【正文】 ? 項目可做純租賃或純銷售，視不同的目的。 DCF建立要素 ? 在 excel表上顯示出來的要素 ? 項目周期 （如銷售計劃，租賃周期等）的估計和假設(shè) ? 購買成本（即購買單價），包括：契稅，交易傭金 ? 續(xù)建成本，裝修成本 ? 貸款數(shù)目（ gearing ratio的確定，考慮到自由資金，償還能力以及項目的收益能力） ? 稅 ? 項目空置率 ? 項目折舊率 ?非顯示要素 ? Exit Yield 一般估算方式基于經(jīng)驗， 建議參考最近一年內(nèi)的租金和售價的比例。 ? 對一個項目來說， DCF由以下估算得到：估算必須付出的現(xiàn)金以及預(yù)計收回的現(xiàn)金。會計中的報表是對現(xiàn)金流日流出的記錄，數(shù)據(jù)來源可參考資產(chǎn)負(fù)債表和損益表，而我們所學(xué)的現(xiàn)金流量表則是對未來現(xiàn)金運動的估算。對 30， 000美元的現(xiàn)金流進行折算，它的貼現(xiàn)值就是 15， 000美元。 000R M B)U n i t C os t (yu an / s q .m)3% of the transaction price1% of the transaction price 3% of the Sale expense17,266, Tax Fees 稅費 ? 營業(yè)稅及附加（一般采用 %，包括營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，堤防費等） ? 房產(chǎn)稅 ? 所得稅（ 33％） Interim Expenses 間接費用 間接費用包括： ? 管理費用（按開發(fā)成本的 3％～ 8％） ? 銷售費用（按銷售收入的 2％～ 5％） ? 財務(wù)費用（根據(jù)現(xiàn)金流測算） ? 物業(yè)維修基金 P ro j e t C o s t L i s tTo t a l C o s t 39。 ? 其他的一些可參照實例 excel表。 例－財務(wù)費用計算 a 貸 款 償還進 度表 年限貸 款金 額(RMB39。任何投資者都希望能夠立刻獲取現(xiàn)金。 ? 顯示狀態(tài)處于時間序列中的某一個點（或是活動末期，或是中間的一個時點）。 ? 缺乏更生動，更詳細的分析；數(shù)字之后所反映的財務(wù)和其他狀況，沒有及時顯示。 ? 特點是采用了 貼現(xiàn)率 （ Discounted Rate of Return)， 有時候采用收益率 IRR， 但有同樣的兩個含義： ? 貨幣的時間價值。 6個月～ 1年 ％ 5年以上 ％ ? 不同的償付方式，貸款方式和貸款時間將對現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。 DCF的強大分析能力 ? 4個 IRR ? 項目內(nèi)部收益率 ? 投資者內(nèi)部收益率 ? 項目內(nèi)部稅后收益率 ? 投資者內(nèi)部稅后收益率 ? 投資者回收周期 ? NPV ? 敏感性分析 ? SCENARIO 分析 ? 期末現(xiàn)金流余額 ? 期末現(xiàn)金流 等等 IRR分析和投資回收周期 ? 見 PlazaBoth的現(xiàn)金流 Scenario分析介紹 D C F S c e n a r i o 分析報告（租賃方案）分析結(jié)論 基本方案 最優(yōu)方案 最消極方案稅前內(nèi)部收益率 1 3 .1 3 % 2 0 .7 3 % 9 .4 7 %稅后內(nèi)部收益率 1 2 .9 9 % 2 0 .6 1 % 9 .3 2 %凈現(xiàn)值（萬元） 5 2 0 3 .9 8 1 8 8 2 6 .2 2 4 4 .8 9變量總 建筑面 積 （平米）總成本（萬元）總租賃收入（萬元） 62392 83190 54073E x i t P ri c e 49351 65802 42771租賃期（年）租賃價格（元 / 天 * 平米） 15 20 13 4 2 , 8 1 61 1 , 8 0 010 Scenario分析介紹 ? 見 PlazaScenario 敏感性分析介紹 S e n s i t i v i t y A n a l y s i sA cq u i si t i o n C o st% C h a n g e o f T o t a l C o s t A cq u i s i t i o n C o s t I n v e s t o r I R R I R R A cq u i s i t i o n (R M B/ s . m . ) (U S$ / s . m . ) (R M B/ s . m . ) (A f t e r t a x ) ch a n g e sC o s t 1 9 . 2 4 % %50% 2 4 , 4 0 0 2 , 7 2 1 2 2 , 5 0 0 0 . 9 5 % 9 5 . 0 5 %45% 2 3 , 6 2 0 2 , 6 3 0 2 1 , 7 5 0 2 . 4 2 % 8 7 . 4 4 %40% 2 2 , 8 4 0 2 , 5 3 9 2 1 , 0 0 0 3 . 6 6 % 8 0 . 9 9 %35% 2 2 , 0 6 0 2 , 4 4 9 2 0 , 2 5 0 4 . 9 5 % 7 4 . 2 9 %30% 2 1 , 2 8 0 2 , 3 5 8 1 9 , 5 0 0 6 . 3 6 % 6 6 . 9 6 %25% 2 0 , 5 0 0 2 , 2 6 7 1 8 , 7 5 0 7 . 9 1 % 5 8 . 8 7 %20% 1 9 , 7 2 0 2 , 1 7 7 1 8 , 0 0 0 9 . 6 5 % 4 9 . 8 4 %15% 1 8 , 9 4 0 2 , 0 8 6 1 7 , 2 5 0 1 1 . 6 1 % 3 9 . 6 8 %10% 1 8 , 1 6 0 1 , 9 9 5 1 6 , 5 0 0 1 3 . 8 3 % 2 8 . 1 3 %5% 1 7 , 3 8 0 1 , 9 0 4 1 5 , 7 5 0 1 6 . 3 6 % 1 4 . 9 7 %0% 1 6 , 6 0 0 1 , 8 1 4 1 5 , 0 0 0 1 9 . 2 4 % 0 . 0 0 %5 % 1 5 , 8 2 0 1 , 7 2 3 1 4 , 2 5 0 2 2 . 5 3 % 1 7 . 0 8 %1 0 % 1 5 , 0 4 0 1 , 6 3 2 1 3 , 5 0 0 2 6 . 3 5 % 3 6 . 9 7 %1 5 % 1 4 , 2 6 0 1 , 5 4 2 1 2 , 7 5 0 3 0 . 8 4 % 6 0 . 2 6 %2 0 % 1 3 , 4 8 0 1 , 4 5 1