上年增長(zhǎng) 14%。在全省縣（市）綜合排名中，九臺(tái)市已連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)升級(jí)晉位，兩年后更要躍居前兩位 。九臺(tái)區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，交通方便快捷。 本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的 目的：了解 九臺(tái) 地區(qū)建筑材料市場(chǎng)的銷售模式、銷售價(jià)格、市場(chǎng)反映情況；了解商業(yè)業(yè)態(tài)分布、業(yè)態(tài)發(fā)展情況；從而分析項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，發(fā)掘項(xiàng)目的發(fā)展差異化戰(zhàn)略、確定項(xiàng)目的價(jià)格水平； 【調(diào)查目標(biāo)】 老建筑材料市場(chǎng) 九臺(tái) XX建材 家居廣場(chǎng)營(yíng)銷方案 8 【調(diào)查形式】 走訪 一、 九臺(tái)市 經(jīng)濟(jì)情況 自然經(jīng)濟(jì) 九臺(tái)市地處吉林省中部，松遼平原腹地，位于吉林省 “ 雙中心 ” 長(zhǎng)春市和吉林市兩大都市之間，素有 “ 鳳珠之城 ” 之稱。商業(yè)房地產(chǎn)因?yàn)槠淇蛻粜枨蟮奶厥庑?、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開(kāi)發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查和研究。 （ 3） 一期預(yù)計(jì) 運(yùn)作周期： 20 年 月至 20 年 月。 工程計(jì)劃 本項(xiàng)目為 分兩期開(kāi)發(fā)的工程項(xiàng)目 （ 1） 一期預(yù)計(jì) 封頂時(shí)間： 20 年 月封頂。 因此說(shuō)，以租帶售這種新的營(yíng)銷方式給購(gòu)房者以較大的選擇余地，又為開(kāi)發(fā)商自己開(kāi)拓出了一種嶄新的銷售市場(chǎng)。 二是 ： 如果租房者想買下所租的房子時(shí)，先期所付的租金可以轉(zhuǎn)為購(gòu)房款，相當(dāng)于分期付款，但又比分期付款或銀行按揭方式少了不少的利息，因此比較實(shí)惠?，F(xiàn)在許多人害怕一旦交了款，房子出現(xiàn)了問(wèn)題，怕開(kāi)發(fā)商翻臉不認(rèn)賬，出現(xiàn)的房屋質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法解決。 ? 以租帶售 所謂的以租帶售方式就是將商品房進(jìn)行出租，并與租房者簽訂一個(gè)合同， 建議合同期限為三年以內(nèi)， 在合同期內(nèi) 購(gòu)買 所 租賃 的 門市 房，開(kāi)發(fā)商即以租房時(shí)的價(jià)格賣給租房者，而租房者在租房期內(nèi)所交的房租，可以抵沖部分購(gòu)房款，待租房者付清所有房款后，便獲得該房的全部房產(chǎn)權(quán)；如果租房者在合同期限內(nèi)不購(gòu)房，則作退租處理，先期交納的租金可以作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收取的房租。 四、具體計(jì)劃 具體計(jì)劃 （ 1） 銷售方式 A 以 單純銷 售為主。 三、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃及方向 九臺(tái) XX建材 家居廣場(chǎng)營(yíng)銷方案 5 運(yùn)營(yíng)計(jì)劃 （ 1）大規(guī)模、大規(guī)劃、大投資 （ 2） 分兩期 開(kāi)發(fā)、 滾動(dòng)發(fā)展 （ 3）成熟一步、操作一步、培育一步 （ 4）高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高速度 項(xiàng)目實(shí)施 預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資約 元，其中首期投資約 元，建筑總規(guī)模約 5 萬(wàn)平方米，力爭(zhēng)以快制勝，項(xiàng)目落實(shí)后，將集中優(yōu)勢(shì)資源快速入駐，實(shí)施項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。 （ 2） 核心區(qū)部分，對(duì) 建筑材料 、 室 內(nèi)用材等 進(jìn)行 檔次提升 ，使之成為規(guī)模化、專業(yè)化的 一站式 銷售市場(chǎng)。所謂一個(gè)理念，即 九臺(tái)市 最大、最具規(guī)模及影響力的高端 xx 建材 家居廣場(chǎng) ， 兩大 分區(qū)，即 建筑 材料、家 居裝飾材料兩大 部分進(jìn)行全方位整合。 項(xiàng)目構(gòu)成 建筑材料、 陶瓷、潔具、裝飾材料、家私等部分組成，滿足“一站式消費(fèi)”的需求。 立足高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)、高速度，以新建、改造、提升為建設(shè)主線，以統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng) 九臺(tái) XX建材 家居廣場(chǎng)營(yíng)銷方案 4 一建設(shè)、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理為營(yíng)運(yùn)主線，打造 九臺(tái)市 最大的家居 建材 裝飾專業(yè) 一體化的 流通服務(wù)平臺(tái)。 由此我 們 在 項(xiàng) 目 啟動(dòng) 前期 對(duì) 整 個(gè) 的市 場(chǎng) 作出一 個(gè) 比 較 深入的 調(diào)查 分析，為項(xiàng) 目的 開(kāi)發(fā) 作 好前期的準(zhǔn) 備 工作。 呈交： 九臺(tái)市 XX 建材 家居廣場(chǎng)營(yíng)銷方案 呈報(bào)方：長(zhǎng)春 大酉 房地產(chǎn)營(yíng)銷 策劃有限 公司 呈報(bào)日期： 2021 年 8 月 16 日 營(yíng)銷策劃背景： xx 家居建材廣場(chǎng) 位于 九臺(tái)市 東環(huán)城路以西，工農(nóng)大街延長(zhǎng)段以南 ，土地面 積為 135845 平方米， 規(guī)劃總 建筑面 積 143200 平方米 。 根據(jù) 項(xiàng) 目情 況 ，本地 塊 位于 九臺(tái)市 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ， 且本地 塊 是 九臺(tái)市 建筑材料市場(chǎng) 資 源 相對(duì)較好 的一 塊 地，因此在 開(kāi)發(fā)、銷售 上需 對(duì) 于整 個(gè)區(qū)域 市 場(chǎng)的 現(xiàn)狀 及未 來(lái)發(fā) 展走 勢(shì) 有一 個(gè) 比 較 深入的了解。 項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián)關(guān)鍵問(wèn)題： 項(xiàng) 目的價(jià)格支撐點(diǎn) ？ 未 來(lái) 鄰近城市 將 出 現(xiàn)較 大的供 應(yīng) 量， 項(xiàng) 目如何形成差 異 化 競(jìng)爭(zhēng) ？ 項(xiàng) 目客源 從 何而 來(lái) ？ 九臺(tái) XX建材 家居廣場(chǎng)營(yíng)銷方案 2 項(xiàng) 目 產(chǎn) 品的核心 賣 點(diǎn) ？ 目錄 第一部分 開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃及意愿 一、總體目標(biāo) 二、項(xiàng)目特征及功能 三、運(yùn)營(yíng)計(jì)劃及方向 四、具體計(jì)劃 第二部分 市場(chǎng) 調(diào)查分析 一、 九臺(tái)市 經(jīng)濟(jì)情況 二、 市內(nèi)三道街中段老建材家裝市場(chǎng) 以及周邊建材市場(chǎng) 現(xiàn)狀調(diào)查分析 三、 消費(fèi)者 需求分析 四、九臺(tái)市門市價(jià)格 五 、置業(yè)群體特征 六 、國(guó)家調(diào)控下的市場(chǎng)觀察 第三部分 項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目 自身分析 二、項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)與威脅點(diǎn) 分析 三 、結(jié)論 第四部分 策劃方案 （即戰(zhàn)略制定） 一、問(wèn)題解決方式 二、項(xiàng)目定位 九臺(tái) XX建材 家居廣場(chǎng)營(yíng)銷方案 3 三、 整合 策略 四、推廣 策略 第 五 部分 銷售執(zhí)行方案 一、 銷售計(jì)劃編制及說(shuō)明 二、 不同階段的銷售目標(biāo)與銷售實(shí)質(zhì)內(nèi)容 三、 本項(xiàng)目銷售的完全保障策略 第 六 部分 銷售團(tuán)隊(duì)組建 一、組織架構(gòu) 二、具體架構(gòu) 三、崗位職任 第七部分 項(xiàng)目建議 一、 項(xiàng)目配套建議 二、 項(xiàng)目運(yùn)作建議 第一部分 開(kāi)發(fā)商的計(jì)劃及意愿 一、總體目標(biāo) 九臺(tái)市 xx 建材 家居廣場(chǎng) 項(xiàng)目位于 九臺(tái)市 東環(huán)城路以西，工農(nóng)大街延長(zhǎng)段以南 ，其中 一 期 規(guī)劃 約 ㎡，由 九臺(tái)市建筑公司 自主規(guī)劃，分步連續(xù)開(kāi)發(fā)，政府扶持、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)。 二、項(xiàng)目特征及功能 項(xiàng)目定位 及發(fā)展方向 以 建材 為基礎(chǔ)，以 九臺(tái)市 待開(kāi)發(fā)房產(chǎn)及已開(kāi)發(fā)房產(chǎn)為依托，將該項(xiàng)目建設(shè)成立足 九臺(tái)市 內(nèi)，輻射整個(gè) 九臺(tái) 城鎮(zhèn)的家居 建材 裝飾展銷中心、貿(mào)易中心、物流中心?? 以 建筑材料 為靈魂， 建筑貿(mào)易 為紐帶，以 九臺(tái)市 裝飾方面 現(xiàn)有資 源整合為基礎(chǔ)，對(duì)九臺(tái)市 的家居裝飾 進(jìn)行全方位整合，全面提升 其 經(jīng)營(yíng)層次和行業(yè)地位，使項(xiàng)目成為 九臺(tái)市 面向省內(nèi)、政府招商引資的力作 名片。 規(guī)劃布局 利用“一個(gè)理念”，“ 兩大 分區(qū)”來(lái)進(jìn)行規(guī)劃定位。 項(xiàng)目功能 將依據(jù)地塊的特點(diǎn)，實(shí)行分區(qū)布局 （ 1） 在 九臺(tái)市 建設(shè)成區(qū)域內(nèi)最大的、檔次最高的家居 建 材 裝飾 交易貿(mào)易中心。以此提升核心區(qū)商業(yè)價(jià)值，引領(lǐng) 行 業(yè)新高度。在建設(shè)周期上，計(jì)劃 2021 年 建 設(shè)全面啟動(dòng)，到 2021 年，力爭(zhēng)項(xiàng)目全部建成。 B 以 租帶售 ，產(chǎn)權(quán)銷售為主，出租使用為輔。 這種方 式有三個(gè)優(yōu)點(diǎn)： 九臺(tái) XX建材 家居廣場(chǎng)營(yíng)銷方案 6 一是 ： 打破了租與售相脫節(jié)的陳舊模式，對(duì)買賣雙方都有好處。而現(xiàn)在的