【文章內(nèi)容簡介】 (三 )《商品房買賣合同 (二 )補(bǔ)充合同文本內(nèi)容的擬定及修改程序： ，經(jīng)銷售部、法律顧問、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目部、開發(fā)部討論通過簽字確認(rèn)后，呈報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)會簽確定，由售后服務(wù)部負(fù) 責(zé)印刷文本及制作填寫補(bǔ)充合同規(guī)范樣本。 ，有關(guān)部門應(yīng)以書面報(bào)告形式闡明條款變更的原因，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批示后送營銷中心，由營銷中心售后服務(wù)部負(fù)責(zé)對補(bǔ)充合同的條款作出修改。 ，以便有充足時(shí)間組織銷售人員對認(rèn)購書填寫規(guī)范的培訓(xùn)。 開發(fā)部 從房管局領(lǐng)回空白買賣合同 項(xiàng)目銷售部 簽領(lǐng)買賣合同 公司行政部 保管空白買賣合同 售后服務(wù)部 ① 將合同進(jìn)行電腦輸入，審核合同 ② 將己簽署的買賣合同拿去房管局鑒證 售后服務(wù)部 ①將已鑒證合同存檔； ②交一份給客戶。 售后服務(wù)部 將按揭業(yè)主的情況表及時(shí)通報(bào)按 揭律師事務(wù)所、財(cái)務(wù)部 項(xiàng)目銷售經(jīng)理 審核合同并在合同登記本上簽字 客戶 檢查后簽字 銷售人員 (售后服務(wù)專員 ) 按指引填寫買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議 財(cái)務(wù)部 向業(yè)主收取首期房款并及時(shí)登記入帳 17 (三 )《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議操作規(guī)范： 1.《商品房買賣合同》是由廣州市房管局制定的標(biāo)準(zhǔn)合同，補(bǔ)充協(xié)議需按公司標(biāo)準(zhǔn)合同審批過程確定內(nèi)容。 《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議的規(guī)范樣板， 項(xiàng)目銷售部、法律顧問、財(cái)務(wù)部、開發(fā)部、項(xiàng)目部簽字確認(rèn)后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)會簽后方可執(zhí)行。 《商品房買賣合同》后交經(jīng)公司行政部保管。 《商品房買賣合同》。 (售后服務(wù)專員 )按規(guī)定的《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議填寫規(guī)范填寫買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議。 ，主要審核的內(nèi)容（房款、面積、房號、付款時(shí)間、交樓時(shí)間及有否修改相關(guān)條款，審核無誤后在合同登記本上簽字確認(rèn)。） 。 的合同條款并將客戶資料輸入電腦歸檔。 《商品房買賣合同》共一式三份，送房管局鑒證，鑒證后一份留房管局作備案；一份交業(yè)主（采用一次性付款方式的 ） 作樓宇權(quán)屬依據(jù)或交銀行（采用銀行付款方式的）作為樓宇押貸款的依據(jù)；一份交由律師所見證組備案。 。 18 六、交樓工作流程及操作規(guī)范 (一 )交樓工作流程 。 ： (1)業(yè)主前來收樓必須符合 我司收樓規(guī)定。 交樓發(fā)信的工作流程： (2)交樓發(fā)信工作的操作規(guī)范： 1)售后服務(wù)部根據(jù)工作進(jìn)度及綜合驗(yàn)收情況提出交樓日期、交樓范圍的建議，物業(yè)公司、售后服務(wù)部、項(xiàng)目部、項(xiàng)目銷售部、財(cái)務(wù)部分別提出意見，由公司領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)。 2)由售后服務(wù)部和物業(yè)公司擬定《交樓通知書》和《交樓收費(fèi)表》、整理業(yè)主資料； 3)《交樓通知書》和《交樓收費(fèi)表》經(jīng)法律顧問、物業(yè)公司、項(xiàng)目部、財(cái)務(wù)部、項(xiàng)目銷售部及公司領(lǐng)導(dǎo)簽字確認(rèn)。 4)業(yè)主資料交財(cái)務(wù)部 審核業(yè)主是否符合樓交條件，之后簽字確認(rèn)可收樓業(yè)主名單送回售后服務(wù)部。 5)售后服務(wù)部根據(jù)己確定的交樓時(shí)間提前十天發(fā)掛號信并電話通知業(yè)主前來收交樓。 售后服務(wù)部 1．提出交樓時(shí)間、范圍； 2．?dāng)M定交樓通知書、交樓收費(fèi)表。 售后服務(wù)部 /物業(yè)公司 /銷售部 /工程部 /財(cái)務(wù)部 1．開交樓協(xié)調(diào)會決定交樓時(shí)間、范圍； 2．會簽交樓通知書、交樓收費(fèi)表。 售后服務(wù)部 提供交樓業(yè)主名單 財(cái)務(wù)部 審核業(yè)主是否符合交樓條件 售后服務(wù)部 整理交樓信 /電話通知業(yè)主名單 售后服務(wù)部 發(fā)掛號信 售樓部 電話通知業(yè)主 業(yè)主 前來收樓 19 (3)現(xiàn) 場交流工作流程： (4)現(xiàn)場 交流工作操作規(guī)范 1. 客戶根據(jù)交樓通知書規(guī)定時(shí)間帶備有關(guān)資料前來收樓。 2. 財(cái)務(wù)部核對業(yè)主交款情況，與符合收購條件的業(yè)主，開具交樓證明；對未符合條件的業(yè)主作出解釋說明。 3. 業(yè)主收樓必須滿足下列條件： 1) 按合同條款規(guī)定交清所有 應(yīng)交款項(xiàng)及入住費(fèi)用； 2) 按揭業(yè)主應(yīng)交清所有非按揭款項(xiàng)，并已簽訂貸款合同； 3) 售樓部、財(cái)務(wù)部在交樓前應(yīng)按以上條件對業(yè)主收樓資格進(jìn)行甄別，分別列出合資格業(yè)主及未合資格業(yè)主，并應(yīng)清理出未合資格業(yè)主是否受法律保護(hù)可以收樓，以客戶 滿足收樓條件的業(yè)主前來收樓 物業(yè)管理公司 匯總整改資料 客戶 驗(yàn)收樓宇 客戶 提出整改意見 物業(yè)管理公司 收取交樓入住費(fèi)用 財(cái)務(wù)部 收取房款及稅 客戶 領(lǐng)匙交樓 20 免產(chǎn)生法律糾紛；由于特殊原因需收樓但又不符合收樓條件的，必須經(jīng)公司營銷中心總監(jiān)批示。 4) 客戶帶交樓證明到物業(yè)管理公司，管理公司財(cái)務(wù)收取業(yè)主入住費(fèi)用，并開具入住費(fèi)用收據(jù)。 5) 業(yè)主由物業(yè)管理公司人員陪同下對樓宇進(jìn)行驗(yàn)收。 6) 業(yè)主簽收樓宇并辦理領(lǐng)匙手續(xù)。 7) 業(yè)主對樓宇提出整改意見，經(jīng)物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)人審定后填寫《 樓宇整改申請》并簽字。 8) 項(xiàng)目部對樓宇進(jìn)行整改。 9) 業(yè)主收到通知書后前來交樓。 21 七、換房工作流程與操作規(guī)范 (一 )換房的工作流程 。包括：簽契約前換房和簽契約后換房。 《認(rèn)購書》、《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議，客戶簽定《商品房買賣合同》前發(fā)生換房，《認(rèn)購書》作為追究客戶違約責(zé)任的依據(jù)；客戶簽定《商品房買賣合同》后發(fā)生換房，《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議作為追究客戶違約責(zé)任的依據(jù)。 認(rèn)購 換房的辦理流程： 客戶 提出換房申請 項(xiàng)目銷售經(jīng)理 簽字給意見 營銷中心副總監(jiān) 批復(fù) 售樓員 協(xié)助客戶填寫換戶申請核實(shí)后簽名 營銷中心總監(jiān) 批復(fù) 售后服務(wù)部、財(cái)務(wù)部 會簽意見 銷售部經(jīng)理 給意見 項(xiàng)目銷售經(jīng)理 批復(fù) 售后服務(wù)部 1．更新銷售數(shù)據(jù) 2．對申請進(jìn)行登記 售樓部 重簽認(rèn)購書 /預(yù)售合同 / 其他相應(yīng)法律文件 財(cái)務(wù)部 收取手續(xù)費(fèi) 未簽預(yù)售合同 已簽預(yù)售合同 22 (二 )換房的操作規(guī)范： 。客戶要求換房必須是在交首期前（即認(rèn)購書簽訂日后的 5 天內(nèi)）和無欠款的前提下進(jìn)行，且每次認(rèn)購后只可變更一次。 《換房申請書》，由客戶簽名后，經(jīng)辦人簽名。 。簽定認(rèn)購書后業(yè)主提出換房申請，業(yè)主須交3000 元的變更手續(xù)費(fèi)，項(xiàng)目銷售經(jīng)理有權(quán)批推免收手續(xù)費(fèi)，但須說明免收原因。 4. 對已簽買賣合同后需換房的，由銷售部經(jīng)理簽名確認(rèn)后，送售后服務(wù)部、財(cái)務(wù)部會簽及管錢老總批準(zhǔn)。 《換房申請書》送達(dá)財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部向客戶收取換房手續(xù)費(fèi)，因換房引起的房價(jià)差，在該期樓款繳交時(shí)交清。 、重簽買賣合同或其他相關(guān)法律文件。將原認(rèn)購書蓋上紅色“作廢”與“換房”兩個(gè)字印，售后服務(wù)部將新簽的合同拿到房管局辦理鑒證和注銷。已簽買賣合同的客戶由于換房而發(fā)生的費(fèi)用由客戶負(fù)擔(dān)。 23 八、催交樓款的工作流程及操作規(guī)范 (一 )催交樓款的工作流程 ，我司保留按合同催促客戶盡快補(bǔ)交收款及對其違約處分的權(quán)利。 、買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，客戶簽契約前未能按合同付款，認(rèn)購書作為追究客戶違約責(zé)任的依據(jù)；客戶簽契后未能按合同付款，契約及附加協(xié)議作為追究客戶違約責(zé)任的依據(jù)。 房款催收的辦理流程： （二）房款催收的操作規(guī)范： 1. 財(cái)務(wù)部每月分別于 1 日、 15 日前向項(xiàng)目銷售經(jīng)理提交一份《欠收清單》 。 2. 對已交清（或只交了部分）首期而其他應(yīng)交款欠超過 30 日的客戶由售樓經(jīng)辦人填寫《催收函》。 3. 項(xiàng)目銷售經(jīng)理復(fù)核后每月 3 日、 17 日前以掛號信寄發(fā)。 4. 客戶收到催收函后決定補(bǔ)交欠收款或是樓宇退房。 5. 申請延遲交款規(guī)定： 1) 已交首期（不含按揭付款方式）的業(yè)主在計(jì)劃交款期間的確有困難不能如期交款時(shí)，業(yè)主應(yīng)在應(yīng)交款日前提出書面申請。延遲付款 30 日內(nèi)的，由項(xiàng)目銷售經(jīng)理審批同意財(cái)務(wù) 部 每月向售樓部提交《欠收清單》 售樓員 按欠收清單填寫《催收函》 項(xiàng)目銷售經(jīng)理 復(fù)核后寄發(fā)《催收函》 客戶 補(bǔ)交欠收房款 客戶 退房 法律顧問 發(fā)律師函 24 后執(zhí)行；延遲付款 30 日以上的，由項(xiàng)目銷售經(jīng)理加注意見后由總監(jiān)審批同意執(zhí)行。以按揭方式付款的業(yè)主，其非按揭款原則上得不延遲交款，確有困難需延期的，必須經(jīng)項(xiàng)目 銷售經(jīng)理加注意見后由總監(jiān)審批同意后執(zhí)行。每一客戶只有一次延遲付款申請權(quán)。 2) 經(jīng)批準(zhǔn)的延遲付款，一律按延遲付款的時(shí)間和金額以及當(dāng)時(shí)的銀行按揭貸款利率計(jì)收利息；未經(jīng)批準(zhǔn)的延遲付款，一律按延遲付款的時(shí)間和金額加罰滯納金。 3) 經(jīng)審批同意后的延遲付款日及金額作為新的應(yīng)付款日及金額，經(jīng)審批同意的申請書由售樓經(jīng)手人交財(cái)務(wù)部，財(cái)務(wù)部根據(jù)申請書對電腦資料庫進(jìn)行修改，原付款日以標(biāo)簽的形式保留在電腦資料庫中，以便日后備查，防止同一業(yè)主的二次申請延遲付款。 九、撻定的工作流程和操作規(guī)范 (一 )撻定的工作流程 客戶在交納監(jiān)定或 齊定后放棄對樓宇或齊定后逾期未簽署購 書均為違約行為。認(rèn)購撻定包括：撻臨定、撻定。 宇撻定涉及的文件主要是《認(rèn)購書》，《認(rèn)購書》作為追究客戶違約責(zé)任的依據(jù)。 樓宇撻定的辦理流程： 項(xiàng)目銷售經(jīng)理 填寫撻定通知書并報(bào)財(cái)務(wù)部、銷售部 財(cái)務(wù)部 填寫撻定處理通知 售樓部 1． 上報(bào)銷售統(tǒng)計(jì)員 2． 售樓員簽字確認(rèn) 3． 售樓經(jīng)理簽字確認(rèn)并填寫撻定明細(xì)表。 銷售部