【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 百分點(diǎn)。 第三章 市場(chǎng)分析 第一節(jié) 大連房地產(chǎn) 市場(chǎng)綜述 2020 年大連的房地產(chǎn)業(yè)跌宕起伏。在政府一系列組合拳式的政策調(diào)控下，大連房?jī)r(jià)表現(xiàn)遲鈍、反應(yīng)不大，但是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度得到了有效遏制。從 2020 年大連市房地產(chǎn)的整體狀況來(lái)看，大連市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展成績(jī)突出，各項(xiàng)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)了全面增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)： 一、成交量?jī)r(jià)：住宅成交量下滑，價(jià)格持續(xù)上揚(yáng) 圖 31 大連房地產(chǎn)市場(chǎng)年度走勢(shì)示意圖 從圖 31 的年度走勢(shì)上看，愈炒愈熱的房市在廣大剛需客戶的強(qiáng)力支持之下，在 2020 年雖受到兩輪政策打壓，其成交金額相較 2020年，仍出現(xiàn)上調(diào)。然而，成交量的回落 并沒(méi)有帶來(lái)價(jià)格下跌。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示： 2020 年全市七區(qū)住宅平均價(jià)格達(dá)到每平方米 9,678 元，市內(nèi)四區(qū)房?jī)r(jià)達(dá)到每平方米 12,661 元，全年漲幅分別達(dá)到 25%和 30%左右。其中，中山區(qū)在售樓盤(pán)均價(jià)為 19,270 元 /平方米，依舊位列大連第一位，西崗區(qū)由于供應(yīng)地塊非常少，在售樓盤(pán)數(shù)量也非常少，因而價(jià)格未超過(guò)沙河口區(qū)，而沙河口區(qū) 2020 年在售樓盤(pán)均價(jià)已達(dá)到18,540 元 /平方米，較 2020 年的 15,931元 /平方米價(jià)格也是有很大的漲幅，這三個(gè)區(qū)由于 2020 年都有許多高端項(xiàng)目進(jìn)駐，因而抬升了整個(gè)可行性研究報(bào)告 可行性研究報(bào)告 區(qū)域的均價(jià)。甘井子區(qū)由 于在售樓盤(pán)數(shù)量眾多，許多低價(jià)軍產(chǎn)房拉低了甘區(qū)在售項(xiàng)目均價(jià)，因而價(jià)格并未有非常大的漲幅。旅順口區(qū)、金州新區(qū)雖然漲幅不大，但都有一定程度的提升。 2020 年大連市場(chǎng)在國(guó)家兩輪重磅調(diào)控之下，成交量出現(xiàn)明顯波動(dòng)。 2 月傳統(tǒng)淡季成交量出現(xiàn)年內(nèi)最低點(diǎn)， 3 月小陽(yáng)春出現(xiàn)明顯回暖，成交量反彈并一路上揚(yáng)，至 4 月商品房市場(chǎng)達(dá)到年內(nèi)成交第一輪峰值，同時(shí)成交均價(jià)亦有所上揚(yáng)，市場(chǎng)恐慌情緒也有所蔓延。但就在房市春風(fēng)得意之際，嚴(yán)厲的“國(guó)十條”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策于 2020 年 4月出臺(tái)，其調(diào)控效果于 5 月立馬呈現(xiàn)，成交情況受到抑制，量滯價(jià)穩(wěn)成為 58 月大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況的代名詞。 9 月，“金九銀十”初現(xiàn)端倪，一段時(shí)間以來(lái)受到擠壓的需求得到釋放，成交量開(kāi)始攀升。令市場(chǎng)始料不及的是，政府于此時(shí)出臺(tái)更嚴(yán)厲、更有力度、打擊面更廣的二次新政，而大連市政府也一反常態(tài)，成為一線城市“限購(gòu)令”政策的跟隨者。而此時(shí)因搶搭政策末班車原因，大連 10 月出現(xiàn)集中備案，成交量井噴，成交均價(jià)突破萬(wàn)元大關(guān)。繼之， 11 月、 12 月成交量逐月出現(xiàn)下降。兩輪調(diào)控的共同之處在于，成交量成為了政策調(diào)控的直接表現(xiàn)，成交均價(jià)則始終堅(jiān)挺，居高不下，如圖 32 所示： 圖 32 2020 月 度成交均價(jià)示意圖 從區(qū)域成交情況來(lái)看，金州新區(qū)并金州、開(kāi)發(fā)區(qū)二區(qū)之力，當(dāng)仁不讓地占據(jù)了大連市的主力成交地位，而甘區(qū)作為剛性需求的典型區(qū)域，在剛需作為主力成交客戶的 2020 年亦成績(jī)不俗，其成交量占據(jù)了總成交量 25%的份額。西崗區(qū)受供應(yīng)因素制約，成交占比較小。其余各區(qū)成交情況相對(duì)均等。高新園區(qū)規(guī)劃利好，區(qū)域升值潛力巨大，區(qū)域認(rèn)知度亦逐步得以提升，其成交情況有愈演愈烈之勢(shì)。整體來(lái)說(shuō)，受供應(yīng)因素影響，老城區(qū)中的甘區(qū)及新城區(qū)中的金州新區(qū)，為兩區(qū)之成交主力代表，存在一定的共性，供應(yīng)量充足，產(chǎn)品線較長(zhǎng)，加之區(qū)域內(nèi)存在穩(wěn) 定的自住型客群，為區(qū)域的成交起到了保障型作用。未來(lái)也將繼續(xù)其主力地位，繼續(xù)扮演大連樓市中流砥柱的角色，見(jiàn)圖 33 所示： 圖 33 2020 年大連市區(qū)域成交占比圖 二、土地供應(yīng)：市場(chǎng)火熱 上漲較快 隨著主城區(qū)拆遷改造及政府城市規(guī)劃發(fā)展需要， 2020 年土地市場(chǎng)繼續(xù)延續(xù)了 2020 年需求高漲的態(tài)勢(shì)，全市七區(qū)（含高新園區(qū)，下同）共成交 205 個(gè)地塊（非工業(yè)用地），土地面積成交 1, 萬(wàn)平方可行性研究報(bào)告 可行性研究報(bào)告 米，預(yù)計(jì)可形成建筑面積 3, 萬(wàn)平方米，分別比 2020 年上漲 83%和 %。其中市內(nèi)四區(qū)出讓土地 萬(wàn)平方米，可形成建筑面積約 1, 萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng) %和 %。東港、大化搬遷改造區(qū)域、營(yíng)城子、高新園區(qū)、臥龍灣、金石灘、旅順經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)及水師營(yíng)街道為熱點(diǎn)成交板塊。此外，普灣新區(qū)土地大面積出讓，出讓土地面積 萬(wàn)平方米。中心區(qū)域黃金地塊的大面積出讓推動(dòng)了土地價(jià)格的快速上漲，市內(nèi)四區(qū)樓面地價(jià)同比上漲 個(gè)百分點(diǎn)至每平方米 4,021 元，其它三區(qū)達(dá)到每平方米 1,610 元，比 2020 年上漲%，見(jiàn)圖 34 所示： 圖 34 區(qū)域用地面積示意圖 2020 年大連主城 區(qū)房地產(chǎn)土地市場(chǎng)火爆，底價(jià)成交居多，供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高。樓面價(jià)不斷上漲，且高價(jià)土地多集中在全國(guó)一線企業(yè)及本地發(fā)展型企業(yè)手中。受樓市調(diào)控政策影響，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，聯(lián)合拿地將成為趨勢(shì)。隨著全域城市化建設(shè)步伐的加快，預(yù)計(jì)2020 年土地放量會(huì)繼續(xù)加大，新城區(qū)將成為土地供應(yīng)的集中區(qū)域，見(jiàn)圖 35 所示： 圖 35 年度區(qū)域樓面價(jià)示意圖 第二節(jié) 2020 年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一、供應(yīng)預(yù)測(cè) 老城區(qū)拆遷改造，新城區(qū)規(guī)劃利好，大連市的升值潛力可從規(guī)劃的不斷落實(shí)中窺見(jiàn)一斑。城市不斷的發(fā)展和成熟，吸引了大量的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐 大連，為大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)添磚加瓦，并呈愈演愈烈之勢(shì)。但是基于政策調(diào)控因素，一輪政府與開(kāi)發(fā)商的博弈大戲正在上演，開(kāi)發(fā)商如履薄冰，入市謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)未來(lái)供應(yīng)亦將在市場(chǎng)因素下，繼續(xù)呈現(xiàn)“小步慢跑”的態(tài)勢(shì)。根據(jù)新泰投資統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)老城區(qū) (中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、高新園區(qū) )在未來(lái) 2020 年將有 26,827 套房源的新增供應(yīng)，供應(yīng)建筑面積將達(dá) 萬(wàn)平方米。其中，普通住宅占據(jù)主體，供應(yīng)建筑面積將達(dá) 萬(wàn)平方米。普通住宅中， 70— 90平方米產(chǎn)品供應(yīng)占比居于榜首，占據(jù) 2020 年供應(yīng) (預(yù)計(jì) )市場(chǎng) 32％的份額 ，次之 90— 120 平方米面積段的產(chǎn)品居多，占據(jù)供應(yīng)總量 23％的份額。供應(yīng)影響成交，預(yù)計(jì)未來(lái)商品房成交主力將與供應(yīng)保持一致，市場(chǎng)背景不變的情況下，自住型客戶將繼續(xù)成為商品房市場(chǎng)的主力客戶。 2020 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)受兩輪政策調(diào)控，成交量下降，但是成交均價(jià)居高不下，始終處于高位。 2020 年最新的政策調(diào)控將會(huì)成功防止商可行性研究報(bào)告 可行性研究報(bào)告 品房成交市場(chǎng)的報(bào)復(fù)性反彈，預(yù)計(jì)大連市 2020 年前 6 個(gè)月內(nèi)商品房市場(chǎng)表現(xiàn)將保持量滯價(jià)穩(wěn)的狀態(tài)。市場(chǎng)因素不變情況下，上半年受到抑制的需求將在下半年得到一定程度的釋放，從而駕高成交量表現(xiàn)，成交均價(jià)也將有一 定程度的提升，基于政策等因素影響，成交均價(jià)表現(xiàn)屆時(shí)雖將有所增長(zhǎng)，但是其幅度不會(huì)過(guò)高，預(yù)計(jì)將出現(xiàn)微幅上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)，或?qū)⒊霈F(xiàn) 1％ — 4％的漲幅。總體而言，整個(gè)商品房市場(chǎng)的表現(xiàn)將以穩(wěn)定為主基調(diào)。 二、房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè) 政策因素將成為 2020 年大連乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。為了保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康的發(fā)展，樓市調(diào)控將持續(xù)進(jìn)行， 2020 年作為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控年，開(kāi)發(fā)商囤地現(xiàn)象和利用貸款投資和投機(jī)住宅的需求得到了初步控制。 2020 年的樓市調(diào)控將得到實(shí)質(zhì)性的突破，房?jī)r(jià)的漲幅過(guò)快將得到實(shí)質(zhì)性的改善，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策絲 毫不能放松。 2020 年的上半年，政策環(huán)境繼續(xù)從緊，房市表現(xiàn)將維持冷清。而該期間一定程度上受到抑制的需求，或?qū)⒃谙掳肽甑靡葬尫拧? 大連十年規(guī)劃建設(shè)大大連的思想，在 2020 年得以初步體現(xiàn)，2020 年將繼續(xù)深化，無(wú)論是地鐵的修建還是其它路網(wǎng)諸如解放路、勝利路等的拆遷改造，都標(biāo)志著大連的基礎(chǔ)正在逐步的完善中，而隨著基礎(chǔ)配套的逐步完善，區(qū)域城市化建設(shè)正式步入高速發(fā)展的軌道，這為大連市房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)的平穩(wěn)發(fā)展奠定了夯實(shí)的基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)調(diào)控政策的結(jié)束不會(huì)取決于房?jī)r(jià)下跌了多少，將取決于結(jié)構(gòu)調(diào)整在多長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)完成。針對(duì)上述 情況，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要思考營(yíng)銷模式、盈利模式的轉(zhuǎn)變，徹底改變盈利靠漲價(jià)、賣房靠恐嚇的做法。開(kāi)發(fā)商應(yīng)回歸市場(chǎng)本質(zhì)，深入了解客戶需求；在運(yùn)營(yíng)上，一方面要提前布局，另一方面要需求合作開(kāi)發(fā)、加大持有型物業(yè)的比例等開(kāi)發(fā)及盈利模式上的轉(zhuǎn)型，為中國(guó)百姓安居樂(lè)業(yè)、為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展而努力。 第三節(jié) 項(xiàng)目區(qū)樓盤(pán)現(xiàn)狀分析 一、本項(xiàng)目樓盤(pán)的投資環(huán)境 為了進(jìn)一步分析項(xiàng)目所在地區(qū)的投資環(huán)境，我們將從區(qū)域定位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀、區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、區(qū)域居住概念、區(qū)域人氣這四個(gè)方面做深入剖析。 區(qū)域定位及經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 隨著新市區(qū)管 理體制改革的正式啟動(dòng)，以金州新區(qū)組團(tuán)、保稅區(qū)組團(tuán)和普灣新區(qū)組團(tuán)構(gòu)成的大連新市區(qū)邁出了大連“全域城市化”的可行性研究報(bào)告 可行性研究報(bào)告 強(qiáng)勁步伐，為區(qū)域發(fā)展展開(kāi)了一幅波瀾壯闊的嶄新藍(lán)圖。金州新區(qū)是未來(lái)大連城市發(fā)展的主要承載體，大連實(shí)施全域城市化發(fā)展戰(zhàn)略，首當(dāng)其沖的是金州新區(qū)的城市化。 作為新市區(qū)建設(shè)的領(lǐng)軍者，金州新區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)愿景為：通過(guò) 5至 10 年的努力，使這一區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到全市的一半以上。 目前，金州新區(qū)在新市區(qū)管理體制引領(lǐng)下，科學(xué)謀劃，整合發(fā)展，大力釋放區(qū)域發(fā)展能量，進(jìn)一步煥發(fā)出新的發(fā)展活力，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)成績(jī)顯著。據(jù)相關(guān)數(shù) 據(jù)顯示， 2020 年，大連全市 GDP 總額達(dá)5,100 億元，金州新區(qū)占了 1,200 億；全市固定資產(chǎn)投資 5,000 億元，金州新區(qū)占了 1,180 億；全市財(cái)政一般預(yù)算收入 500 億元，金州新區(qū)達(dá)到 83 億；全市招商引資 100 億美元，金州新區(qū)完成 33 億美元；全市外貿(mào)出口 260 億美元，金州新區(qū)超過(guò) 90 億美元。一系列數(shù)據(jù)進(jìn)一步凸顯出金州新區(qū)作為“新市區(qū)”在大連整體經(jīng)濟(jì)中所扮演的領(lǐng)軍者的地位。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 做為大連規(guī)?；a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的主要載體，金州新區(qū)率先在遼寧規(guī)劃設(shè)立的十大功能園區(qū)，形成了以石油化工、裝備制造、電子信息、 汽車及零部件、生物醫(yī)藥、新能源、航空、旅游及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、食品加工和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為代表的優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勢(shì)頭非常迅猛。 與此同時(shí)，金州新區(qū)秉承發(fā)展是第一要?jiǎng)?wù)，把招商引資作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的生命線，加速以 5 個(gè)千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群、 10 個(gè)以上百億級(jí)企業(yè)和產(chǎn)業(yè)為支撐的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)。堅(jiān)持全域謀劃重點(diǎn)發(fā)展，力爭(zhēng)在新市區(qū)核心功能區(qū)建設(shè)上實(shí)現(xiàn)新突破。按照“一核兩帶、十區(qū)聯(lián)動(dòng)”的發(fā)展空間布局，加速全域城市化進(jìn)程，將臥龍灣國(guó)際商務(wù)區(qū)和金渤海岸現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)，打造成為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚的新平臺(tái)。這一系列措施將成為未來(lái)拉動(dòng)大連在更深層次、 更大范圍、更高水平上對(duì)外開(kāi)放的重要載體，成為推動(dòng)大連經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越發(fā)展的強(qiáng)大引擎。 區(qū)域居住概念 作為新市區(qū)的重要組成部分，金州新區(qū)在大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)的同時(shí)也在狠抓城市建設(shè)管理任務(wù)，在加快全域城市化進(jìn)程的同時(shí)，更要高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，使新市區(qū)展示新形象。為此，金州新區(qū)將“打造生態(tài)宜居城”作為城市建設(shè)根本，努力為市民營(yíng)造一個(gè)健康、舒適的生活環(huán)境。 區(qū)域人氣 可行性研究報(bào)告 可行性研究報(bào)告 目前，金州新區(qū)總?cè)丝诩s 101 萬(wàn)，但隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城市建設(shè)不斷完善，將會(huì)有越來(lái)越多的人才從全國(guó)各地聚集到此，新建的跨海大橋?qū)⑹沟媒?州新區(qū)在物理空間上真正和老市區(qū)聯(lián)成一體，從而進(jìn)一步拓展新區(qū)的發(fā)展空間。最終，金州新區(qū)將通過(guò)城市建設(shè)、生態(tài)建設(shè)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展，力爭(zhēng)到 2030 年集聚 300 萬(wàn)以上人口。 綜上所述，金州新區(qū)作為大連全域城市化的領(lǐng)頭羊，具有優(yōu)越的經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景；得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)結(jié)合先進(jìn)的生態(tài)宜居發(fā)展理念，又為金州新區(qū)提供了優(yōu)良的居住環(huán)境。由此不難看出，無(wú)論從經(jīng)濟(jì)環(huán)境還是自然人文環(huán)境，金州新區(qū)都必然成為大連新的城市中心區(qū)域，因此，本次項(xiàng)目具有極佳的投資環(huán)境。 二、本項(xiàng)目樓盤(pán)的優(yōu)勢(shì) （一）區(qū)域優(yōu)勢(shì) 金州新區(qū)的區(qū)域優(yōu)勢(shì)在于持 續(xù)發(fā)展的土地空間廣闊，所以市政府將其定義為大連城市副中心。在“全域城市化”的發(fā)展策略提出之后，金州新區(qū)更是成為了大連新城的中心區(qū)。 本項(xiàng)目地塊西與金州新區(qū)至大連市中心的主干路振興路和規(guī)劃中的振連路相連，北與黃海西路相鄰。該地塊距原開(kāi)發(fā)區(qū)中心商圈僅 10分鐘車程，距快軌金馬路站只有 1,000 米路程。振連路跨海大橋也將在今年 4 月竣工，完工后，將開(kāi)辟一條新的連接市區(qū)與金州新區(qū)的快速通道，這無(wú)疑使該地段的交通條件更加便利。目前現(xiàn)有的公交線路有： 2 路、 5 路、 6 路、快軌 3 號(hào)線。 （二）社會(huì)環(huán)境優(yōu)勢(shì) 市政配套 項(xiàng)目周邊的大型醫(yī)院主要有：開(kāi)發(fā)區(qū)醫(yī)院、醫(yī)科大學(xué)附屬一院；主要金融機(jī)構(gòu)有：中國(guó)銀行大連開(kāi)發(fā)區(qū)分行、交通銀行金橋支行、中國(guó)工商銀行大連開(kāi)發(fā)區(qū)商場(chǎng)支行、招商銀行大連開(kāi)發(fā)區(qū)支行、華夏銀行大連開(kāi)發(fā)區(qū)支行、匯豐銀行大連開(kāi)發(fā)區(qū)支行等。 文化、教育配套 項(xiàng)目周邊的學(xué)校有：紅梅小學(xué)、青松小學(xué)；開(kāi)發(fā)區(qū)六中、開(kāi)發(fā)區(qū)七中、開(kāi)發(fā)區(qū)八中、楓葉國(guó)際學(xué)校；大連民族學(xué)院、大連理工大學(xué)軟件學(xué)院。 商業(yè)配套 該項(xiàng)目位于大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)繁華地段，距金馬路商業(yè)圈不足兩公里，區(qū)內(nèi)有友誼商城、麥凱樂(lè)、安盛購(gòu)物中心以及大商新瑪特等多 家大型商業(yè)中心，周圍星級(jí)酒店、金融機(jī)構(gòu)、特色餐飲場(chǎng)所應(yīng)有盡可行性研究報(bào)告 可行性研究報(bào)告 有。除此以外，小區(qū)內(nèi)部配備完善的商業(yè)公建設(shè)施，滿足居民日常的生活需要。 (三 )政策環(huán)境優(yōu)勢(shì) 把金州新區(qū)建設(shè)成大連新城的中心區(qū)的建設(shè)目標(biāo)，這就要求在城市配套、人文環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、金融、貿(mào)易