【文章內(nèi)容簡介】 (三 )《商品房買賣合同 (二 )補充合同文本內(nèi)容的擬定及修改程序： ，經(jīng)銷售部、法律顧問、財務(wù)部、項目部、開發(fā)部討論通過簽字確認后，呈報公司領(lǐng)導(dǎo)會簽確定，由售后服務(wù)部負 責(zé)印刷文本及制作填寫補充合同規(guī)范樣本。 ，有關(guān)部門應(yīng)以書面報告形式闡明條款變更的原因，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批示后送營銷中心，由營銷中心售后服務(wù)部負責(zé)對補充合同的條款作出修改。 ，以便有充足時間組織銷售人員對認購書填寫規(guī)范的培訓(xùn)。 開發(fā)部 從房管局領(lǐng)回空白買賣合同 項目銷售部 簽領(lǐng)買賣合同 公司行政部 保管空白買賣合同 售后服務(wù)部 ① 將合同進行電腦輸入，審核合同 ② 將己簽署的買賣合同拿去房管局鑒證 售后服務(wù)部 ①將已鑒證合同存檔； ②交一份給客戶。 售后服務(wù)部 將按揭業(yè)主的情況表及時通報按 揭律師事務(wù)所、財務(wù)部 項目銷售經(jīng)理 審核合同并在合同登記本上簽字 客戶 檢查后簽字 銷售人員 (售后服務(wù)專員 ) 按指引填寫買賣合同及補充協(xié)議 財務(wù)部 向業(yè)主收取首期房款并及時登記入帳 17 (三 )《商品房買賣合同》及補充協(xié)議操作規(guī)范： 1.《商品房買賣合同》是由廣州市房管局制定的標準合同，補充協(xié)議需按公司標準合同審批過程確定內(nèi)容。 《商品房買賣合同》及補充協(xié)議的規(guī)范樣板， 項目銷售部、法律顧問、財務(wù)部、開發(fā)部、項目部簽字確認后報公司領(lǐng)導(dǎo)會簽后方可執(zhí)行。 《商品房買賣合同》后交經(jīng)公司行政部保管。 《商品房買賣合同》。 (售后服務(wù)專員 )按規(guī)定的《商品房買賣合同》及補充協(xié)議填寫規(guī)范填寫買賣合同及補充協(xié)議。 ，主要審核的內(nèi)容（房款、面積、房號、付款時間、交樓時間及有否修改相關(guān)條款，審核無誤后在合同登記本上簽字確認。） 。 的合同條款并將客戶資料輸入電腦歸檔。 《商品房買賣合同》共一式三份，送房管局鑒證，鑒證后一份留房管局作備案；一份交業(yè)主（采用一次性付款方式的 ） 作樓宇權(quán)屬依據(jù)或交銀行（采用銀行付款方式的）作為樓宇押貸款的依據(jù)；一份交由律師所見證組備案。 。 18 六、交樓工作流程及操作規(guī)范 (一 )交樓工作流程 。 ： (1)業(yè)主前來收樓必須符合 我司收樓規(guī)定。 交樓發(fā)信的工作流程： (2)交樓發(fā)信工作的操作規(guī)范： 1)售后服務(wù)部根據(jù)工作進度及綜合驗收情況提出交樓日期、交樓范圍的建議，物業(yè)公司、售后服務(wù)部、項目部、項目銷售部、財務(wù)部分別提出意見，由公司領(lǐng)導(dǎo)確認。 2)由售后服務(wù)部和物業(yè)公司擬定《交樓通知書》和《交樓收費表》、整理業(yè)主資料； 3)《交樓通知書》和《交樓收費表》經(jīng)法律顧問、物業(yè)公司、項目部、財務(wù)部、項目銷售部及公司領(lǐng)導(dǎo)簽字確認。 4)業(yè)主資料交財務(wù)部 審核業(yè)主是否符合樓交條件，之后簽字確認可收樓業(yè)主名單送回售后服務(wù)部。 5)售后服務(wù)部根據(jù)己確定的交樓時間提前十天發(fā)掛號信并電話通知業(yè)主前來收交樓。 售后服務(wù)部 1．提出交樓時間、范圍； 2．擬定交樓通知書、交樓收費表。 售后服務(wù)部 /物業(yè)公司 /銷售部 /工程部 /財務(wù)部 1．開交樓協(xié)調(diào)會決定交樓時間、范圍； 2．會簽交樓通知書、交樓收費表。 售后服務(wù)部 提供交樓業(yè)主名單 財務(wù)部 審核業(yè)主是否符合交樓條件 售后服務(wù)部 整理交樓信 /電話通知業(yè)主名單 售后服務(wù)部 發(fā)掛號信 售樓部 電話通知業(yè)主 業(yè)主 前來收樓 19 (3)現(xiàn) 場交流工作流程： (4)現(xiàn)場 交流工作操作規(guī)范 1. 客戶根據(jù)交樓通知書規(guī)定時間帶備有關(guān)資料前來收樓。 2. 財務(wù)部核對業(yè)主交款情況，與符合收購條件的業(yè)主，開具交樓證明；對未符合條件的業(yè)主作出解釋說明。 3. 業(yè)主收樓必須滿足下列條件： 1) 按合同條款規(guī)定交清所有 應(yīng)交款項及入住費用； 2) 按揭業(yè)主應(yīng)交清所有非按揭款項，并已簽訂貸款合同； 3) 售樓部、財務(wù)部在交樓前應(yīng)按以上條件對業(yè)主收樓資格進行甄別，分別列出合資格業(yè)主及未合資格業(yè)主，并應(yīng)清理出未合資格業(yè)主是否受法律保護可以收樓，以客戶 滿足收樓條件的業(yè)主前來收樓 物業(yè)管理公司 匯總整改資料 客戶 驗收樓宇 客戶 提出整改意見 物業(yè)管理公司 收取交樓入住費用 財務(wù)部 收取房款及稅 客戶 領(lǐng)匙交樓 20 免產(chǎn)生法律糾紛；由于特殊原因需收樓但又不符合收樓條件的，必須經(jīng)公司營銷中心總監(jiān)批示。 4) 客戶帶交樓證明到物業(yè)管理公司，管理公司財務(wù)收取業(yè)主入住費用，并開具入住費用收據(jù)。 5) 業(yè)主由物業(yè)管理公司人員陪同下對樓宇進行驗收。 6) 業(yè)主簽收樓宇并辦理領(lǐng)匙手續(xù)。 7) 業(yè)主對樓宇提出整改意見，經(jīng)物業(yè)管理公司負責(zé)人審定后填寫《 樓宇整改申請》并簽字。 8) 項目部對樓宇進行整改。 9) 業(yè)主收到通知書后前來交樓。 21 七、換房工作流程與操作規(guī)范 (一 )換房的工作流程 。包括：簽契約前換房和簽契約后換房。 《認購書》、《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，客戶簽定《商品房買賣合同》前發(fā)生換房，《認購書》作為追究客戶違約責(zé)任的依據(jù)；客戶簽定《商品房買賣合同》后發(fā)生換房，《商品房買賣合同》及補充協(xié)議作為追究客戶違約責(zé)任的依據(jù)。 認購 換房的辦理流程： 客戶 提出換房申請 項目銷售經(jīng)理 簽字給意見 營銷中心副總監(jiān) 批復(fù) 售樓員 協(xié)助客戶填寫換戶申請核實后簽名 營銷中心總監(jiān) 批復(fù) 售后服務(wù)部、財務(wù)部 會簽意見 銷售部經(jīng)理 給意見 項目銷售經(jīng)理 批復(fù) 售后服務(wù)部 1．更新銷售數(shù)據(jù) 2．對申請進行登記 售樓部 重簽認購書 /預(yù)售合同 / 其他相應(yīng)法律文件 財務(wù)部 收取手續(xù)費 未簽預(yù)售合同 已簽預(yù)售合同 22 (二 )換房的操作規(guī)范： ?？蛻粢髶Q房必須是在交首期前（即認購書簽訂日后的 5 天內(nèi)）和無欠款的前提下進行，且每次認購后只可變更一次。 《換房申請書》，由客戶簽名后，經(jīng)辦人簽名。 。簽定認購書后業(yè)主提出換房申請，業(yè)主須交3000 元的變更手續(xù)費，項目銷售經(jīng)理有權(quán)批推免收手續(xù)費，但須說明免收原因。 4. 對已簽買賣合同后需換房的，由銷售部經(jīng)理簽名確認后，送售后服務(wù)部、財務(wù)部會簽及管錢老總批準。 《換房申請書》送達財務(wù)部，財務(wù)部向客戶收取換房手續(xù)費，因換房引起的房價差，在該期樓款繳交時交清。 、重簽買賣合同或其他相關(guān)法律文件。將原認購書蓋上紅色“作廢”與“換房”兩個字印，售后服務(wù)部將新簽的合同拿到房管局辦理鑒證和注銷。已簽買賣合同的客戶由于換房而發(fā)生的費用由客戶負擔(dān)。 23 八、催交樓款的工作流程及操作規(guī)范 (一 )催交樓款的工作流程 ，我司保留按合同催促客戶盡快補交收款及對其違約處分的權(quán)利。 、買賣合同及補充協(xié)議，客戶簽契約前未能按合同付款，認購書作為追究客戶違約責(zé)任的依據(jù)；客戶簽契后未能按合同付款，契約及附加協(xié)議作為追究客戶違約責(zé)任的依據(jù)。 房款催收的辦理流程： （二）房款催收的操作規(guī)范： 1. 財務(wù)部每月分別于 1 日、 15 日前向項目銷售經(jīng)理提交一份《欠收清單》 。 2. 對已交清（或只交了部分）首期而其他應(yīng)交款欠超過 30 日的客戶由售樓經(jīng)辦人填寫《催收函》。 3. 項目銷售經(jīng)理復(fù)核后每月 3 日、 17 日前以掛號信寄發(fā)。 4. 客戶收到催收函后決定補交欠收款或是樓宇退房。 5. 申請延遲交款規(guī)定： 1) 已交首期（不含按揭付款方式）的業(yè)主在計劃交款期間的確有困難不能如期交款時，業(yè)主應(yīng)在應(yīng)交款日前提出書面申請。延遲付款 30 日內(nèi)的，由項目銷售經(jīng)理審批同意財務(wù) 部 每月向售樓部提交《欠收清單》 售樓員 按欠收清單填寫《催收函》 項目銷售經(jīng)理 復(fù)核后寄發(fā)《催收函》 客戶 補交欠收房款 客戶 退房 法律顧問 發(fā)律師函 24 后執(zhí)行；延遲付款 30 日以上的，由項目銷售經(jīng)理加注意見后由總監(jiān)審批同意執(zhí)行。以按揭方式付款的業(yè)主，其非按揭款原則上得不延遲交款，確有困難需延期的，必須經(jīng)項目 銷售經(jīng)理加注意見后由總監(jiān)審批同意后執(zhí)行。每一客戶只有一次延遲付款申請權(quán)。 2) 經(jīng)批準的延遲付款，一律按延遲付款的時間和金額以及當時的銀行按揭貸款利率計收利息；未經(jīng)批準的延遲付款，一律按延遲付款的時間和金額加罰滯納金。 3) 經(jīng)審批同意后的延遲付款日及金額作為新的應(yīng)付款日及金額，經(jīng)審批同意的申請書由售樓經(jīng)手人交財務(wù)部，財務(wù)部根據(jù)申請書對電腦資料庫進行修改，原付款日以標簽的形式保留在電腦資料庫中，以便日后備查，防止同一業(yè)主的二次申請延遲付款。 九、撻定的工作流程和操作規(guī)范 (一 )撻定的工作流程 客戶在交納監(jiān)定或 齊定后放棄對樓宇或齊定后逾期未簽署購 書均為違約行為。認購撻定包括：撻臨定、撻定。 宇撻定涉及的文件主要是《認購書》，《認購書》作為追究客戶違約責(zé)任的依據(jù)。 樓宇撻定的辦理流程： 項目銷售經(jīng)理 填寫撻定通知書并報財務(wù)部、銷售部 財務(wù)部 填寫撻定處理通知 售樓部 1． 上報銷售統(tǒng)計員 2． 售樓員簽字確認 3． 售樓經(jīng)理簽字確認并填寫撻定明細表。 銷售部