房地產(chǎn)項(xiàng)目貼現(xiàn)現(xiàn)金流分析(講座)-6(編輯修改稿)
2025-02-09 01:45 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ? 停車(chē)位價(jià)款 ? 樣板房建造及裝修 ? 傭金 （土地費(fèi)用的 1％～ 2％） ? 契稅 （土地費(fèi)用的 3%） ? 續(xù)建成本等 前期費(fèi)用，配套費(fèi)用等 這些通常包括： ? 大市政配套費(fèi)用（依市區(qū)和郊區(qū)而不同） ? 前期費(fèi)用 （設(shè)計(jì)施工招標(biāo)費(fèi)，工程監(jiān)理費(fèi)，工程審照費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，灰線恢復(fù)費(fèi)，其他） ? 區(qū)內(nèi)配套費(fèi)（供電，供水，燃?xì)?，電訊工程費(fèi)等等） ? 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) ? 其他費(fèi)用 例－房產(chǎn)項(xiàng)目 DCF成本費(fèi)用估算表（包含成本分項(xiàng)計(jì)算） .1 成本項(xiàng)目 總成本(萬(wàn)元)可售面積單位成本（元 / 平方米） 估算依據(jù)說(shuō)明一、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓價(jià)款在建工程轉(zhuǎn)讓成本 按實(shí)際成交價(jià)契稅 交易金額的3%交易傭金 交易金額的1%小計(jì) 二、前期費(fèi)用招投標(biāo)費(fèi) 7 建安造價(jià)（ % 招標(biāo)辦 + % 咨詢(xún)費(fèi)）工程監(jiān)理費(fèi) 25 建安造價(jià) 1%二次設(shè)計(jì)規(guī)劃費(fèi) 100 按 100 萬(wàn)元測(cè)算其它前期費(fèi)用 13 13 合計(jì)的 10%小計(jì) 145 一 + 二 項(xiàng)小計(jì) 9297 續(xù)表 .2 三、續(xù)建及配套工程費(fèi)1 、續(xù)建工程費(fèi)用 2515 1500 元 / 平方米（地下改造已折合）2 、公寓式辦公裝修費(fèi)用 1035 700 元 / 公寓面積 ( 平方米 )3 、電梯（ 3 臺(tái)） 180 3 部電梯平均每部 60 萬(wàn)4 、電配套 285 170 元 / 平方米5 、水配套 42 25 元 / 平方米6 、電話通訊工程 21 元 / 平方米7 、物業(yè)維修基金 10 8 、綠化、道路 25 15 元 / 平方米9 、智能化系統(tǒng) 84 50 元 / 平方米10 、小區(qū)總體 17 10 元 / 平方米11 、樣板房裝修費(fèi)用 60 三套，每套 20 萬(wàn)（全裝修全配）12 、圍墻 3 （內(nèi)部圍墻） 200 元 / 平方米13 、其他費(fèi)用 128 112 項(xiàng)合計(jì)的 3%小計(jì) 4405 高層按照標(biāo)準(zhǔn)造價(jià) 1298 元的 4% 計(jì)算 續(xù)表 .3 四、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 220 三項(xiàng)的5 %五、期間費(fèi)用管理費(fèi)用 二、三項(xiàng)的3 %銷(xiāo)售費(fèi)用 銷(xiāo)售收入的3 %財(cái)務(wù)費(fèi)用 按現(xiàn)金流量表小計(jì) 項(xiàng)目總成本 ( 萬(wàn)元 )單位成本 ( 元 / 平方米 )注：房產(chǎn)項(xiàng)目的 DCF分析中，上述例子中的第二，第三，第 四大點(diǎn)費(fèi)用發(fā)生時(shí)間分散，而且其中的很多分項(xiàng)費(fèi)用往往數(shù) 量不大，對(duì)項(xiàng)目的分析結(jié)果（比如 IRR和敏感性分析）影響 不大，所以往往可以簡(jiǎn)化。 例－常用的房產(chǎn)項(xiàng)目 DCF成本估算表格式 P ro j e t Co s t L i s tT o t a l C o s t39。 0 0 0 R M BU n i t C o s t( R M B / s q . m )E v a l u a t i o n S p e c i f i c a t i o n s1 、 P roj e c t P urc ha s e P ri c eP rop e rt y Cos t 225, 15, by fi na l de a l i ng p ri c eD e e d T a x 6, T ra ns a c t i on Co m m i s s i on F e e 2, S ubt ot a l 234, 15,2 、 Re s um e d Con s t ruc t i on f e e 15, 1,Inc l udi ng p rofe s s i ona le x p e ns e / c i t ye ng i ne e ri ng / i ns t a l m e nt / fi t m e nt ,eTotal 249, 16, 3 、 Int e ri m E x p e ns eM a na g e m e nt E x p e ns e 3% of item 2S a l e s E x p e ns e 6, F i na nc i a l E x p e ns e 10, by c a s h fl ow s he e tS ubt ot a l 16, 1,P r oje c t Tota l I n v e s tme n t (39。 000R M B)U n i t C os t (yu an / s q .m)3% of the transaction price1% of the transaction price 3% of the Sale expense17,266, Tax Fees 稅費(fèi) ? 營(yíng)業(yè)稅及附加（一般采用 %，包括營(yíng)業(yè)稅，城建稅，教育費(fèi)附加，堤防費(fèi)等） ? 房產(chǎn)稅 ? 所得稅（ 33％） Interim Expenses 間接費(fèi)用 間接費(fèi)用包括： ? 管理費(fèi)用（按開(kāi)發(fā)成本的 3％～ 8％） ? 銷(xiāo)售費(fèi)用（按銷(xiāo)售收入的 2％～ 5％） ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用（根據(jù)現(xiàn)金流測(cè)算） ? 物業(yè)維修基金 P ro j e t C o s t L i s tTo t a l C o s t 39。 0 0 0R M BU n i t C o s t ( R M B / s q . m ) E v a l u a t i o n S p e c i f i c a t i o n s3 、 In t e ri m E x p e n s eM a n a g e m e n t E x p e n s e 4 5 1 .6 5 3 0 .0 0 3% of item 2S a l e s E x p e n s e 6 ,1 9 7 .7 0 4 1 1 .6 7 3% of the Sale expenseF i n a n c i a l E x p e n s e 1 0 ,2 8 2 .3 5 6 8 2 .9 9 b y c a s h f l o w s h e e tS u b t o t a l 1 6 ,9 3 1 .7 0 1 ,1 2 4 .6 6例－簡(jiǎn)單的 DCF項(xiàng)目間接費(fèi)用匯表 Financial Expenses 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ? 按照財(cái)務(wù)費(fèi)用有否， DCF可分為 ungeared cash flow和geared cash flow。 財(cái)務(wù)費(fèi)用的發(fā)生通常是由于銀行貸款因債而產(chǎn)生的。 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用一般為貸款的利息費(fèi)用。 ? 貸款利率是影響財(cái)務(wù)費(fèi)用最重要的因素。 6個(gè)月～ 1年 ％ 5年以上 ％ ? 不同的償付方式，貸款方式和貸款時(shí)間將對(duì)現(xiàn)金流產(chǎn)生影
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