【文章內(nèi)容簡介】 ”、“客戶與業(yè)主交換聯(lián)系方式”或“客戶支付定金”等，以此作為收取傭金的依據(jù)。（2）省略或簡化業(yè)務(wù)流程中的必要環(huán)節(jié)，如查驗物業(yè)、物業(yè)交驗等等。（3）以待辦手續(xù)為名，扣押客戶證件。綜上所述，雖然各方面盡力整頓市場，試圖扭轉(zhuǎn)上述種種不正當(dāng)?shù)慕?jīng)紀行為，但是由于體制和機制上的原因，不能從根本上遏制這些違法違規(guī)行為。這種狀況嚴重阻礙了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的健康發(fā)展，極大地影響了整個行業(yè)的聲譽。正如前文強調(diào)的，這些問題的存在不只是經(jīng)紀人“變質(zhì)的病灶”，而且是房地產(chǎn)市場“惡化的隱患”，若任其發(fā)展，將會對整個經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定以及廣大人民的切身利益造成極大的危害。第三部分 上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展與管理的戰(zhàn)略思考上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展與管理的戰(zhàn)略思考，是一個關(guān)系到上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重大問題。本部分將從闡述房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想入手，提出了上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的基本目標以及與其相應(yīng)的基本原則，與此同時，在比較分析國際上房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的管理模式后，進而論述上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理模式的總體設(shè)計思路。一、上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的前景展望在市場經(jīng)濟條件下，市場需要既是行業(yè)存在與發(fā)展的基本條件，也是行業(yè)存在與發(fā)展的根本性制約因素。作為流通環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，既是房地產(chǎn)業(yè)不可缺少的組成部分，也受制于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，增量房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展到一定程度就會呈遞減態(tài)勢，但存量房地產(chǎn)交易將持續(xù)發(fā)展。從長遠來看，以存量房地產(chǎn)交易為主要服務(wù)對象的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)，將在房地產(chǎn)業(yè)中占據(jù)越來越重要的地位。在社會經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展的上海，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)更面臨著不可多得的歷史發(fā)展機遇。未來5－10年將是上海社會經(jīng)濟發(fā)展的一個新階段，上海將基本完成以第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)向以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，在加快建設(shè)世界級國際化大都市的進程中，上海將發(fā)展成為中國的經(jīng)濟中心、貿(mào)易中心、金融中心和航運中心，并逐步完成“國際大都市”的形象塑造及功能提升。在這樣的歷史背景下，作為現(xiàn)代中介服務(wù)業(yè)的上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，既面臨著前所未有的發(fā)展機遇，又肩負著更高的社會責(zé)任。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)必須充分適應(yīng)這樣的時代要求，才能為上海社會經(jīng)濟整體發(fā)展作出應(yīng)有的貢獻。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)必須適應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展需要，才能起到推動上海房地產(chǎn)業(yè)及整個中介服務(wù)業(yè)持續(xù)發(fā)展的積極作用。根據(jù)前述上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展狀況，今后三到五年，將是上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)上逐步走向成熟的時期。 上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想上海良好的社會經(jīng)濟發(fā)展前景給上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)提供了廣闊的發(fā)展空間，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自身行為的規(guī)范與素質(zhì)的提高則是實現(xiàn)這一發(fā)展空間的內(nèi)在條件。為此，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)必須形成全行業(yè)共同遵守的基本準則和不斷進步的更高目標。首先，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)應(yīng)以合法經(jīng)營、規(guī)范運作、公平競爭為基本準則。其中，合法經(jīng)營就是要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和機構(gòu)應(yīng)當(dāng)持證執(zhí)業(yè)、依法經(jīng)營、依法納稅、消除和杜絕一切侵害委托當(dāng)事人利益的違法行為。規(guī)范運作就是要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人員和機構(gòu)提供符合房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)標準的規(guī)范的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)，而房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)標準既要適應(yīng)房地產(chǎn)市場及行業(yè)自身的現(xiàn)實狀況，又要有一定的前瞻性，并符合國際慣例。公平競爭是指房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)在經(jīng)營中要遵循誠信原則，反對一切不正當(dāng)競爭行為。其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)應(yīng)以嚴格自律、加強合作、行業(yè)進步為不斷發(fā)展的目標導(dǎo)向。嚴格自律是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和人員應(yīng)充分提高自律意識，并通過制定機構(gòu)內(nèi)規(guī)章制度和行業(yè)規(guī)范來實施機構(gòu)和全行業(yè)的自我約束，以增強合法經(jīng)營、規(guī)范運作、公平競爭的自覺性和自律性。房地產(chǎn)交易中的信息不對稱現(xiàn)象是產(chǎn)生經(jīng)紀服務(wù)活動的重要條件，而房地產(chǎn)經(jīng)紀中的信息不對稱現(xiàn)象則是不法經(jīng)紀機構(gòu)牟取非法利益、侵害消費者利益的客觀因素。二、上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的基本原則根據(jù)上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的現(xiàn)狀和今后發(fā)展的指導(dǎo)思想，為了進一步促進上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的健康發(fā)展，必須確立以下三項基本管理原則。鼓勵行業(yè)發(fā)展，促進行業(yè)自律從根本上說，對上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的管理，應(yīng)堅持鼓勵行業(yè)發(fā)展、促進行業(yè)自律和不斷進步的原則。行業(yè)管理模式的設(shè)計和行業(yè)管理措施的制定都應(yīng)有利于營造良好的行業(yè)生存與發(fā)展的環(huán)境，有利于形成行業(yè)自我更新、不斷進步的發(fā)展機制。從行業(yè)發(fā)展將從量的擴展轉(zhuǎn)向質(zhì)的提高的目標看，今后三到五年內(nèi)，上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理應(yīng)重在提高從業(yè)人員的職業(yè)道德素質(zhì)和專業(yè)水平，重在提高全行業(yè)的服務(wù)規(guī)范化程度，加強行業(yè)內(nèi)的合作與交流，提高行業(yè)整體合力，加強行業(yè)與社會各界的溝通，改善行業(yè)公共關(guān)系和社會形象。順應(yīng)我國行政體制從“無限”政府向“有限”政府轉(zhuǎn)換的趨勢，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理應(yīng)確立促進行業(yè)自律的原則。行業(yè)自律就是充分發(fā)揮行業(yè)成員自身的積極性、能動性，充分利用社會資源，實現(xiàn)行業(yè)的自我約束和自我管理。自律管理最重要的手段就是制定行業(yè)規(guī)范。行業(yè)規(guī)范是在法律、法規(guī)的基礎(chǔ)上，由行業(yè)內(nèi)具有獨立意志的成員自主協(xié)商制定的行為規(guī)范，比之法律、法規(guī)的剛性而具有較強的靈活性，比之法律、法規(guī)的外在強制性而具有內(nèi)在自控性，可以在法律法規(guī)所規(guī)定的框架內(nèi)，為行業(yè)提供更高的行為標準，同時便于根據(jù)市場需要和行業(yè)發(fā)展水平不斷進行調(diào)整、更新。其與公平競爭、優(yōu)勝劣汰的市場機制相配合，可以起到推進行業(yè)進步，提升行業(yè)整體水平的作用。境外市場經(jīng)濟發(fā)達的國家和地區(qū)，行業(yè)規(guī)范對競爭性行業(yè)都具有很好的行業(yè)自我管理作用。嚴格依法辦事，實施專業(yè)管理中國已經(jīng)進入了法治社會，依法行政已成為政府行為的基本準則，政府的行業(yè)管理行為必須有法律的授權(quán)。當(dāng)前，一方面應(yīng)避免政府超出法律許可范圍實施不適當(dāng)?shù)母深A(yù)性管理，另一方面也要避免不同政府部門從各自有局限性的角度出發(fā)制定互不銜接、互不協(xié)調(diào)的法律和政策。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是以促成房地產(chǎn)交易、提高房地產(chǎn)交易效率、維護房地產(chǎn)交易安全為服務(wù)內(nèi)容的行業(yè)。房地產(chǎn)商品的特殊性和房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性要求房地產(chǎn)經(jīng)紀能提供高質(zhì)量的專業(yè)性服務(wù)。從我國證券經(jīng)紀、保險經(jīng)紀、期貨經(jīng)紀等行業(yè)的管理經(jīng)驗看，實施專業(yè)化管理，既是適應(yīng)這類專業(yè)知識要求較高的經(jīng)紀行業(yè)管理的規(guī)律性反映，也是更好維護經(jīng)紀服務(wù)活動的市場秩序的制度要求。順應(yīng)市場機制，維護有序競爭在市場經(jīng)濟體制下，企業(yè)是一個自我決策、自擔(dān)風(fēng)險、自負盈虧的自主獨立的市場主體。在正常的市場環(huán)境中，企業(yè)會根據(jù)市場供求狀況、行業(yè)競爭狀況、企業(yè)自身條件進行經(jīng)營決策。市場的供求機制、價格機制、競爭機制具有調(diào)節(jié)企業(yè)行為的自發(fā)功能。這一現(xiàn)象在房地產(chǎn)經(jīng)紀這一完全競爭性行業(yè)表現(xiàn)得更為充分。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展應(yīng)符合市場經(jīng)濟規(guī)律，適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的趨勢。房地產(chǎn)經(jīng)紀管理則應(yīng)順應(yīng)市場機制，從根本上改變計劃經(jīng)濟體制下的傳統(tǒng)管理思路。有關(guān)企業(yè)規(guī)模、行業(yè)結(jié)構(gòu)、服務(wù)類型等問題，應(yīng)通過市場選擇來決定。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的目標主要應(yīng)起到保障市場機制正常運作，避免市場機制失靈的作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理應(yīng)有助于形成按照市場經(jīng)濟原則有序運作、不斷發(fā)展的行業(yè)發(fā)展機制。三、上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理模式的基本設(shè)想房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理模式類型所謂管理模式是指以管理主體、管理手段和管理程序為要素所形成的動態(tài)系統(tǒng)。不同管理模式之間在系統(tǒng)組成要素、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、運作流程、機制功能上存在著差異。從發(fā)達國家和地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理情況來看，目前房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理主要有三種模式：行政主管模式、行政管理與行業(yè)自律并行模式和行業(yè)自治模式。A．行政主管模式在這種模式中，政府行政主管部門承擔(dān)了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的絕大部分職能，如執(zhí)業(yè)資格認證、登記備案與年檢、收費標準制定、示范合同推薦、經(jīng)營活動的監(jiān)督與處罰等職權(quán)的行使都集中于行政部門。比較而言，這一模式中行政干預(yù)的程度和力度最強。目前我國大陸地區(qū)和香港地區(qū)主要采取這種模式，但在具體內(nèi)容方面略有些差異，且香港地區(qū)在管理手段的運用上比大陸地區(qū)更為成熟。B．行政管理與行業(yè)自律并行模式在這種模式中，政府行政主管部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會都具有實質(zhì)性的管理職能，但兩者的管理職能有所分工。相對而言，政府對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)干預(yù)的程度和力度弱于A模式，而強于C模式。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的行業(yè)管理即屬于這一模式。美國各州政府大多設(shè)有專門機構(gòu)對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)進行管理，主要職能是制定管理規(guī)則、核發(fā)執(zhí)業(yè)資格牌照、審定執(zhí)業(yè)資格考試及教育訓(xùn)練內(nèi)容、審批從事執(zhí)業(yè)課程教育學(xué)校的資格等。C．行業(yè)自治模式在這種模式中，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的直接管理主體是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會。在這一模式下，政府的干預(yù)程度和力度最小，處于基本不干預(yù)狀態(tài)。行業(yè)協(xié)會在法律框架內(nèi)，不僅實施自律性管理職能，還受政府職能部門的委托，全面執(zhí)行對房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)的管理職能。如我國臺灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的“同業(yè)公會”受行政主管部門委托，直接從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的各項具體管理事務(wù)。上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理模式的設(shè)計思路近幾年來，隨著上海房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、經(jīng)濟體制改革和行政體制改革的不斷深化，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展和管理正處于一個目標模式轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段。迫切需要研究、探討新的管理模式，以替代原有的管理模式，適應(yīng)經(jīng)濟機制、行政體制轉(zhuǎn)換的需要。其依據(jù)主要表現(xiàn)在以下幾方面：一是國家和上海的房地產(chǎn)法律規(guī)范體系隨著房地產(chǎn)市場逐步成熟正日漸完善，對維護房地產(chǎn)市場秩序發(fā)揮了重要的保障作用，而房地產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域的規(guī)范沖突、規(guī)范空白，以及違法違規(guī)頻發(fā)的現(xiàn)象，與其形成強烈反差，迫切需要改變。二是房地產(chǎn)經(jīng)紀活動管理已積累了豐富經(jīng)驗，對房地經(jīng)紀活動規(guī)律的認識日益深刻，健全和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀法律制度的客觀條件已經(jīng)成熟。三是2004年7月1日《行政許可法》施行，明確了有關(guān)淡化干預(yù)的行政管理目標，隨著原有干預(yù)性管理規(guī)范被取消，有可能出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理缺位和空白，需要一種替代性的新制度、新模式來形成有效的約束機制。對于上海房地產(chǎn)經(jīng)紀管理新模式的選擇問題，本文認為，現(xiàn)階段宜吸收B模式（行政管理與行業(yè)自律并行模式）與C模式（行業(yè)自治模式）中的有利部分來設(shè)計新型的上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理模式。在此基礎(chǔ)上，通過今后相當(dāng)一個時期的實踐，爭取在條件具備時向C模式的過渡。從長遠來看，隨著政府逐步完成職能轉(zhuǎn)變，行業(yè)協(xié)會體制改革的推進，行業(yè)協(xié)會自律管理平臺的建立、自我管理能力的提高，最終應(yīng)當(dāng)將行業(yè)自治模式作為上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的目標模式。上海與臺灣在房地產(chǎn)交易的行為習(xí)慣、制度環(huán)境、民俗民情、以及文化傳統(tǒng)等方面有較大的相似性，目前在上海房地產(chǎn)經(jīng)紀領(lǐng)域，臺資企業(yè)的經(jīng)營理念與模式對行業(yè)發(fā)展的影響較大，因此，從長遠來說，行業(yè)自治模式對上海房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)管理模式選擇有較大的借鑒意義。當(dāng)然，這將是一個漸進的演變的過程。第四部分 上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展與管理的對策建議為了使上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)在今后三至五年中逐步走向成熟，本文第三部分在對上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想與管理模式探討的基礎(chǔ)上，提出了現(xiàn)階段上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)應(yīng)實行行政管理與行業(yè)自律并行的管理模式的戰(zhàn)略目標。為了實現(xiàn)這一戰(zhàn)略目標，現(xiàn)提出以下五個方面二十五條對策建議：一、加快行業(yè)法制建設(shè)，健全房地產(chǎn)經(jīng)紀法律制度目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的市場準入與退出條件、經(jīng)紀人員資格認證和執(zhí)業(yè)注冊、經(jīng)紀行為監(jiān)管、專業(yè)管理部門職權(quán)、行業(yè)協(xié)會自律管理職能等重要方面缺乏明確的法律規(guī)范。盡管目前已有法律、地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方規(guī)章對房地產(chǎn)經(jīng)紀人進行了規(guī)范，在一定程度上使得上海房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理做到了有法可依，但由于存在著規(guī)范沖突、規(guī)范缺陷等立法方面的問題而導(dǎo)致理解不一致，管理不協(xié)調(diào)，影響了房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的規(guī)范有序發(fā)展。當(dāng)前，亟需加快行業(yè)法制建設(shè)，完善房地產(chǎn)經(jīng)紀法律制度。其主要建議是：明確界定房地產(chǎn)經(jīng)紀的基本概念根據(jù)對房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的基本功能和行業(yè)性質(zhì)的理論研究，在制定或修訂房地產(chǎn)經(jīng)紀法律規(guī)范時，首先應(yīng)明確界定房地產(chǎn)經(jīng)紀這一基本概念，具體確定房地產(chǎn)經(jīng)紀行為的范圍及其結(jié)構(gòu)類型。房地產(chǎn)經(jīng)紀是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員以收取傭金為目的、為房地產(chǎn)交易雙方當(dāng)事人提供信息咨詢、居間介紹、委托代理等服務(wù)，保證公正、公平、安全地促成房地產(chǎn)交易的服務(wù)行為。房地產(chǎn)經(jīng)紀的主要特征有三，一是以賺取傭金為其經(jīng)營性行為的外在特征，屬于有償性服務(wù)行業(yè)；二是以居間、代理為其基