山東省房地產(chǎn)發(fā)展狀況調(diào)查(編輯修改稿)
2025-07-22 05:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 著力開發(fā)利潤較大的高檔商品房，導(dǎo)致市場上經(jīng)濟適用房源緊張。調(diào)查表明，%，%。高增長帶來高空置山東省企業(yè)調(diào)查隊一項調(diào)查結(jié)果卻顯示，商品房空置率進入危險區(qū)。山東省企業(yè)調(diào)查隊在全省范圍內(nèi)對296家具有三級及三級資質(zhì)以上的房地產(chǎn)企業(yè)進行了一次專項調(diào)查。調(diào)查表明：近年來，山東省房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資強勁，已成為拉動國民經(jīng)濟快速增長的重要因素和擴大內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但房地產(chǎn)開發(fā)投資也存在一些突出問題，個別市和某些方面已顯現(xiàn)過熱苗頭，尤其是商品房空置率進入危險區(qū)，必須引起高度重視。 開發(fā)商自身的問題大部分開發(fā)商沒有長遠的發(fā)展目標，只依靠各種有利條件獲取幾個好項目來牟利；同時一些開發(fā)商自身水平有限，缺乏房地產(chǎn)運作的經(jīng)驗、不重視房產(chǎn)的全程營銷。開發(fā)商不重視企業(yè)形象建設(shè)，不重視品牌的建設(shè)與宣傳。融資問題 山東房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的主要問題有：企業(yè)負債率偏高，資金依賴性過大。從調(diào)查的296家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來看，企業(yè)的資產(chǎn)負債率居高不下，且呈現(xiàn)增長趨勢。%%。根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，當前房地產(chǎn)企業(yè)資金來源中，有50%甚至更多資金來源于銀行貸款，潛伏的金融風險較大?？罩妹娣e逐年增加，空置率進入危險區(qū)。 物業(yè)管理糾紛多山東的物業(yè)管理行業(yè)雖然起步早，但水平并不高，究其原因，是由于多數(shù)城市物業(yè)管理業(yè)務(wù)不是通過市場行為來完成，而是由主管部門指定，或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼營，這種封閉的自我保護式的管理，難以形成合理的市場機制和價格機制，管理水平難以提高。以濟南為例，目前該市的物業(yè)管理隊伍有80％以上是開發(fā)商與物業(yè)管理的“兩位一體”，這種體制使物業(yè)管理始終處在封閉的自我保護狀態(tài)下，進而造成物業(yè)管理從業(yè)人員服從意識不強，常常以“管理者”自居，單方面制定小區(qū)的物業(yè)管理條例、服務(wù)項目和公約，有的甚至擅自增加收費項目，或在水、電費上加收服務(wù)費，從而引發(fā)糾紛。％的企業(yè)認為以上行為造成的物業(yè)管理糾紛已成為影響山東省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的第一因素。稅費過重影響開發(fā)商積極性在影響山東房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的因素中，％的企業(yè)認為交易收費標準不一，中介服務(wù)環(huán)節(jié)多、收費高。調(diào)查顯示，目前山東省住宅價格構(gòu)成中，％，％，％。同時不同房地產(chǎn)企業(yè)各種費用支出占住宅價格的比重不太均衡，而稅金相對比較均衡。這說明各地對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收的各種費用存在較大差距，人為因素較多。此外，由于部分城市在土地經(jīng)營中的不規(guī)范，搶購?fù)恋?、狂炒地皮的現(xiàn)象依然存在，促使土地價格上升。調(diào)查顯示，目前山東省住宅價格構(gòu)成中，％，％的企業(yè)土地開發(fā)費在20％以上，％的企業(yè)土地開發(fā)費高達40％以上。上述現(xiàn)象，一方面影響了開發(fā)企業(yè)的積極性，也使一部分企業(yè)鋌而走險，采取偷稅漏稅，或隱瞞不報的手法，來達到增收的目的。還有的開發(fā)企業(yè)為了降低成本，還在偷工減料上做文章，使所建住宅存在嚴重的質(zhì)量隱患。房價影響居民購買力從2001年以來，山東的房價一直處于上升狀態(tài)。以濟南為例，2001年濟南市平均房價為1950元/平方米，而到了2002年則上升到每平方米2300元－2800元之間。國際上一般認為，住宅價格相當于3－6倍的居民家庭收入時，是比較合理的房價收入比。按房價收入比6：1計算，2001年。購買100平方米的住宅，只能承受每平方米1304元的價格，而山東省目前平均房價為1616元/平方米，差距明顯。僅以10％的最高收入家庭看，其購房承受能力目前也不具備購買價位2000元以上，面積120平方米商品住宅的購房能力，而市場上120平方米以上的住宅多是復(fù)式、躍式結(jié)構(gòu)，價位多在3500元左右，
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