【正文】 設(shè)計(jì)、一流的管理以及一流的質(zhì)量形成“兆嘉品牌”，為公司更長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展而努力拼搏！ 該項(xiàng)目正是在上述背景下提出的。 針對(duì)目前的市場(chǎng)形勢(shì)，大連兆嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司決定抓住有利機(jī)遇，充分利用嘉帝建筑工程有限公司多年發(fā)展所奠定的雄厚經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，網(wǎng)絡(luò)了地產(chǎn)開發(fā)業(yè)界優(yōu)秀的專業(yè)技術(shù)及管理人才，在經(jīng)營(yíng)理念上開拓創(chuàng)新，決心走出一條自我發(fā)展、自我完善的卓越之路：要在金州新區(qū)打造品牌地產(chǎn)項(xiàng)目，從而使公司躋身于大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)，成為專業(yè)的地產(chǎn)公司。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，為金州新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境，越來(lái)越多的企業(yè)及個(gè)人選擇落戶金州新區(qū)，直接帶動(dòng)了金州新區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。金州新區(qū)地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈，環(huán)海經(jīng)濟(jì)帶和東北三省走廊交匯點(diǎn)上，是內(nèi)地通往大連的咽喉要道，更是東北乃至遠(yuǎn)東地區(qū)走向世界的門戶。進(jìn)一步完善‘四大組團(tuán)’空間布局、城市功能、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和生態(tài)建設(shè)規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)布局、基礎(chǔ)設(shè)施、生產(chǎn)要素和重大項(xiàng)目加速向北轉(zhuǎn)移和聚集，多中心、組團(tuán)式、鏈條化城市新格局三年初具規(guī)模，五年基本形成，城市化率達(dá)到 75%以上”。 四、項(xiàng)目提出的理由及過(guò)程 大連是東北對(duì)外開放的窗口，是東北重要的國(guó)際航運(yùn)樞紐和國(guó)際物流中心。 公司通過(guò)積累的豐富的建筑經(jīng)驗(yàn)，準(zhǔn)備進(jìn)軍房 地產(chǎn)開發(fā)：價(jià)值、專業(yè)、創(chuàng)新、資本、信譽(yù)是其核心競(jìng)爭(zhēng)力。 開發(fā)商概況 大連兆嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于 2020 年 6 月，注冊(cè)地址為大連市沙河口區(qū)集賢街 301 號(hào)，注冊(cè)資本捌佰萬(wàn)元，為有限責(zé)任公司。 公司隸屬于大連嘉帝建筑工程有限公司，該公司曾承建“大連市委辦公樓”、“成都花園一期”、“光電子 FAB 芯片廠房”、“大連宏鷹食品廠房、辦公樓工程”、“大連現(xiàn) 代電子廠房”等優(yōu)質(zhì)工程，并獲得眾多的社會(huì)榮譽(yù)，連續(xù)三年獲得大連市工商管理局免檢企業(yè)、普蘭店市納稅 50 強(qiáng)企業(yè)、大連市建筑行業(yè)誠(chéng)信企業(yè)、大連市建筑行業(yè)先進(jìn)企業(yè)。專業(yè)的精英團(tuán)隊(duì)，卓越的產(chǎn)品規(guī)劃，創(chuàng)新的戰(zhàn)略思考是其持續(xù)健康發(fā)展的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。改革開放以來(lái)，大連市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展，成為東北地區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的城市之一，是我國(guó)北方發(fā)展最快、地域經(jīng)濟(jì)最好的城市，也是吸引外商投資的熱點(diǎn)地區(qū)。由此可見，未來(lái)五年是大連加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的攻堅(jiān)期，也是大連建設(shè)區(qū)域核心城市、向東北亞重要國(guó)際城市邁進(jìn)的重要機(jī)遇期。擁有廣闊腹地，是中國(guó)東北地區(qū)人流、物流的集散地。在金州與開發(fā)區(qū)形成組團(tuán)后，萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等眾多知名開發(fā)商進(jìn)駐金州新區(qū)，以其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，打造多個(gè)高品質(zhì)住宅項(xiàng)目，直接將金州新區(qū)的整體居住水平提升到了一個(gè)新的高度。 2020 年 11 月 16 日至 11 月 29日，在大連開發(fā)區(qū)土地交易市場(chǎng)舉辦的國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)中，大連兆嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競(jìng)得建設(shè)用地編號(hào)為大金（ 2020） — 4 號(hào)地塊的國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 該項(xiàng)目位于金州新區(qū)振連路跨海大橋北入橋口處，黃海西路以南，振連路以東，金窯線鐵路以北，如圖 11 所示： 圖 11 項(xiàng)目位置示意圖 建設(shè)規(guī)模 該項(xiàng) 目總占地面積 50,665 平方米，容積率為 （地下和半地下停車庫(kù)的建筑面積都不計(jì)入容積率），總建筑面積 138, 平方米，其中，住宅建筑面積 96, 平方米，公建建筑面積 42,平方米（公建面積中地下停車庫(kù)建筑面積 33, 平方米，半地下停車庫(kù)建筑 4,200 平方米）。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 該項(xiàng)目主要?jiǎng)討B(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 5, 萬(wàn)元，投資回收期為 2 年（含建設(shè)期）。 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，主要出現(xiàn)在改革開放之后，尤其是近二十年發(fā)展迅猛。 經(jīng)營(yíng)偏差造成房地產(chǎn)供求失衡 我國(guó)房地產(chǎn)供求失衡表現(xiàn)為：對(duì)土地控制使供需預(yù)期缺口拉大，從而刺激房?jī)r(jià)快速上漲；房?jī)r(jià)上漲又刺激投資和投機(jī)的資金流入，造成供需預(yù)期缺口進(jìn)一步拉大，房?jī)r(jià)再漲造成廣大居民缺乏購(gòu)買能力。房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要原因 :一是存款負(fù)利率導(dǎo)致投資和投機(jī)需求增大，購(gòu)房需求短期內(nèi)過(guò)快增漲抬高了房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)上漲反過(guò)來(lái)又進(jìn)一步刺激購(gòu)房需求增加；二是控制土地供應(yīng)和提高交易成本，強(qiáng)化了商品房供給將減少、房?jī)r(jià)將上升的預(yù)期；三是土地價(jià)格的持續(xù)上漲直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。 保障性住房供應(yīng)嚴(yán)重滯后 我國(guó)住房保障工 作力度逐步加大。 三、我國(guó)房 地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展的因素 中國(guó)房地產(chǎn)需求旺盛。 1962 年至 1975 年我國(guó)人口出生率一直保持在一個(gè)相當(dāng)高的水平，是建國(guó)后人口出生的第一個(gè)高峰期，它直接導(dǎo)致了 1981 年到 1993 年的第二個(gè)人口出生高峰期。 舊城改造與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)任務(wù)很重 據(jù)權(quán)威人士估計(jì)， 165 億平方米的存量住宅中 1/3 以上需要在未來(lái)的 1020 年內(nèi)拆除重建。 第二節(jié) 房地產(chǎn)業(yè)宏觀走勢(shì)及政策動(dòng)態(tài) 一、房地產(chǎn)宏觀走勢(shì) 可行性研究報(bào)告 可行性研究報(bào)告 我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)二十多年的歷練已經(jīng)發(fā)展成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但專家預(yù)測(cè)，嚴(yán)厲的調(diào)控政策是針對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)行為的重大沖擊，對(duì)剛需占主流的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，未來(lái)日趨合理的房?jī)r(jià)水平仍會(huì)使房地產(chǎn)投資開發(fā)額度維持在年均增長(zhǎng)率為 15%— 20%的區(qū)間，對(duì)于擁有 萬(wàn)億龐大基數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)投資市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，依然存在巨大的商機(jī)。 第二，保障性住房將得到加強(qiáng)。 2是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。 6 是加強(qiáng)金融監(jiān)管。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，增強(qiáng)政策透明度。 住建部：“國(guó)五條” 各商業(yè)銀行暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；對(duì)非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。 可行性研究報(bào)告 可行性研究報(bào)告 政策支持：（一）各地要把公共租賃住房建設(shè)用地納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃，予以重點(diǎn)保障；（二）市、縣人民政府要通過(guò)直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式，加大公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)投入（三）對(duì)公共租賃住房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)給予稅收優(yōu)惠，具體辦法由財(cái)政部、稅務(wù)總局制定。六、加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，強(qiáng)化工作責(zé)任。預(yù)售方案中主要內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)主管部門備案并公示。 國(guó)土資源部：確保保障性住房、棚改房 和自住性中小型普通商品房用地優(yōu)先供應(yīng) 4 月 15 日，國(guó)土部公布 2020 年各?。▍^(qū)、市）住房供地計(jì)劃，并要求按照住房建設(shè)規(guī)劃、計(jì)劃和資金落實(shí)情可行性研究報(bào)告 可行性研究報(bào)告 況，確保保障性住房、棚改房和自住性中小型普通商品房用地優(yōu)先供應(yīng)，確保三類房供地不低于 70%，達(dá)不到 70%的地方，國(guó)家土地督察局將通過(guò)限期責(zé)令整改、暫停用地審批等嚴(yán)厲手段，確保計(jì)劃的落實(shí)。并要求，對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍，另外，對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在 90 平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低 于 30%。 國(guó)土資源部： 進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管 各地要站在保民生的全局高度，切實(shí)做好以住房為主的房地產(chǎn)供應(yīng)計(jì)劃，要明確并適當(dāng)增加總量，確保保障性住房用地供應(yīng)，必須做到“應(yīng)?？尚行匝芯繄?bào)告 可行性研究報(bào)告 盡?！?；全面開展嚴(yán)格依法清理查處房地產(chǎn)開發(fā)中閑置土地、囤地炒地、向別墅供地等各種違法違規(guī)用地的專項(xiàng)整治行動(dòng)。 央行上調(diào)準(zhǔn)備金率強(qiáng)力遏制信貸沖鋒 中國(guó)人民銀行決定從 2020 年 2 月 25 日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 個(gè)百分點(diǎn)。然而，成交量的回落 并沒有帶來(lái)價(jià)格下跌。旅順口區(qū)、金州新區(qū)雖然漲幅不大，但都有一定程度的提升。 9 月，“金九銀十”初現(xiàn)端倪，一段時(shí)間以來(lái)受到擠壓的需求得到釋放，成交量開始攀升。兩輪調(diào)控的共同之處在于，成交量成為了政策調(diào)控的直接表現(xiàn)，成交均價(jià)則始終堅(jiān)挺，居高不下，如圖 32 所示： 圖 32 2020 月 度成交均價(jià)示意圖 從區(qū)域成交情況來(lái)看，金州新區(qū)并金州、開發(fā)區(qū)二區(qū)之力，當(dāng)仁不讓地占據(jù)了大連市的主力成交地位，而甘區(qū)作為剛性需求的典型區(qū)域，在剛需作為主力成交客戶的 2020 年亦成績(jī)不俗，其成交量占據(jù)了總成交量 25%的份額。整體來(lái)說(shuō)，受供應(yīng)因素影響，老城區(qū)中的甘區(qū)及新城區(qū)中的金州新區(qū)，為兩區(qū)之成交主力代表，存在一定的共性，供應(yīng)量充足，產(chǎn)品線較長(zhǎng)，加之區(qū)域內(nèi)存在穩(wěn) 定的自住型客群，為區(qū)域的成交起到了保障型作用。此外，普灣新區(qū)土地大面積出讓，出讓土地面積 萬(wàn)平方米。隨著全域城市化建設(shè)步伐的加快，預(yù)計(jì)2020 年土地放量會(huì)繼續(xù)加大，新城區(qū)將成為土地供應(yīng)的集中區(qū)域，見圖 35 所示： 圖 35 年度區(qū)域樓面價(jià)示意圖 第二節(jié) 2020 年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 一、供應(yīng)預(yù)測(cè) 老城區(qū)拆遷改造，新城區(qū)規(guī)劃利好，大連市的升值潛力可從規(guī)劃的不斷落實(shí)中窺見一斑。根據(jù)新泰投資統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)老城區(qū) (中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、高新園區(qū) )在未來(lái) 2020 年將有 26,827 套房源的新增供應(yīng)，供應(yīng)建筑面積將達(dá) 萬(wàn)平方米。 2020 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)受兩輪政策調(diào)控，成交量下降，但是成交均價(jià)居高不下，始終處于高位。 二、房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè) 政策因素將成為 2020 年大連乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。而該期間一定程度上受到抑制的需求，或?qū)⒃谙掳肽甑靡葬尫?。開發(fā)商應(yīng)回歸市場(chǎng)本質(zhì)，深入了解客戶需求；在運(yùn)營(yíng)上，一方面要提前布局，另一方面要需求合作開發(fā)、加大持有型物業(yè)的比例等開發(fā)及盈利模式上的轉(zhuǎn)型，為中國(guó)百姓安居樂業(yè)、為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展而努力。 作為新市區(qū)建設(shè)的領(lǐng)軍者，金州新區(qū)的開發(fā)建設(shè)愿景為：通過(guò) 5至 10 年的努力，使這一區(qū)域的經(jīng)濟(jì)總量達(dá)到全市的一半以上。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì) 做為大連規(guī)?；a(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的主要載體，金州新區(qū)率先在遼寧規(guī)劃設(shè)立的十大功能園區(qū)，形成了以石油化工、裝備制造、電子信息、 汽車及零部件、生物醫(yī)藥、新能源、航空、旅游及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、食品加工和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為代表的優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勢(shì)頭非常迅猛。這一系列措施將成為未來(lái)拉動(dòng)大連在更深層次、 更大范圍、更高水平上對(duì)外開放的重要載體，成為推動(dòng)大連經(jīng)濟(jì)社會(huì)跨越發(fā)展的強(qiáng)大引擎。最終，金州新區(qū)將通過(guò)城市建設(shè)、生態(tài)建設(shè)、社會(huì)事業(yè)發(fā)展，力爭(zhēng)到 2030 年集聚 300 萬(wàn)以上人口。在“全域城市化”的發(fā)展策略提出之后，金州新區(qū)更是成為了大連新城的中心區(qū)。目前現(xiàn)有的公交線路有： 2 路、 5 路、 6 路、快軌 3 號(hào)線。除此以外，小區(qū)內(nèi)部配備完善的商業(yè)公建設(shè)施，滿足居民日常的生活需要。 綜上所述，該項(xiàng)目地處金州新區(qū)最有利的地理位置，擁有健全完備的配套，如果能夠進(jìn)一步深 入了解客戶需求，設(shè)計(jì)出一流的產(chǎn)品、一流的經(jīng)營(yíng)理念并予以健康的實(shí)施，本項(xiàng)目將是極佳的投資機(jī)會(huì)！ 第四章 市場(chǎng)定位 第一節(jié) 目標(biāo)消費(fèi)群體分析 一、目標(biāo)客戶群定位因素 目標(biāo)客戶群定位主要基于以下因素，包括：供應(yīng)市場(chǎng)同檔次樓盤客戶群分析、前期項(xiàng)目的客戶群分析、需求市場(chǎng)客戶群分析。蜿蜒數(shù)里的海岸線、古韻悠然的蒼翠叢林，目極遠(yuǎn)方海天一片，心情舒闊，曠怡恢弘之后更讓人意氣風(fēng)發(fā)。 1 萬(wàn)平方米園林綠化及休閑廣場(chǎng)使生活不再是緊張、忙碌的疲憊，而是陽(yáng)光、綠樹、暖陽(yáng)、星空的愜意，禮遇著世界的藍(lán)?！皟煽v一橫”的鄉(xiāng)村化生態(tài)景觀體系依山近海，賦予小區(qū)優(yōu)美的外部生態(tài)環(huán)境，北歐假日三期充分考慮了小區(qū)內(nèi)外空間與景觀的交融，將小區(qū)融于大環(huán)境中。同縱向景觀軸主景點(diǎn)相聯(lián)系，形成流動(dòng)交融的景觀體系。本樓盤公建用地將用于配套生活服務(wù)的建設(shè)。 項(xiàng)目的形象定位顧名思義是根據(jù)產(chǎn)品定位確定項(xiàng)目主題形象，該主題一方面能反 映項(xiàng)目的特色和內(nèi)涵，另一方面指引策劃推廣方向，并為項(xiàng)目增加附加值。 三、營(yíng)銷策劃 （一）銷售政策 對(duì)購(gòu)買者付款可采用一次性付款、年分期付款購(gòu)買、按揭購(gòu)買、預(yù)訂金購(gòu)買等方式。需要做的工作有：做好市場(chǎng)開盤前的活動(dòng)策劃、宣傳、組織工作；配合市場(chǎng)開盤，進(jìn)一步針對(duì)大戶進(jìn)行熱勢(shì)宣傳工作；利用開盤機(jī)會(huì)，對(duì)等待、觀望人群進(jìn)行引勢(shì)誘導(dǎo)工作；做好聚集市場(chǎng)人氣、完善市場(chǎng)管理和經(jīng)營(yíng)的其它工作；配合物管公司作好商戶入駐前的籌備工作；組織籌備樓盤開盤慶典。提高物管服務(wù)，定期組織促銷推介，形成滾滾人流，保證市場(chǎng)旺盛的人氣。 訴求形式 以軟性的新聞炒作為主，配合硬廣告?zhèn)鞑ィ硇栽V求為主，全面對(duì)本樓盤進(jìn)行闡 述，配合感性訴求，渲染生活模式，營(yíng)造科技、生活概念。通過(guò)對(duì)樓盤的全面報(bào)道，使消費(fèi) 者對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域產(chǎn)生全面認(rèn)知。全面論述項(xiàng)目所在區(qū)的規(guī)劃理念。 公關(guān)活動(dòng) （ 1）成立業(yè)主俱樂部； （ 2）建立業(yè)主服務(wù)中心； （ 3）組織小區(qū)業(yè)主 夏令營(yíng)。 （ 4）集體購(gòu)房?jī)?yōu)惠計(jì)劃； （ 5）信譽(yù)促銷。 總建筑面積： 138, 平方米。 土地權(quán)屬類別 項(xiàng)目土地權(quán)屬為國(guó)有出讓土地，建設(shè)用地編號(hào)為大金（ 2020） —4 號(hào)。 南側(cè)：隔金窯線鐵路為大面積空置地，空置地以南為紅土 堆子灣，與本項(xiàng)目最近約為 750 米。 三、城市規(guī)劃要求 項(xiàng)目擬用地已經(jīng)規(guī)劃部門核定為房地產(chǎn)項(xiàng)目用地。振連路跨海大橋也將在今年 4 月竣工，完工后，將開辟一條 新的連接市區(qū)與金州新區(qū)的快速通道，這無(wú)疑使該地段的交通條件更加便利。 第六章 項(xiàng)目總體規(guī)劃與建筑方案 第一節(jié) 建筑規(guī)劃與設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想與原則 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想 根據(jù)國(guó)家近期對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所制定的一系列調(diào)控政策，大連市對(duì)項(xiàng)目區(qū) 的統(tǒng)一規(guī)劃要求、規(guī)劃建設(shè)條件及市