【正文】 $ 2 , 8 4 8 ) ($ 2 , 2 1 1 ) $ 5 1 , 4 3 0 5 . 3 1 %Y e a r 8 6 ($ 5 , 0 5 9 ) ($ 2 , 7 3 1 ) ($ 2 , 3 2 8 ) $ 4 9 , 1 0 2 5 . 3 1 %Y e a r 9 7 ($ 5 , 0 5 9 ) ($ 2 , 6 0 7 ) ($ 2 , 4 5 2 ) $ 4 6 , 6 5 0 5 . 3 1 %Y e a r 1 0 8 ($ 5 , 0 5 9 ) ($ 2 , 4 7 7 ) ($ 2 , 5 8 2 ) $ 4 4 , 0 6 8 5 . 3 1 %(R M B39。 000R M B)U n i t C os t (yu an / s q .m)3% of the transaction price1% of the transaction price 3% of the Sale expense17,266, Tax Fees 稅費(fèi) ? 營(yíng)業(yè)稅及附加（一般采用 %，包括營(yíng)業(yè)稅，城建稅，教育費(fèi)附加，堤防費(fèi)等） ? 房產(chǎn)稅 ? 所得稅（ 33％） Interim Expenses 間接費(fèi)用 間接費(fèi)用包括： ? 管理費(fèi)用（按開(kāi)發(fā)成本的 3％～ 8％） ? 銷售費(fèi)用（按銷售收入的 2％～ 5％） ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用（根據(jù)現(xiàn)金流測(cè)算） ? 物業(yè)維修基金 P ro j e t C o s t L i s tTo t a l C o s t 39。所以如果需要等待的話，投資者必須得到補(bǔ)償。對(duì) 30， 000美元的現(xiàn)金流進(jìn)行折算，它的貼現(xiàn)值就是 15， 000美元。 ? 由于簡(jiǎn)化性，很多因素被忽略，不能對(duì)最終決策產(chǎn)生太大影響。會(huì)計(jì)中的報(bào)表是對(duì)現(xiàn)金流日流出的記錄，數(shù)據(jù)來(lái)源可參考資產(chǎn)負(fù)債表和損益表，而我們所學(xué)的現(xiàn)金流量表則是對(duì)未來(lái)現(xiàn)金運(yùn)動(dòng)的估算。 靜態(tài)現(xiàn)金流分析特點(diǎn) ? 簡(jiǎn)單，一目了然，直觀印象深刻。 ? 對(duì)一個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)， DCF由以下估算得到：估算必須付出的現(xiàn)金以及預(yù)計(jì)收回的現(xiàn)金。 分析年度第0 個(gè)年度第 1 個(gè)年度第 2 個(gè)年度第 3 個(gè)年度合計(jì)第 1 個(gè) 第 2 個(gè) 第 3 個(gè)季 第 4 個(gè)季 第 1 個(gè) 第 2 個(gè) 第 3 個(gè) 第 4 個(gè) 第 1 個(gè) 第 2 個(gè) 第 3 個(gè) 第 4 個(gè)一、現(xiàn)金流入1 、公寓式辦公銷售收入（萬(wàn)元） 2 , 9 5 6 3 , 6 9 5 2 , 2 1 7 1 , 9 2 2 1 , 6 2 6 1 , 4 7 8 591 296 1 4 , 7 8 12 、商鋪銷售收入（萬(wàn)元） 564 705 423 367 310 282 113 56 2 , 8 2 1收入小計(jì) 3 , 5 2 0 4 , 4 0 1 2 , 6 4 0 2 , 2 8 8 1 , 9 3 6 1 , 7 6 0 704 352 1 7 , 6 0 2減：營(yíng)業(yè)稅及附加 5 . 5 6 5 % 196 245 147 127 108 98 39 20 980現(xiàn)金流入小計(jì) 3 , 3 2 5 4 , 1 5 6 2 , 4 9 3 2 , 1 6 1 1 , 8 2 8 1 , 6 6 2 665 332 1 6 , 6 2 3二、現(xiàn)金流出 01. 項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓（萬(wàn)元） 9 , 0 6 4 88 9 , 1 5 22 . 前期費(fèi)用 145 1453 . 續(xù)建及其他費(fèi)用（萬(wàn)元） 440 1 , 7 6 2 1 , 7 6 2 440 4 , 4 0 54. 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 28 28 28 28 28 28 28 28 2205 . 期間費(fèi)用（萬(wàn)元） 0續(xù)建管理費(fèi)用 17 17 17 17 17 17 17 17 137營(yíng)銷費(fèi)用——傭金 1 . 5 % 53 66 40 34 29 26 11 5 264廣 告及其他 1 . 5 % 26 53 40 26 26 26 26 26 13 264財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息） 72 72 73 102 59 3 0 0 0 0 0 0 3826 . 土地增值稅 0 0應(yīng)稅收入 0 304 440 261 223 185 165 50 25 1 , 6 5 4利得稅3 3 % 0 0 100 145 86 74 61 55 17 8 546現(xiàn)金流出小計(jì) 9 , 7 6 6 205 118 1 , 9 3 5 310 298 197 1 , 9 4 1 116 107 54 467 1 5 , 5 1 4凈現(xiàn)金流量 ( 9 , 7 6 6 ) ( 2 0 5 ) ( 1 1 8 ) ( 1 , 9 3 5 ) 3 , 0 1 5 3 , 8 5 7 2 , 2 9 7 220 1 , 7 1 2 1 , 5 5 5 611 ( 1 3 5 ) 1 , 1 0 8累計(jì)凈現(xiàn)金流量 ( 9 , 7 6 6 ) ( 9 , 9 7 1 ) ( 1 0 , 0 8 9 ) ( 1 2 , 0 2 4 ) ( 9 , 0 0 9 ) ( 5 , 1 5 2 ) ( 2 , 8 5 5 ) ( 2 , 6 3 5 ) ( 9 2 3 ) 632 1 , 2 4 3 1 , 1 0 8三、資金平衡 0自有資金 5 , 0 0 0 0本期借款 5 , 0 0 0 0 100 2 , 0 0 0 7 , 1 0 0本期還本 ( 3 , 0 0 0 ) ( 3 , 9 0 0 ) ( 2 0 0 ) 0 ( 7 , 1 0 0 )期末借款余額 5 , 0 0 0 5 , 0 0 0 5 , 1 0 0 7 , 1 0 0 4 , 1 0 0 200 0 0 0 0 0 0期末現(xiàn)金流量余額 234 29 11 76 91 48 2 , 1 4 5 2 , 3 6 5 4 , 0 7 7 5 , 6 3 2 6 , 2 4 3 6 , 1 0 8項(xiàng)目?jī)?nèi)部報(bào)酬率 I R R 6 . 6 5 %投資者內(nèi)部報(bào)酬率 I R R c a s h f l o w 9 . 8 3 %投資回收期： 9 . 5 9 個(gè)季度 房地產(chǎn)項(xiàng)目 DCF示例 DCF的優(yōu)勢(shì) ? DCF常被使用作為一種估價(jià)方法，企業(yè)估價(jià)和股票估價(jià)都會(huì)使用這種方式。 DCF建立要素 ? 在 excel表上顯示出來(lái)的要素 ? 項(xiàng)目周期 （如銷售計(jì)劃，租賃周期等）的估計(jì)和假設(shè) ? 購(gòu)買(mǎi)成本（即購(gòu)買(mǎi)單價(jià)），包括：契稅，交易傭金 ? 續(xù)建成本，裝修成本 ? 貸款數(shù)目（ gearing ratio的確定，考慮到自由資金，償還能力以及項(xiàng)目的收益能力） ? 稅 ? 項(xiàng)目空置率 ? 項(xiàng)目折舊率 ?非顯示要素 ? Exit Yield 一般估算方式基于經(jīng)驗(yàn)， 建議參考最近一年內(nèi)的租金和售價(jià)的比例。 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用一般為貸款的利息費(fèi)用。 ? 項(xiàng)目可做純租賃或純銷售，視不同的目的