易憲容——中國房產(chǎn)市場(chǎng)和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警(編輯修改稿)
2025-07-21 17:54 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 勢(shì)變化使得個(gè)人預(yù)期收入下降，這種“存量需求”釋放所暴露出的矛盾會(huì)十分尖銳。這種依賴銀行信貸所釋放的“存量需求”不僅可能給銀行帶來巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，而且這種需求的脆弱性也會(huì)暴露無遺。 ( )三、國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是建立在銀行支持的基礎(chǔ)上 從已有的研究來看，中國房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)主要在于國內(nèi)銀行體系的金融支持。正如央行的報(bào)告所指出的那樣（注：中國人民銀行研究局課題組：《中國房地產(chǎn)發(fā)展與金融支持》，《中國證券報(bào)》2004年3月15日。），1998年以來金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持，由過去單純的企業(yè)開發(fā)貸款支持轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)投資和銷售兩個(gè)方面的支持。而對(duì)個(gè)人的信貸支持成了這次房地產(chǎn)發(fā)展的最大動(dòng)力。2004年底與1998年相比，個(gè)人住房消費(fèi)信貸增長(zhǎng)了37倍多（見圖圖8）。 ( )資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局編：《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國經(jīng)濟(jì)景氣月報(bào)》、《2004年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》及中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)局。 ( )資料來源：中國人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司和《2004年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》。 可以說，國內(nèi)銀行體系對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的金融支持，1998年以來也發(fā)生了很大變化。1998年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額為2029億元，2004年11月擴(kuò)大到7800億元，而且房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長(zhǎng)明顯快于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款增長(zhǎng)速度，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額中的比重越來越大。以幾大股份制上市銀行2004年數(shù)據(jù)來看，招商銀行、華廈銀行、民生銀行房地產(chǎn)開發(fā)與信貸占該行的比重，％、％、％。（注：《2004年度中國商業(yè)銀行競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告》，《中國證券報(bào)》2005年3月12日。）如果從上海的情況來看，上海的一些銀行房地產(chǎn)貸款成幾倍增長(zhǎng)（注：馬斌：《上海房貸飚升背后》，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2005年3月7日。）。還有，由于受現(xiàn)行的金融市場(chǎng)的制度約束，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)金融主要是以銀行信貸為主，其他金融方式如上市融資、信托融資、債券融資以及基金融資等方式所占的比重十分微小。1998年以前銀行房地產(chǎn)信貸主要對(duì)象是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，1998年以后才擴(kuò)展到個(gè)人住房消費(fèi)信貸。 ( ) 根據(jù)彭興韻的分析（注：彭興韻：《信用比率控制：樓市軟著陸的現(xiàn)實(shí)選擇》，《中國證券報(bào)》2005年3月4日。），從房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源來看，盡管房地產(chǎn)資金來源是多樣化的（見圖6），但追根溯源，絕大部分的資金還是來自于包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款在內(nèi)的銀行信貸資金。從圖6來看，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金來源結(jié)構(gòu)有以下幾個(gè)特征。一是自籌資金的比重一直保持在26％左右，只是在2004年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控時(shí)，由于銀監(jiān)會(huì)的指引而有所提高。二是預(yù)算內(nèi)資金及債券、利用外資逐年下降，特別是利用外資下降的比重越來越大。這既說明了政府的公共資金在逐漸地退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，也說明了由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的暴利，加上政策上的限制，外資是無法分到國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)巨大的利益的。三是除自籌資金之外，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金最大來源是國內(nèi)銀行貸款及其他資金來源。根據(jù)彭興韻的分析（注：彭興韻：《信用比率控制：樓市軟著陸的現(xiàn)實(shí)選擇》，《中國證券報(bào)》2005年3月4日。），其他資金來源基本上是房地產(chǎn)預(yù)售款，而2004年自籌資金中僅有16％左右是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自有資金。這就說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的80％以上資金來源于國內(nèi)銀行貸款。此外，從資產(chǎn)負(fù)債率來看，1997年以來，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直高達(dá)75％，遠(yuǎn)高于國內(nèi)其他行業(yè)的企業(yè)60％的資產(chǎn)負(fù)債率；就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款和自籌資金與當(dāng)年完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資額之比在2003年達(dá)到了90％以上。這些數(shù)據(jù)基本上也佐證了國內(nèi)房地產(chǎn)的開發(fā)基本上是依靠銀行信貸來完成的。 ( )資料來源：《2004年中國統(tǒng)計(jì)年鑒》，《中國證券報(bào)》2004年11月15日。 從最近央行上海分行所公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與信貸支持的情況來說，上海房?jī)r(jià)快速飚升已遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了居民可支配收入的增長(zhǎng)速度，房產(chǎn)投機(jī)較為普遍。官方的保守統(tǒng)計(jì)顯示，從2000—2004年上海市居民可支配收入分別為11718元、12883元、13250元、14867元、16683元，％，而同期的房地產(chǎn)均價(jià)卻從3326元，一路飆升到6385元，％。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，％；商品房銷售額10376億元，增長(zhǎng)30％。2004年，上海全市中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貸款累計(jì)增加1023億元，同比多增204億元，占全部貸款新增額的76％，其中個(gè)人住房貸款累計(jì)增加728億元，同比多增106億元，新增個(gè)人住房貸款占中長(zhǎng)期貸款增量的比例高達(dá)到48％（注：杜艷：《上海房貸猛著陸》，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2005年3月7日。）。也就是說，在上海中資商業(yè)銀行，個(gè)人消費(fèi)信貸占全部金融機(jī)構(gòu)貸款比重越來越高、越來集中（見圖7）。 ( )資料來源：杜艷：《上海房貸猛著陸》，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》2005年3月7日。 也就是說，從上海最近房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)瘋漲的情況來看，商業(yè)銀行在此輪房地產(chǎn)熱中起到推波助瀾的作用，這樣做短期內(nèi)是增加了商業(yè)銀行的利潤，但必然加劇房地產(chǎn)貸款的長(zhǎng)期性和銀行資金來源短期性的矛盾，從
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