【導(dǎo)讀】大連開發(fā)區(qū)原日清用地改造項目。宏鷹食品廠房、辦公樓工程”、“大連現(xiàn)代電子廠房”等優(yōu)質(zhì)工程，程序、方法和目標等，逐步完善了企業(yè)的各項規(guī)章制度。產(chǎn)品規(guī)劃，創(chuàng)新的戰(zhàn)略思考是其持續(xù)健康發(fā)展的堅實基礎(chǔ)。改革開放以來，大連市的社會經(jīng)濟得到了飛速的發(fā)展，成。大連市委十屆七次全會中首次提出了“全域城市化”的發(fā)展戰(zhàn)略。市化率達到75%以上”。由此可見，未來五年是大連加快經(jīng)濟發(fā)展方式。新區(qū)的成立，是全省全力推進沿海經(jīng)濟帶開發(fā)建設(shè)進程中重要進程，州新區(qū)，直接帶動了金州新區(qū)的房地產(chǎn)市場。在金州與開發(fā)區(qū)形成組。重點打壓城市，且從歷史經(jīng)驗來看，大連一貫對政策調(diào)控反應(yīng)不大；逢的機遇，對金州新區(qū)樓市無疑是重大利好！新區(qū)的樓市將會成為購房者在大連爭奪的新目標。

　　

【正文】 體，在教育醫(yī)療、文化娛樂、體育交通、景觀綠化等功能上也要環(huán)繞居住中心，根據(jù)居住人群的需要，合理布局。 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，居住區(qū)的道路應(yīng)該“使內(nèi)外聯(lián)系通而不暢”。其實，“建筑沒有街道便不能存在，它們互相確定對方的地位，為對方服務(wù)?！苯煌ǖ?路應(yīng)該合理分流，居住區(qū)道路系統(tǒng)應(yīng)該分級明顯、架構(gòu)清楚，要與城市公共系統(tǒng)有機地銜接。有可能的話，可以設(shè)計地下通道，將機動車通道和停車場都設(shè)在地下，從而有利于優(yōu)化環(huán)境，節(jié)約用地，減少對居住的影響。 配套設(shè)施要經(jīng)濟實用。居住區(qū)規(guī)劃應(yīng)該加強公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，完善各項配套設(shè)施，提升居民的生活品質(zhì)?？傊?，要從經(jīng)濟實用的角度來進行各種配套設(shè)施的規(guī)劃設(shè)計，從而滿足城市規(guī)劃的要求和方便居民生活。 景觀設(shè)計要融洽和諧。我國的住宅區(qū)設(shè)計已經(jīng)成為一種潮流，事實上也證明它是一種比較適合城市規(guī)劃的模式。但是，每個城市都應(yīng)有 其獨到的歷史文化傳統(tǒng)和建筑形式，在小區(qū)建設(shè)中要形成自己的居住風格。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計要注意保護歷史文化名城，在發(fā)展中保持城市文化特色，提升城市的文化品質(zhì)。居住區(qū)整體景觀的和諧與否，要看建筑的風格與周圍景觀的風格是否統(tǒng)一在整體景觀構(gòu)思之下。在居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計中要以自然環(huán)境為基礎(chǔ)，人工為輔，要以借景為主，建景為輔，著力創(chuàng)造能優(yōu)化人群身心素質(zhì)、富有地方特色和豐富多彩的居住環(huán)境，從而提高城市總體景觀的品質(zhì)。 可行性研究報告 可行性研究報告 自然居住區(qū)環(huán)境不僅成為整個城市的一個重要組成部分，并且直接關(guān)系到居住區(qū)的整體水平及質(zhì)量，而居住區(qū)環(huán)境中，綠地景 觀環(huán)境又是居住者對居住區(qū)外環(huán)境的第一認識。居住區(qū)綠地及綠化配置具有保護環(huán)境、美化環(huán)境、拓展生活空間等諸多作用，是人、建筑與自然和諧共生的自然基礎(chǔ)，因此，人們對小區(qū)綠化環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的要求也就越來越高。今天的綠化更加追求讓人參與到大自然中來實現(xiàn)園林式的綠化形式，但又不能奢侈，“土木之事最忌奢靡”。居住區(qū)要強調(diào)綠化率，但是綠化率也應(yīng)該適可而止。居住區(qū)的綠化要巧于借景，以自然為主，人工為輔，合理利用其自然資源來形成小區(qū)的生態(tài)環(huán)境。居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計必須以改善提高生態(tài)環(huán)境及居住者的生活質(zhì)量為出發(fā)點和目標，注重綠化布局 的層次、風格與建筑要互相輝映，注重不同植物各方面的相互補充融合。在植物搭配上要體現(xiàn)出季節(jié)的變化，在不同季節(jié)不同地方都應(yīng)該有綠地空間，做到春有花、夏有蔭、秋有果、冬有綠，落葉喬木，常青灌木、常綠草坪高低參差、交相輝映，注重發(fā)揮綠化在整個居住區(qū)生態(tài)中的深層次作用。住宅區(qū)的設(shè)計要考慮經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展和城市的總體規(guī)劃，從城市用地、建筑布點、群體空間、結(jié)構(gòu)造型、改變城市面貌以及遠景規(guī)劃等全局考慮，并融合意境創(chuàng)造、自然景觀、人文地理、風俗習慣等總體環(huán)境，精心設(shè)計每一個部分，給人們提供一個方便、舒適、優(yōu)美的居住場所，將居 住與建筑、社會生活品質(zhì)相結(jié)合，使住宅區(qū)成為城市的一道亮麗的“風景點”。合理有效地利用城市的有限資源，在“以人為本”的基礎(chǔ)上，利用自然條件和人工手段來創(chuàng)造一個有利于人們舒適、健康的生活環(huán)境，讓居民區(qū)與城市自然地融為一體。 二、規(guī)劃設(shè)計原則 依據(jù)城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，體現(xiàn)社會、經(jīng)濟和環(huán)境效益相結(jié)合的原則 房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃是微觀與宏觀、局部與整體的關(guān)系。本項目必須根據(jù)城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃的要求，編制開發(fā)項目的詳細規(guī)劃，處理好局部和整體的關(guān)系，以使城市總體規(guī)劃得以深化和實施。本項目應(yīng)通過綜合規(guī)劃設(shè) 計，集約合理利用城市土地，處理好單體建筑與城市設(shè)計、使用功能和室內(nèi)室外環(huán)境、建筑空間組合和建筑藝術(shù)等方面的關(guān)系，在實現(xiàn)較好的經(jīng)濟效益的同時，充分兼顧社會效益和環(huán)境效益，使綜合效益達到最佳。 依據(jù)國家和地方政府有關(guān)法規(guī)、規(guī)范、規(guī)定、條例，嚴格履行規(guī)劃管理手續(xù) 可行性研究報告 可行性研究報告 本項目必須嚴格遵循國家和地方政府制定的有關(guān)規(guī)劃、建筑設(shè)計、交通管理、消防以及衛(wèi)生防疫、防空、人防、文物和古建筑保護等法律、法規(guī)，特別是《中華人民共和國城市規(guī)劃法》。本項目開發(fā)單位必須對各階段的規(guī)劃設(shè)計方案，征詢規(guī)劃主管部門的意見，嚴格履行規(guī)劃管理 手續(xù)，在規(guī)劃設(shè)計得到主管部門的批準后方可實施。 房地產(chǎn)開發(fā)要做到統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā)是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。本項目開發(fā)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、市政工程、公用事業(yè)、綠化、衛(wèi)生防疫、人防、抗震、防洪、教育、文體、消防、交通，乃至建筑藝術(shù)、建筑色彩的構(gòu)思以及建筑小品的布置，甚至包括小區(qū)的安全防范、物業(yè)管理等等，都要在統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計的前提下，統(tǒng)籌兼顧，合理布局，綜合實施，配套建設(shè)，實行先地下后地上的原則。 遵循價值規(guī)律和市場供求法則，充分了解和掌握市場行情，對開發(fā)項 目做出正確的定位 在市場經(jīng)濟條件下，一切社會經(jīng)濟活動都必須依據(jù)價值規(guī)律和市場供求關(guān)系的發(fā)展變化，利用經(jīng)濟杠桿和競爭機制，促使資源或產(chǎn)品的合理配置。房地產(chǎn)開發(fā)項目也不例外。就房地產(chǎn)產(chǎn)品而言，盡管是一種特殊的商品，但它對社會的價值和貢獻，同其他商品一樣，就是商品住宅、寫字樓、綜合樓、商場、標準廠房等建筑物及其空間環(huán)境整體投入使用后所產(chǎn)生的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益的統(tǒng)一。因此，本項目的開發(fā)單位必須要著眼于市場，根據(jù)市場上消費者的需求和偏好，對該項目的使用性質(zhì)、標準進行科學的論證和分析，合理進行規(guī)劃設(shè)計定位。只有這樣 ，才能為實現(xiàn)良好的經(jīng)濟效益期望并打下扎實的基礎(chǔ)，同時實現(xiàn)對社會的價值和貢獻。如果開發(fā)的商品建筑的使用性質(zhì)與標準不符合市場需要，或與所在地段的等級不匹配，其經(jīng)濟效益和社會效益則無從談起。 節(jié)約用地、合理集約利用每一寸土地 我國人多地少，耕地面積僅占全世界總耕地面積的 7％，但要養(yǎng)活占世界總?cè)丝?22％的人，土地資源十分寶貴。城市周圍人均耕地更少，而且大部分均為高產(chǎn)良田，農(nóng)村居民點又很密集，征地費、拆遷費昂貴，因此節(jié)約用地、合理集約利用每一寸土地不僅是我國的基本國策，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低成本、提高經(jīng)濟效益 的基本途徑。 體現(xiàn)以人為本，可持續(xù)發(fā)展的思想 可行性研究報告 可行性研究報告 房地產(chǎn)開發(fā)商通過房地產(chǎn)項目的開發(fā)，不僅僅是為自身獲得可觀的經(jīng)濟利益，更重要的是還要直接為人們提供優(yōu)美、清潔、安全、舒適的生活和工作空間環(huán)境。因此，本項目開發(fā)單位對該項目產(chǎn)品的建筑使用功能、內(nèi)部空間與總體環(huán)境的設(shè)計、市政和公建配套等，包括殘疾人的無障礙建筑的設(shè)計等等，都要提高到生活品質(zhì)和環(huán)境質(zhì)量的高度來對待，必須從“人 —— 建筑 —— 環(huán)境”有機結(jié)合出發(fā)，堅持以人為本的原則，走可持續(xù)發(fā)展的道路。在規(guī)劃設(shè)計中充分體現(xiàn)生態(tài)環(huán)境、生活環(huán)境、社會文化環(huán)境、生理環(huán)境和心理 環(huán)境五個方面的要求。 第二節(jié) 項目總體規(guī)劃和功能分布 一、項目規(guī)劃的相關(guān)限制性條件 用地規(guī)劃總面積約 50,665 平方米，其中住宅用地面積28, 平方米、公建用地面積 10, 平方米、公共綠地面積6,、道路面積 5, 平方米。 容積率： 。 建筑后退規(guī)劃用地紅線：規(guī)劃新建地上地下建筑退后 24 米道路紅線多層 5 米以上、小高層（高層） 8 米以上；退后其它道路紅線多層 8 米以上、小高層（高層） 15 米以上；規(guī)劃新建地上地下建筑退后綠化帶 5 米以上；不得占用城市綠 地和高壓走廊建設(shè)，與周邊建筑的間距滿足相應(yīng)法規(guī)、技術(shù)規(guī)范和消防安全要求。 綠化率： 40%。保留古樹、珍貴樹木及其他應(yīng)保留的樹木。 二、項目規(guī)劃的相關(guān)指導(dǎo)性條件 建筑層數(shù)：多層、小高層、高層，并滿足機場凈空（民航和空軍）要求及振連路、黃海西路的景觀要求。 建筑密度： 。 交通出入口方位：滿足交通規(guī)范，按照控規(guī)要求執(zhí)行，保證城市支路網(wǎng)密度和暢通。 停車面積 :居住用地按 輛 /戶配置，公建按 1 輛 /100m2。 公建配套要求： 有關(guān)中小學問題必須與市區(qū)教育主管部門商 榷，解決該區(qū)內(nèi)中小學學生入學問題后，方可進行下一步工作。其它公建配套按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》和《大連市居住區(qū)級公建配套指標》比例配置。 第三節(jié) 建筑方案設(shè)計 一、規(guī)劃布局 可行性研究報告 可行性研究報告 小區(qū)總占地 50,665 平方米，總建筑面積 138, 平方米，統(tǒng)一設(shè)計建設(shè)?？紤]到小區(qū)用地西北方向臨市政道路，在總體布局上強調(diào)小區(qū)的完整性，盡可能將建筑沿街布置，增加小區(qū)的商業(yè)價值。同時，沿街布置建筑使小區(qū)成為一個封閉式小區(qū)，小區(qū)內(nèi)部空間加大，使內(nèi)部園林綠化與建筑形成一個有機的整體，營造一個良好的居住環(huán)境。 考慮到小 區(qū)總體布局的完整性和沿街立面的統(tǒng)一性，在小區(qū)布置上采用大手筆，通過理性、有機的建筑單元組合，形成高低錯落、蜿蜒起伏、氣勢恢宏的建筑群體。形成圍合與半圍合的變化空間，將小區(qū)內(nèi)部花園與外部繁雜的城市道路空間有效隔離，便于形成區(qū)內(nèi)詳和寧靜的內(nèi)部庭院。平面上將商業(yè)活動區(qū)與住區(qū)活動空間分開規(guī)劃，各成體系，互不干擾，實現(xiàn)小區(qū)和社會效益及經(jīng)濟效益最大化。 建筑布置的有機結(jié)合，建筑造型的高低錯落，建筑空間合與半圍合的組合，建筑體感氣勢的恢宏，使人無論置身于什么位置，都會產(chǎn)生步移景異、變化萬千的感受，加上底層架空與小區(qū) 內(nèi)形成較為開闊的中心庭院綠地開闊的中心庭院綠地、疊水、假山、景觀環(huán)境、形成美觀大方、以人為本、生態(tài)環(huán)保、貼近大自然的現(xiàn)代生活環(huán)境。使中心庭院空間得以延伸，見圖 61 所示： 圖 61 項目鳥瞰圖 二、建筑功能分布 公建 總建筑面積中公建為 42, 平方米，約占總建筑面積的33%，主要用途為商業(yè)網(wǎng)點、變電所、人防、車庫等，詳見表 61 所示： 表 61 公建項目基本情況一覽表 序號 建筑類別 公建面積 M2 1 商業(yè)網(wǎng)點 2, 2 物業(yè)用房 3 監(jiān)控室 4 消防水箱間 5 社區(qū)用房 6 設(shè)備用房 7 會所 597 可行性研究報告 可行性研究報告 8 66kv 變電所 9 半地下車庫 4200 10 地下車庫 33, 合計 42, 住宅 項目住宅建筑面積為 96, 平方米，約占總建筑面積的69%，詳見表 62 所示： 表 62 住宅項目基本情況一覽表 序號 層數(shù) 建筑類別 住宅面積 M2 1 32 住宅 /公建 14, 2 32 住宅 /公建 14, 3 32 住宅 /公建 14, 4 32 住宅 /公建 13, 5 18 住宅 7, 6 5 住宅 2, 7 5 住宅 2, 8 5 住宅 3, 9 5 住宅 2, 10 5 住宅 2, 11 5 住宅 /公建 2, 12 5 住宅 /公建 3, 13 5 住宅 /公建 2, 14 5 住宅 /公建 2, 15 5 住宅 /公建 3, 16 5 住宅 3, 17 5 住宅 2, 總計 96, 本次項目建筑以多層建筑為主，同時配有高層、小高層住宅。建筑設(shè)計優(yōu)美大方，詳見下圖 6 63 所示： 圖 62 高層住宅圖 圖 63 多層住宅圖 停車位 可行性研究報告 可行性研究報告 小區(qū)共有停車位 996 個，其中，半地下停車位 96 個，地下停車位 900 個。停車率按住宅 輛 /戶，公建 1 輛 /100m2。 三、項目住宅戶型分布 根據(jù)國家近期發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策，結(jié)合項目的客戶群定位，項目的住宅戶型設(shè)計將以中小戶型為主， 90 平方米以下的戶型總面積將占住宅總面積的 72%，由于 70～ 90 平方米的小戶型備受消費者青睞，將成為本項目的主導(dǎo)戶型，約占住宅建筑總面積的 60%，其它戶型占 40%。 四、主要配套工程 供暖 本項目冬季取暖擬暫定由大連市政供熱管網(wǎng)供應(yīng)。 供氣 項目建成后居民烹飪使用煤氣，市政煤氣管網(wǎng)提供的煤氣經(jīng)調(diào)壓后入戶。 供水 本項目用水由市政自來水管網(wǎng)供給，規(guī)劃設(shè)二次加壓泵站，具體位置尚未確定，建議設(shè)在地下一層設(shè)備間內(nèi)。 排水 本項目所在區(qū)域市政污水排放管網(wǎng)已形成，本項目污水經(jīng)化糞池厭氧處理后，由市政污水管網(wǎng)最終排入大連開發(fā)區(qū)排水管理公司污水處理一廠。 供電 本項目用電負荷的主體為照明、電器等，由市政高壓電網(wǎng)接入統(tǒng)一供電。 空調(diào)系統(tǒng) 本項目不設(shè)中央空調(diào)系統(tǒng)，由住戶和業(yè)主自主選擇安裝單體式空調(diào)。 地下停車場通風系統(tǒng) 本項目地下停車場采取機械通風，通風系統(tǒng)風機規(guī)劃設(shè)在各自地下停車場設(shè)備間內(nèi)，地上為公建或綠化帶；每個地下停車場擬設(shè)兩個排風口，排風口均設(shè)在綠化帶內(nèi)，并做好景觀處理。 第七章 環(huán)保、消防與安全 第一節(jié) 環(huán)境保護 一、環(huán)境保護設(shè)計依據(jù) 可行性研究報告 可行性研究報告 項目的環(huán)境保護設(shè)計及監(jiān)管依據(jù)將參照以下標準； 《中華人民共和國環(huán)境空氣 質(zhì)量標準》（ GB3095— 96）； 《中華人民共和國污水綜合排放標準》（ GB89781996）； 《中華人民共和國城市區(qū)域環(huán)境噪聲標準》（ GB3096— 93）； 《中華人民共和國建筑施工場界噪聲限值》（ GB1252390） 二、污染分析