【正文】 通樞紐，地理位置優(yōu)越，距達(dá)州市火車站約1公里，距機(jī)場約10公里，交通便捷，物流通暢，內(nèi)挾達(dá)州、外延川渝陜鄂，商業(yè)地位及其顯赫，競爭優(yōu)勢明顯。同時，通過“時尚孵化器”的培育和繁榮，完成“恒陽”品牌旗下的中堅(jiān)力量，并充分利用“品牌推廣中心”的聚集、擴(kuò)散功能和本項(xiàng)目的交通優(yōu)勢，輻射周邊四方區(qū)域，促使“恒陽”品牌遍地開花，而逐步成為跨行業(yè)、跨省市的多元化企業(yè)（關(guān)于“時尚孵化器”和“品牌推廣中心”的相關(guān)內(nèi)容，詳見本案后文闡述）。反觀本項(xiàng)目所在區(qū)域——西外區(qū)的現(xiàn)狀，不容諱言，商業(yè)配套設(shè)施較為落后、業(yè)態(tài)單一，但作為一個新區(qū)特別是縱觀達(dá)州市全市及周邊區(qū)域而言，至今還沒有一個運(yùn)作較為成功的、能輻射四方的、集約“家居、建材、裝飾材料等”為一體的、Shopping Mall模式的主題商場。三、本項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（STRENGTH）劣勢（WEAKNESS）1． 處西外開發(fā)新區(qū)干道旁，地理位置優(yōu)越，交通相當(dāng)便捷，便于人流、物流，有利于開設(shè)大型家居廣場。3． 本項(xiàng)目尚未正式規(guī)劃設(shè)計，在建筑方面有利于科學(xué)的規(guī)劃設(shè)計、明確的市場定位，為家居廣場量身打造，具有很強(qiáng)的可塑性，使本項(xiàng)目具有鮮明的特色。2． 該地段的商業(yè)氛圍不是太理想，對開設(shè)大型專業(yè)市場須經(jīng)歷一段時期的培育過程。4． 住宅部分為電梯公寓，在達(dá)州市當(dāng)?shù)刭徺I者中有一定的抗性。2． 達(dá)州市目前在家具及建材市場發(fā)展還較為落后，為本市場提供了有利空間。4． 合理的市場布局，有利于整體經(jīng)營，將吸引不少現(xiàn)在老城區(qū)的家具建材經(jīng)營戶前來入場。2． 項(xiàng)目體量較大，須在資金及資源上得到有力保障。四、本項(xiàng)目基本定位（一）定位原則一個中心：按照摩爾（Shopping Mall）模式打造以“家具類、裝飾類、建材類、燈飾類、廚衛(wèi)類等產(chǎn)品及配套材料及用品”為主體，包括與居家有關(guān)的其它用品在內(nèi)的“一站式購物中心”（One Step Shopping），達(dá)到以“市”聚“商”，以“商”聚“人”的目的。兩個基本點(diǎn)：l 基點(diǎn)一：購?qiáng)驶覵hopping Mall直譯是“購物林蔭道”的意思。“摩爾”即Mall的譯音，特指大型購物中心，是屬于一種新興的復(fù)合型商業(yè)零售業(yè)態(tài)。多年以來的發(fā)展，目前Shopping Mall已成為由許多主題商店、餐館等休閑場所組成的大型零售綜合體，是一種集“購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游”于一體的、一站式購物的消費(fèi)場所?！?多：行業(yè)多、店鋪多、功能多（集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體）。因此，“恒陽家居廣場”從其誕生之初期，就決定其獨(dú)特性和創(chuàng)造性，不能教條地照搬國外的Shopping Mall模式，只須按照“購?qiáng)驶印边@個基點(diǎn)，結(jié)合中國特色和達(dá)州本土及本項(xiàng)目的實(shí)際條件和需要，打造出具有本項(xiàng)目特色和本土化的Shopping Mall——新居大世界。如此，我們必須將“購物場所”和“休閑場所”這兩類不同而又關(guān)系密切的商業(yè)物業(yè)類型有機(jī)地結(jié)合在一起，并通過項(xiàng)目運(yùn)作的全過程，形成由這兩個基本要素所構(gòu)成的和諧系統(tǒng)，相互促進(jìn)、相互影響、相互強(qiáng)化和反復(fù)疊加，共同將由購物場所和休閑場所所聚集的消費(fèi)人流交織在一起，使整個場所的“人氣”和“商氣”不斷提升——既確保了購物消費(fèi)的“人氣”，又確保了休閑消費(fèi)的“人氣”，從而奠定了“恒陽家居廣場”的商業(yè)價值快速提升和永續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)。l 基點(diǎn)二：以大帶小運(yùn)作大型商業(yè)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的另一個基本點(diǎn)就是“以大帶小”，即：以“中心店”聚集人氣和提升商業(yè)街的商業(yè)氣氛，從而帶動開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)其它商業(yè)用房，尤其是獨(dú)立商鋪商業(yè)價值的提升有著極大的促進(jìn)作用?！耙源髱　边@一基點(diǎn)是由國內(nèi)現(xiàn)行的房地產(chǎn)投資開發(fā)能力和相應(yīng)的投資開發(fā)模式所決定的，它要求開發(fā)商將投資回收的主要來源（即利益訴求點(diǎn)偏重于中小型商業(yè)用房和獨(dú)立商鋪），通過中心店的造勢與托市，形成人氣聚集的內(nèi)核，確保獨(dú)立門面能有一個較好的經(jīng)營預(yù)期。因此，我們認(rèn)為：本項(xiàng)目的定位也應(yīng)該緊緊抓住這一基點(diǎn)。即：顧客以不為購物而購物，而為休閑、文化、回歸自然、體驗(yàn)所追求的的生活方式而購物，也就是如前所述的“購?qiáng)驶印?，這已經(jīng)成為現(xiàn)代大型商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目定位的基本規(guī)律。因此，本項(xiàng)目要在目前激烈的商業(yè)競爭環(huán)境中脫穎而出，只有在物業(yè)規(guī)劃上進(jìn)行大膽創(chuàng)新、在物業(yè)功能上與現(xiàn)有街區(qū)其他部分的功能形成互補(bǔ)、在突顯自身獨(dú)有的家居主題特色的同時，最大限度地使周邊地物業(yè)功能成為自己的必要配套和附屬設(shè)施。1．核心定位：——“多品牌聚集的家居建材大賣場”2．基本功能：時尚孵化期——融匯世界，引領(lǐng)時尚品牌推廣中心——促進(jìn)流通，輻射四方3．運(yùn)作策略：——購?qiáng)驶?、以大帶小——?yōu)勢整合、互補(bǔ)互動4．功能描述：（1）時尚孵化器所謂“時尚孵化器”，是由知名主力商家、品牌店（即包括了各類專業(yè)店、專賣店和各類建材裝飾行業(yè)的品牌旗艦店，在這里我們將之統(tǒng)稱為“品牌店”）、家居商品流通孵化中心（即各類家居“品牌店”開展批發(fā)代理業(yè)務(wù)辦公的集中性商務(wù)場所和相應(yīng)的服務(wù)體系）、家居時尚文化與品牌傳播中心（包括展示、演示和會議功能的多功能場所和相應(yīng)的服務(wù)體系）和外資形象的恒陽家居廣場經(jīng)營管理中心（包括了“恒陽家居廣場的品牌整合與整體推廣”、“恒陽家居廣場的公共事務(wù)管理與整體經(jīng)營”和“恒陽家居廣場營業(yè)范圍內(nèi)的全部物業(yè)的日常管理及服務(wù)）等多個子系統(tǒng)。5．基本功能：l 適應(yīng)現(xiàn)代社會高效率、快節(jié)奏的需要，滿足人們對家居類商品一站式購足的要求l 適應(yīng)現(xiàn)代社會多元化消費(fèi)的需要，滿足購物、休閑活動和體驗(yàn)式消費(fèi)相結(jié)合的要求l 滿足人們對購物環(huán)境舒適性與安全性的要求，能夠以優(yōu)良的室內(nèi)人工環(huán)境，擺脫不良自然條件的影響l 滿足人們社會交往的要求，通過商業(yè)空間的休閑化為購物者親友之間的交往活動提供必要的條件結(jié)合“恒陽家居廣場”的實(shí)際，作為“時尚孵化器”和“品牌推廣中心”的本項(xiàng)目，應(yīng)該在滿足上述基本功能需要的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步擴(kuò)展其在商業(yè)流通產(chǎn)業(yè)和企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方面的功能，具體包括：（1）時尚示范功能l 時尚示范和引領(lǐng)潮流，是恒陽家居廣場的首要功能。l 作為“時尚孵化器”，恒陽家居廣場要“孵化”一種新的生活方式。眾多知名商家和品牌的引進(jìn)和融入，旗幟鮮明的品牌商品購物氛圍、創(chuàng)新超前的規(guī)劃設(shè)計、科學(xué)合理的功能分區(qū)、一站式的人性化購物環(huán)境、特色化商業(yè)服務(wù)及輕松、愉悅的消費(fèi)場所，將使得恒陽家居廣場本身就是一個品牌和形象的大展臺，并在商業(yè)物業(yè)同質(zhì)化競爭越來越激烈的全國各地，面貌全新的摩爾模式的異軍突起和“時尚孵化器”的強(qiáng)勢導(dǎo)入，將大大沖擊現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)和人們因有的消費(fèi)行為、消費(fèi)習(xí)性，甚至影響和帶動而轉(zhuǎn)變其生活方式。同時，在“融入全世界”大前提下的強(qiáng)勢整合，大量知名品牌、優(yōu)秀品牌的引進(jìn)，使得通過這個孵化器整合的經(jīng)營資源都是最優(yōu)質(zhì)的，必將使恒陽家居廣場在聚集更多更好的商流、人流、物流、信息流、資金流的同時，使得恒陽家居廣場及恒陽企業(yè)的整體品牌有一個極好的素質(zhì)基礎(chǔ)，并最終聚集為本項(xiàng)目的整體品牌影響力。（4）流通產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張功能恒陽家居廣場所搭建的這個巨大的商業(yè)平臺，可以為開發(fā)商建立一個涵蓋整個西部地區(qū)的物流及品牌擴(kuò)散的網(wǎng)絡(luò)，為恒陽企業(yè)通過品牌輸出、模式復(fù)制等手段實(shí)現(xiàn)快速的擴(kuò)張和超常規(guī)發(fā)展打下良好的基礎(chǔ)，構(gòu)筑恒陽企業(yè)的商業(yè)帝國。因此，它所到之處，必將大大帶動相應(yīng)范圍內(nèi)地產(chǎn)的大幅度升值，如果恒陽企業(yè)在恒陽家居廣場的建設(shè)與運(yùn)營過程中，同步培育和提升自身的商業(yè)運(yùn)作能力，將使恒陽企業(yè)建立起比現(xiàn)在以房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)為主體產(chǎn)業(yè)的盈利能力都要高得多的新型產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，從而實(shí)現(xiàn)流通產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的良性互動，并通過由此而來的商業(yè)地產(chǎn)的巨幅利潤空間，加速實(shí)現(xiàn)恒陽企業(yè)的長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)。并在此基礎(chǔ)上，打造“品牌運(yùn)營中心”，其目的是為了推動和實(shí)現(xiàn)“達(dá)州恒陽家具廣場”項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)式商鋪的營銷推廣。216。216。（2）按照“強(qiáng)強(qiáng)結(jié)合，一統(tǒng)達(dá)州，幅射四方”的原則，聚集多個經(jīng)營品牌、集合多個“中心店”（即“主力店”），引領(lǐng)和引導(dǎo)市場，使本項(xiàng)目成為品牌聚集和推廣中心。（1）家居用品區(qū)：含家具類、廚房類、衛(wèi)生潔具類、浴室類及床上用品等?，F(xiàn)根據(jù)我公司對達(dá)州建材、家居等行業(yè)多個市場及各業(yè)主的深入調(diào)研和多次分析，并依據(jù)有關(guān)專家的初步分析，認(rèn)為“家居用品區(qū)”的規(guī)模不可過大，應(yīng)嚴(yán)格控制在2萬㎡以內(nèi)，以在本區(qū)域形成強(qiáng)勢形象，對較小規(guī)模的經(jīng)營商家形成擠壓和吸引，形成歸市的趨勢。目前，達(dá)州市場已有多個專業(yè)市場，但其規(guī)模相對較小，無法形成競爭優(yōu)勢和區(qū)域幅射力。但是，有關(guān)專家特別指出：㎡（其中包括商業(yè)部分配套設(shè)施部分面積）。3．項(xiàng)目形象定位：——時尚家居產(chǎn)業(yè)孵化基地——多品牌聚集的家居品牌推廣中心通過專業(yè)系統(tǒng)的形象包裝，一改建材產(chǎn)品冰冷、凌亂、非人性的面目，塑造出本項(xiàng)目與眾不同購物新形象，傾心演繹一種全新的購物模式。目前，主題商場在國外頗成氣候，已成為一個極富生命活力的新興業(yè)態(tài)，國內(nèi)的一些大中型城市，主題商場也取得了相當(dāng)不錯的銷售業(yè)績和競爭力。5．經(jīng)營布局建議：“家俱、家居”類與“建材、裝飾材料”類商品有著極大的關(guān)聯(lián)性，但在經(jīng)營上又各有特色，因此，在賣場和布局上雖然將其分成兩個部份，但絕不可完全隔離，是一個相對獨(dú)立的有機(jī)統(tǒng)一體，其相連相通的規(guī)劃布局，既能為消費(fèi)者提供極盡可能的方便，又能使其全方位的享有“購物林蔭道”所帶來的便利性和舒適性。堅(jiān)持“生態(tài)優(yōu)化”原則，創(chuàng)造城市新空間特色遵循“生態(tài)優(yōu)先”原則，通過項(xiàng)目內(nèi)部的開敞空間及景觀節(jié)點(diǎn)的強(qiáng)化處理，在項(xiàng)目內(nèi)融入水景、山體等（非）自然環(huán)境條件，創(chuàng)造性地營造富有巴山蜀水特色的城市新空間格局。這個經(jīng)營管理公司擁有“恒陽家居廣場”項(xiàng)目全方位的管理權(quán)限，包括其經(jīng)營、租賃、招商、指導(dǎo)等，其職責(zé)在于有效地保障“恒陽家居廣場”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的正常運(yùn)作、持續(xù)經(jīng)營和與商家的溝通融合等，其目的在于為實(shí)現(xiàn)恒陽企業(yè)戰(zhàn)略部署及“恒陽”品牌戰(zhàn)略擴(kuò)張搭建一個良好的商業(yè)平臺。依照Shopping Mall模式的格局，以及其功能分區(qū)，按照“以大帶小”的原則，對“恒陽家居廣場”項(xiàng)目以“大”（知名品牌和商家）為主展開招商工作，特別需要指出的是，“經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一”，不論是對于“恒陽家居廣場”的前期、中期及后期的運(yùn)作，還是“恒陽”品牌的規(guī)模擴(kuò)張，以及恒陽企業(yè)的長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展，都有著至關(guān)重要的決定作用，也是恒陽企業(yè)開發(fā)本項(xiàng)目的成敗及利益最大化的強(qiáng)力保障。（1）功能區(qū)的定向招商（建議）l 家俱、家居用品區(qū)名 稱規(guī) 模主要經(jīng)營類別南亞家居設(shè)3個分店，家俱及家居飾品金觀音家俱市場共2個分店，共1萬方得意家俱廣場共7000m2協(xié)信家居共6000 m2如“南亞家俱達(dá)州連鎖店”等l 建材裝飾區(qū)名 稱規(guī) 模經(jīng) 營 類 別建瑪特分設(shè)2個店計3萬㎡建材、裝飾材料、燈飾、潔具龍溪建材批發(fā)市場約3萬余㎡建材、裝飾材料、燈飾、潔具凱恩國際約30萬㎡含家俱，都采用自建自用方式重慶中天裝飾廣場約1萬㎡建材、裝飾材料、燈飾、潔具商社建材已有10個連鎖店建材、裝飾材料、燈飾、潔具馬家?guī)r光能裝飾材料市場約15萬㎡板材、裝飾材料、陶瓷八益建材市場約10萬㎡建筑陶瓷、花鋼石、板材重慶市陶瓷市場約10萬㎡衛(wèi)生潔具如“建瑪特建材超市達(dá)州連鎖店”等（2）經(jīng)營管理模式l 基點(diǎn)一：經(jīng)營管理公司恒陽企業(yè)組建“經(jīng)營管理公司”的目的，首先是完善和形成“時尚孵化器”，其次就是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的快速銷售和利潤最大化，并完成“恒陽”品牌擴(kuò)張的任務(wù)。由此，恒陽經(jīng)營管理公司承擔(dān)了恒陽企業(yè)對“恒陽家居廣場”的所有權(quán)益，那么就必須確保租金收益的穩(wěn)定、市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)、商家的誠信經(jīng)營及本項(xiàng)目“孵化器”作用的逐步展開。如此，通過“恒陽經(jīng)營管理公司”的強(qiáng)力運(yùn)作和策略整合，對于“恒陽家居廣場”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的成功租賃，有著極大的保障作用和意義。經(jīng)營管理公司的另一大任務(wù)，即：負(fù)責(zé)制定“恒陽家居廣場”項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)租金標(biāo)準(zhǔn)的制定，以及通過此標(biāo)準(zhǔn)核算出投資業(yè)主的回報率（目前，帶租約產(chǎn)權(quán)式商鋪的年均投資回報率大多在8%~10%之間，投資回收期最短在10年左右，），而產(chǎn)權(quán)式商鋪投資回報比率的