山東省房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查(編輯修改稿)
2025-07-22 05:52 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 著力開(kāi)發(fā)利潤(rùn)較大的高檔商品房，導(dǎo)致市場(chǎng)上經(jīng)濟(jì)適用房源緊張。調(diào)查表明，%，%。高增長(zhǎng)帶來(lái)高空置山東省企業(yè)調(diào)查隊(duì)一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果卻顯示，商品房空置率進(jìn)入危險(xiǎn)區(qū)。山東省企業(yè)調(diào)查隊(duì)在全省范圍內(nèi)對(duì)296家具有三級(jí)及三級(jí)資質(zhì)以上的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行了一次專(zhuān)項(xiàng)調(diào)查。調(diào)查表明：近年來(lái)，山東省房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資強(qiáng)勁，已成為拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的重要因素和擴(kuò)大內(nèi)需的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也存在一些突出問(wèn)題，個(gè)別市和某些方面已顯現(xiàn)過(guò)熱苗頭，尤其是商品房空置率進(jìn)入危險(xiǎn)區(qū)，必須引起高度重視。 開(kāi)發(fā)商自身的問(wèn)題大部分開(kāi)發(fā)商沒(méi)有長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)，只依靠各種有利條件獲取幾個(gè)好項(xiàng)目來(lái)牟利；同時(shí)一些開(kāi)發(fā)商自身水平有限，缺乏房地產(chǎn)運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)、不重視房產(chǎn)的全程營(yíng)銷(xiāo)。開(kāi)發(fā)商不重視企業(yè)形象建設(shè)，不重視品牌的建設(shè)與宣傳。融資問(wèn)題 山東房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的主要問(wèn)題有：企業(yè)負(fù)債率偏高，資金依賴(lài)性過(guò)大。從調(diào)查的296家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)看，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率居高不下，且呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì)。%%。根據(jù)調(diào)查結(jié)果分析，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中，有50%甚至更多資金來(lái)源于銀行貸款，潛伏的金融風(fēng)險(xiǎn)較大?？罩妹娣e逐年增加，空置率進(jìn)入危險(xiǎn)區(qū)。 物業(yè)管理糾紛多山東的物業(yè)管理行業(yè)雖然起步早，但水平并不高，究其原因，是由于多數(shù)城市物業(yè)管理業(yè)務(wù)不是通過(guò)市場(chǎng)行為來(lái)完成，而是由主管部門(mén)指定，或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼營(yíng)，這種封閉的自我保護(hù)式的管理，難以形成合理的市場(chǎng)機(jī)制和價(jià)格機(jī)制，管理水平難以提高。以濟(jì)南為例，目前該市的物業(yè)管理隊(duì)伍有80％以上是開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理的“兩位一體”，這種體制使物業(yè)管理始終處在封閉的自我保護(hù)狀態(tài)下，進(jìn)而造成物業(yè)管理從業(yè)人員服從意識(shí)不強(qiáng)，常常以“管理者”自居，單方面制定小區(qū)的物業(yè)管理?xiàng)l例、服務(wù)項(xiàng)目和公約，有的甚至擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目，或在水、電費(fèi)上加收服務(wù)費(fèi)，從而引發(fā)糾紛。％的企業(yè)認(rèn)為以上行為造成的物業(yè)管理糾紛已成為影響山東省房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的第一因素。稅費(fèi)過(guò)重影響開(kāi)發(fā)商積極性在影響山東房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的因素中，％的企業(yè)認(rèn)為交易收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，中介服務(wù)環(huán)節(jié)多、收費(fèi)高。調(diào)查顯示，目前山東省住宅價(jià)格構(gòu)成中，％，％，％。同時(shí)不同房地產(chǎn)企業(yè)各種費(fèi)用支出占住宅價(jià)格的比重不太均衡，而稅金相對(duì)比較均衡。這說(shuō)明各地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收的各種費(fèi)用存在較大差距，人為因素較多。此外，由于部分城市在土地經(jīng)營(yíng)中的不規(guī)范，搶購(gòu)?fù)恋?、狂炒地皮的現(xiàn)象依然存在，促使土地價(jià)格上升。調(diào)查顯示，目前山東省住宅價(jià)格構(gòu)成中，％，％的企業(yè)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在20％以上，％的企業(yè)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)高達(dá)40％以上。上述現(xiàn)象，一方面影響了開(kāi)發(fā)企業(yè)的積極性，也使一部分企業(yè)鋌而走險(xiǎn)，采取偷稅漏稅，或隱瞞不報(bào)的手法，來(lái)達(dá)到增收的目的。還有的開(kāi)發(fā)企業(yè)為了降低成本，還在偷工減料上做文章，使所建住宅存在嚴(yán)重的質(zhì)量隱患。房?jī)r(jià)影響居民購(gòu)買(mǎi)力從2001年以來(lái)，山東的房?jī)r(jià)一直處于上升狀態(tài)。以濟(jì)南為例，2001年濟(jì)南市平均房?jī)r(jià)為1950元/平方米，而到了2002年則上升到每平方米2300元－2800元之間。國(guó)際上一般認(rèn)為，住宅價(jià)格相當(dāng)于3－6倍的居民家庭收入時(shí)，是比較合理的房?jī)r(jià)收入比。按房?jī)r(jià)收入比6：1計(jì)算，2001年。購(gòu)買(mǎi)100平方米的住宅，只能承受每平方米1304元的價(jià)格，而山東省目前平均房?jī)r(jià)為1616元/平方米，差距明顯。僅以10％的最高收入家庭看，其購(gòu)房承受能力目前也不具備購(gòu)買(mǎi)價(jià)位2000元以上，面積120平方米商品住宅的購(gòu)房能力，而市場(chǎng)上120平方米以上的住宅多是復(fù)式、躍式結(jié)構(gòu)，價(jià)位多在3500元左右，
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