【文章內(nèi)容簡介】 管理活動和財務(wù) 管理過程各方面的全方位管理。由此可見，理解并實現(xiàn)現(xiàn)金流管理必須明確以下幾 個要點。(1) 管理的對象是當前的或未來的現(xiàn)金流。由于企業(yè)的經(jīng)營活動受各種外部或內(nèi)部 因素影響，存在不穩(wěn)定性，會使得現(xiàn)金的流入與流出產(chǎn)生不平衡，應(yīng)及時分析現(xiàn)金流動 的原因，以確?，F(xiàn)金流量的通暢和最大限度的平衡。(2) 綜合運用各種管理手段，以實現(xiàn)企業(yè)價值最大化為最終戰(zhàn)略管理目標。企業(yè)戰(zhàn) 略管理的目標是企業(yè)價值最大化，在進行相關(guān)決策時，現(xiàn)金流管理作為財務(wù)管理的重要 組成部分，需要綜合運用一系列管理手段，例如預(yù)測、決策、預(yù)算、控制、分析等，統(tǒng) 籌安排企業(yè)相應(yīng)的經(jīng)營、籌資及投資活動，方可實現(xiàn)企業(yè)價值管理最大化的管理目標。(3) 以制度作為保障，貫穿整個管理活動。現(xiàn)金流管理貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理當中的 籌資、投資、運營和收益分配的整個過程當中，更需要有一套切實可行的制度體系作為 依托，包括對現(xiàn)金流管理各個環(huán)節(jié)的責(zé)任人、職責(zé)、流程及獎罰措施都需通過制度予以 明確，才能保障科學(xué)的管理模式達到預(yù)期的效果。(4)充分考慮風(fēng)險因素，避免或降低風(fēng)險?，F(xiàn)金流管理不僅要重視現(xiàn)金的數(shù)量，還 要充分考慮現(xiàn)金流量的時間分布，即貨幣的時間價值，現(xiàn)金的流入和流出受多種因素的 影響，存在很大的不確定性，因此需要進行系統(tǒng)的風(fēng)險管理。 隨著人們對現(xiàn)金流的認識不斷加深，現(xiàn)金流管理在理論和實踐中都得到了發(fā)展，企 業(yè)對現(xiàn)金流管理的程度不斷加深，按照管理目標不同分別經(jīng)歷了以下幾個階段，流動性 管理、盈余現(xiàn)金管理、現(xiàn)金短缺及平衡性管理、跨國或集團化的現(xiàn)金管理和不同行業(yè)或 特殊業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流管理[16]。大概在20世紀70年代初期，人們開始對現(xiàn)金管理加以重視，主要就是保持資產(chǎn)的流 動性，目的是能夠有充足的資金償還到期的債務(wù)。因為在那個時期流動性成為企業(yè)破產(chǎn) 的主要原因。如果企業(yè)有充足的現(xiàn)金，或者擁有的資產(chǎn)能夠根據(jù)需要隨時變現(xiàn)，或者企 業(yè)很容易從外部籌到資金，則表明企業(yè)具有了優(yōu)秀的流動性管理。隨著企業(yè)對現(xiàn)金儲備重視程度的提高，導(dǎo)致手頭上擁有大量閑置的現(xiàn)金，這時，管 理者意識到，現(xiàn)金和企業(yè)其他資源一樣，也是應(yīng)該產(chǎn)生效益的，為了實現(xiàn)這一目的，又 不喪失其流動性，于是將閑置的現(xiàn)金投入到一些短期投資領(lǐng)域，在企業(yè)理財?shù)膶嵺`當中 得到廣泛應(yīng)用，理論上也相應(yīng)出現(xiàn)了盈余現(xiàn)金的投資研究，對實踐起到了指導(dǎo)作用。企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中，發(fā)生現(xiàn)金短缺是很常見的現(xiàn)象，這需要企業(yè)要有很強的籌 資能力，確保在所需現(xiàn)金的時限內(nèi)以何種籌資方式將現(xiàn)金引入。這種未雨綢繆的管理思 路受到企業(yè)及理論界的重視。現(xiàn)金缺口管理內(nèi)容主要涉及籌資管理、利率管理、現(xiàn)金預(yù) 算管理、動態(tài)平衡管理。隨著經(jīng)濟的全球一體化和國外很多金融工具的應(yīng)用，現(xiàn)金管理進入到了跨國管理控 制階段，包括集團化的母子公司現(xiàn)金流管理，不同貨幣的同時收支等問題給傳統(tǒng)的財務(wù) 管理帶來了前所未有有的壓力和困難。其研究的核心內(nèi)容是跨國公司現(xiàn)金集中管理、現(xiàn) 金的外匯風(fēng)險管理等。不同行業(yè)的企業(yè)在組織運營方式上有其獨特性，房地產(chǎn)企業(yè)和一般的商貿(mào)企業(yè)就有 很大的區(qū)別。當前國內(nèi)針對不同行業(yè)的現(xiàn)金流研究尚屬起步階段，有對高科技企業(yè)和銀 行現(xiàn)金流管理研究的，有對房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流管理某一方面或者環(huán)節(jié)進行研究的，像本 文對房地產(chǎn)企業(yè)從經(jīng)營到發(fā)展進行現(xiàn)金流管理研究的還不太多。 自由現(xiàn)金流量理論(1) 自由現(xiàn)金流量的概念自由現(xiàn)金流量的概念最早是在20世紀80年代哈佛大學(xué)的詹森等西方學(xué)者提出的，自 由現(xiàn)金流量的概念先后出現(xiàn)了多種表述方式，1986年詹森給出自由現(xiàn)金流量的定義：企業(yè) 在滿足了凈現(xiàn)值大于零的所有項目所需資金后的那部分現(xiàn)金流量，即為自由現(xiàn)金流量174。 湯姆?卡普蘭和蒂姆?科勒提出了自己的觀點，就是公司的稅后經(jīng)營利潤加上非現(xiàn)金支 出，再減去營業(yè)流動資金、物業(yè)、廠房與設(shè)備及其他資產(chǎn)方面的投資即為自由現(xiàn)金流量@。 他們認為自由現(xiàn)金流量等于公司的稅后經(jīng)營利潤加上非現(xiàn)金支出，再減去營業(yè)流動資 金、物業(yè)、廠房與設(shè)備及其他資產(chǎn)方面的投資。當然其他學(xué)者對自由現(xiàn)金流量還有另外的表述，總之學(xué)術(shù)界對于自由現(xiàn)金流量沒有 一個統(tǒng)一的定義，從眾多的表述當中我們對自由現(xiàn)金流量可以通俗的理解就是用企業(yè)經(jīng) 營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量支付資本性支出后所剩余的現(xiàn)金流量。進一步講就是通過運用自 由現(xiàn)金流量的方法來衡量企業(yè)股東持有的能夠自由支配的現(xiàn)金流量。(2) 自由現(xiàn)金流量的計算形式由于對于自由現(xiàn)金流量的定義不同，表現(xiàn)形式亦有不同。其中湯姆?卡普蘭（Tom Copeland)教授（1990)提出的計算公式為：自由現(xiàn)金流量=(稅后凈營業(yè)利潤+折舊及 攤銷）(資本支出+營運資本增加）。布瑞德福特?康納爾（BradfordCornell)教授 (1993)提出的計算公式為：自由現(xiàn)金流量=(營業(yè)利潤+股利收入+利息收入）* (1所 得稅率）+遞延所得稅增加+折舊資本支出營運資本增加。(3) 自由現(xiàn)金流量理論對本研究的作用自由現(xiàn)金流量理論和本文所研究的現(xiàn)金流管理都是建立在財務(wù)上的收付實現(xiàn)制的 基礎(chǔ)上的，所不同的是現(xiàn)金流管理分別從企業(yè)的投資、籌資和經(jīng)營三個角度考察現(xiàn)金流 的狀況，而自由現(xiàn)金流量是從企業(yè)整體來考量企業(yè)的現(xiàn)金流剩余狀況。當然，本文對現(xiàn) 金流管理研究主要目的是防止企業(yè)在持續(xù)經(jīng)營中發(fā)生現(xiàn)金流斷裂以及實現(xiàn)現(xiàn)金流價值 最大化，自由現(xiàn)金流量理論在企業(yè)持續(xù)經(jīng)營的基礎(chǔ)上能夠合理的衡量企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和174。詹森：《自由現(xiàn)金流的代理成本、公司財務(wù)S。?并購》，載{熒國經(jīng)濟評論》1986,第76卷，323頁。 @轉(zhuǎn)自湯姆?:中國大百科全書出版社，1998價值，對過去，現(xiàn)在和未來企業(yè)創(chuàng)現(xiàn)能力和對企業(yè)得到正自由現(xiàn)金流量如何分配和利用 都能從整體上做客觀的評價，能夠為現(xiàn)金流管理提供理論支持。 現(xiàn)金流管理在財務(wù)管理中的地位當前，現(xiàn)金流管理在企業(yè)財務(wù)管理當中的地位在理論界受到了重視。暨南大學(xué)胡玉 明教授認為，財務(wù)管理的對象是現(xiàn)金流量本身（以區(qū)別于作為管理會計對象的現(xiàn)金流量 信息)。他認為：“財務(wù)管理實質(zhì)上就是對企業(yè)現(xiàn)金流量(包括現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量) 的交排”。實踐經(jīng)驗告訴我們，現(xiàn)金流管理的水平直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展，很多 企業(yè)最后破產(chǎn)源于企業(yè)現(xiàn)金流的管理不善。賀志東認為：“企業(yè)只能用現(xiàn)金去支付，而 不是會計利潤”。利潤情況良好卻沒有現(xiàn)金流的企業(yè)，有可能會陷入到期不能支付的困 境，而現(xiàn)金流狀況良好，利潤情況不理想的企業(yè)，卻沒有生存危機的壓力。在1998年 發(fā)生的亞洲金融風(fēng)暴和2008年發(fā)生的全球經(jīng)濟危機的事實足以證明這個說法。生存和發(fā)展是企業(yè)每天都面臨的課題，為了生存，企業(yè)必須要獲取現(xiàn)金來支付經(jīng)營 所需的各種開銷7]。企業(yè)現(xiàn)金存在的本質(zhì)就是為使其流動，現(xiàn)金的性質(zhì)和功能主要是通 過現(xiàn)金流動來實現(xiàn)的。企業(yè)現(xiàn)金流的運動過程概括起來就是投資、投產(chǎn)、終結(jié)。企業(yè)生 產(chǎn)經(jīng)營的前提是需要必要的現(xiàn)金流入作為投資，投產(chǎn)運營需要耗用一定數(shù)量的現(xiàn)金（現(xiàn) 金流出)，收回最終以現(xiàn)金凈流量表現(xiàn)的報酬是生產(chǎn)經(jīng)營的目的，也是又一輪資金循環(huán) 的開始。各類非現(xiàn)金資產(chǎn)都是現(xiàn)金流出的載體，最終都要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金流入。從發(fā)展角度 看，企業(yè)從經(jīng)營活動、籌資活動、投資活動得到的現(xiàn)金須滿足企業(yè)維持生產(chǎn)經(jīng)營活動的 最低開支，對于企業(yè)現(xiàn)金流的重耍性不僅體現(xiàn)在企業(yè)經(jīng)營這一層面，更應(yīng)被提到戰(zhàn)略的 高度，對企業(yè)當期運營價值和企業(yè)未來成長價值，現(xiàn)金流管理都產(chǎn)生了決定性影響。而 現(xiàn)金流量是評價企業(yè)價值的重要指標?，F(xiàn)金流管理是通過管理現(xiàn)金資源來支持企業(yè)各種經(jīng)濟活動，通過對現(xiàn)金收支管理， 確定最佳現(xiàn)金流量，從而防范風(fēng)險和創(chuàng)造收益。重視現(xiàn)金流管理的企業(yè)，企業(yè)的生產(chǎn)運 營必然是順暢的，而理順現(xiàn)金流轉(zhuǎn)程序和各項分配關(guān)系,確保企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營順利進行是 財務(wù)管理的主要職能[18]。所以現(xiàn)金流管理是現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理的核心。第三章房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流管理現(xiàn)狀分析 房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中有著舉足輕重的地 位。房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)，主要包括土地開發(fā)、房屋 的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地 產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場。在經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)也是 國民經(jīng)濟的支柱型產(chǎn)業(yè)。根據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計的數(shù)字，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)達國家和地區(qū)國民生產(chǎn) 總值中的比重一般是6%12%，所形成的固定資產(chǎn)占同期固定資產(chǎn)總額的50%以上，房地 產(chǎn)業(yè)提供的財政收入一般占政府財政收入的10%14%左右。由此可以看出房地產(chǎn)業(yè)對于 一個國家或地區(qū)的經(jīng)濟所起的基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性的作用[19]。我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展是與中國二十世紀七十年代末的改革開放同步進行的，直到 1978年，我國人均住房面積僅有3. 6平方米，到1996年底，我國城市仍有300多萬戶 人均居住面積在4平方米以下的住房困難戶。1955年全國實行統(tǒng)一工資制度后，住房分 配即作為福利分配，%，延續(xù)幾十年的實物福利分配住房 制度，形成了城鎮(zhèn)居民對福利分房制度性依賴，從而抑制了個人對住房消費的投入[20]。 隨著我國住房制度的改革不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是起起浮浮，迄今為止大致經(jīng) 歷了如下幾個階段：(1) 1978年至1991年，這一時期是房地產(chǎn)行業(yè)的萌芽階段，1978年理論界開始提 出住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等相關(guān)理論，同時啟動了房地產(chǎn)開發(fā)的準備工作。并率先在珠 三角地區(qū)進行試點。改革的大幕即將在全國拉開。(2) 1991年至1997年，在此期間房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了爆發(fā)期和調(diào)整平穩(wěn)期，1992 年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1991年 和1992年，房地產(chǎn)業(yè)投資急劇快速增長，在局部地區(qū)出現(xiàn)一窩蜂的混亂局面，典型的 當屬?？?、北海等沿海地區(qū)，甚至出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年國家進行宏觀調(diào) 控，投資過熱的趨勢得到控制，房地產(chǎn)從低迷逐步走向平穩(wěn)的發(fā)展階段。(3) 1998年至2002年，隨著住房制度改革的不斷深化和居民收入水平的提高，同 時在1998年房改政策即取消住房實物分配制度和銀行按揭政策的相繼出臺，我國的房 地產(chǎn)逐步進入市場化的蓬勃發(fā)展期。房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。(4) 2003年至今，居民住房需求和投資（機）進一步加大，致使房地產(chǎn)業(yè)步入高 速增長期，同時也暴露出房價過高并持續(xù)上揚、結(jié)構(gòu)不合理等問題，導(dǎo)致社會矛盾加重， 于此同時，房地產(chǎn)行業(yè)受到了政府和公眾的廣泛關(guān)注，我國政府先后出臺了多種宏觀調(diào) 控措施，從“國八條”、“國11條”、“新國十條”、“國五條”，以及央行嚴控房貸的121 文到預(yù)售資金?？顚Ｓ?、限購、加息等等一系列宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場從供需兩方 面進行調(diào)整。房地產(chǎn)行業(yè)在政府不斷進行宏觀調(diào)控、不斷飽受爭議和質(zhì)疑的今天面臨著 新的政策考驗，我國房地產(chǎn)行業(yè)將由此步入新的發(fā)展階段。開發(fā)商在新的不斷調(diào)控的經(jīng) 濟政策環(huán)境下，能否穩(wěn)步向前發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新的課題。 房地產(chǎn)行業(yè)特點房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，其發(fā)展對國民經(jīng)濟的發(fā)展影響巨大，據(jù)統(tǒng)計房地產(chǎn)行業(yè) 直接或間接影響60多個行業(yè)。例如可以拉動其上下游如鋼鐵、建材、機械、化工、陶 瓷、紡織、家電等一系列產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅波動，必將帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的 波動，最終必然引起經(jīng)濟的波動。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)還有以下幾個特點：(1) 資金密集型行業(yè)，與銀行聯(lián)系緊密，受政策影響很大[21】。南開大學(xué)金融系主任 李志輝教授認為中國的房地產(chǎn)業(yè)資金80%來源于銀行貸款，其他的融資途徑很少。近兩 年在中國政府不斷調(diào)高銀行存貸款基準利率時，中國的房地產(chǎn)業(yè)面臨著巨大的資金還貸 壓力。同時如果房地產(chǎn)出了問題，作為中國經(jīng)濟命脈的銀行業(yè)也會面臨著重大的壓力甚 至危險。我國的國情是人口多，土地少，相關(guān)的土地政策也是房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素， 所以中國的房地產(chǎn)業(yè)是政策導(dǎo)向型產(chǎn)業(yè)，對政府宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策敏感性強。(2) 流動性差，地域性強。房地產(chǎn)雖然也是商品，但是作為不動產(chǎn)有其不可移動性 和固定性的屬性，所以與其他商品具有趨利屬性導(dǎo)致的可以向強勢市場流動截然不同， 房地產(chǎn)僅能供應(yīng)一定區(qū)域范圍的市場和相關(guān)客戶的需求，房地產(chǎn)作為商品其價格在很大 程度上不受供求關(guān)系的影響。(3) 資金需求巨大，周期長，資產(chǎn)負債率高，風(fēng)險高。房地產(chǎn)行業(yè)和其他行業(yè)的區(qū) 別還在于投資所需的資金量非常大，因為一般的房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)周期至少需要幾年的時 間，所以須要有完備的資金鏈也就是本文著重研究的現(xiàn)金流做支撐。(4)運作復(fù)雜，知識技術(shù)密集型，政府要求嚴格。房地產(chǎn)開發(fā)運營涉及的面比較廣， 需要很多相關(guān)人才，包括專業(yè)科學(xué)知識方面，人文藝術(shù)及公共關(guān)系方面以及合作開發(fā)涉 及的多方利益沖突化解方面。房地產(chǎn)作為產(chǎn)品消費期較長，關(guān)系到人們的生命健康，政 府對項目申請立項審批到工程竣工驗收的整個過程手續(xù)復(fù)雜實行嚴格管理。房地產(chǎn)開發(fā)是個非常復(fù)雜的過程，前期需要做很多的準備工作，以資金為龍頭土地 為基礎(chǔ)，通過管理將設(shè)計、工程施工、環(huán)境等因素有效的集合起來，形成房地產(chǎn)產(chǎn)品， 最終通過完備的市場策劃廣告宣傳及服務(wù)實現(xiàn)市場價值[22]。開發(fā)流程主要分四個階段。(1) 投資決策立項階段這個階段對于能否進入房地產(chǎn)開發(fā)意義重大，首先通過市場調(diào)查做相關(guān)的市場分析 和財務(wù)估價，也就是做項目可行性研究，明確投資目標并細化到整個方案實施的全過程, 包括確定項目設(shè)計單位、項目的類型、戶型、開發(fā)規(guī)模、開工和完工時間、開盤時間、 市場銷售預(yù)測和盈利預(yù)測。(2) 開工前準備階段通過投資決策確定了開發(fā)項目和地點后，須落實好項目開發(fā)預(yù)測所需資金，同時 進入一系列相關(guān)的行政審批環(huán)節(jié)。按照國家的土地政策明確土地用途，以及根據(jù)建設(shè)用 地規(guī)劃和建設(shè)工程規(guī)劃進行設(shè)計、建設(shè)方案上報審查、施工報建等，符合相關(guān)手續(xù)政府 相關(guān)部門下發(fā)以下證書，《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃 許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證)，需重新根據(jù)市場狀況初步確定租 售價格，估算開發(fā)成本。(3) 建設(shè)施工階段開發(fā)方通過招投標的形式確定建設(shè)施工單位，按照前面階段行成的方案簽訂施工 合同并進行落實，一旦項目開工，對有些問題處理的彈性相對前兩個階段就小很多甚 至沒有彈性而言，所以做房地產(chǎn)開發(fā)需要具有很強專業(yè)經(jīng)驗的人員參與管理其作用在 2階段中得以體現(xiàn)。為了確保施工工期進度和施工質(zhì)量，控