【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 序文件共計(jì)18個(gè)；包括ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)中要求必有的程序文件和本公司根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)的具體情況為控制過程的有效運(yùn)作所制定的程序文件。作業(yè)文件包括管理性作業(yè)文件和工程項(xiàng)目文件兩大類。管理性作業(yè)文件包括程序文件實(shí)施細(xì)則、公司規(guī)章制度和規(guī)范、法律法規(guī)和質(zhì)量記錄一覽表等。工程項(xiàng)目文件包括隨著工程項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展而形成的可行性研究報(bào)告、政府批件與信函、工程會(huì)議記錄、工程圖紙、工程合同、招投標(biāo)文件，還包括商品房租售活動(dòng)中形成的商品房買賣合同、存量房產(chǎn)租賃合同等資料。管理性作業(yè)文件及工程項(xiàng)目文件包括的具體文件范圍見各分類目錄。質(zhì)量記錄包括ISO9001：2000標(biāo)準(zhǔn)中要求必須有的記錄和本公司房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理體系所需要的記錄表單。具體質(zhì)量記錄見匯編目錄。頁(yè)碼4/程序文件和管理性作業(yè)文件統(tǒng)稱體系管理性文件。.《質(zhì)量手冊(cè)與程序文件的引用關(guān)系表》：序號(hào)質(zhì)量手冊(cè)章節(jié)(idt ISO9001：2000要求條款)程 序 文 件 名 稱程序文件編號(hào)1體系管理性文件控制程序泰達(dá)/程序012工程項(xiàng)目文件控制程序泰達(dá)/程序023記錄控制程序泰達(dá)/程序034管理評(píng)審程序泰達(dá)/程序045 人員配備及培訓(xùn)程序泰達(dá)/程序056 房地產(chǎn)開發(fā)策劃工作程序泰達(dá)/程序067 商品房銷售管理程序泰達(dá)/程序078 存量房產(chǎn)租售管理程序泰達(dá)/程序089供方選擇評(píng)定程序泰達(dá)/程序0910經(jīng)濟(jì)合同管理程序泰達(dá)/程序1011 工程項(xiàng)目前期工作程序泰達(dá)/程序1112工程項(xiàng)目過程管理程序泰達(dá)/程序1213 工程竣工驗(yàn)收及移交程序泰達(dá)/程序1314 顧客滿意度監(jiān)控程序泰達(dá)/程序1415內(nèi)部質(zhì)量審核程序泰達(dá)/程序1516 過程和產(chǎn)品的監(jiān)視和測(cè)量程序泰達(dá)/程序1617不合格控制程序泰達(dá)/程序1718 糾正和預(yù)防措施管理程序泰達(dá)/程序18頁(yè)碼5/6，必要時(shí)對(duì)文件進(jìn)行評(píng)審與更新，并再次通過批準(zhǔn)。確保文件的有效性和適宜性，確保使用場(chǎng)所得到有效版本的適用文件。 ，房地產(chǎn)事業(yè)部組織質(zhì)量管理體系文件內(nèi)容修訂與版本更新。、修訂狀態(tài)及“受控”標(biāo)識(shí)，執(zhí)行《印鑒使用管理制度》。應(yīng)確保文件清晰，易于識(shí)別和檢索。，包括《法律法規(guī)一覽表》中規(guī)定的法律法規(guī)文件，必須審核其適用性，得到管理者代表批準(zhǔn)后，納入受控文件管理。，文件使用部門應(yīng)妥善保管受控文件。作廢文件應(yīng)及時(shí)收回，收回的舊文件應(yīng)立即銷毀，如需保留應(yīng)加蓋“作廢”印章。，非紙張文件在具體使用時(shí)，應(yīng)建立適宜的管理制度。、工程項(xiàng)目管理部、售樓中心負(fù)責(zé)本部門工程項(xiàng)目文件的編制、發(fā)放、歸集、裝訂、保存與移交。《房地產(chǎn)開發(fā)檔案管理制度》負(fù)責(zé)組織和辦理工程項(xiàng)目文件的歸檔管理工作。：1）《體系管理性文件控制程序》（泰達(dá)/程序01） 頁(yè)碼6/62）《工程項(xiàng)目文件管理程序》（泰達(dá)/程序02）3）《印鑒使用管理制度》（泰達(dá)/作業(yè)0101）4）《法律法規(guī)一覽表》（泰達(dá)/作業(yè)0102）5）《房地產(chǎn)開發(fā)檔案管理制度》（泰達(dá)/作業(yè)0201）對(duì)質(zhì)量管理文件體系所要求的質(zhì)量記錄予以控制并保持，以提供實(shí)際運(yùn)行時(shí)符合質(zhì)量管理體系文件要求和質(zhì)量管理體系有效運(yùn)行的證據(jù)。，經(jīng)管理者代表批準(zhǔn)后由集團(tuán)公司辦公室納入質(zhì)量管理體系文件。、標(biāo)識(shí)、保存、檢索及失效處理的控制辦法。，并便于識(shí)別和檢索。質(zhì)量記錄的保存部門及保存期限執(zhí)行《質(zhì)量記錄一覽表》中有關(guān)規(guī)定。：1）《記錄控制程序》（泰達(dá)/程序03）2）《質(zhì)量記錄一覽表》（泰達(dá)/作業(yè)0301） 頁(yè)碼1/5 管理職責(zé) 集團(tuán)公司總經(jīng)理通過以下活動(dòng)對(duì)建立和實(shí)施房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售質(zhì)量管理體系以及持續(xù)改進(jìn)保持質(zhì)量管理體系有效性做出的承諾提供證據(jù)：、培訓(xùn)、內(nèi)部溝通的各種形式向員工傳達(dá)滿足顧客要求和法律法規(guī)要求的重要性（ ）；( )；，使本公司質(zhì)量管理體系持續(xù)改進(jìn)()；、設(shè)備設(shè)施和環(huán)境充分滿足房地產(chǎn)開發(fā)管理和銷售、租賃服務(wù)的需求，確保開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量達(dá)到顧客要求()。，確保顧客的要求得到確認(rèn)并予以滿足。包括顧客提出的要求和顧客雖未明示，但已知預(yù)期用途所必須滿足的要求。相關(guān)法律、法規(guī)的要求都應(yīng)確認(rèn)和滿足。，測(cè)量顧客滿意的程度，采取相應(yīng)的措施，及時(shí)解決顧客反饋的意見和問題，確保達(dá)到顧客滿意，并不斷提高顧客滿意度。：1）《商品房銷售管理程序》（泰達(dá)/程序07）2）《存量房產(chǎn)租售管理程序》(泰達(dá)/程序08)頁(yè)碼2/53）《顧客滿意度監(jiān)控程序》（泰達(dá)/程序14） 質(zhì)量方針：追求卓越，服務(wù)社會(huì)。 質(zhì)量方針與本公司的經(jīng)營(yíng)宗旨相一致；； 質(zhì)量方針為制定和評(píng)審質(zhì)量目標(biāo)提供框架； 質(zhì)量方針應(yīng)使全體員工理解，并貫徹執(zhí)行； 總經(jīng)理定期組織質(zhì)量方針適宜性的評(píng)審。，質(zhì)量分目標(biāo)應(yīng)體現(xiàn)和烘托房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量總目標(biāo)的內(nèi)容，并確保與質(zhì)量方針相一致。各部門質(zhì)量分目標(biāo)載于《各部門質(zhì)量目標(biāo)》作業(yè)文件，經(jīng)管理者代表審核和總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。，體現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)的宗旨。，對(duì)本公司房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售質(zhì)量管理體系的過程和持續(xù)改進(jìn)進(jìn)行策劃，確保各項(xiàng)工作落實(shí)到各部門或全體人員并確保完成。質(zhì)頁(yè)碼3/5量管理體系策劃工作至少每年進(jìn)行一次。，建立和定期修訂質(zhì)量目標(biāo)。各部門參與質(zhì)量管理體系策劃，房地產(chǎn)事業(yè)部做好策劃會(huì)議記錄。具體的策劃結(jié)果要納入質(zhì)量管理體系文件，并發(fā)布執(zhí)行。，按月統(tǒng)計(jì)質(zhì)量目標(biāo)完成情況，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)送房地產(chǎn)事業(yè)部。房地產(chǎn)事業(yè)部匯總公司質(zhì)量總目標(biāo)和各部門質(zhì)量分目標(biāo)完成情況，每季度報(bào)告管理者代表和總經(jīng)理。對(duì)質(zhì)量管理體系的變更進(jìn)行策劃和實(shí)施時(shí)，應(yīng)保持質(zhì)量管理體系的完整性。、權(quán)限和溝通《質(zhì)量管理體系組織結(jié)構(gòu)和職責(zé)》確定公司的組織結(jié)構(gòu)，并賦予各部門職責(zé)和權(quán)限，明確部門之間相互關(guān)系。，并與相關(guān)部門配合。各部門主要業(yè)務(wù)工作流程的順序和接口，以及管理信息輸入、輸出的要求，在本質(zhì)量手冊(cè)和相關(guān)的程序文件中作了規(guī)定。，并由人力資源部修訂確認(rèn)匯總為《崗位職責(zé)及資質(zhì)要求》（泰達(dá)/）文件，經(jīng)管理者代表審核、 總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。公司總經(jīng)理通過本質(zhì)量手冊(cè) 《管理者代表任命書》任命管理者代頁(yè)碼4/5表，并賦予管理者代表建立與保持質(zhì)量管理體系的職責(zé)。，下達(dá)工作指令，聽取各部門工作匯報(bào)，對(duì)公司當(dāng)前的主要任務(wù)進(jìn)展情況以及所遇到的問題進(jìn)行討論。各部門每月編寫月報(bào)，總結(jié)本月工作情況，上報(bào)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)審閱。，適時(shí)召開“工程協(xié)調(diào)會(huì)”，除項(xiàng)目部成員參加外，根據(jù)需要也可通知施工單位、監(jiān)理公司等有關(guān)人員參加，協(xié)調(diào)解決影響工程進(jìn)度和質(zhì)量存在的問題，確保工程順利進(jìn)行。，應(yīng)及時(shí)反饋到項(xiàng)目部，項(xiàng)目部要及時(shí)予以分析解決。，涉及到工程施工的問題反映到項(xiàng)目部后，項(xiàng)目部及時(shí)向有關(guān)供方反饋。，報(bào)房地產(chǎn)事業(yè)部匯總。 、部門之間及部門與上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)之間針對(duì)日常工作，可使用碰頭會(huì)、看板、書面簡(jiǎn)報(bào)、工作報(bào)表等方式做到及時(shí)溝通。應(yīng)廣泛使用包括互聯(lián)網(wǎng)、電子郵件在內(nèi)的各種聯(lián)系方式，快速傳遞信息。 管理評(píng)審，以確保質(zhì)量管理體系持續(xù)的適宜性、充分性和有效性。如遇公司的組織機(jī)構(gòu)有較大變化或外部因素要求時(shí)可適時(shí)召開。管理評(píng)審應(yīng)包括評(píng)價(jià)質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)的內(nèi)容。，各部門提供所需的管理評(píng)頁(yè)碼5/5審資料以及提出改進(jìn)建議，評(píng)價(jià)公司質(zhì)量管理體系改進(jìn)的需要。管理評(píng)審應(yīng)執(zhí)行《管理評(píng)審程序》。：；；；包括項(xiàng)目總體計(jì)劃的實(shí)施情況；；；；。：；；。“管理評(píng)審記錄”，編寫“管理評(píng)審報(bào)告”，經(jīng)管理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后下發(fā)執(zhí)行。頁(yè)碼：1/3 資源管理 為實(shí)現(xiàn)和改進(jìn)公司房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售質(zhì)量管理體系的各個(gè)過程并持續(xù)運(yùn)行，滿足顧客要求，達(dá)到顧客滿意，公司總經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織并提供所需的資源，包括人力資源、基礎(chǔ)設(shè)施、工作環(huán)境、信息資源等各方面。 人力資源部負(fù)責(zé)組織各部門編制《崗位職責(zé)及資質(zhì)要求》，明確每一個(gè)崗位工作人員的學(xué)歷、培訓(xùn)、技能和工作經(jīng)歷的具體要求，并根據(jù)公司發(fā)展目標(biāo)的需要，在管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下，會(huì)同各部門制定《人員需求計(jì)劃》經(jīng)過集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，實(shí)施人員的招聘和調(diào)整。 、意識(shí)和培訓(xùn)，對(duì)員工應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的培訓(xùn)，確保與質(zhì)量管理體系有關(guān)的所有人員都具備所從事工作必需的能力或資格。，人力資源部編制《年度培訓(xùn)計(jì)劃》并經(jīng)集團(tuán)公司批準(zhǔn)后組織實(shí)施。人力資源部保存培訓(xùn)記錄，建立員工培訓(xùn)檔案，對(duì)培訓(xùn)的有效性進(jìn)行評(píng)估，確保實(shí)現(xiàn)預(yù)定的培訓(xùn)目標(biāo)。 與人力資源能力、意識(shí)和培訓(xùn)相關(guān)的程序文件和作業(yè)文件： 頁(yè)碼2/31）《人員配備及培訓(xùn)程序》（泰達(dá)/程序05）2）《崗位職責(zé)及資質(zhì)要求》（泰達(dá)/） 基礎(chǔ)設(shè)施確定、提供并維護(hù)公司組織開展房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)、銷售、租賃等管理活動(dòng)所必需的設(shè)施設(shè)備；包括：工作場(chǎng)所、銷售場(chǎng)所及相關(guān)設(shè)施；辦公設(shè)備、IT設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；支持性服務(wù)：如交通運(yùn)輸工具等。集團(tuán)辦公室負(fù)責(zé)公司各部門、項(xiàng)目部、售樓中心設(shè)施設(shè)備的配置與管理，建立臺(tái)帳，負(fù)責(zé)與所在寫字樓物業(yè)管理單位進(jìn)行聯(lián)絡(luò)，確保公司的工作場(chǎng)所符合使用要求。負(fù)責(zé)辦公用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及附屬設(shè)備的管理，制定計(jì)算機(jī)維護(hù)保養(yǎng)和定期殺毒的有關(guān)管理制度，并監(jiān)督各部門執(zhí)行。 工作環(huán)境，各部門要主動(dòng)協(xié)助，營(yíng)造文明有序的辦公環(huán)境，以提高企業(yè)形象。 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查工程施工現(xiàn)場(chǎng)的環(huán)境管理，對(duì)影響安全存在事故隱患、污染環(huán)境、噪聲擾民等情況及時(shí)向施工單位提出，要求其限期整改，確保良好文明的施工環(huán)境。，售樓中心應(yīng)布置良好的顧客接頁(yè)碼3/3待場(chǎng)所，使顧客感到舒適愉快、環(huán)境優(yōu)雅，租售服務(wù)人員要注重禮儀規(guī)范，給予顧客優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，促進(jìn)銷售租賃工作的開展。：1）《商品房銷售管理程序》（泰達(dá)/程序－07）2）《辦公設(shè)施管理制度》（泰達(dá)/－01）3）《環(huán)境管理制度》（泰達(dá)/－01）4）《安全管理制度》（泰達(dá)/－02）頁(yè)碼1/13 產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)，尋找符合市場(chǎng)需求和集團(tuán)公司投資發(fā)展戰(zhàn)略的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目源，經(jīng)遴選提出進(jìn)行投資開發(fā)項(xiàng)目的建議，編寫《投資項(xiàng)目建議書》?！锻顿Y項(xiàng)目建議書》經(jīng)過集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)議研究確認(rèn)。集團(tuán)公司責(zé)成投資發(fā)展部會(huì)同有關(guān)部門按照政府部門的立項(xiàng)程序要求組織該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究并形成《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》經(jīng)過集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)議研究批準(zhǔn)?？偨?jīng)理辦公會(huì)議提出并確定擬開發(fā)項(xiàng)目的項(xiàng)目總體計(jì)劃（即：質(zhì)量計(jì)劃）的主要內(nèi)容。： ；； 擬開發(fā)工程項(xiàng)目項(xiàng)目部組建方式；外委項(xiàng)目管理公司預(yù)選目標(biāo)或者自行組建項(xiàng)目部的項(xiàng)目總代表及主要成員的目標(biāo)人選；；公司自有資金準(zhǔn)備以及其他建設(shè)資金籌措渠道方案；。頁(yè)碼2/13，隨時(shí)向總經(jīng)理報(bào)告計(jì)劃的實(shí)施情況并在管理評(píng)審上予以報(bào)告，如遇到問題不能按計(jì)劃進(jìn)行時(shí)，投資發(fā)展部予以協(xié)調(diào)解決或修改。修改項(xiàng)目總體計(jì)劃必須經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。：《房地產(chǎn)開發(fā)策劃程序》（泰達(dá)/程序－06）。對(duì)顧客購(gòu)房和租房的要求條件予以確認(rèn)和評(píng)審，確保滿足合同約定及國(guó)家和地方有關(guān)法律法規(guī)的要求。將顧客的合理要求反映到項(xiàng)目部，以便及時(shí)改進(jìn)工程設(shè)計(jì)方案。，由專人負(fù)責(zé)接待顧客咨詢。在洽談過程中識(shí)別確認(rèn)顧客的要求。、法規(guī)的要求和附加條件。，對(duì)顧客以口頭等非文件形式提供的購(gòu)租要求，也應(yīng)進(jìn)行頁(yè)碼3/13確認(rèn)或評(píng)審。評(píng)審應(yīng)在與顧客簽訂合同之前進(jìn)行并確保：1）所有的購(gòu)買或租賃要求得到確定。2)與以前合同或協(xié)議表述不一