【文章內(nèi)容簡介】 區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20%；開發(fā)項(xiàng)目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于10%。二、確定完工標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化稅務(wù)管理房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)特殊產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，在以往的政策中沒有明確完工的具體標(biāo)準(zhǔn)，給稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人實(shí)施具體的稅務(wù)管理操作增加的困難，國稅發(fā)〔2006〕31號有效地解決了這個(gè)問題。新政策明確符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：一是竣工證明已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；二是已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；三是已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。對于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題，新政策沿用原規(guī)定的同時(shí)，對委托銷售進(jìn)行了完善。一是采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。這比國稅發(fā)[2003]83號文件規(guī)定應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)強(qiáng)化了可操作性。二是采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于買斷價(jià)格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款，于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格低于買斷價(jià)格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價(jià)格計(jì)算的價(jià)款，于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。這比國稅發(fā)[2003]83號文件明確應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)有了較大的提高。三是采取基價(jià)（保底價(jià)）并實(shí)行超基價(jià)雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格高于基價(jià)，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價(jià)格計(jì)算的價(jià)款，于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)格低于基價(jià)的，則應(yīng)按基價(jià)計(jì)算的價(jià)款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價(jià)加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。這比國稅發(fā)[2003]83號文件規(guī)定按基價(jià)加按超基價(jià)分成比例計(jì)算的價(jià)格于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)更接近市場銷售的具體情況。（4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。這與國稅發(fā)[2003]83號文件規(guī)定應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價(jià)格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)相比，更適應(yīng)綜合銷售方式的稅務(wù)管理現(xiàn)狀。國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》國稅發(fā)200631號（以下簡稱《通知》）中規(guī)定，“本通知自2006年1月1日起執(zhí)行，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)200383號）同時(shí)廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行?！惫P者針對《通知》的有關(guān)規(guī)定，就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅會(huì)計(jì)核算中的幾個(gè)問題談些看法。 一、預(yù)售房款應(yīng)納所得稅的計(jì)算 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，其預(yù)收購房款并沒有確認(rèn)為收入，而是計(jì)入預(yù)收賬款。2003年國家稅務(wù)總局的文件規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計(jì)算出預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整?！睋?jù)此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都是按預(yù)計(jì)營業(yè)利潤額計(jì)算所繳納的企業(yè)所得稅，作為時(shí)間性差異計(jì)入“遞延稅款”借方，等到預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為營業(yè)收入時(shí)，再根據(jù)當(dāng)期應(yīng)納稅額，從“遞延稅款”借方轉(zhuǎn)入所得稅費(fèi)用。因此，原政策對預(yù)收房款這部分的應(yīng)納稅額是“預(yù)交”的性質(zhì)，且未明確相關(guān)費(fèi)用的配比，在年度所得稅清算工作中困難重重。 針對該問題作了進(jìn)一步明確：“開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采用預(yù)售方式的，其預(yù)售收入先按預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計(jì)稅成本后再行調(diào)整?！备鶕?jù)《通知》，該部分應(yīng)納稅款已不再是“預(yù)交”企業(yè)所得稅，而是“應(yīng)交”企業(yè)所得稅。 與原政策相比，《通知》更體現(xiàn)了會(huì)計(jì)核算的客觀性原則和實(shí)質(zhì)重于形式原則。因?yàn)椋康禺a(chǎn)開發(fā)往往是跨年度進(jìn)行，有的項(xiàng)目甚至要幾個(gè)會(huì)計(jì)年度才能完成，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的決算要在整個(gè)項(xiàng)目工程峻工結(jié)算之后才能進(jìn)行，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前期，只有大量的資金投入，而沒有收入，這時(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表反映的是虧損。當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)到可預(yù)售階段，雖然開發(fā)產(chǎn)品并未交付，但企業(yè)開始有現(xiàn)金流入，這時(shí)形式上企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表反映的利潤總額依然是虧損，實(shí)質(zhì)上是未將預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入所致。通過按預(yù)收賬款計(jì)算出的當(dāng)期毛利額作為納稅調(diào)整增加額進(jìn)行納稅調(diào)整后，可以更為客觀的反映企業(yè)的經(jīng)營成果，因此，即使財(cái)務(wù)報(bào)表上反映是虧損，但仍可能存在所得稅費(fèi)用。 二、計(jì)稅成本的計(jì)量 《通知》中規(guī)定“開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計(jì)入成本對象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計(jì)入當(dāng)期成本對象的外，一律不得計(jì)入當(dāng)期成本對象?！薄坝?jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項(xiàng)預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本?！痹撘?guī)定提醒了財(cái)會(huì)人員在支付每筆工程款項(xiàng)時(shí)都應(yīng)手續(xù)完備，并及時(shí)取得合法有效的憑證，以此證明開發(fā)成本的客觀性和真實(shí)性，否則費(fèi)用即使發(fā)生了，但由于手續(xù)不完備或沒有取得合法有效的原始憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)將對所列費(fèi)用開支不予認(rèn)可，就會(huì)增加不必要的納稅風(fēng)險(xiǎn)。 從會(huì)計(jì)角度講，工程款項(xiàng)支付能及時(shí)取得合法有效憑證，也是財(cái)務(wù)人員掌握整個(gè)工程項(xiàng)目實(shí)際成本，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本所必需的。 三、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)和招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理 《通知》規(guī)定“開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)售收入不得作為廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，至預(yù)售收入轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，再將其作為計(jì)算基數(shù)。”“與建造、銷售開發(fā)產(chǎn)品相關(guān)的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)和業(yè)務(wù)招待費(fèi)，可以向后結(jié)轉(zhuǎn)，按稅收規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)扣除，但結(jié)轉(zhuǎn)期限最長不得超過3個(gè)納稅年度?！币虼耍陬A(yù)售收入未轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，會(huì)計(jì)處理不能將廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入期間費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入長期待攤費(fèi)用，并根據(jù)不同扣除標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，設(shè)置二級科目分項(xiàng)列示。至預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為實(shí)際銷售收入時(shí)，則可根據(jù)稅法規(guī)定允許扣除的標(biāo)準(zhǔn)逐年結(jié)轉(zhuǎn)到期間費(fèi)用，未結(jié)轉(zhuǎn)完的，到第3個(gè)納稅年度時(shí)再將其全部轉(zhuǎn)入期間費(fèi)用，并對超過基數(shù)部分進(jìn)行納稅調(diào)整，這樣處理，可以充分利用廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳業(yè)務(wù)招待費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用扣除限額。 四、稅務(wù)鑒定報(bào)告 《通知》規(guī)定“開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報(bào)前將其完工情況報(bào)告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。在年度納稅申報(bào)時(shí)，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。”這里的“開發(fā)產(chǎn)品完工后”，筆者理解，指的并非工程項(xiàng)目完工，而應(yīng)是完成工程項(xiàng)目的峻工結(jié)算、開發(fā)產(chǎn)品全部或大部已經(jīng)銷售，收入確認(rèn)的四個(gè)條件均已具備，開發(fā)企業(yè)已能將預(yù)收賬款結(jié)轉(zhuǎn)為營業(yè)收入時(shí)。因?yàn)楣こ添?xiàng)目的完工，并不意味著收入的實(shí)現(xiàn)，有時(shí)開發(fā)產(chǎn)品的完工時(shí)間在年末，尤其在房地產(chǎn)銷售形勢不好的情況下，大部分開發(fā)產(chǎn)品未出售，甚至可能重新考慮調(diào)整房價(jià)，從而造成銷售收入難以確定。因此，要提供相關(guān)資料，對會(huì)計(jì)人員來講是有相當(dāng)難度的，內(nèi)部要有工程部和其他相關(guān)部門的配合、外部需要工程預(yù)決算審計(jì)的及時(shí)完成。會(huì)計(jì)人員必須做好各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，在沒有收到工程發(fā)票的情況下，會(huì)計(jì)人員應(yīng)準(zhǔn)備其他有關(guān)資料，提供充分的依據(jù)，以取得稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可。 在準(zhǔn)備稅務(wù)鑒定報(bào)告的材料時(shí)，“差異調(diào)整情況鑒定報(bào)告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積及預(yù)售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本等”；開發(fā)項(xiàng)目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時(shí)間、完工時(shí)間、可售面積是一個(gè)定數(shù)，可以在有關(guān)資料、合同中查取，而預(yù)售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本是一個(gè)變數(shù)，需要財(cái)會(huì)人員平時(shí)統(tǒng)計(jì)、計(jì)算才能取得。對此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況設(shè)置一個(gè)（或幾個(gè)）統(tǒng)計(jì)表格，及時(shí)將有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、匯總，并注意其勾稽關(guān)系。預(yù)售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本從稅務(wù)機(jī)關(guān)和中介機(jī)構(gòu)來講最后需要的是一個(gè)總額，但為了驗(yàn)證這一總額的真實(shí)性、合理性和可靠性，對開發(fā)成本不但要有開發(fā)期間每年的發(fā)生額、還要有明細(xì)的發(fā)生額，分別以前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用列示；如果說房地產(chǎn)企業(yè)滾動(dòng)開發(fā)和同時(shí)進(jìn)行兩個(gè)以上項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，還要按配比原則和權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，按不同成本對象分開列示，不得混淆。預(yù)售收入、實(shí)際銷售收入，要有每套商品房的房號、預(yù)售面積、預(yù)售收入和實(shí)際銷售收入；最后得出逐年預(yù)售收入、實(shí)際銷售收入、計(jì)稅成本和預(yù)售收入按預(yù)計(jì)利潤率計(jì)算并繳納的企業(yè)所得稅。通過這些資料的提供，不論是稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收檢查還是中介機(jī)構(gòu)出具稅務(wù)鑒定報(bào)告，都可以根據(jù)會(huì)計(jì)的明細(xì)統(tǒng)計(jì)表格和通過實(shí)地查實(shí)就能驗(yàn)證這些數(shù)據(jù)的真實(shí)性、合理性和可靠性。近一段時(shí)間以來，有關(guān)土地增值稅的稅收政策引起一些房地產(chǎn)公司及購房者的關(guān)注，筆者根據(jù)國家有關(guān)土地增值稅的相關(guān)法規(guī)，對房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃土地增值稅提出如下建議?！　⊥恋卦鲋刀惖亩愂栈I劃空間很小　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關(guān)規(guī)定，目前可以收集到及可選用的不征、免征、暫免以及減征土地增值稅的政策不是很多，歸納起來主要有以下三個(gè)方面內(nèi)容?！　∫?、不征收土地增值稅的對象，包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征收土地增值稅?！　《?、給予免征的條件或情形有兩個(gè)。（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的。（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。包括因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的?！　∪?、可以暫緩征收土地增值稅的情況有3種。（1）對非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)（對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅）。（2）對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的（建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅）。（3）在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的?！　〈送?，還有一些針對居民個(gè)人的土地增值稅優(yōu)惠，如個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅（居住未滿3年，按法規(guī)計(jì)征土地增值稅）；對居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅；對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。　　之所以說利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行土地增值稅籌劃空間很小，是因?yàn)樯鲜龉舶隧?xiàng)減免稅政策中，其中三項(xiàng)是針對居民個(gè)人，兩項(xiàng)是由于特定的原因，一項(xiàng)直接排除了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需根據(jù)自身情況，慎重籌劃土地增值稅?！　⊥恋卦鲋刀愑腥齻€(gè)稅收籌劃空間　　1.《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，可免征土地增值稅。關(guān)于納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售和居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓普通住宅的征免稅問題，《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號）指出，“普通住宅”的認(rèn)定，一律按各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)[2005]26號）制定并對社會(huì)公布的“中小套型、中低價(jià)位普通住房”的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應(yīng)分別核算土地增值額。國稅發(fā)[2006]187號重申：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。不能或不能準(zhǔn)確核算增值額的后果是，“其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定”（財(cái)稅字[1995]48號）。對此，房地產(chǎn)企業(yè)如果證明項(xiàng)目是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，并且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，就可以享受免征土地增值稅優(yōu)惠?！　。瑢⒆约洪_發(fā)的房地產(chǎn)商品的用途改變?yōu)樽杂?、自營，即可享受不征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠。這一籌劃思路首先要服從于企業(yè)經(jīng)營規(guī)劃和現(xiàn)實(shí)，不賣了改自用、自營，這種情況在實(shí)際工作中可行性并不很強(qiáng)。其次要從延緩即時(shí)繳納土地增值稅的時(shí)間上考慮，因?yàn)閷τ诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自用房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)仍然要征繳土地增值稅。特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩即時(shí)繳納土地增值稅所獲得的資金時(shí)間價(jià)值，也要預(yù)測資金的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，同時(shí)應(yīng)兼顧再轉(zhuǎn)讓時(shí)的房產(chǎn)市值以及舊房扣除額的收益等。至于如何利用“企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅規(guī)定”的稅收優(yōu)惠，從原理上看，應(yīng)當(dāng)仍然從屬于這一籌劃思路?！　。儸F(xiàn)金捐贈(zèng)為實(shí)物捐贈(zèng)。如A房地產(chǎn)公司，2006年向中國紅十字會(huì)捐贈(zèng)資金50萬元，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)納稅調(diào)整前所得3000萬元。假設(shè)2007年實(shí)現(xiàn)的稅前利潤不變，打算仍向中國紅十字會(huì)捐贈(zèng)價(jià)值為50萬元房產(chǎn)一套（開發(fā)成本、費(fèi)用為30萬元）。那么，按現(xiàn)行稅收政策，2007年該公司改為用所開發(fā)的房地產(chǎn)實(shí)物捐贈(zèng)就可以取得兩個(gè)效果。一是可以不繳納所贈(zèng)價(jià)值50萬