房地產(chǎn)項目貼現(xiàn)現(xiàn)金流分析(講座)-6-文庫吧在線文庫
【正文】 t R a t e R a t e (A f t e r t a x ) ch a n g e sC o s t (% ) 1 9 . 2 4 % %50% 7 . 9 7 % 1 6 . 7 4 % 1 2 . 9 8 %45% 7 . 7 0 % 1 7 . 0 0 % 1 1 . 6 4 %40% 7 . 4 3 % 1 7 . 2 6 % 1 0 . 2 9 %35% 7 . 1 7 % 1 7 . 5 2 % 8 . 9 3 %30% 6 . 9 0 % 1 7 . 7 8 % 7 . 5 8 %25% 6 . 6 4 % 1 8 . 0 4 % 6 . 2 5 %20% 6 . 3 7 % 1 8 . 2 9 % 4 . 9 3 %15% 6 . 1 1 % 1 8 . 5 4 % 3 . 6 3 %10% 5 . 8 4 % 1 8 . 7 9 % 2 . 3 5 %5% 5 . 5 8 % 1 9 . 0 3 % 1 . 1 1 %0% 5 . 3 1 % 1 9 . 2 4 % 0 . 0 0 %5 % 5 . 0 4 % 1 9 . 4 5 % 1 . 1 1 %1 0 % 4 . 7 8 % 1 9 . 6 7 % 2 . 2 1 %1 5 % 4 . 5 1 % 1 9 . 8 7 % 3 . 2 8 %2 0 % 4 . 2 5 % 2 0 . 0 8 % 4 . 3 4 %2 5 % 3 . 9 8 % 2 0 . 2 8 % 5 . 4 0 %3 0 % 3 . 7 2 % 2 0 . 4 8 % 6 . 4 5 %3 5 % 3 . 4 5 % 2 0 . 6 8 % 7 . 4 7 %4 0 % 3 . 1 9 % 2 0 . 8 7 % 8 . 4 7 %4 5 % 2 . 9 2 % 2 1 . 0 6 % 9 . 4 7 %5 0 % 2 . 6 6 % 2 1 . 2 5 % 1 0 . 4 6 % 敏感性分析介紹 ? 見案例 Plaza Both的敏感性分析圖表 期末現(xiàn)金流余額分析 ? 見 PlazaAllSale現(xiàn)金流 實(shí)例分析 ? 請參考四個實(shí)例項目分析。按項目性質(zhì)和需要（比如：大樓底層的商鋪?zhàn)赓U，上面的辦公樓銷售）。 6個月～ 1年 ％ 5年以上 ％ ? 不同的償付方式，貸款方式和貸款時間將對現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。 DCF 構(gòu)成部分－項目假設(shè) G e a r i n g 60%I n t e r e s t c o s t 5 . 7 9 %B a n k d e p o s i t r a t e 2 . 0 0 %* r e p o s i t i o n a n d s t r a t a s a l e a s o f f i c e s T a x R a t e ( w i t h h o l d i n g ) 1 0 . 0 0 %* 2 0 % s o l d i n m o n t h s 1 4 t o 1 8 C o r p o r a t e T a x R a t e 3 3 . 0 0 %P u r c h a s e c o s t ( U S $ / m2) 2 , 8 0 0 P u r c h a s e c o s t ( U S $ / m2) 1 , 8 5 0 1 / F f l o o r a r e a ( m2) 864 5 / F 2 5 / F f l o o r a r e a ( m2) 2 1 , 2 4 7 S a l e s o f f i c e B a s e F a v o u r a b l eQ1 21% 40%1 / F s a l e p r i c e p e r m2 ( U S $ ) 3 , 6 0 0 O f f i c e s a l e p r i c e p e r m2 ( U S $ ) 2 , 3 0 0 Q2 26% 25%Q3 29% 20%1 / F D a i l y R e n t a l ( U S $ / m2) 0 . 8 0 O f f i c e D a i l y r e n t a l ( U S $ / m2) 0 . 4 0 Q4 13% 15%1 / F C u r r e n t O c c u p a n c y 100% O f f i c e c u r r e n t o c c u p a n c y 96% Q5 5%Q6 5%R e f u r b i s h m e n t c o s t ( U S $ ) 4 2 5 , 2 4 7 R e f u r b i s h m e n t c o s t ( U S $ ) 8 1 0 , 0 0 0 Q7o v e r p e r i o d o f 4 m o n t h s 4 m o n t h s Q8100% 100%A d d i t i o n a l D e f e n s i v e C a s e A s s u m p t i o n :d a i l y r e n t a l 8 , 8 5 0 I n c o m e g u a r a n t e e f r o m m o n t h 13a n n u a l , l e s s b u s i n e s s t a x 3 , 0 5 0 , 5 0 2 % y i e l d g u a r a n t e e d * 10%G o i n g i n g r o s s y i e l d 7 . 3 1 % o f y e a r s 3( n e t o f s a l e s p r o p e r t y t a x e s ) o n c o s t * d e f e n s i v e c a s e a s s u m e s o f f i c e y i e l d i s u n c h a n g e d , s o o n l y t h e d i f f e r e n c eG r o s s y i e l d ( o f f i c e o n l y ) 7 . 1 5 % n e e d s t o b e a
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